CHEVAL BLANC SEYCHELLES
Es la sexta propiedad con que VMH Hotel Management irrumpe en la isla de Mahé.
El nuevo hotel Cheval Blanc Seychelles se ubica en la costa del suroeste, justo en la en la playa de Anse Intendance, y contará con 52 villas, cada una con piscina privada y vistas a la playa, a la ladera o a la jungla tropical.
La propiedad, cuya apertura está programada en otoño de 2024, fue diseñada para sentirse como un "hogar" diseñado por el arquitecto Jean-Michel Gathy.
Bajo su propiesta, la propiedad es una "oda a las tradiciones criollas" y rinde homenaje a su entorno natural.
En su interior, se integró una colección de piezas de arte exclusivas creadas específicamente por creadores como el artista francés Prune Nourry, el malgache Joël Andrianomearisoa y el joven ceramista Maximilien Pellet.
En su propuesta culinaria incluyó a 5, entre ellas Mizumi, un restaurante asiático ubicado en un lago; el restaurante italiano Vivamento, frente a la piscina, y el club de playa mediterráneo Sula.
Los huéspedes podrán acceder a dos de los conceptos emblemáticos de Cheval Blanc: el restaurante gastronómico francés Le 1947 y el local cosmopolita Le White.
En el segmento de bienestar la conocida marca Guerlain se utiliza en las distintas terapias del Spa Cheval Blanc, que en sus instalaciones considera una piscina, una sala de fitness, un simulador de surf y dos pistas de tenis y pádel.
Esta propiedad se suma a Cheval Blanc Courchevel, Cheval Blanc Randheli, Cheval Blanc St-Barth, Cheval Blanc St-Tropez y Cheval Blanc Paris, que abrió en septiembre de 2021.
OPINIÓN - NUEVO MAPA INDUSTRIAL
El mapa nacional se reacomodó con la compra que anunció Prologis del portafolio industrial de Terrafina. Estas son las razones que marcan el nuevo entorno y el status del mercado.
ESCENARIO INDUSTRIAL SE TRANSFORMA
El nuevo mapa de competidores que lideran el mercado inmobiliario industrial en México cambió con la definición de Prologis como el comprador del portafolio del nicho de Terrafina.
El largo proceso en la puja que también movió el interés de los Fibra Macquarie, Fibra Monterrey, Fibra Uno y la dupla Blackstone con MRP debiera ser visto como un reflejo del interés que sigue despertando el negocio de los activos industriales y la manera en que habrá estrategias de expansión por parte de quienes quieran ampliar su participación de mercado.
Además, pese al debate que algunos analistas del mercado veían en el tema del impacto fiscal un punto para validar las posturas, finalmente se definió entre los tenedores de los CBFIs por la propuesta económica más alta, que no sólo consideró el intercambio de papeles, sino además un monto en efectivo equivalente a 33.3% de la oferta total.
No menos importantes son la presencia dominante del paquete adquirido por 3.9 millones de m2 ubicados en el Centro y Norte del país, así como los 399 mil 400 m2 de reserva territorial.
Si algo se requiere para mantenerse en la cresta de la ola de expansión alentada por el nearshoring es músculo financiero, presencia y tierra disponible con acceso a servicios indispensables para edificar aceleradamente lo que el mercado está demandando.
Hace una semana, señalamos con base en un reporte de CBRE México los 3.3 millones de m2 de demanda bruta y los 1.3 millones de m2 de espacio nuevo sumado al mercado, al cierre del primer semestre en los 13 mercados.
Si se compara esta demanda frente al tamaño del paquete adquirido es fácil entender por qué el apetito del mercado dejó en la recta a 5 competidores, que hoy tendrán en el Prologis al número uno, seguido de Fibra Uno, Macquarie y Fibra Monterrey.
Al interior de la empresa compradora recién se gestó un cambio generacional con la salida a inicios del año de Luis Gutiérrez Guajardo, quien dejó al frente de Prologis Latam a Armando Fregoso.
Por toto ello, si bien no es la única operación en los últimos meses, sí es la más relevante y que explica la razón por la que según la AMPIP se invierten alrededor de 46.4 mil millones de pesos para el desarrollo de naves industriales.
Se trata de acciones que se han reflejado en anuncios recientes de Fibra Monterrey y Finsa, además de Thor Urbana, Artha Capital y un puñado más de firmas con acciones encaminadas al crecimiento y diversificación.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Inovus, Reynosa, Tamaulipas, Gensler.
FLEXIBILIDAD LABORAL EN OFICINAS
La flexibilidad laboral es uno de los principales detonadores en la recuperación del mercado de oficinas en Ciudad de México (CDMX), de la cual se espera regrese a números positivos a finales de 2024.
De cumplirse los pronósticos, el mercado más importante del país terminaría 2024 con una absorción neta de 75,000 mil m2, luego de 2 años de tasas negativas.
Aún así, actualmente el mercado registra un inventario de 8 millones de m2 que opera con una tasa de disponibilidad de 23.10%, dinámica que le permite integrar un nivel de renta promedio de $23.53 dólares por m2, de acuerdo con data de Newmark México. Las nuevas políticas laborales han hecho factible que en los últimos 2 años se ejercieran en espacios inversiones ejercidas en la adecuación de espacios y la flexibilización de los usos, dado que la presencia física se limitó por la pandemia.
Esta tendencia, de acuerdo con distintos estudios de firmas de arquitectura hizo factible un movimiento migratorio de los inquilinos fly to quality a inmuebles con mejores condiciones en la operación.
Este segmento, sumado al mercado está siendo visto como una alternativa para la integración de nuevas necesidades de espacio en los inquilinos corporativos.
Si bien en las empresas no existen datos específicos de un regreso total a las oficinas, en la Encuesta Global sobre Espacios de Trabajo 2024 de Gensler, 60% de la jornada laboral en México se hace en las oficinas físicas.
En el sondeo realizado a más de 16 mil empleados corporativos en 15 países y 10 industrias, nuestro país ocupa la tercera posición luego de Japón y Francia donde existe una mayor preferencia por el trabajo presencial.
Por ello, la prevalencia del uso físico de las oficinas es una gran oportunidad para el desplazamiento en un negocio que vivió su mejor momento entre 2015-2021, año en que cayó a niveles mínimos por la pandemia.
Juan Flores, director de market research en Newmark México, espera que al revertirse la tendencia negativa y reducir los niveles de construcción actualmente en 580,000m2, el mercado alcance el equilibrio.
Además el reto en la recuperación de los espacios es abrir opciones que procuren el bienestar y experiencia de los colaboradores, en un segmento que 59% ha regresado luego de que actualmente se tienen identificadas al menos 5 modalidades de trabajo que deben alojar los espacios.
“En otros mercados, existen condiciones vinculadas como el bienestar y experiencia de los colaboradores y es parte importante de la cultura de las organizaciones”, asegura Alonso Toledo, strategy director en Gensler.
No es un tema fácil dado que en contraparte, el espacio asignado a los colaboradores también ha experimentado cambios sustanciales. SiiLa Mx asegura que éste se redujo 33% por empleado en los últimos 4 años.
Por ello, el foco para alcanzar la recuperación son los proyectos de consolidación de espacios en las empresas, basados en análisis de revalidación, dado que al existir prácticamente en el mercado laboral 4 generaciones, adicional a las políticas instrumentadas por empresas regidas por parámetros globales o parámetros regionales en la toma decisión sobre la forma física y operativa de las oficinas.
THE CHELSEA TOWNHOUSE
Los jardines de Cadogan Places en Sloan Square son la conexión con este resort de lujo.
Es desde The Chelsea Townhouses que se accede a sus árboles maduros y puertas enrejadas, en una de las zonas de mayor prestigio en la ciudad.
Este hotel es la tercera propiedad en Londres y la sexta unidad de la colección Iconic Luxury Hotel.
Localizado frente a tres petit hôtels victorianos de ladrillo rojo, cuenta con 36 habitaciones y suites amplias en la planta baja cuyos ventanales de techo a suelo se abren directo al jardín.
En su interiorismo se consideró una decoración inclinada hacia lo antiguo y con un toque ligero y chic nutrido de estampados botánicos, lámparas plisadas, cabeceros de terciopelo y algunas figuras de porcelana.
A su vez, se adecuó el espacio colocando mobiliario de época proveniente de su anterior identidad, el hotel Draycott, pero el nuevo diseño dio vida a través del bañado de relajantes grises y tonos crema.
Las áreas comunes consideran un comedor con chimenea y una biblioteca con ventanas mirador.
Del otro lado de la puerta principal, justo a la vuelta de la esquina, se encuentra la propiedad hermana 11 Cadogan Gardens, con un gimnasio pequeño al que pueden acceder los huéspedes del townhouse, así como Pavilion Road, una calle de mews o caballerizas llena de restaurantes indies, bares y tiendas de diseño.
Más adelante, en Chelsea y Kensington hay oportunidades de esparcimiento con las que se complementa la oferta de hospitalidad de este hotel, de los más esperados este 2024.
OPINIÓN - FLEXIBILIDAD APUNTALA
Durante años, la demanda de oficinas en CDMX estuvo ligada a la huella de inquilinos que ahora cambian sus necesidades por las nuevas políticas de trabajo.
DEMANDA INDUSTRIAL
Pese a los ajustes de algunas regiones, el dinamismo en manufactura y la creciente demanda de espacios logísticos mantienen la demanda de espacio industrial de México a niveles históricos.
Con 3.3 millones de m2 de absorción bruta, este mercado inmobiliario alcanzó a nivel nacional, el dinamismo ascendente iniciado desde 2020 y que se mantiene en niveles récord desde 2022.
Esta dinámica representó en la primera mitad del año un crecimiento de 9% respecto al mismo período de 2023, no obstante la sólida expansión de Juárez, Monterrey y Saltillo.
De acuerdo con el más reciente reporte de CBRE México, de los 13 mercados que se monitorean, éstos 3 alcanzaron un incremento destacado en su actividad de 21, 14 y 13% respectivamente.
Los datos son reveladores del momento en que aún se encuentra el negocio producto del nearshoring y de cara al entorno que generaría una eventual revisión del T-MEC, en especial con Estados Unidos donde vendrá un cambio de gobierno en noviembre próximo.
No obstante y al cierre de la primera mitad del año, el entorno ha favorecido la construcción de al menos 1.3 millones de m2 de espacio nuevo, superficie que creció 11% en relación con lo alcanzado en 2023.
Lo anterior ocurre también porque la demanda de espacios industriales continúa, en especial en la región noreste del país donde algunos corredores registran falta de disponibilidad.
Es en esa región donde los sectores de manufactura diversa, logística y transporte dominan la demanda, específicamente en Monterrey donde los pre-arrendamientos y proyectos build-to-suit representan 67% de las operaciones. Caso similar ocurre en Saltillo donde la manufactura diversa y automotriz impulsaron la actividad en la zona metropolitana.
Tijuana por su parte, alcanzó una absorción neta que llegó a 132 mil m2, nivel similar al año previo, pero donde los precios se mantienen alza hasta 8.52 dólares por m2, el segundo valor más alto después de Ciudad de México (CDMX), ante la escasez de tierra y la demanda continua.
Junto con Toluca, CDMX y área metropolitana alcanzaron una demanda bruta de 854 mil m2 a través de operaciones de pre arrendamiento, que se situó en el nivel histórico más alto para el mercado.
Esto es reflejo de la escasez de la oferta y la disponibilidad en niveles mínimos históricos en los últimos 18 meses.
Si bien, otros mercados en el Bajío han venido recuperando terreno a partir del efecto del nearshoring, no se puede negar que el Noreste y la región centro, son los principales motores del comportamiento que registra el mercado industrial.
Esta inercia, soportada en los niveles de inversión extranjera directa, llevan a una tasa de vacancia promedio nacional de 3.1%, así como la construcción de 4.1 millones de m2, de los cuales 2.1 millones de m2 de absorción corresponden a nuevos espacios, indicador que se reconoce como absorción neta y que no considera renovaciones y pre arrendamiento.
Otro factor a observar en la actividad industrial es que del pipeline en construcción, 51% se refiere a transacciones de pre arrendamiento, ante la falta de espacio especulativo señalado en mercados como Ciudad de México y Monterrey.
En consecuencia, el entorno de dinamismo ha generado presiones al alza en los precios de renta que en promedio alcanzan 7.07 dólares por m2.
Para muchos en la industria, lo que se acumula en el negocio es reflejo aunque con matices, del largo período de expansión superior a 60 meses que heredó a México el nearshoring una intensa manufactura con la cual sigue siendo el principal proveedor de Estados Unidos.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: TK Elevator North America Regional Business Support Center, Gensler.
OPINIÓN - MÁS ALLÁ DE TESLA
10 millones de dólares para edificar en medio millón de m2, no bastan para proveer un entorno sombrío en el Monterrey industrial.
COLIMA 71
En un rincón de la Roma Norte de la Ciudad de México (CDMX), se incorpora esta propuesta hotelera minimalista con un toque de arte contemporáneo.
La incorporación es una nueva apuesta a la escena hotelera de la zona.
Proyectado por Alberto Kalach y un equipo de diseño local, este refugio minimalista orientado al arte contemporáneo cuenta con 16 estudios de estilo residencial.
La transformación del recinto integró un vestíbulo, una instalación fotográfica de Iñaki Bonilla en una pared entera, mientras que en el exterior, el enrejado de Sofía Táboas, artista mexicana de reconocimiento internacional.
Contiguo a la escalera de caracol pende la obra del artista guatemalteco Darío Escobar, una escultura elaborada a partir de neumáticos de bicicleta, acero inoxidable y bronce.
En el planteamiento que transformó el espacio, la mayor parte de las habitaciones tienen balcón exterior, camas de roble blanco con sábanas de algodón portugués y cocinas equipadas con vajilla de cerámica artesanal de comunidades indígenas de Oaxaca.
Desde la perspectiva de sus creadores, Colima 71 une el encanto de un hotel boutique con lo práctico de un edificio de apartamentos.
A diferencia de otros resorts éste no tiene restaurante aunque ofrece desayunos con café de Chiapas y alimentos de la Panadería Rosetta, mientras que en las tardes en la barra autoservicio de mármol verde importado de Irán se degustan tequilas y mezcales de México como parte de la experiencia.
MONTERREY INDUSTRIAL SIN TESLA
Las razones que movieron la suspensión de la gigafactory de Tesla en Santa Catarina, un corredor industrial donde según algunos cálculos habría generado una huella de 324,000 m2 desplantados en un terreno de 512,000m2, son ya del dominio público.
No así, la perspectiva con que debe analizarse el impacto de una decisión enfocada en la renegociación del T-MEC con la nueva administración en Estados Unidos, donde habrá elecciones en noviembre y con quien Monterrey tiene una estrecha vinculación en el ámbito de los productos de manufactura.
Que hoy 87% de las exportaciones se dirijan a la unión americana tiene en casos como el mercado de manufactura regio, un impacto en la actividad inmobiliaria industrial que ha recibido inquilinos originados en la gran integración y diversificación.
Existe un impacto mediático en el anuncio, pero debe ser observado en su justa dimensión. De octubre de 2022 a abril de este año, existían 253 proyectos confirmados de inversión extranjera directa, según la Secretaría de Economía de la entidad.
La planta Tesla generó una inercia de construcciones por 140 mil m2 con un precio promedio actual de 6.60 dls/m2, el segundo nivel más alto en la entidad para espacios en construcción, de acuerdo con Newmark.
Sin embargo, en el mapa industrial del país Monterrey se ubica en la segunda posición detrás de CDMX y antes de Juárez con un inventario de 9.62 millones de m2.
De las inversiones en la entidad en 2023, más de 30% de los 62 mil 788 millones de dólares registrados fueron originados por maquinaria y unidades de procesamiento de datos, cables eléctricos, refrigeradores, congeladores, transformadores. Mientras que los nichos partes y accesorios, así como automóviles para el transporte de personas, apenas representaron 11%.
El segmento automotriz tiene impacto en la integración de proveedores, por ello abrió oportunidades en Saltillo, donde con precios superiores promedio superiores a Monterrey.
Es decir, Tesla sí creó un escenario de expansión en la zona y junto con Ciénega de Flores, están detrás de Apodaca, el principal submercado industrial donde actualmente se construyen cerca de medio millón de m2.
Con todo, el ritmo de absorción bruta de la entidad, unos 217 mil m2 al trimestre, permiten que la manufactura creada en el mercado regio genere el 10% de las exportaciones totales. Las nuevas construcciones y las rentas al alza validan la consolidación del mercado industrial regio.
Fotografía: Parque industrial Santa Catarina, Finsa.