OPINIÓN - DINAMISMO INDUSTRIAL
Con alzas en precios de renta de hasta 23% e históricas bajas tasas de disponibilidad, Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara retoman posiciones en el ranking inmobiliario industrial de América Latina.
Estos son los números al cierre del primer semestre del año.
RENTAS CDMX AL ALZA
Lomas de Chapultepec, Centro y Anzures lideran las alzas en rentas del índice de Morada Uno.
Esta tendencia producto de diversos factores, lo han señalado distintos análisis en el pasado reciente.
La nueva medición parte de la evolución de los precios que MoradaUno integró en el Índice de Rentas de la Ciudad de México donde señala que en promedio el valor de arrendamiento creció 4.1 por ciento entre 2023 y 2024.
Una de las colonias con mayor incremento, según este índice es Lomas de Chapultepec en la alcaldía Miguel Hidalgo, donde las rentas se elevaron 9%, mientras que Centro, aumentó 6.6% y Anzures lo hizo en 5.6%.
A su vez, colonias como Cuajimalpa, Las Águilas y Bosques de las Lomas presentaron los incrementos moderados, con aumentos de 2.3 y 2.7 % respectivamente.
La referencia en el comportamiento de los precios la basaron a nivel alcaldías donde las de mayores incrementos fueron Venustiano Carranza, con un alza del 5.5%, seguida de Magdalena Contreras y Miguel Hidalgo, con incrementos de 4.6% y 4.%, respectivamente.
El análisis parte de la data integrada en una base de datos de más de 25 mil propiedades, y el reporte busca que propietarios, inquilinos y asesores inmobiliarios comprendan las tendencias del mercado y tomen decisiones informadas en este dinámico entorno.
BANYAN TREE VEYA
Los viñedos del Valle de Guadalupe son la sede de este resort de lujo de esta propuesta holística y de gastronómica. Es desde la perspectiva de sus creadores, un santuario que celebra la tierra, la comunidad y la transformación.
El complejo de ultra lujo diseñado por Michel Rojkind, y desarrollado por grupo UBK, integró 30 villas, mezcladas de forma natural entre las colinas, lo que en conjunto creará un santuario de tranquilidad que conecta con la imponente panorámica de los campo.
La propuesta de hospitalidad desplantada en un terreno de 16 hectáreas es pionera al sumar la experiencia en la región con los recorridos de bienestar personalizados y restaurantes innovadores que proponen gastronomía y una colección de vinos producidos en la región.
En ella el viajero accede a viñedos, salas de fermentación, barrica y añejamiento, un laboratorio de vinificación, sala de degustación y bodega subterránea.
Para ello resort destinó un espacio exclusivo dedicado a la uva garnacha, donde visitantes, expertos y amantes del vino tienen la oportunidad de descubrir a fondo esta variedad.
Justo en el corazón de la propiedad se encuentra Pictograma, un proyecto liderado por pioneros en la investigación de la región, encaminada a crear vinos con carácter, concebidos a partir de la riqueza de la tierra mexicana.
Desde 2018, Pictograma trabaja con diversos valles de Baja California productores de uva garnacha, incorporando a su investigación y producción el desarrollo de diversas etiquetas que reflejan las condiciones de cada terroir.
GENTRIFICACIÓN VS RECICLAJE
El acceso a vivienda en distintas ciudades del país, como CDMX se ha acotado ante la falta de nuevas construcciones y el aumento de precios en zonas céntricas.
El fenómeno que algunos lo enfocan sólo en el impacto de la gentrificación, tiene un fondo que va más allá de la expulsión de inquilinos hacia zonas donde los precios de la vivienda son accesibles.
El destino del análisis debiera enfocarse en la densificación con producto no sólo orientado a la estructura de las nuevas familias, sino a la mayor participación de las autoridades en la generación de polos de desarrollo en las colonias donde existe infraestructura.
La regeneración de zonas y el crecimiento de nuevos mercados son una solución a
la realidad que ha encarecido colonias céntricas, dado que no sólo mejora la seguridad y genera empleos, sino que con planes de desarrollo de infraestructura inmobiliaria soportada por subsidios para construir productos de distintos tickets la historia cambiaría.
Datos compartidos recientemente por Softec, indican que el fenómeno de aumento de valor ha llevado a que el precio por m2 de venta haya subido de 60 mil a 100 mil pesos en Condesa, de 60 a 97 mil en Roma y en la Doctores de 30 a 60 mil pesos.
Más allá de la rentabilidad para desarrolladores, aún cuando hubiera mayores licencias de construcción y asignación de uso de suelo, el desafío es el precio de los terrenos que ha conducido a las empresas a enfocarse en el segmento medio y dejar en el olvido la vivienda social.
Sólo en CDMX se registran 27 mil matrimonios, 88 mil nacimientos y el salario promedio es de 16 mil 800 pesos mensuales.
En consecuencia, el mercado está produciendo vivienda de menores dimensiones, pero enfocada en los segmentos medio y medio alto, dado que el valor de la tierra impide edificar producto accesible en renta y venta.
Por tanto, la contracción en las operaciones de vivienda cayó de 30 mil a 13 mil en 2024. Incluso, al cierre de julio, el financiamiento al sector privado del sector cayó 8% con un reflejo de 15% en el número de hipotecas generadas.
Otros factores alternos dentro del mismo fenómeno de aumento de precios, son el impacto de las plataformas de renta temporal, que generó una nueva regulación con topes a quienes la utilizan, así como el tope al aumento de renta con un límite de 10%.
No obstante, bajo la perspectiva de organismos como Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y promoción de Vivienda (Canadevi) Valle de México debiera enfocarse en el cambio que ha provocado la llegada de 300 mil empleados del sector tecnológico del extranjero, nómadas digitales con un mayor poder adquisitivo.
Este último dato incluido en el reporte 2024 Scoring Tech Talent, muestra cómo la CDMX lideró el ranking de empleos tecnológicos en América Latina, pero también cómo la tasa de expansión de Monterrey anual llegó a 125%.
El hecho de que Ciudad de México sea la que más graduados tecnológicos registre respecto a 11 ciudades en la región, no sólo se enfoca en la dinámica de crecimiento sino en factores como que los desarrolladores de software han incrementado sus salarios 32% en los últimos 5 años.
Así, mientras para las empresas tecnológicas el talento contratado que llega o es de CDMX se basa en una relación costo-beneficio, el efecto de la zona horaria, la infraestructura y los beneficios fiscales, su impacto en el mercado habitacional es evidente.
Por ello, el problema del desbordado crecimiento de precios luce por demás complejo para lograr un desarrollo en la producción y la recuperación del financiamiento, en especial en el segmento social.
Sin embargo, la certidumbre que las autoridades podrían crear con programas de desarrollo urbano de mediano y largo plazo, además de una política de subsidios y proyectos de regeneración o reconversión de edificios de segunda generación con usos distintos.
Durante el sexenio que terminó, los subsidios a la construcción de vivienda en el país disminuyeron 46%.
Bajo estas condiciones, dinamizar los mercados residenciales, plantea desafíos.
Desde las posibilidades del retrofit y las medidas complementarias se abren salidas a una problemática compleja que hasta hoy alienta la expansión de la mancha urbana de las ciudades.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Neuchâtel Polanco, Ivanhoe Cambridge.
OPINIÓN - MONTERREY INDUSTRIAL
Pese a la suspensión de la planta de Tesla, el mercado industrial de Monterrey mantiene dinamismo al incrementar su portafolio, precios, contratos y nuevos proyectos en construcción.
HOSPITALIDAD REDISEÑA II
En continuidad a las tendencias que dan forma a la nueva hospitalidad, no pueden quedar fuera el toque humano, los viajes experienciales y las marcas de lujo e incluso de ultralujo.
Estos aspectos están considerados también en el review que Gensler hace con especial énfasis en lo que las tendencias globales inciden en la región Latinoamérica.
En un mundo en que la Inteligencia Artificial (IA) se integra a las actividades de la industria, se ha venido generando un avance que busca transformar las experiencias personalizadas para los huéspedes de los hoteles.
Esto es posible porque al registrar y analizar las preferencias, los sistemas impulsados por IA permiten a los hoteles ofrecer servicios a la medida. Entre ellas, las configuraciones de habitaciones personalizadas, recomendaciones gastronómicas y sugerencias de actividades pensadas para cada huésped.
Es una herramienta utilizada por las grandes marcas hoteleras a través de los conjuntos de datos, que desde la perspectiva de la firma de arquitectura “ganarán una ventaja significativa al poder predecir y satisfacer las necesidades de los huéspedes de manera más efectiva que los competidores más pequeños”.
Asimismo IA incide “en la mejora de la colaboración entre diseñadores, marcas y propietarios de hoteles. Al proporcionar información basada en datos sobre las preferencias y comportamientos de los huéspedes”.
Esta tecnología ayuda a crear diseños alineados con las expectativas de los huéspedes, asegurando una experiencia cohesiva y personalizada en todo el hotel.
Otro tema que no puede quedar fuera es el crecimiento de las marcas hoteleras locales boutique e independientes se destacan, cuyo atributo es ofrecer experiencias únicas, culturalmente enriquecedoras y personalizadas.
Es el caso de algunas marcas boutique en Costa Rica que al soportar sus propuestas en la sostenibilidad con prácticas como la contratación de personal nativo, el uso de materiales de origen local y la minimización de las huellas ambientales.
En México, los hoteles boutique de diseño además de estas tendencias, enfatizan la arquitectura innovadora y las experiencias culturales inmersivas.
Se trata de un cambio hacia un viaje de lujo más personalizado y sostenible, “espontáneos y más fácilmente adaptables en comparación con las marcas más grandes”.
En la creación de experiencias únicas y de aventura las propuestas van desde llegar a un hotel en paracaídas o participar en un circuito de fitness al aire libre alrededor de la propiedad.
Por ejemplo, dice el review de Gensler, “algunos destinos ofrecen deportes extremos como el puenting desde acantilados o el rafting en aguas bravas, mientras que otros se centran en experiencias inmersivas en la naturaleza como caminatas por el bosque y baños termales”.
Son actividades que refrescan el cuerpo, la mente y el espíritu, creando historias que los huéspedes compartirán durante años.
Al integrar canales, grandes marcas como Four Seasons y Aman amplían sus ofertas de lujo para incluir experiencias en jet privado y yate, redefiniendo el viaje de lujo.
Así la primera cadena ofrece viajes personalizados alrededor del mundo, con itinerarios que incluyen destinos como Seychelles, Ruanda y las Islas Galápagos.
A su vez, Aman Resorts introdujo experiencias Jet Privado Aman y Yate Aman, proporcionando un lujo y privacidad incomparables.
Son experiencias no sólo destinadas a los viajeros de alta gama, que incluyen itinerarios planificados a detalle como explorar el Mediterráneo en un yate privado o embarcarse en un viaje cultural a través de Asia en jet privado.
Finalmente la llegada de marcas de ultralujo, incluidas la mencionada Aman, así como Six Senses y Belmond en América Latina, aterrizan con la expectativa de hacer productivo el patrimonio cultural de la región, los paisajes naturales y viajeros del mercado de alta gama que han volteado la mirada hacia México, Costa Rica y República Dominicana.
THE RITZ CARLTON NIZUC
Es el nuevo resort Fibra Hotel, Fibra Danhos y Beyond Ventures para 2027 en Riviera Maya.
El hotel dispondrá de vistas al mar y condominios residenciales de ultra-lujo, desarrollados a través de la colaboración de las tres firmas.
El acuerdo de las firmas con Marriot International Inc. marca también el regreso de la marca al destino.
En su propuesta se incluye un hotel de lujo de 131 llaves, propiedad y operado por FibraHotel y Fibra Danhos, y 126 residencias de marca desarrolladas por Beyond Ventures, certificados con el sello LEED y operado por The Ritz Carlton.
"Marriott está entusiasmado de traer de nuevo la marca The Ritz-Carlton a Cancún, con el objetivo de satisfacer la creciente demanda de experiencias de viajes de lujo y residencias de marca de clase mundial", comentó Brian King, Presidente del Caribe y América Latina (CALA) en Marriott International.
"Como uno de los destinos turísticos más importantes de México y Latinoamérica, Cancún y la Riviera Maya atraen cerca de 30 millones de visitantes cada año, cautivados por impresionantes playas, su vibrante vida nocturna y sus experiencias culturales enriquecedoras. A pesar de que la propiedad está situada a 10 minutos del aeropuerto, parece estar a un mundo de distancia”, detalló.
Su ubicación, Punta Nizuc, ofrece desde su perspectiva una entrada inigualable puerta de entrada a la belleza de la Riviera Maya.
La combinación única de belleza natural, comodidades modernas, y una amplia gama de actividades - desde explorar las antiguas ruinas mayas hasta disfrutar de restaurantes de clase mundial - convierten a Cancún en un destino verdaderamente extraordinario para los viajeros que buscan tanto la aventura como el descanso.
Para los desarrolladores la apuesta se enfoca a dar un rumbo nuevo a la hospitalidad de lujo y las experiencias residenciales en el destino.
El diseño del proyecto estará a cargo de los s estudios de arquitectura Lissoni & Partners y Cherem Arquitectos.
La propuesta incluirá servicios y comodidades excepcionales, como un amplio complejo de piscinas frente al mar, un spa, seis restaurantes gourmet y exclusivas instalaciones residenciales, a cargo de The Ritz-Carlton.
OFICINAS RESILIENTES
Las oficinas en Ciudad de México (CDMX), el mercado corporativo más importante en América Latina, concluyeron el primer semestre con el dinamismo retomado en los últimos trimestres y que busca estabilizarse en 2025.
Los resultados alcanzados hasta ahora son reflejo de la forma en que históricamente se ha recuperado en tiempos de ciclos bajos, sobreoferta, presiones en los precios e incluso la inviabilidad de pago de los inquilinos.
En este negocio han sucedido también etapas en que en el exceso de metraje disponible previo al 19S creó demanda subsecuente de inquilinos reubicados, e incluso en la última temporada de la pandemia por el COVID19 cuando el escenario acentuó la desocupación, hizo factibles renegociaciones de contratos, precios en pesos y contratos flexibles.
El último saldo evidencia que los niveles de desocupación regresan a números positivos, con una tasa de disponibilidad de 23.1%, precios de renta $23.53 dólares por m2 y nuevo inventario que ingresará al mercado a mediados del próximo año.
Lo alcanzado hasta ahora aunque dista aún de los números de 2015, cuando el mercado registró la absorción neta más alta con 489,905 m2 y 2019 en que la absorción bruta más alta fue 762,744 m2, es relevante porque incide en la visión que han tenido los inquilinos a pesar de los riesgos que firmas de inversión ven sobre la economía local.
Caso distinto es el escenario que se ve en otros 10 mercados de la región analizados por Newmark en un reporte regional donde prevalecen las altas tasas de disponibilidad de hasta 31.5% en Río de Janeiro y 26.2% Panamá.
En todos los mercados el negocio espera el ingreso de nuevos espacios en un entorno de lenta recuperación económica que favorezca la absorción.
Actualmente en Latinoamérica el mercado corporativo registra una disponibilidad promedio de 20.4%, rentas mensuales de 19.17 dólares por m2 y un portafolio de 29.88 millones m2 inventario, a los que se prevé se sumen 1.44 millones de m2 en construcción.
Así, los números validan por qué el contexto del mercado de CDMX es distinto, e incluso distante de la caída en rentas de 10% de Monterrey.
Lo es regionalmente porque en la ciudad el valor de las rentas está 1% por debajo de la recuperación, mientras que Santiago de Chile incrementó 30% sus precios, al tiempo que se elevaron 13% en Río de Janeiro.
Con esos números, el liderazgo que mantiene la capital del país con un inventario de 8.08 millones de m2 es pese a todo una oportunidad luego de las pausas de los últimos años en inversiones.
Es también una muestra de lo que representa validar las oportunidades de un mercado donde el escenario nos remite a un escenario de perspectiva y realidad.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Ideal Tower, Gensler.
OPINIÓN - CDMX LIDERA
El liderazgo de CDMX es sólo el inicio de las razones que marcan las tendencias en la región LATAM donde prevalecen altas tasas de disponibilidad y lentitud en la recuperación económica para favorecer la absorción.
NEKAJUI COSTA RICA
La Península de Papagayo recibe a este resort de lujo operado por la cadena The Ritz Carlton.
Nekajui es un lujoso de la sub marca Ritz-Carlton Reserve ubicado en la región costarricense de Guanacaste, desplantado en un tramo de la península que permite mostrar la belleza natural y el patrimonio cultural de la zona.
En su interior diseñado por la firma de arquitectura Gensler se integraron 107 habitaciones, suites y residencias con vistas, terrazas al aire libre, piscinas y servicios de spa.
El diseño del proyecto integró los aspectos culturales, históricos y naturales de la región, creando tres zonas distintas con estilos arquitectónicos únicos.
El complejo da prioridad la conexión con la naturaleza, los espacios abiertos y la ventilación natural.
Asimismo integró el acceso a los paisajes, un puente colgante que lleva a un spa y un funicular que desciende a un club de playa cerca de cuevas marinas y playas de arena.
Es un complejo, que busca romper las expectativas, establecerá nuevas normas en materia de compromisos medioambientales, sociales y de gobernanza, y subrayará como su proyectista lo dice: “la importancia de las conexiones humanas con la naturaleza y con uno mismo”.
