OPINIÓN - VIVIENDA E INFONAVIT
Las controvertidas reformas a la Ley del Infonavit llegan en un momento de desafíos en el mercado de vivienda, que no logra recuperar en ciertas regiones del país la colocación de créditos y construcción de producto asequible.
OFICINAS, LA REALIDAD
En la antesala del histórico y cíclico 4º trimestre de cada año, el período en que la historia puede cambiar el escenario, las oficinas en los principales mercados del país, viven un escenario de recuperación que no alcanza para ver los números alcanzados en 2013.
Ese año, sólo en Ciudad de México (CDMX) el mercado estaba en equilibrio con una tasa de disponibilidad de 10%, que generó en 2016 un creciente nivel de nuevas construcciones un total de 1.8 millones de m2.
La llegada de la pandemia fue un factor determinante. Incluso poco antes, con el 19S el mercado había logrado compensar la sobre oferta ante la demanda de espacios de distintas dependencias y empresas que requirieron reubicación.
La realidad es que actualmente con un dominante esquema de trabajo híbrido y miles de corporativos que buscan el regreso al espacio físico de trabajo, el negocio aún registra una tasa de disponibilidad de 23.4% en CDMX, que significa 1.8 millones de m2 de oficinas vacías.
Los pronósticos de la recuperación obligan a ver 2026 como el período de la franca recuperación, sin embargo quienes tienen una perspectiva de un mayor plazo saben que dependerá de lo alcanzado en 2025, cuando podría registrarse una tasa de entre 17 y 19%, en parte por la participación de nuevos sectores que demandan espacio, pero también porque no existe nueva construcción.
Sin embargo, mucho del dinamismo dependerá de la recuperación económica, en especial la que ven inversionistas y desarrolladores, que han diversificado su participación hacia otros sectores de mayor dinamismo como el industrial, logístico e inmobiliario turístico.
Por tanto, se estima que serán varios trimestres que tejen la realidad del mercado. Mientras eso sucede, las previsiones serán reflejo del espejo con que se miren los principales indicadores.
Desde el último trimestre de 2022 se veía un tiempo de evaluación en las empresas del esquema de trabajo híbrido y el efecto positivo que han dejado los sectores industrial y turismo que logró permear en la economía.
Desde entonces, las absorciones obedecían a renegociaciones de contratos, renovaciones o bien movimientos fly to quality con lo que los inquilinos lograron mejorar nuevas condiciones y resolver sus requerimientos post pandemia.
Firmas de corretaje como Newmark, CBRE, JLL y Cushman & Wakefield han debatido desde entonces cómo las tasas de ocupación, desocupación e ingreso de nuevos edificios al inventario, son factor de cambio en las caídas históricas de 2020.
En este lapso, han sido elementos de cambio los usos distintos de espacios, la renta de superficies acondicionadas, contratos en pesos y flexibles, además que distintos modelos donde el segmento corporativo tiene un menor peso.
Factores como la integración de la tecnología y modelos distintos buscan observar en niveles de absorción de otros tiempos, cuando el mercado colocaba los 350 mil m2 un número que se ve con nostalgia.
¡Felices fiestas!
RESERVA SANTA FE
Tras una temporada de integración, este desarrollo residencial alternativo entra a una etapa de consolidación por el impulso que recibió en los últimos años en materia de sustentabilidad y de bienestar.
El proyecto inmobiliario de construcción regenerativa ubicado dentro de un bosque de 197 hectáreas, busca habilitar a través de su master plan un ecosistema ubicado a 15 minutos de Santa Fe.
El plan de este desarrollo residencial de lujo es certificarse con el sello Living Community Challenge, un distintivo que otorga el International Living Future Institute (ILFI) con el que tras una rigurosa evaluación son considerados comunidades que aportan más de los recursos que se utilizan para su edificación.
Se trata de un modelo y referente en temas de regeneración ecológica y construcción sostenible, preparando a las nuevas generaciones de líderes en sostenibilidad y conservación.
Por ello, los proyectos que se realicen tendrán un impacto significativo en la protección y mejora de los ecosistemas locales, al tiempo que se establecerán modelos que puedan ser replicados a nivel global.
Armando Turrent, CEO del proyecto dice las tendencias de sostenibilidad y diseño regenerativo no solo redefinirán la forma de construir, sino también cómo las personas viven y trabajan.
“El futuro del sector inmobiliario radica en proyectos que integren tecnología, sostenibilidad y resiliencia climática. Debemos construir pensando en las próximas generaciones”, afirmó.
Construcción sostenible como eje central, tecnología integrada vía edificios inteligentes y BIM, flexibilidad y modularidad en los espacios, resiliencia climática y diseño biofílico y de bienestar humano preparados para el futuro son las principales tendencias integradas al desarrollo.
Turrent cree que como industria tenemos que romper el paradigma de que solo queremos un negocio.
"El desarrollo tuvo una planeación bastante extensa, en la que decidimos construir un proyecto sostenible, que logrará un equilibrio social e inmobiliario. Debemos pensar en proyectos comprometidos con el medio ambiente, que además estén inmersos en la naturaleza, en donde las personas tengan la oportunidad de llevar una vida más saludable”, detalla.
Actualmente el proyecto registra un 60% de comercialización de la etapa 1, que integra 184 lotes residenciales con precios promedio de $16 mil pesos por m2 hasta $22 mil pesos por m2.
El plan de desarrollo especifica la entregamos del primer grupo de los lotes en junio 2025, así que llegarán las primeras 10 familias residentes.
OPINIÓN - WORKPLACE DEL FUTURO
El complejo futuro de las oficinas aceleró con la adopción de la tecnología, la evolución del capital humano, la demanda de tech talent y nuevas políticas corporativas. Esta es la forma en que los actores clave se preparan para el cambio en gestación.
MACROTENDENCIAS TRANSFORMAN
La llegada de nuevo talento, los modelos híbridos y la demanda de espacio, los factores del cambio.
Así, el futuro del trabajo continúa en transformación de cara a las nuevas macrotendencias del sistema laboral y productivo que revolucionan los hábitos en el uso de las oficinas.
“El futuro del trabajo se revela más complejo y cambiante. La transformación tecnológica, el panorama macroeconómico y los cambios sociales redefinen las formas de trabajo y vida en la próxima década”, asegura el Informe Macrotendencias para el Futuro del trabajo y los Negocios liderado por Tecmilenio.
En el listado del reporte identifica ocho tendencias clave que se suman a la alta demanda de mano de obra técnica calificada para el bienestar integral de los colaboradores.
Parte de dicho diagnóstico fundamenta su postura en un reporte global sobre clima laboral de Deloitte donde el aumento de estrés y deterioro en la salud mental, la amenaza de tecnología en los puestos laborales, así como el riesgo de amenazas en seguridad son 3 de los 7 desafíos más importantes de la sustentabilidad humana.
El uso de inteligencia artificial, el desarrollo de habilidades que combinan la hiper especialización multidisciplinaria y el liderazgo antifrágil son ejemplo de “cómo se busca ser un puente entre el conocimiento y la acción para ayudar a las organizaciones y las personas a enfrentar los desafíos del futuro con resiliencia y con propósito de vida”, explica Julio Peña, vicerrector de Educación Abierta y Organizaciones de la institución.
Por su parte, Carlos Pérez-Gavilán, senior associate director en Gensler México asegura que en el país menos de un tercio de los espacios de trabajo han sido rediseñados en los últimos tres años, lo que representa una oportunidad crítica para repensar su impacto.
“Los colaboradores pasan el 59% de su tiempo en la oficina, pero idealmente necesitarían un 67% para maximizar su productividad. Espacios de alto desempeño, que combinen eficacia y experiencia, no solo impulsan la productividad individual y de equipo, sino que también generan un impacto positivo hasta tres veces mayor en los resultados organizacionales”, detalla.
Remoto o híbrido, el sistema de trabajo flexible está creando efectos en las tasas de absorción de espacios en mercados como Ciudad de México (CDMX), Monterrey, Guadalajara y Querétaro, que en conjunto integran un portafolio de 10.7 millones de m2 con una tasa promedio de disponibilidad que supera 23%.
Adicionalmente, el efecto tecnológico en el mundo laboral hará ganar 69 millones de nuevos empleos, pero también perder 83 millones de empleos como hoy operan en el mundo.
Mario Espinosa, vicepresidente en Latinoamérica y el Caribe de MillerKnoll afirma que el centro de la concepción y diseño de espacios está en el ser humano, sus actividades y las relaciones entre sí y con la organización.
“Es la experiencia de trabajo el eje central de la propuesta de valor de las organizaciones”, concluye.
CAPITAL PRIVADO EXPECTANTE
La historia en distintos momentos del desarrollo inmobiliario no podría entenderse sin la participación de los fondos de inversión del exterior y en los más recientes, de los nacionales, a raíz del surgimiento de los FIBRAS, CKDEs y CerPis.
El termómetro y momento de cada ciclo ha hecho factible la llegada de fondos de inversión, el enfriamiento, su salida y por ende la reconfiguración del mercado de capitales destinado a la inversión inmobiliaria.
El anuario 2023 de AMEXCAP (Asociación Mexicana de Capital Privado), destaca la participación de los fondos de Estados Unidos, Canadá y otros países. Ese año, se levantaron 6 nuevos vehículos de inversión por un monto de al menos $795 millones de dólares, representando 48% del total comprometido para México y siendo la estrategia con mayores compromisos levantados durante el año en el país.
Mientras que en los últimos diez años se tiene contabilizada la presencia local de al menos 66 fondos de bienes raíces.
De las incursiones referidas, se invirtió en al menos 7 proyectos inmobiliarios localmente, en el que se destinaron $137 millones de dólares, recursos que impactaron la generación de 26,290 nuevos empleos formales, principalmente en los sectores industrial y desarrollo.
Nada más lejos de la realidad ese indicador porque en ese período, se registraron al menos cuatro desinversiones, todas a través de la venta de los activos.
Por ello es importante entender la profundidad alcanzada por la industria del capital privado en México que suma un total de 25 mil 300 millones de dólares a través de 64 iniciativas, de las cuales 52% son mexicanas, siendo la más relevante comparado con otros rubros como capital emprendedor, crédito privado, capital de crecimiento, infraestructura y energía, de acuerdo con el mismo documento.
Hasta ese lapso, sólo en bienes raíces operan 15 fondos afiliados a esta asociación, donde es relevante el peso de iniciativas mexicanas como CPA, Gava Capital, Grupo IGS, Hasta Capital, O´Donnell, Proximity Parks y Vertex Real Estate, entre otros.
Otro factor que incidiría en una reconfiguración, son las recientes disputas creadas por los desencuentros comerciales entre autoridades de México y Canadá, alentados por las declaraciones del presidente electo de Estados Unidos Donald Trump de imponer cuotas arancelarias a productos manufacturados en el exterior.
Hoy los fondos canadienses que invierten activamente en el mercado inmobiliario mexicano, institucionales y de capital privado, se enfocan en el desarrollo industrial producto del nearshoring y las propiedades residenciales y comerciales.
La relación del país de la hoja de maple con México es importante para el financiamiento del desarrollo inmobiliario, tanto como las diferencias que dirimen legalmente el fondo canadiense ICM Asset Management y la desarrolladora mexicana de vivienda Global Businesses liderada por Federico Cerdas, que en los últimos 22 años ha edificado 2,500 viviendas.
Este acuerdo de inversión alcanzado entre ambos en 2019, buscó desde el inicio vía la inyección de capital, dinamizar el desarrollo residencial con 8 proyectos integrados a 2 fideicomisos en Ciudad de México (CDMX), cuyos tiempos de ejecución fueron impactados por el COVID 19, pero justificados en la profundidad del déficit que existe en el segmento medio y residencial.
Más allá de esta controversia, que se resolverá en algún momento, distintas iniciativas empresariales como Brookfield Asset Management, el Canadian Pension Plan Investment Board (CPPIB), Ivanhoé Cambridge, OMERS (Sistema de Jubilación de empleados Municipales de Ontario) y Public Sector Pension Investment Board (PSP) dan fe del potencial que ofrece el negocio inmobiliario de nuestro país.
La Columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Gensler.
DISEÑO 2025
Estas son las 5 tendencias que definirán la arquitectura y el diseño de los espacios, resultado de la exploración que cada año profundiza la firma de arquitectura Gensler.
En esta edición, toca los pronósticos del entretenimiento, el retail, las oficinas, la aviación, atención médica y el diseño urbano, un total de 33 industrias, en 100 tendencias principales.
Sin embargo, en el Top 5 de las mega tendencias destacan el papel de los proyectos de usos mixtos, la sustentabilidad, los edificios de oficinas, la vivienda asequible y la llegada del trabajo del futuro.
Los distritos se ubican en los usos de entretenimiento y estilo de vida como la parte central el próximo año y los nuevos pilares de las ciudades, ya que impulsan la participación comunitaria y unen a las personas en torno a experiencias compartidas.
En el menú de los espacios figuran la hostelería, el comercio minorista, los deportes y los espacios residenciales, todas áreas impulsadas por la experiencia en calles seguras y por su ubicación con opciones de transporte confiables.
En segundo lugar, el informe destaca la recuperación de valor que tienen los edificios los edificios diseñados con estrategias resilientes y sostenibles, dado que las organizaciones en el mundo son cada vez más cautelosas ante los riesgos climáticos.
“Este auge de la sostenibilidad también está impulsando la demanda de innovaciones que cambien las reglas del juego en los procesos de construcción y la industria de los materiales”, explica.
En esta transformación la denominada reutilización adaptativa de edificios antiguos, a través del retrofit, permite diseños energéticamente eficientes, la planificación de escenarios climáticos y otras técnicas ecológicas que anticipan los desafíos climáticos locales y reducen los desechos y el carbono.
Para lograrlo, destaca la integración de soluciones como la madera maciza, los acabados y muebles interiores con bajo o nulo contenido de carbono y el cemento con cero emisiones de carbono están liderando una revolución de los materiales.
No menos importantes son los edificios de oficinas antiguos y otros activos devaluados, producto de la pandemia y dado que se comercializan a precios muy reducidos, son una alternativa para la reutilización adaptativa para crear nuevos bienes raíces valiosos más allá de la conversión de oficinas en viviendas.
Esto ocurre, bajo su perspectiva, debido a que el costo del capital viene bajando de tal razón que 2025 marcará el inicio de un nuevo entorno financiero que “inspirará a los desarrolladores a buscar conversiones creativas de todo tipo, incluidas las de comercio minorista a atención médica, comercio minorista a deportes, oficinas a residencias para personas mayores, oficinas a laboratorios científicos y más”.
La vivienda asequible a precios de mercado es también una de las megatendencias que son la prioridad número uno para las ciudades de todo el mundo el próximo año, debido a que “a medida que nuevos incentivos financieros y tasas de interés más bajas convergen con cambios en las leyes de zonificación y códigos de construcción para crear un mercado atractivo para desarrollos de vivienda de todo tipo”.
Finalmente se ubica en el ranking, la llegada del lugar de trabajo del futuro donde la experiencia del empleado, la inspiración y la propuesta de valor que los propietarios y desarrolladores de edificios serán fundamentales en la integración de los espacios.
Esto porque en 2025, los inquilinos seguirán su búsqueda de calidad en busca de experiencias laborales que motiven a los empleados y satisfagan sus aspiraciones profesionales.
Así, “los propietarios que quieran competir deben centrarse en transformar sus espacios en edificios de clase A totalmente equipados, cerca del transporte público y dentro de los 20 minutos de la mezcla de estilos de vida”.
HUB MIAMI
Espacios de oficinas y residencias son la composición de este desarrollo inmobiliario que nutre el real estate de lujo en este mercado.
Desplantado en una torre de 41 pisos, el proyecto desarrollado por The John Buck Company y FVP busca generar una propuesta que haga posible en sus usos el balance de vida residencial y espacio de trabajo.
El diseño arquitectónico, de interiores y planeación de este edificio está a cargo de la firma ODP incorpora 306 condominios y 22,761 m2 de oficinas Clase A.
Por su ubicación en el centro de Downtown Miami, la propuesta provee de acceso fácil al transporte público y una vida hiperconectada.
Las residencias, que comienzan en el piso 22, incluyen opciones que van desde estudios hasta dos dormitorios a partir de $500,000, e incluyen acabados de lujo, cocinas gourmet y ventanales de piso a techo.
Los residentes accederán a servicios como gimnasio, spa, sala de yoga, piscina estilo resort y espacios de trabajo con sistema de videoconferencia.
OPINIÓN - FINANCIAMIENTO VERDE
Una oleada de proyectos y sellos verdes avalan el crecimiento del financiamiento que privilegia la responsabilidad ambiental de los proyectos. Estos son los casos que destacan una evolución, que ha dejado 4 mil 727 proyectos sustentables en LATAM.
BONOS VERDES 2024
Distintas certificaciones y el creciente financiamiento verde, dan fe del avance de la sustentabilidad en el negocio inmobiliario de México.
En los últimos años, los bonos verdes han permitido a desarrolladores e inversionistas del negocio inmobiliario acceder a mejores condiciones crediticias, pero también consolidar su reputación en la comunidad de inversión, entre inquilinos y usuarios.
De acuerdo con el Banco Mundial, este tipo de financiamiento soportó en los últimos años el desarrollo de cuatro mil 727 proyectos en América Latina. En la lista aparecen parques industriales, oficinas, hoteles y vivienda, donde México tiene una posición relevante.
El último dato de la Internacional Finance Corporation (IFC) indica que la entidad destinado $12 mil millones de dólares de financiamiento a proyectos de edificación sostenible, tendencia que ha hecho posible que se hayan certificado 10.32 millones de m2 de todo tipo de proyectos, de los cuales sólo el segmento vivienda representa el 47%.
A nivel LATAM, el financiamiento verde residencial ha permitido integrar 41.62 millones de m2 de viviendas con superficies promedio de 60 m2 en 22 países de la región.
La influencia de este segmento en la bolsa de financiamiento explica la reciente operación con la que la IFC otorgó a Vinte para su proyecto Vinte Green PCG, $58 millones de dólares.
Por otra parte, el avance de la ola verde también puede verse en casos como el fondo CCLA inmerso en la vivienda institucional en renta, cuyos proyectos de coliving son administrados por Nomad Living, y en el futuro inmediato como parte de la la iniciativa EDGE Buildings Champions, comprometió certificar más del 80% de sus proyectos.
Otra historia que destaca es la integración del Nexxus Private Debt Fund II, que con $30 millones de dólares, busca apoyar la expansión del acceso a financiamiento verde para PYMEs en México orientadas al nearshoring.
En una escala mayor, la industria tiene otras historias de certificaciones y líneas de financiamiento por sus compromisos con el medio ambiente. En la lista figuran, Fibra Hotel, Posadas, Fibra Uno y Fibra Macquarie, entre otros.
Para quienes observan esta evolución, es un hecho que esta dinámica ha sido posible por la penetración de EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies) y otras certificaciones como LEED (Leadership in Energy & Environmental Design), que en su historia reciente consolidó su posición entre los 10 países con mayor adopción de en Latinoamérica, con cerca de 2,000 proyectos registrados o certificados.
Distintas edificaciones dan cuenta de este avance. Un ejemplo es Torre Diana, el primer proyecto en el país y uno de los primeros a nivel global en obtener la certificación LEED v5 Nivel Platino, la versión más reciente de este sello.
Sólo en dicha certificación México consolidó su posición entre los 10 países con la mayor adopción de certificados, a través de dos mil proyectos registrados o certificados, como muestra del esfuerzo en atender la construcción sostenible.
El camino aún tiene desafíos, no obstante el componente financiero hará que su influencia crezca en los años por venir.
La Columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: ASM, Scottsdale, AZ, Gensler.