VIVIENDA RESIDENCIAL CDMX
De 2 a 4 millones de pesos es el rango promedio del producto que configura el dinamismo de la actividad inmobiliaria en Ciudad de México (CDMX).
Esta tendencia se fundamenta en un estudio de la consultora inmobiliaria 4S que destaca las unidades comercializadas se ubican en este segmento de mercado.
Actualmente se venden trimestralmente 3,000 viviendas en promedio, nicho que en el segundo trimestre de 2023 representaba el 38% de las ventas y hoy alcanza un 49% del mercado.
Marisol Becerra, Regional Partner MX/Centro, detalló que la vivienda residencial se ha consolidado como el segmento de mayores ventas en Ciudad de México.
Destacó que lo interesante, no sólo es el hecho de que se ha mantenido como la más demandada, sino que ha ganado terreno frente a los otros segmentos de mercado. “En la actividad por segmento, está claro que la vivienda residencial ha ido ganando participación”.
Por su parte, en el 2 trimestre, del 100% de las ventas de vivienda de la capital del país, 24% fue del segmento residencial plus con valor de 4 a 6 mdp; seguido de la vivienda premium de 6 a 18 mdp, equivalente a 17%, así como la vivienda media de 1 a 2 mdp, que concentró el 6% de la comercialización.
La especialista, destacó que en la Ciudad de México se ha dado una reconfiguración de mercado. Antes la capital del país estaba en una tendencia de producción y comercialización en la vivienda con valor por arriba de los 6 millones de pesos, es decir del segmento premium.
“Hace unos años, el ticket promedio en la Ciudad había subido significativamente, situándose entre los 6 y 6.5 mdp. Esto contrajo el mercado, ya que pocas familias pueden asumir una hipoteca para este ticket. Hoy estamos entendiendo que hay que hacer más asequible la vivienda, pero también más funcional ante una tendencia en la que el precio por metro cuadrado mantiene crecimientos, mientras que el tamaño de las viviendas se va reduciendo, para contar con un precio que sí pueden pagar las familias y que ronda los 2 a 4 mdp”.
Ante este contexto Becerra señaló que la mayor oportunidad se encuentra en la vivienda de los segmentos residencial y medio, no sólo para quien busca desarrollar, sino también para inversionistas y consumidores finales que quieren adquirir una propiedad.
En este sentido, Mayela Sánchez, directora de Investigación de la empresa, destacó que se ha avanzado en este reajuste de este mercado, donde la dinámica comienza a mostrar un balance más sano hacia segmentos por debajo del residencial plus.
“Es interesante la reconfiguración del segmento residencial, pues está cambiando el foco; en análisis previos, nos preguntamos cuándo podría repuntar la vivienda residencial en la Ciudad de México, porque en los últimos años los números no daban y las condiciones sólo permitían vivienda residencial plus. Sin embargo, hemos comenzado a ver un escenario en donde el desarrollador se ha dado cuenta de que tiene que ajustarse para lograr un balance con respecto a la vivienda media y residencial”, explicó.
Asimismo Becerra indicó que la vivienda con los tickets más asequibles es la que presenta un mejor ritmo de venta. Se trata de unidades entre el segmento medio y residencial, con un rango de precio de entre 1.6 y 3.8 millones de pesos.
Respecto al tamaño de las propiedades, la especialista comentó que la vivienda entre 40 y 75 m2, es la que mejor dinamismo presenta. Específicamente, las unidades con dimensiones entre 60 y 65, así como de 65 a 70 m2.
Consideró que aunque Ciudad de México aún no recupera los niveles de comercialización vistos hace una década, una buena señal es que la venta se ha estabilizado en 3,000 unidades por trimestre.
“Si bien seguimos con una contracción importante, lejos de las cifras que teníamos hace nueve años, hoy las ventas ya no tienen altibajos ni caídas estrepitosas, y ya nos estabilizamos en torno a las 3,000 unidades vendidas por trimestre. Se está viendo que el segmento residencial está empujando la venta en la Ciudad de México, donde al trimestre se están vendiendo alrededor de 1,400 unidades”.
Otra señal positiva es el regreso gradual de los inversionistas. Conforme a las estadísticas en ese lapso se registraron proyectos en los que más del 80% los adquirían inversionistas, lo que indicaba que era un mercado muy relevante y llamativo.
Tras la pandemia, inflación, aumento en las tasas se redujo su participación. Sin embargo en 2024, “hemos notado que están regresando, aunque más cautelosos, pero con cierto interés, en donde dinamizan la actividad, sobre todo en etapas de preventa o de friends and family”.
Por regiones, las alcaldías céntricas son las que presentan mejor comportamiento en la venta de vivienda. Entre ellas Benito Juárez y Cuauhtémoc como las demarcaciones con mayor comercialización, las cuales concentran el 18 y el 14% de la escrituración respectivamente.
“El caso de Cuauhtémoc es particular, porque ha resurgido en los últimos años; especialmente zonas como el corredor Reforma, que incluye la colonia Tabacalera, Juárez y la propia Cuauhtémoc, en donde ha habido un boom en los últimos años. Uno de los principales atributos es la ubicación, donde la ciudad misma se convierte en la principal amenidad”, concluyó.
HOTEL CAPELLA BANGKOK
Este resort inició sus actividades en 2020, el primer año de la pandemia mundial. Pese al hundimiento de la industria hotelera este santuario se posicionó en el mapa de los destinos de lujo.
Integrado por 101 habitaciones espaciosas y luminosas, el hotel dispone de 7 villas situadas junto al río Chao Phraya, todas con jardín privado y piscina de inmersión.
Las habitaciones de estilo residencial cuentan con unidades a partir de 61 m², cada una con ventanas de piso a techo y espacios de estar al aire libre desde donde disfrutar de un asiento en primera fila para el espectáculo del río Chao Phraya.
Este hotel de cinco estrellas se ubica en Charoenkrung, el barrio más antiguo de Tailandia, que pese a lo ruidoso del entorno el espacio permite integrar descanso en el jardín interno con árboles llenos de pájaros.
Entre otras amenidades, la propuesta integró a suites y villas contemporáneas y de descanso terrazas una de ellas junto al río con dinámica tranquila de día, pero de noche se accede al río por donde navegan barcos de fiesta en su recorrido.
Como otras propuestas de hospitalidad, ésta integró distintos elementos de bienestar personalizado en el santuario de spa donde terapeutas ofrecen un enfoque integrado de la curación, aprovechando las prácticas contemporáneas tradicionales, probadas y de vanguardia de un spa de lujo en Bangkok para crear tratamientos personalizados.
Dado que en su concepto creó conexiones y experiencias compartidas que inspiren, consideró a la cultura y la historia con la finalidad de crear una vida de autenticidad.
ESCENA INDUSTRIAL LATAM
Ciudad de México (CDMX), Monterrey, Tijuana y Guadalajara avanzan en el ranking inmobiliario industrial de América Latina.
Se trata de lo incluido en el reporte regional del primer semestre del año que recién publicó y coordinó Newmark México donde si bien se destacan condiciones específicas de su evolución, la era de expansión que viven los corredores industriales del país influye en su participación en el ranking.
En promedio, el mercado industrial de LATAM integrado por 12 mercados registra una tasa de disponibilidad promedio de 4.7% , precios de arrendamiento de $5.69 dólares por m2 y se construyen 4.4 millones de m2.
Resalta la segunda posición y el incremento en precios de renta de CDMX de 23%, así como los precios de renta de $9.57 dólares por m2 para un portafolio con una disponibilidad mínima de 1.2% que llega a 11.89 millones de m2.
El Top 12 ubica en la tercera posición a Monterrey donde los 9.62 millones de m2 registran una disponibilidad promedio de 1.8%, precios de renta de $6.87 dólares por m2 y un inventario de 9.62 millones de m2 a los que se sumarán múltiples inmuebles especulativos en construcción.
El origen de los 1.07 millones de m2 en construcción, parte de los niveles de absorción bruta que en la primera mitad del año llegó en la Sultana del Norte a 436 mil 900 m2.
En el listado, le siguen Tijuana con 8.55 millones de m2, una disponibilidad de 2.3% y precios de $8.10 dólares por m2 de renta, así como Guadalajara con una disponibilidad de apenas 2.6%, precios de $7.15 dólares por m2 y un inventario: 5.97 millones de m2, además de mayor influencia en el Bajío.
Sin embargo, el actual momento que viven no deja de lado la gran área de oportunidad que existe conforme al mapa productivo orientado a las exportaciones.
Hasta 2021, cifras oficiales indican que Brasil goza de un sector de manufactura automotriz consolidado con exportaciones diversificadas en un 32.48% van a China, 10.66% a Estados Unidos y 4% a Argentina.
Un reporte reciente revela que China es el país número uno en producción de autos con 27 millones anuales, Estados Unidos con 10, Japón 8 millones y México en la sexta posición 2.5 millón es de unidades.
En consecuencia, Sao Paulo es el mercado más grande de la región con 14.57 millones de m2 con rentas promedio de $4.67 dólares por m2.
Los expertos consideran que la posición actual de potencia alimentaria y petrolera son factores competitivos.
Caso contrario es México, cuya manufactura instalada en sus corredores industriales, destina 76.02% de sus exportaciones a Estados Unidos, 4.33% a Canadá y 3.12 % a China.
Para los analistas esta alta dependencia genera riesgos importantes, como los que se ven venir tras las próximas elecciones presidenciales en Estados Unidos.
Con todo, el crecimiento en inventario que Monterrey y Sao Paulo fue considerable en el lapso de referencia, al tiempo que en las rentas generalizadas destacó el 23% de aumento de CDMX, el salto del mercado de Bogotá, e incluso desde su liderazgo, Sao Paulo vio reducir hasta 18% sus rentas y en contraparte registró la tasa de absorción más alta de la región.
Si bien el primer semestre fue lento para Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey, aunado a los factores económicos, de manufactura y el propio entorno político, aún existen señales que abren la puerta a un escenario completo del potencial que espera a los principales mercados industriales de México.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica en el periódico El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Platah, Artha Capital.
OPINIÓN - DINAMISMO INDUSTRIAL
Con alzas en precios de renta de hasta 23% e históricas bajas tasas de disponibilidad, Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara retoman posiciones en el ranking inmobiliario industrial de América Latina.
Estos son los números al cierre del primer semestre del año.
RENTAS CDMX AL ALZA
Lomas de Chapultepec, Centro y Anzures lideran las alzas en rentas del índice de Morada Uno.
Esta tendencia producto de diversos factores, lo han señalado distintos análisis en el pasado reciente.
La nueva medición parte de la evolución de los precios que MoradaUno integró en el Índice de Rentas de la Ciudad de México donde señala que en promedio el valor de arrendamiento creció 4.1 por ciento entre 2023 y 2024.
Una de las colonias con mayor incremento, según este índice es Lomas de Chapultepec en la alcaldía Miguel Hidalgo, donde las rentas se elevaron 9%, mientras que Centro, aumentó 6.6% y Anzures lo hizo en 5.6%.
A su vez, colonias como Cuajimalpa, Las Águilas y Bosques de las Lomas presentaron los incrementos moderados, con aumentos de 2.3 y 2.7 % respectivamente.
La referencia en el comportamiento de los precios la basaron a nivel alcaldías donde las de mayores incrementos fueron Venustiano Carranza, con un alza del 5.5%, seguida de Magdalena Contreras y Miguel Hidalgo, con incrementos de 4.6% y 4.%, respectivamente.
El análisis parte de la data integrada en una base de datos de más de 25 mil propiedades, y el reporte busca que propietarios, inquilinos y asesores inmobiliarios comprendan las tendencias del mercado y tomen decisiones informadas en este dinámico entorno.
BANYAN TREE VEYA
Los viñedos del Valle de Guadalupe son la sede de este resort de lujo de esta propuesta holística y de gastronómica. Es desde la perspectiva de sus creadores, un santuario que celebra la tierra, la comunidad y la transformación.
El complejo de ultra lujo diseñado por Michel Rojkind, y desarrollado por grupo UBK, integró 30 villas, mezcladas de forma natural entre las colinas, lo que en conjunto creará un santuario de tranquilidad que conecta con la imponente panorámica de los campo.
La propuesta de hospitalidad desplantada en un terreno de 16 hectáreas es pionera al sumar la experiencia en la región con los recorridos de bienestar personalizados y restaurantes innovadores que proponen gastronomía y una colección de vinos producidos en la región.
En ella el viajero accede a viñedos, salas de fermentación, barrica y añejamiento, un laboratorio de vinificación, sala de degustación y bodega subterránea.
Para ello resort destinó un espacio exclusivo dedicado a la uva garnacha, donde visitantes, expertos y amantes del vino tienen la oportunidad de descubrir a fondo esta variedad.
Justo en el corazón de la propiedad se encuentra Pictograma, un proyecto liderado por pioneros en la investigación de la región, encaminada a crear vinos con carácter, concebidos a partir de la riqueza de la tierra mexicana.
Desde 2018, Pictograma trabaja con diversos valles de Baja California productores de uva garnacha, incorporando a su investigación y producción el desarrollo de diversas etiquetas que reflejan las condiciones de cada terroir.
GENTRIFICACIÓN VS RECICLAJE
El acceso a vivienda en distintas ciudades del país, como CDMX se ha acotado ante la falta de nuevas construcciones y el aumento de precios en zonas céntricas.
El fenómeno que algunos lo enfocan sólo en el impacto de la gentrificación, tiene un fondo que va más allá de la expulsión de inquilinos hacia zonas donde los precios de la vivienda son accesibles.
El destino del análisis debiera enfocarse en la densificación con producto no sólo orientado a la estructura de las nuevas familias, sino a la mayor participación de las autoridades en la generación de polos de desarrollo en las colonias donde existe infraestructura.
La regeneración de zonas y el crecimiento de nuevos mercados son una solución a
la realidad que ha encarecido colonias céntricas, dado que no sólo mejora la seguridad y genera empleos, sino que con planes de desarrollo de infraestructura inmobiliaria soportada por subsidios para construir productos de distintos tickets la historia cambiaría.
Datos compartidos recientemente por Softec, indican que el fenómeno de aumento de valor ha llevado a que el precio por m2 de venta haya subido de 60 mil a 100 mil pesos en Condesa, de 60 a 97 mil en Roma y en la Doctores de 30 a 60 mil pesos.
Más allá de la rentabilidad para desarrolladores, aún cuando hubiera mayores licencias de construcción y asignación de uso de suelo, el desafío es el precio de los terrenos que ha conducido a las empresas a enfocarse en el segmento medio y dejar en el olvido la vivienda social.
Sólo en CDMX se registran 27 mil matrimonios, 88 mil nacimientos y el salario promedio es de 16 mil 800 pesos mensuales.
En consecuencia, el mercado está produciendo vivienda de menores dimensiones, pero enfocada en los segmentos medio y medio alto, dado que el valor de la tierra impide edificar producto accesible en renta y venta.
Por tanto, la contracción en las operaciones de vivienda cayó de 30 mil a 13 mil en 2024. Incluso, al cierre de julio, el financiamiento al sector privado del sector cayó 8% con un reflejo de 15% en el número de hipotecas generadas.
Otros factores alternos dentro del mismo fenómeno de aumento de precios, son el impacto de las plataformas de renta temporal, que generó una nueva regulación con topes a quienes la utilizan, así como el tope al aumento de renta con un límite de 10%.
No obstante, bajo la perspectiva de organismos como Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y promoción de Vivienda (Canadevi) Valle de México debiera enfocarse en el cambio que ha provocado la llegada de 300 mil empleados del sector tecnológico del extranjero, nómadas digitales con un mayor poder adquisitivo.
Este último dato incluido en el reporte 2024 Scoring Tech Talent, muestra cómo la CDMX lideró el ranking de empleos tecnológicos en América Latina, pero también cómo la tasa de expansión de Monterrey anual llegó a 125%.
El hecho de que Ciudad de México sea la que más graduados tecnológicos registre respecto a 11 ciudades en la región, no sólo se enfoca en la dinámica de crecimiento sino en factores como que los desarrolladores de software han incrementado sus salarios 32% en los últimos 5 años.
Así, mientras para las empresas tecnológicas el talento contratado que llega o es de CDMX se basa en una relación costo-beneficio, el efecto de la zona horaria, la infraestructura y los beneficios fiscales, su impacto en el mercado habitacional es evidente.
Por ello, el problema del desbordado crecimiento de precios luce por demás complejo para lograr un desarrollo en la producción y la recuperación del financiamiento, en especial en el segmento social.
Sin embargo, la certidumbre que las autoridades podrían crear con programas de desarrollo urbano de mediano y largo plazo, además de una política de subsidios y proyectos de regeneración o reconversión de edificios de segunda generación con usos distintos.
Durante el sexenio que terminó, los subsidios a la construcción de vivienda en el país disminuyeron 46%.
Bajo estas condiciones, dinamizar los mercados residenciales, plantea desafíos.
Desde las posibilidades del retrofit y las medidas complementarias se abren salidas a una problemática compleja que hasta hoy alienta la expansión de la mancha urbana de las ciudades.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Neuchâtel Polanco, Ivanhoe Cambridge.
OPINIÓN - MONTERREY INDUSTRIAL
Pese a la suspensión de la planta de Tesla, el mercado industrial de Monterrey mantiene dinamismo al incrementar su portafolio, precios, contratos y nuevos proyectos en construcción.
HOSPITALIDAD REDISEÑA II
En continuidad a las tendencias que dan forma a la nueva hospitalidad, no pueden quedar fuera el toque humano, los viajes experienciales y las marcas de lujo e incluso de ultralujo.
Estos aspectos están considerados también en el review que Gensler hace con especial énfasis en lo que las tendencias globales inciden en la región Latinoamérica.
En un mundo en que la Inteligencia Artificial (IA) se integra a las actividades de la industria, se ha venido generando un avance que busca transformar las experiencias personalizadas para los huéspedes de los hoteles.
Esto es posible porque al registrar y analizar las preferencias, los sistemas impulsados por IA permiten a los hoteles ofrecer servicios a la medida. Entre ellas, las configuraciones de habitaciones personalizadas, recomendaciones gastronómicas y sugerencias de actividades pensadas para cada huésped.
Es una herramienta utilizada por las grandes marcas hoteleras a través de los conjuntos de datos, que desde la perspectiva de la firma de arquitectura “ganarán una ventaja significativa al poder predecir y satisfacer las necesidades de los huéspedes de manera más efectiva que los competidores más pequeños”.
Asimismo IA incide “en la mejora de la colaboración entre diseñadores, marcas y propietarios de hoteles. Al proporcionar información basada en datos sobre las preferencias y comportamientos de los huéspedes”.
Esta tecnología ayuda a crear diseños alineados con las expectativas de los huéspedes, asegurando una experiencia cohesiva y personalizada en todo el hotel.
Otro tema que no puede quedar fuera es el crecimiento de las marcas hoteleras locales boutique e independientes se destacan, cuyo atributo es ofrecer experiencias únicas, culturalmente enriquecedoras y personalizadas.
Es el caso de algunas marcas boutique en Costa Rica que al soportar sus propuestas en la sostenibilidad con prácticas como la contratación de personal nativo, el uso de materiales de origen local y la minimización de las huellas ambientales.
En México, los hoteles boutique de diseño además de estas tendencias, enfatizan la arquitectura innovadora y las experiencias culturales inmersivas.
Se trata de un cambio hacia un viaje de lujo más personalizado y sostenible, “espontáneos y más fácilmente adaptables en comparación con las marcas más grandes”.
En la creación de experiencias únicas y de aventura las propuestas van desde llegar a un hotel en paracaídas o participar en un circuito de fitness al aire libre alrededor de la propiedad.
Por ejemplo, dice el review de Gensler, “algunos destinos ofrecen deportes extremos como el puenting desde acantilados o el rafting en aguas bravas, mientras que otros se centran en experiencias inmersivas en la naturaleza como caminatas por el bosque y baños termales”.
Son actividades que refrescan el cuerpo, la mente y el espíritu, creando historias que los huéspedes compartirán durante años.
Al integrar canales, grandes marcas como Four Seasons y Aman amplían sus ofertas de lujo para incluir experiencias en jet privado y yate, redefiniendo el viaje de lujo.
Así la primera cadena ofrece viajes personalizados alrededor del mundo, con itinerarios que incluyen destinos como Seychelles, Ruanda y las Islas Galápagos.
A su vez, Aman Resorts introdujo experiencias Jet Privado Aman y Yate Aman, proporcionando un lujo y privacidad incomparables.
Son experiencias no sólo destinadas a los viajeros de alta gama, que incluyen itinerarios planificados a detalle como explorar el Mediterráneo en un yate privado o embarcarse en un viaje cultural a través de Asia en jet privado.
Finalmente la llegada de marcas de ultralujo, incluidas la mencionada Aman, así como Six Senses y Belmond en América Latina, aterrizan con la expectativa de hacer productivo el patrimonio cultural de la región, los paisajes naturales y viajeros del mercado de alta gama que han volteado la mirada hacia México, Costa Rica y República Dominicana.
THE RITZ CARLTON NIZUC
Es el nuevo resort Fibra Hotel, Fibra Danhos y Beyond Ventures para 2027 en Riviera Maya.
El hotel dispondrá de vistas al mar y condominios residenciales de ultra-lujo, desarrollados a través de la colaboración de las tres firmas.
El acuerdo de las firmas con Marriot International Inc. marca también el regreso de la marca al destino.
En su propuesta se incluye un hotel de lujo de 131 llaves, propiedad y operado por FibraHotel y Fibra Danhos, y 126 residencias de marca desarrolladas por Beyond Ventures, certificados con el sello LEED y operado por The Ritz Carlton.
"Marriott está entusiasmado de traer de nuevo la marca The Ritz-Carlton a Cancún, con el objetivo de satisfacer la creciente demanda de experiencias de viajes de lujo y residencias de marca de clase mundial", comentó Brian King, Presidente del Caribe y América Latina (CALA) en Marriott International.
"Como uno de los destinos turísticos más importantes de México y Latinoamérica, Cancún y la Riviera Maya atraen cerca de 30 millones de visitantes cada año, cautivados por impresionantes playas, su vibrante vida nocturna y sus experiencias culturales enriquecedoras. A pesar de que la propiedad está situada a 10 minutos del aeropuerto, parece estar a un mundo de distancia”, detalló.
Su ubicación, Punta Nizuc, ofrece desde su perspectiva una entrada inigualable puerta de entrada a la belleza de la Riviera Maya.
La combinación única de belleza natural, comodidades modernas, y una amplia gama de actividades - desde explorar las antiguas ruinas mayas hasta disfrutar de restaurantes de clase mundial - convierten a Cancún en un destino verdaderamente extraordinario para los viajeros que buscan tanto la aventura como el descanso.
Para los desarrolladores la apuesta se enfoca a dar un rumbo nuevo a la hospitalidad de lujo y las experiencias residenciales en el destino.
El diseño del proyecto estará a cargo de los s estudios de arquitectura Lissoni & Partners y Cherem Arquitectos.
La propuesta incluirá servicios y comodidades excepcionales, como un amplio complejo de piscinas frente al mar, un spa, seis restaurantes gourmet y exclusivas instalaciones residenciales, a cargo de The Ritz-Carlton.