MIAMI
Distintas ciudades en el mundo se han convertido en un refugio para preservar el patrimonio y generar plusvalías de inversionistas en propiedades residenciales y otros activos inmobiliarios.
Madrid, Londres y a últimas fechas Dubai y Miami son los destinos de inversionistas. Sin embargo, tras la pandemia el Sur de Florida ha captado una alta población migrante desde otras ciudades de Estados Unidos y América Latina.
Este movimiento producto de una política fiscal y de apertura ante la contingencia sanitaria, hizo que al menos 122 empresas de las 500 de Fortune muden su oficina a esta ciudad, hecho que ha consolidado el boom que se vive en sus distintos distritos.
Empresas comercializadoras de propiedades como IRG International Realty Group y Sieber International, al igual que LCR Capital Partners entre otras de gestión migratoria, ven cómo un promedio de 900 nuevos habitantes llega diario a Miami, que le convierte en una ciudad multicultural.
En el ámbito migratorio el puente se da a través de las ventajas de la Visa EB-5 que ha abierto el apetito de inversionistas extranjeros, de los que sólo los mexicanos invirtieron 275 millones de dólares en proyectos ubicados en Texas, Ohio y Florida para obtener la green card de Estados Unidos.
Quienes observan esta dinámica en los últimos 3 años aseguran que el valor de las propiedades en Miami se ha incrementado al menos 15% y que los condominios no duran más de 60 días en el mercado desde el inicio de la venta hasta el cierre.
Si bien, estos números alcanzaron su pico más alto en 2021, actualmente se proyecta para los próximos 4 años más de 32 condominios que agregan al inventario 6 mil unidades adicionales.
Esto deja en el escenario la duda en cómo incidirán aspectos como la inflación, demanda y oferta ante el poco inventario que permita sostener la demanda de quienes ven cómo el costo de vida es del 50% de lo que actualmente representaría vivir en ciudades como Nueva York.
Con todo, la reconversión del centro y el distrito de Brickell ha generado que no sólo se dinamicen los corredores, sino que la ciudad empiece a alojar proyectos del segmento de ultra lujo, como las Waldorf Astoria Residences o el proyecto Cipriani Residences.
Otro efecto es el impacto que han creado en la ciudad los eventos deportivos, mismos que dinamizaron la tasa de ocupación en la industria hotelera que llega 92% y un mercado dinámico de residencias de alquiler de corta estancia que se estima en 48 mil millones de dólares.
Estadísticas de realtors documentan que en promedio los inversionistas mexicanos están invirtiendo en promedio en second homes 1.2 millones de dólares, y que junto con otros compradores extranjeros y latinos compran en más de 60% de contado.
Este patrón de inversión es relevante, dado que al paso de los meses las compras de propiedades han extendido superficies y tipo de activo. Actualmente el costo promedio de las propiedades de ultra lujo fluctúa en rangos de mil hasta 3 mil dólares por pie cuadrado.
La razón por la cual quienes le ven con potencial y la ubican como una ciudad a prueba de recesión, es que desde ahora se observa un mercado resiliente y en expansión que en reventa ha generado una plusvalía de hasta 15%.
Inversiones
Las oportunidades pese a lo anterior, no sólo se ubican fuera del país.
Ayer por la noche, la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) realizó un foro sobre oportunidades de inversión.
Jaime Fasja, que lidera el organismo considera que las condiciones económicas no son condición para minar las oportunidades y potencial del país, en especial luego de que el sector recupera su ritmo tras la pandemia.
Desde su visión, el potencial generado desde la manufactura, logística y turismo puede verse reflejado en el sureste, norte y Bajío, al igual que el avance de las prácticas sustentadas en los criterios ESG que buscan la descarbonización de la industria.
Uno de los sectores ganadores del actual momento es sin duda la hotelería. En función de lo anterior, la próxima semana Leisure Partners realizará el próximo 16 de noviembre el 6º Foro de Expansión Turística.
En la propuesta del encuentro, liderado por John McCarthy, figura la situación actual de la industria a nivel global, la visión de Grupo Posadas, Prisma Aimbridge, Royal Holiday y Camino Real. De la misma manera, se analizará la perspectiva del capital y financiamiento a partir de la visión de Banco Sabadell, Credit Suisse y BANCOMEXT.
Sin duda, un encuentro que abre boca sobre el futuro de uno de los sectores que se reinventó tras la pandemia.
Opinión publicada en El Financiero|Bloomberg
WELLNESS RECAP 2022
El avance de la ola well en el mercado inmobiliario tomó un nuevo rumbo en julio de 2020, además de la certificación la pandemia generó el lanzamiento del nuevo WELL Health Safety Rating.
Por tanto, además de la certificación inicial que incluye 100 puntos ubicados en 10 áreas, el rating integra nuevas políticas corporativas.
Con todo, las alternativas para certificar inmuebles empáticos con el medio ambiente y los ocupantes se multiplican.
3Q INDUSTRIAL REGIO
No sólo la disponibilidad, ahora el pipeline de nuevos proyectos en construcción toca niveles históricos.
Mientras la absorción neta trimestral registró un nivel de 284 mil m² al cierre del 3T 2022, equivalente a un crecimiento del 78% comparado con el tercer trimestre de 2021, la tasa de desocupación bajó a 2%, mientras que los niveles de construcción llegaron a 359 mil m2.
Este balance integrado en el reporte al tercer trimestre del año de la firma CBRE, ratifica el peso que sectores como la manufactura mantienen en la actividad industrial de la ciudad y su área metropolitana.
“La proximidad de Monterrey a la frontera con Estados Unidos, junto con su mano de obra altamente calificada, su infraestructura y su sólida base de proveedores, le convierten en una ubicación extremadamente ventajosa para ocupantes e inversionistas. Un aumento en la inversión y el desarrollo lo han convertido en uno de los principales mercados industriales de México,” asegura Ramón Flores, Vicepresidente Ejecutivo de CBRE Noreste.
De acuerdo con la Secretaría de Economía, Nuevo León cerró el primer semestre del año con una Inversión Extranjera Directa (IED) de más de 2,661 millones de dólares, el equivalente al 9.7% de todo el país y segundo lugar nacional.
Este dinamismo es equivale a un crecimiento del 104% en comparación con el mismo periodo del año anterior, así como al 82% del valor anual de 2021.
De acuerdo con el reporte, dicho crecimiento es resultado de proyectos de expansión de empresas que ya contaban con presencia en el estado y crecen para atender la demanda de los Estados Unidos, así como por la llegada de nuevas inversiones debido al Nearshoring.
Al cierre del tercer trimestre, el inventario en Monterrey cerró en 12.17 millones de m², equivalente a un incremento anual del 7.5%. Más de 251 mil m² de nuevos espacios industriales fueron entregados durante el trimestre, siendo Apodaca y Salinas Victoria los submercados que más aportaron a la nueva oferta, cada uno con más de 90 mil m².
CIPRIANI MIAMI
El distrito Brickell abre paso al estilo italiano del complejo residencial de lujo Cipriani Residences Miami.
En el diseño del complejo a cargo de la firma Arquitectónica se integraron áreas de estar con dobles alturas, ventanas y puertas corredizas que dan acceso a las vistas de la ciudad de mayor expansión Florida.
En el diseño del complejo a cargo de la firma Arquitectónica se integraron áreas de estar con dobles alturas, ventanas y puertas corredizas que dan acceso a las vistas de Miami.
Adicionalmente la infraestructura incluye tecnología que hace factible la automatización de los interiores, mediante aspectos como un sistema de interfaz inteligente.
El estilo y acceso a la experiencia gastronómica y de coctelería emula la tradición iniciada por Giuseppe Cirpiani en 1931, cuando abrió su primer bar en Venecia.
El interior de las residencias liderado por 1508 London, especializado en el segmento de lujo integró elementos empleados en proyectos boutique de hospitalidad de lujo.
Adicionalmente la infraestructura incluye tecnología que hace factible la automatización de los interiores, mediante aspectos como un sistema de interfaz inteligente.
A diferencia de otros distritos en la ciudad americana, Brickell ha empezado a distinguirse como una zona que goza de actividades que permiten trabajar, comprar y relajarse a sus habitantes.
INERCIA INDUSTRIAL II
La revolución en el mercado inmobiliario industrial continúa. Es una nueva era en la que elementos originados por el reordenamiento de la cadena de suministros y producción, ponen a México en una posición privilegiada.
Los primeros síntomas son la caída en el nivel de disponibilidad en mercados como Ciudad Juárez, Tijuana, Reynosa y Monterrey, además del que experimentó Guadalajara en el tercer trimestre del año.
Otro fenómeno se ha empezado a dar: niveles históricos en el nivel de pipeline de algunos de esos mercados, en especial Guadalajara donde este indicador llega a 359 mil m2 de espacios en construcción, mismos que se sumarán a los más de 3.3 millones de m2 en construcción en el país.
Esta combinación es resultado de factores complementarios como el que citamos en nuestra reciente entrega. Nos referimos a las iniciativas que el presidente Joe Biden de Estados Unidos Inflation Reduction Act y Chips for America.
Los incentivos fiscales que proponen es permitir que México sea el principal proveedor de semiconductores y vehículos eléctricos de Estados Unidos donde se estima que en los próximos 7 años el mercado de autos eléctricos represente 50% de las ventas.
Y no sólo eso, se estima que hacia 2029 existirán 30 millones de autos híbridos en el mercado norteamericano.
Para ello, el principal socio comercial de nuestro país se prepara para iniciar inversiones en infraestructura y energía limpia producto de una de las leyes citadas en líneas previas.
La manera en que las nuevas formas de transporte modificarán en paralelo el diseño urbano, plantea alcances en el diseño urbano.
Y no sólo eso. La visita de Jim Farley, CEO de Ford para validar la operación de su nuevo Global Technology and Business Center (GTBC) en Naucalpan, Estado de México donde invirtió 260 millones de dólares, es resultado de las tendencias que referimos.
Este nuevo campus de 170 mil m2 de construcción, donde trasladó su operación, funcionará con parámetros cero desechos, descargas cero, sistemas de drenaje pluvial e iluminación inteligente. Además, será un centro global que dará soporte a distintas operaciones clave de la firma en el mundo.
El área corporativa se diseñó para hacer factible un modelo híbrido de trabajo para su planta laboral de 9,000 colaboradores, parte de la cual operará de manera presencial.
Las 19 hectáreas totales donde se ubica la nueva sede, es parte del Centro Ciudad Latiz que en su master plan incluye 190 hectáreas.
El proyecto de la firma de capital privado Artha Capital que lidera el desarrollo, es inyectar 5 mil millones de pesos en la infraestructura que requiere el plan integral.
Al igual que el GTBC de Ford, esta incursión traerá en los años por venir al desarrollo distintas incursiones empresariales con usos que demandará la zona de Naucalpan, ubicada en el municipio del Estado de México más industrializado, después de Toluca.
De acuerdo con el Índice de Actividad económica (IMAI) de 2020, Naucalpan aportaba 17.33% del Producto Interno Bruto (PIB) Estatal, resultado de la política local de promoción de inversiones y a que 99% de su actividad se genera en los sectores secundario y terciario.
Entre los usos que prevé el plan maestro de Latiz figuran el comercial, corporativo, vivienda, educación y otros servicios que demandará la zona.
Por todo lo anterior, la ola que se ve venir en distintos corredores industriales sin duda hablan de un momento invaluable para un mercado que al terminar 2021, generó 3 millones de m2 de absorción a nivel nacional.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
WELLNESS III - CERTIFICACIONES
La ola del bienestar en los inmuebles es expansiva en Latinoamérica. Con 1,500 proyectos certificados o en proceso de México es el 8º país en el ranking global WELL.
En esta conversación con Rachel Hodgdon, president & CEO, International WELL Building Institute (IWBI) conoceremos el detalle de las razones por las que inversionistas y desarrolladores atienden el bienestar de los ocupantes en los espacios.
WORKPLACE & METAVERSO
Una nueva conexión que va más allá del uso de los modelos BIM invade con tecnología el workplace a partir de la pandemia.
Para quienes analizan el futuro inmediato del espacio de trabajo le ven como una versión física inmersiva de Internet, visto como un lugar además de una plataforma.
Desde su existencia un modelo BIM permitía crear la experiencia humana de los espacios, dado que extrae datos, para construir estructuras y crear conexiones.
Por tanto, el modelaje, así como las experiencias se convierte en una nueva infraestructura para la experiencia.
Se trata de las implicaciones que el nuevo espacio digital generado por el metaverso, hace posible explorar las transformaciones a través de la lente de la experiencia humana y luego identificar oportunidades de impacto.
Quienes siguen su inclusión plantean posibilidades relacionadas con un nuevo valor en las relaciones minoristas entre los habitantes y espacios, e incluso lo que puede generar para la reconexión de la vida real y las ciudades dado que permite realizar recorridos a futuro.
Indudablemente como plantean firmas globales, el metaverso es parte de la actividad inmobiliaria que en entornos como el retail integra alternativas de cómo el consumidor o visitante genera experiencias orientadas a la conexión con los entornos de compra.
En el futuro del espacio de trabajo permitiría integrar tareas, comunidad en las distintas áreas que forman parte del workplace y la opción de una mejora sustancial, como sugiere el investigador Mike O´Neill del área de ciencias de dats en el Instituto de Investigación Gensler.
“La versión virtual de la oficina es una actualización de las personas, los espacios y los objetos que aparecen en tres dimensiones y en alta resolución”, explica.
Incluso la adopción de una orientación aumentada en los edificios hace que la navegación sea un juego y que las salas de bienestar sean utilizadas como medios inmersivos para transportar virtualmente a los empleados a lugares que mejoran su capacidad para descansar y recuperar energía.
THE VILLAGE
Riviera Maya suma un complejo residencial y comunidad en el corredor turístico inmobiliario.
Con un área de construcción superior a 98 mil m2, The Village es un proyecto inspirado en la creación de una comunidad integrada a un entorno selvático.
Con la propuesta arquitectónica a cargo de Sordo Madaleno, la propuesta integra 12 acres de actividades al exterior integrados a clubes infantiles y de adolescentes, un campo de minigolf, piscinas, gimnasios, jardín de yoga, fogatas y cafeterías, entre otros.
Las residencias interiores y exteriores tienen vistas panorámicas al lago y campo de golf para propietarios y servicios de alquiler de vacaciones que operarán bajo el concepto lock and leave.
Las tipologías de las unidades van de una a cuatro habitaciones con rangos de extensiones promedio de 925 a 2, 690 pies cuadrados sobre plantas modernas y aireadas, además de acabados de inspiración orgánica y amplias terrazas al aire libre.
AJUSTA DISPONIBILIDAD INDUSTRIAL
No sólo ciudades del norte del país reducen la oferta que soportaría una mayor demanda, producto de la crisis de contenedores y la cadena de suministros.
Al inicio del proceso, la atención se centró en el efecto que se generó en el norte donde la disponibilidad de naves industriales en Tijuana cayó por debajo del 1% ante la llegada de empresas e inversiones que buscan manufacturar con miras a exportar hacia Estados Unidos.
En consecuencia, crece el furor de empresas locales, regionales y arrendadores externos que buscan comprar reserva territorial para aprovechar la creciente demanda de espacios.
Por tanto, Newmark documentó en su reporte nacional industrial al tercer trimestre que Ciudad Juárez, Tijuana, Reynosa y Monterrey experimentaron tasas de disponibilidad de 0.3%, 0.5%, 0.7% y 1.4% respectivamente.
Incluso este efecto no es exclusivo de esas regiones, e incluso Guadalajara, donde ya se observa un nivel de 0.5% para un mercado que cuenta con un inventario de 4.5 millones de m2 y precios de renta de 5.65 dólares/m2.
El fenómeno es relevante si se considera que no sólo ocurre localmente. En Estados Unidos se han observado tasas de disponibilidad con niveles mínimos históricos de 3.1% a mediados del año en curso. Es consecuencia del reordenamiento del mapa global comercial que han dejado las guerras comerciales, bélicas y la pandemia de los últimos casi 3 años.
Para el mercado norteamericano industrial, la dinámica generó en distintas latitudes un aumento acelerado de los precios de arrendamiento vinculado a las tasas de desocupación, más que a la inflación.
En perspectiva, un reporte de ese mercado en Estados Unidos realizado por Cushman & Wakefield revela que desde el segundo trimestre del año en curso, se registraban 700 millones de pies cuadrados en construcción, de los cuales alrededor del 26% del espacio estaba pre arrendado.
De mantenerse la tendencia, la tasa de disponibilidad apenas aumentaría a 6.3% y en consecuencia los niveles de arrendamiento difícilmente bajarán, además de que se considera un nivel bajo de riesgo dado que los inquilinos iniciarán procesos de renovación de contratos de arrendamiento hacia 2023.
El escenario para México es por demás prometedor para este mercado cuya influencia permanece en los más de 3.3 millones de m2 en construcción en el país, donde hoy se distribuyen 1.4 millones de m2 disponibles con precios promedio de arrendamiento de 4.81 dólares por m2, valores que no se veían en años.
Además la inercia que se visualiza es de un entorno de oportunidades, a partir de las iniciativas que el presidente Joe Biden de Estados Unidos anunció recientemente. Con el Inflation Reduction Act y Chips for America México está llamado a ser el principal proveedor de semiconductores y vehículos eléctricos de ese país.
Este no es un tema menor porque como lo comentamos en fecha reciente, hacia el 2030, los autos eléctricos representarán 50% de las ventas del principal socio comercial de nuestro país.
Ante esta coyuntura es vital la adopción de medidas que den el acceso a recursos (luz, agua, tierra) y permitan crear las condiciones para que las empresas logren asentarse manufacturar con base en estas oportunidades que algunas organizaciones como la AMPIP (Asociación Mexicana de Parques Industriales) ven venir.
FIBRA Day
Muestra de la recuperación que viven los mercados, es la realización del Fibra Day en Nueva York que organizó la Asociación Mexicana de Fibras (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces).
La idea del organismo que preside Simón Galante, quien también es CEO de Fibra Hotel, fue presentar el escenario de oportunidades que experimenta el mercado inmobiliario mexicano ante 200 expertos de la industria e inversionistas internacionales.
De 2011 a la fecha, las 15 empresas que lo integran contribuyen con más del 4% del PIB, un portafolio de 1,934 propiedades que agrupan más de 27 millones de m2 de Área Bruta Rentable (ABR), mismos que generan más de 400 mil empleos en México.
En el portafolio que administran y en el que 32% en promedio está en tenencia de las Afores, se integran parques industriales, retail, oficinas, instituciones educativas, hoteles y espacios de almacenamiento.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
OPINIÓN - NEARSHORING
Con más de 3.3 millones de m2 en construcción y tasas históricas mínimas de disponibilidad los #parquesindustriales reaccionan ante el nuevo mapa comercial. El #nearshoring y los nuevos programas y el #tmec son la clave para posicionar a México en la escena global.