RETAIL & EXPERIENCIAS
Marcas y cadenas minoristas transforman espacios para crear comunidad, conexión y experiencias.
Esto se mantiene porque actualmente los consumidores más que un lugar para comprar: quieren experiencias, una comunidad y una conexión que no pueden encontrar en ningún otro lugar.
Es una perspectiva que firmas de arquitectura y desarrolladores ubican en el diseño de experiencias una razón del cambio y cómo los espacios de alimentos y bebidas utiliza el diseño inmersivo para crear momentos transformadores.
Como otros nichos, esta inercia se traduce a los espacios minoristas en América Latina, donde se visualizan estrategias para mejorar la experiencia de pago en el autoservicio y analizamos algunas ideas sobre la creación de espacios para desarrollos de uso mixto. Uno de los ejemplos que Gensler instrumentó es la primera tienda de gran formato de Wayfair en Chicago y los diseños que la convierten en una experiencia de compra distinta.
La propuesta se basó en la competencia de las marcas por el tiempo y la atención de los consumidores, que hizo a los minoristas ofrecer un gran servicio o producto.
Es un trayecto donde se crea fidelidad de los consumidores a través de una variedad de experiencias.
Ese es, desde su perspectiva, el diseño de experiencias: cuando se implementa con éxito, el diseño de experiencias puede fomentar las conexiones con la comunidad y fortalecer la lealtad a la marca, lo que en última instancia le da una ventaja a los minoristas.
En consecuencia, el mercado de los retailers entró en una competencia y la falta general de disponibilidad para aquellos que buscan expandir la presencia física y brindar nuevas ofertas para sus clientes.
Lo anterior es resultado de que la pandemia redujo el inventario de espacio y limitó el desarrollo de nuevos comercios minoristas. Como resultado, los nuevos espacios están diseñados para ser flexibles y están destinados a evolucionar a medida que el mercado y los consumidores continúan resurgiendo con nuevas demandas.
“La práctica de crear interacciones atractivas entre los usuarios y los productos, servicios o entornos es la base del diseño de experiencias. La mayoría de las veces, vemos el diseño de experiencias implementado con comodidades personalizadas, entornos flexibles, momentos y eventos de entretenimiento y servicios adyacentes destinados a atraer a los clientes que se han acostumbrado más a las ventas minoristas en línea en la comodidad de sus hogares”, asegura.
14 ROC
Es uno de los proyectos residenciales que desafía el impulso inmobiliario de Miami con arquitectura, diseño y conectividad urbana.
Con 283 unidades de diseño exclusivo por March and White Design y unidades a partir de $500 dólares este condominio se ubica en la zona The Arts & Entertainment District de Downtown Miami.
En su de propuesta de RSP Architects, en colaboración con el arquitecto paisajista Urban Robot Associates, se desplanta en un edificio de 32 niveles.
El edificio ofrece residencias, estudios y apartamentos de dos dormitorios, todos con balcones privados y vistas a la ciudad.
Desarrollado y comercializado por 14th Street Miami Developers, LLC, una compañía de responsabilidad limitada de Florida será concluido en 2027.
Su ubicación estratégica cerca del Adrienne Arsht Center y el Pérez Art Museum, le permitirá a los residentes disfrutar de la vibrante vida urbana de Miami.
14 ROC también cuenta con más de 25,000 pies cuadrados de amenidades, incluyendo una piscina en la azotea, gimnasio, salas de coworking, un teatro y más.
OPINIÓN - NEARSHORING & TRUMP
La amenaza de Trump de imponer aranceles de 25% a México y Canadá, alertó a quienes participan en el mercado inmobiliario industrial, en especial en la región norte.
Lo es por el impulso del nearshoring, que dejó en el 3Q un crecimiento de 14% en la demanda, misma que alcanzó 1.7 millones de m2. Estos son los insights y perspectivas al momento.
OLA TURÍSTICA RESIDENCIAL
El desarrollo inmobiliario turístico continúa y puede verse reflejado en la inversión que alcanzó un nivel de 820.2 millones de dólares durante el segundo trimestre de 2024, equivalente al 16.1% de la Inversión Extranjera Directa (IED) nacional.
En este mismo lapso, los rubros de hoteles con otros servicios integrados representaron $752.7 millones de dólares, mientras que el de departamentos y casas amuebladas con servicios de hotelería fue de $65 millones de dólares, de acuerdo con la Secretaría de Turismo.
Esta evolución también se explica por lo alcanzado para ese período entre 2019 y 2014, dato que creció más de 122%. Por ello, destinos como Los Cabos, Riviera Nayarit, Cancún y Riviera Maya, siguen siendo los principales concentradores de inversiones hoteleras y otros desarrollos.
Lo anterior se complementa con desarrollos en Ciudad de México (CDMX), Oaxaca, Guadalajara y destinos del tipo.
El reporte más reciente sobre Hotelería y Turismo de CBRE México considera que en los próximos el pipeline del negocio registra un total de 10 mil cuartos de hoteles de 3 a 5 estrellas.
Pero lo que llama la atención es la consolidación del negocio que se ve en segmentos específicos, como los aquí comentados desarrollos de branded residences.
Comentamos el caso de la cadena tailandesa Banyan Tree que operará para Idesco en Hacienda Xcanatún en 2026, un complejo de unidades residenciales cerca de Mérida, así como el desarrollo de The Ritz Carlton hotel y residencias en Punta Nizuc donde Fibra Hotel, Fibra Danhos y Beyond Ventures, además de lo proyectado por DINE en Punta Mita y lo que a su vez, Grupo Posadas avanza con sus marcas en distintos proyectos y destinos turísticos del país.
Todas estas estrategias son resultado del enfoque que desarrolladores e inversionistas tienen del segmento de lujo, donde el elemento residencial es parte relevante de su ecuación.
En este sentido, ayer Nauma Development Group anunció el inicio de un desarrollo residencial de lujo, ubicado en una superficie contigua a Parque Cancún.
Se trata del primer desarrollo de la marca Náutica en el mundo para un proyecto co-branded residences en el que invertirán $5 mil millones de pesos a desarrollarse en etapas durante los próximos años dejarán mil 500 empleos directos e indirectos.
El complejo diseñado por la firma Niz + Chauvet integrará dos torres para un total de 400 departamentos de lujo con superficies que van de 71 m² a 259 m² y un club de playa privado en Costa Mujeres.
Como otros proyectos incorporará amenidades enfocadas al bienestar, el diseño arquitectónico con estilo náutico y distintas acciones de certificación y eficiencia energética bajo el sello LEED (Leadership in Energy and Environmental Design).
En suma, estas incursiones reflejan las apuestas en el negocio inmobiliario turístico y el apetito de inversionistas locales e internacionales por este tipo de proyectos.
La Columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Náutica Residences Cancún, Nauma Development Group.
FINANCIAMIENTO VERDE
Ser sustentable es algo más que un acto de responsabilidad, este financiamiento avanza consolidando planes de expansión en la industria.
En los últimos años, los bonos verdes han permitido a desarrolladores e inversionistas acceder a créditos verdes.
Información del Banco Mundial revela que la inversión verde hizo factible soportar el desarrollo de cuatro mil 727 proyectos en América Latina.
Sólo en el segmento residencial, el financiamiento verde ha permitido integrar 41.62 millones de m2 de viviendas con superficies promedio de 60 m2 en 22 países de la región.
Como parte de esta tendencia, Vinte obtuvo a través de la International Finance Corporation un crédito por 301 millones de dólares para apoyar el Proyecto Vinte Green PCG.
La iniciativa tiene como propósito ampliar el acceso a unidades asequibles y energéticamente eficientes en México y contribuir con sus objetivos climáticos.
Esta inversión considera un crédito de $58 millones de dólares para destinarlos en la adquisición que la empresa de vivienda hace de Javer, el desarrollador de viveindas construidas en México, así como financiar los gastos de capital posteriores a la integración y necesidades de capital de trabajo.
De la misma manera, la operación busca que esta disponibilidad de recursos permitan atraer fondos adicionales de capital privado, incluidas inversiones en deuda y capital hasta por 243 millones de dólares.
Con ello se integra un papel catalizador que mejora el perfil crediticio del paquete de financiamiento y permite a la firma acceder al mercado local de bonos, pese a la actual volatilidad económica.
HACIENDA XCANATUN
Esta hacienda del Siglo XVII da cabida a un espacio lujo y bienestar de la colección Angsana de la cadena de resorts global.
El proceso de retrofit que experimentó el inmueble de alta gama con propiedades ha permitido aprovechar el momento que vive el mercado inmobiliario en Mérida.
Ubicado a 25 minutos de la ciudad este inmueble icónico da vida a una de las haciendas de henequén, considerado el sustento económico principal de la época.
En su restauración se integraron 18 habitaciones del edificio histórico y 26 nuevas diseñadas para crear armonía con la arquitectura del lugar.
Desplantado en un terreno de 1.6 hectáreas de jardines privados, donde se ha instalado vegetación tropical y una alberca tamaño olímpico.
Como otros resorts del tipo en el mundo, éste ofrece una variedad de servicios de bienestar con técnicas tailandesas que integran su oferta de hospitalidad.
Asimismo, en su actual etapa, el proyecto agregará alrededor distintas estructuras que permitirán levantar 90 departamentos de lujo, operados y comercializados con el sello Banyan Tree.
El desarrollador IDESCO planea concluir la construcción en 2026, unidades que actualmente tienen valores promedio de $9.6 a $20.9 millones de pesos.
Esta propuesta es considerada parte de la hospitalidad urbana de la ciudad de Mérida que experimenta una etapa de expansión.
MONTERREY SOSTIENE
El nearshoring, la pausa en la gigafactory de Tesla y el fenómeno migratorio son factores que han creado efectos importantes en la evolución reciente de los mercados industrial, de oficinas y residencial de Monterrey.
Quienes siguen con detalle su evolución y desempeño, coinciden que un factor que marca un desafío frente a la evolución de la historia reciente es el impacto que traerá el inicio de la administración Trump.
Si bien, los pronósticos aún son reservados, es un hecho que la expectativa del efecto real se irá aclarando conforme se generen las primeras acciones del gobierno entrante, al sentar las bases de la relación comercial.
Analistas ven la perspectiva y realidad con una lente distinta. Lo hacen por el impulso y cambio de ritmo que se registró en el tercer trimestre de este año en el mercado corporativo, que entró a una fase de estabilización.
El crecimiento del mercado de oficinas en Monterrey ha sido impulsado por la fuerte demanda de espacios acondicionados y la diversificación de los sectores logística, tecnología, recursos humanos, financieras y empresas de alimentos y bebidas que lideraron la ocupación, favoreciendo sub mercados como Margain-Gómez, Santa María y Valle Oriente.
El desempeño fue de acuerdo con reportes de Cushman & Wakefield y Newmark México, señal de una recuperación notable.
La absorción neta alcanzó 20,400 m² en 38 transacciones, superficie cercana al doble del total de los dos primeros trimestres del año, que llegaron a 22,000 m² acumulados.
Lo anterior refleja una renovada actividad en el sector de oficinas que redujo la tasa de disponibilidad, mientras que el precio de salida disminuyó, debido a que las absorciones siguen siendo espacios acondicionados en corredores de alto valor, que permiten una ocupación inmediata y eficiente.
De continuar la recuperación, la tasa de disponibilidad podría incrementarse con la incorporación de nuevos edificios, que suman 81,945 m² en Torre RISE, Torre CENTRAL 20 y Torre Ikon.
Este factor es un desafío para un mercado que recién vio recuperar
los precios de salida en respuesta a la dinámica de oferta y demanda.
En este lapso el precio promedio para el portafolio de la entidad de 1.48 millones de m2 de espacios clase A y A+ se situó en $21.31 dólares por m².
No debe ignorarse, como lo refiere el segundo Índice de Desarrollo Industrial 2024 dado a conocer por FINSA, que es el Norte del país que lidera por espacio industrial, niveles de construcción y atracción de inversiones.
Son Nuevo León, Chihuahua y Coahuila las entidades que lideran el Top 3 de dicho índice, y que abren puerta a un futuro inmediato de expansión.
La Columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Distrito Armida, Monterrey, Jerde.
OPINIÓN - OFICINAS REGIAS
El dinamismo inmobiliario regio tiene distintas lecturas, pero lo alcanzado en el tercer trimestre pronostica una era de consolidación. Estos son los corredores en recuperación y las razones.
MONTERREY CORPORATIVO 3Q
Pese a los pronósticos de baja en precios y alta disponibilidad, la Sultana del Norte estabiliza su mercado de oficinas.
El crecimiento del mercado de oficinas en Monterrey ha sido impulsado por varios factores como la fuerte demanda de espacios acondicionados y la diversificación de sectores que continúan ocupando oficinas.
Son las industrias de logística, tecnología y recursos humanos las que lideran la ocupación, favoreciendo sub mercados como Santa María y Valle Oriente. En el trimestre de referencia, el corredor Santa María registró 6,500 m² de ocupación, mientras que Valle Oriente alcanzó 5,200 m².
El desempeño sólido del mercado inició en el trimestre referido con el cual fue marcada una recuperación notable luego de fluctuaciones de los últimos años.
Un reporte de Cushman & Wakefield asegura que en el tercer trimestre, la absorción neta alcanzó 20,400 m² en 38 transacciones, superficie cercana al doble del total de los dos primeros trimestres del año, que en conjunto llegaron a de 22,000 m² a través de lo acumulado en 53 transacciones.
Este comportamiento, indica, refleja una renovada actividad en el sector de oficinas corporativas de la ciudad.
No obstante el incremento en la tasa de absorción, la disponibilidad aumentó de 15.85% a 17.20%, debido a una tendencia de rotación considerable de espacios en el período de referencia.
Ducha dinámica se generó debido a que los espacios ocupados sustituyeron inmuebles previamente desocupados en el mismo periodo, con lo cual el inventario total se mantuvo sin cambios significativos.
Asimismo este mercado ha venido experimentando una creciente oferta de espacios en obra gris, que supera ampliamente los espacios acondicionados, preferidos por aproximadamente el 65% de los usuarios de oficinas.
En consecuencia, indica, el mercado demanda opciones que permitan una ocupación inmediata y eficiente.
a la recuperación prevista, la tasa de disponibilidad podría incrementarse con la incorporación de nuevos edificios en obra gris, que suman 81,945 m² en desarrollos destacados como Torre RISE, Torre CENTRAL 20 y Torre Ikon.
Este factor representa un desafío para un mercado que recién vio recuperar
los precios de salida en respuesta a la dinámica de oferta y demanda.
En este lapso el precio promedio para espacios de clase A y A+ se situó en $21.31 dólares por m² de renta mensual, una ligera disminución en comparación con el año pasado. Sin embargo, sub mercados clave como Margain-Gómez Morin y Valle Oriente han visto aumentos en los precios debido a la baja disponibilidad y alta demanda.
La firma considera que éste mercado mantendrá su dinamismo, respaldado en una economía diversificada y sectores emergentes que requieren flexibilidad en sus espacios corporativos.
“La combinación de nuevos desarrollos y una demanda estable continuará definiendo las tendencias de precios y ocupación en los próximos trimestres, manteniendo a la ciudad como un punto clave para la inversión y el crecimiento en el sector de oficinas”, concluye dicho reporte.
DOWNSIZING & STANDALONE
Más allá del crecimiento del coworking posterior al tiempo de pandemia, las estructuras de trabajo híbrido trajeron de nuevo al escenario el achicamiento de superficies (downsizing) y la adecuación de espacios independientes (stand alone) de oficinas para empresas de menor tamaño.
Es una dinámica reproducida en corredores inmobiliarios con acceso a servicios como transporte público, amenidades y a clientes potenciales.
Son tendencias que amplían su participación en el mercado ante los nuevos requerimientos de los inquilinos que modificaron su huella operativa.
Hoy la optimización de espacios es fundamental, dado que las nuevas generaciones de colaboradores representan un reto en el regreso a las oficinas convirtiéndose en un retenedor de talento.
Desde la escena de los grandes operadores de espacios colaborativos, se ha insistido en el peso del trabajo híbrido. WeWork por ejemplo, en su plan 2024 no consideró un crecimiento en su portafolio de 22 propiedades, dado que independiente al contexto de su operación global, las formas de trabajo le permitieron con la tecnología administrar los espacios para atender la demanda creciente.
Estas tendencias impactan el mercado de oficinas en Ciudad de México y abrieron campo a contratos de adecuación de espacios de despachos de oficinas, firmas de mobiliario y movieron de su eje las políticas de desarrolladores.
En otros ciclos del mercado, el downsizing hizo ajustó la operación de cara a períodos de inestabilidad.
Desde el segundo trimestre de 2023, la tasa de disponibilidad se mantuvo en 23%, pero en la segunda mitad del año en curso, la tasa bajó a 22.2%.
Analistas consideran que la menor disponibilidad obedece al incremento de la demanda de espacio corporativo acondicionado, a diferencia de los habituales procesos de entrega de espacios en obra gris.
Un análisis de Newmark México que cruza estos indicadores revela que a diferencia de 2017 cuando 79% de las oficinas se entregan en obra gris, hoy su participación es menor a 34%.
Actualmente 48% de las oficinas entregadas son de espacios acondicionados, amueblados o semi acondicionados.
De mantenerse la demanda de espacio de los últimos trimestres y ante la integración al inventario de los edificios en construcción, la tasa de disponibilidad podría bajar aún más.
Es fácil referir el cambio de este indicador si se observa que a inicios del primer trimestre de 2022, había 1.4 millones de m2 de oficinas en construcción y actualmente sólo son 479 mil m2.
La inercia positiva de industrias como tecnología, consultoría, financiero, industrial, de consumo y de gobierno compensan las tendencias referidas, además de que algunas decisiones de toma de espacio están vinculadas con la definición de las políticas comerciales de la administración Trump.
Si las medidas son radicales, empresas del sector pudieran inhibir la demanda y la recuperación sería más prolongada.
Los reportes del último trimestre reflejan la baja disponibilidad de corredores como Reforma, Polanco y Lomas.
El saldo de los 10 corredores es un inventario de 8.08 millones de m2 con una tasa ajustada de 22.2% de disponibilidad, una absorción del último trimestre de 133 mil 357m2 y precios promedio de $23.70 dólares.
Con o sin caminos de salida para enfrentar los nuevos requerimientos, la tasa de disponibilidad podría terminar el año en 21%.
De ser así, este mercado estaría en la antesala de un nuevo ciclo de crecimiento.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Oficinas Gensler, San Francisco.