OLA INDUSTRIAL RECAP
El mercado industrial vive una revolución reflejada en tasas de absorción y precios históricos, además de la conformación de nuevos corredores resultado de factores externos.
El nuevo mapa comercial global, la cadena de suministros y las guerras comercial y bélica nutren el escenario analizado en esta serie con Prologis, Fibra Monterrey y CBRE.
EXPERIENCIAS WORKPLACE 2022
El regreso a las oficinas abrió la puerta a innovaciones para atraer colaboradores.
La experiencia de los últimos 2 años y medio dejó claro a inversionistas y arquitectos que el lugar de trabajo siempre debe evolucionar para adaptarse a las formas cambiantes como la tecnología y nuevos formatos de trabajo.
Se trata, como sugiere en un análisis la firma Gensler, de integrar estrategias para hacer que las personas sean el servicio más valioso de la oficina en medio de los nuevos ciclos estacionales que influyen en los comportamientos laborales.
En el regreso la adopción de la hospitalidad en los ambientes de trabajo es un tema frecuente que las empresas asumen como una condición para atraer a los colaboradores, y que éstos sean el servicio de mayor valor en las oficinas.
Por tanto, en el nuevo ecosistema del workplace, las amenidades juegan un rol relevante en tiempos en que se demanda más del espacio de trabajo.
Entre las consideraciones que deberían mantenerse para mejorar la experiencia en el espacio de trabajo, destacan los programas piloto que permiten ubicar los tamaños reales que requerirá la operación de las empresas. Es decir, oficinas donde los colaboradores acudan a adoptar la cultura corporativa y desarrollar actividades en equipo.
Un aspecto complementario de la evolución es la combinación de usos, luego de transformar espacios corporativos en inmuebles que tras la renovación integran vivienda, espacios comerciales y áreas comunitarias.
Por ende, en el bienestar y la conexión, elementos como la luz, la transparencia, la biofilia y los espacios para el rejuvenecimiento y la conexión son la parte central de los entornos laborales.
La evolución no termina en el interior, sino también en el involucramiento de la comunidad, a partir de lugares de trabajo con espacios inclusivos para sus comunidades y el público que accede al mismo. Es decir, entornos que además mejoren la calidad de vida de un empleado a partir de la integración de experiencias.
Esta evolución sin duda plantea paradigmas no explorados hasta hace poco en el mercado corporativo.
AMANRUYA
En la península de Bodrum resurge la renovada propuesta de descanso con la que la capitalizada cadena hotelera Aman busca posicionarse en el mercado hotelero de lujo.
Situado en una tranquila bahía Amanruya tiene una ubicación estratégica para explorar las atracciones de la región, con ofertas diseñadas para crear experiencias a partir de outdoor activities.
La estructura arquitectónica establecida en una ladera con vista al mar Egeo, hace de Amanruya una opción para viajeros globales que encuentran las ruinas protegidas por la Unesco, los bosques de pinos y la costa ondulada de la región.
Además, la propiedad griega cuenta con una playa privada de guijarros, una piscina serena y un spa con innovaciones en materia de bienestar.
En la arquitectura natural del paisaje el desarrollo tiene acceso a bosques de pinos y olivares centenarios, pabellones de piedra para invitados con jardines y piscinas privados.
La renovación del desarrollo es parte de los cambios con los cuales Aman busca liderar su presencia en el mercado, luego del anuncio de la reciente inversión de $ 900 millones de aportados por Public Investment Fund y Cain International, dos socios estratégicos que además le permitirán acelerar la expansión global de la cadena.
Con los recursos en la empresa valorada en más de 3.000 millones de dólares, se mejorará la cartera existente e impulsará la construcción de los sitios de Aman y Janu, así como respaldar la adquisición y el desarrollo de sitios adicionales.
TECH TALENT LATAM RENUEVA
La semana previa compartimos una reflexión sobre el impacto que el sector tecnológico está creando en las principales ciudades del mundo.
La pandemia ha sido el catalizador de una revolución que ha generado cambios en los sistemas educativos y la oferta de trabajo.
México y sus principales ciudades no son la excepción. El último año, la revolución de talento hizo notar la razón que mueve decisiones de contratación, pero también de absorción de m2 de oficinas y una generación que demanda vivienda y servicios.
El resultado del Scoring Tech Talent 2022, no podía ser más revelador. América Latina generó en los últimos 6 años un total de 915 mil 564 empleados especializados relacionados con el desarrollo, operación, seguimiento y soporte de procesos de transmisión de información digitalizada.
Si bien su crecimiento aún dista de los 5.5 millones de empleados tecnológicos integrados en el reporte a nivel Estados Unidos, la región ha crecido al doble del ritmo que otros mercados.
La manera en que se ha convertido en una fuente importante de talento tecnológico enfocada en la fabricación y servicios comerciales en el ciclo económico reciente, incluida la pandemia, dejó también un potencial encaminado en el desarrollo e innovación de software.
El costo de la mano de obra calificada que la industria encuentra en Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey es una razón de peso, dado que ante el aumento en costos, los salarios promedio en Latinoamérica son equivalentes al 34% de los de Estados Unidos.
En las principales ciudades del país vecino del norte, el talento tecnológico creció 13%, ofrece salarios promedio anuales de 102 mil 374 dólares y niveles de arrendamiento al mes de 22.64 dólares en oficinas y 818 en departamentos.
En función de lo anterior, es el nivel competitivo de los costos inmobiliarios locales, hecho que ha creado un atractivo adicional para las empresas del sector, alimentando una nueva fuente de usuarios de espacios de oficinas y vivienda.
Este contexto hizo posible que sólo Monterrey acumulara hasta el último año, 30,000 talentos equivalentes a un crecimiento anual de 69%. Este mercado ofrece a la industria tecnológica un costo anual por talento de $30 mil 254 dólares, espacios corporativos de $20.60 dólares por m2 de renta mensual y $866 dólares en arrendamiento de vivienda promedio.
La correlación de estos valores que hace el estudio para las 10 principales ciudades de la región son la base del resultado que se ha documentado en el lapso de referencia.
Actualmente Brasil es el principal mercado en la zona con 223 mil 311 empleos, que arrojaron una tasa de 9% de crecimiento en el período, sueldos promedio de $56 mil 654 dólares al año, parámetros de arrendamiento de oficinas de $36.20 dólares mensuales por m2 y vivienda con rentas mensuales de $706 dólares.
Bajo este escenario, las principales ciudades del país mantendrán una competencia directa con Santiago de Chile, Buenos Aires, Bogotá y Campiñas en Brasil, que en los últimos tiempos han experimentado tasas de crecimiento de talento relevante.
Otros ranking como el Top 30 de los mercados con mayor talento en el continente de Cushman & Wakefield, ubica a la Ciudad de México en la posición 15 con una mezcla de programadores, profesionales de IT, analistas y científicos de datos.
Se trata de una verdadera revolución en el real estate basada en una generación de empresas y talento, que detonarán ciudades y clusters como en el pasado lo han hecho otras industrias como la automotriz, aeroespacial o electrónica.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
OLA INDUSTRIAL III - EL MERCADO
La guerra comercial, la cadena de suministros y la inflación crearon un safe heaven para el mercado inmobiliario industrial de México. De la evolución de los eventos mundiales y el impacto en los clusters de manufactura conversamos con Lyman Daniels, President & Managing Director para CBRE México y Colombia.
REFLEXIÓNEs - FLEXIBILIDAD
71% de los empleados están insatisfechos con la falta de flexibilidad que les ofrecen en sus organizaciones y en los siguientes 12 meses piensan en renunciar. Es una situación que modifica la continuidad de las oficinas y la próxima era del workplace.
En este episodio, la perspectiva de Mario Espinosa, Vicepresidente Latinoamérica de la nueva MillerKnoll.
https://open.spotify.com/episode/1kofmGGfO1wpX133eFTo2J?si=3fe7058dafc64b53
OFICINAS MONTERREY 2Q
El mercado corporativo de la Sultana del Norte, llega al equilibrio luego de una reasignación de giros.
Se trata de la combinación del dinamismo del mercado y otros factores que permitieron una mayor demanda de espacios acondicionados y la disposición de las empresas por asumir las implicaciones de rentar un espacio en obra gris, con una inversión inicial y periodos de renta mayores.
Esta combinación, de acuerdo con el reporte del mercado corporativo de Monterrey realizado por Newmark, permitió la recuperación de la confianza en este mercado que cerró con un inventario total de 1 millón 366 mil 852 m², al final del primer semestre del 2022.
En el caso del desarrollo urbano DOT (Desarrollo Orientado al Transporte), generó en la zona centro de la ZMMTY la edificación de desarrollos de usos mixtos cercanos a estaciones de transporte público, con nuevos espacios de trabajo de interés para las empresas con mayor concentración de empleados.
Ubicarse en estas zonas da ventajas por la proximidad a los servicios y la reducción en los tiempos de traslado hasta en un 40%.
En el corredor Centro se concentró la mayor la superficie entregada durante el primer semestre del año con un total de 28 mil 134 m² repartidos en tres edificios (Torre 411, Puntacero, y República), equivalentes a 66% de la superficie entregada en toda la ZMMTY.
Contrario a la tendencia de los últimos años, este año se generó la reactivación en la necesidad de espacios corporativos en la ZMMTY, pese al incremento de 3% (42 mil 347 m²) del inventario total durante el primer semestre del año.
Por su parte, la tasa de disponibilidad se mantuvo por debajo del 26%, equivalente a 354 mil 698 m² desocupados, debido a que las absorciones trimestrales continúan con la tendencia de crecimiento observable desde el año pasado (1T2021), logrando duplicar las cifras que se reportaban durante el período.
Al igual que otros mercados, la instrumentación de estrategias para superar la incertidumbre sobre el futuro del mercado de oficinas. Destaca la reasignación de giros que permitió a cuatro proyectos (República, Lola, Torre GVO y Vantash) desplazar total de 61 mil 292 m² a espacios médicos o de vivienda, proporción equivalente a 4% del inventario actual.
Históricamente, la proporción de demanda entre espacios en obra gris y acondicionados era 80/20, pero durante pandemia la proporción cambió radicalmente, debido a que los contratos de espacios en obra gris representaban montos de inversión y períodos de renta obligatorios más grandes que los espacios ya acondicionados.
Lo anterior ocasionó que las transacciones en obra gris disminuyeran a un 20% y los espacios acondicionados se incrementaran a un 80%.
ANDAZ PRAGA
El corazón del centro histórico de Praga aloja el nuevo resort con el que la cadena hotelera Hyatt amplía su presencia en el mercado de lujo.
Se trata de un hotel de estilo de vida que abarca el icónico Sugar Palace, cuyo diseño arquitectónico y construcción se inspiraron en la cultura local.
El recorrido arquitectónico transita por distintas épocas que pueden visualizarse en sus fachadas e interiores, desde donde se privilegian vistas a distintas ubicaciones de la ciudad.
Con el inicio de operaciones, este recinto integra en un inmueble que data de 1916, 175 habitaciones.
Ubicado en la Plaza Senovážné agrega una propuesta vanguardista para el centro del distrito más histórico y central de la ciudad, cerca de la plaza Plaza de Wenceslao, la Plaza de la Ciudad Vieja y la histórica Casa Municipal (Obecní Dum).
Entre las amenidades incluye un restaurante bistró, spa y gimnasio.
TECH CITIES
El crecimiento del sector tecnológico en la próxima década, evoluciona las ciudades principales en el mundo.
La expansión del tech talent fue el primer reflejo en el cambio de hábitos de usos inmobiliarios en las nuevas generaciones, que posicionó en el Top 10 a México entre los países donde el talento alimenta empresas de nuevas tecnologías.
Justo hace un año el Scoring Tech Talent desarrollado por CBRE destacó cómo los 640 mil 700 empleos high tech generados los últimos 5 años en Estados Unidos mantuvieron la demanda de arrendamiento de oficinas.
En ese entonces, su participación en el arrendamiento corporativo cayó a 17% en 2020, frente al punto máximo de 21% en 2019.
Esto se tradujo en aumentos en valores de arrendamiento de oficinas respecto a una disminución en las tasas de disponibilidad. Tales factores fueron experimentados por mercados tecnológicos emergentes como Charlotte, Nashville y Atlanta.
Caso contrario son los altos niveles de disponibilidad de mercados tecnológicos de mayor tamaño como el área de la bahía de San Francisco y Nueva York.
La migración de talento hacia los mercados tecnológicos generaba un aumento en los valores de los mercados residenciales. En especial Nueva York que seguía siendo el mercado más caro para el alquiler de un departamento en Estados Unidos.
Ese año, el reporte incluyó 10 mercados en Latinoamérica donde la Ciudad de México (CDMX) se convirtió en el segundo mercado con mayor disponibilidad de talento tecnológico en América Latina, después de Sao Paulo en Brasil. Lo anterior implicó la generación de más graduados técnicos en 2020 con unos 19 mil 100 egresados que cualquier otra ciudad en la región, equivalente a una tasa de crecimiento salarial para perfiles TIC de 25% en el último lustro.
Lo relevante es la correlación entre el talento tecnológico y el impacto que generan en el real estate comercial, debido a que se ubican en mercados con altas concentraciones o clusters en crecimiento que demandan ese talento.
Sin embargo, en el futuro inmediato el pronóstico de crecimiento significativo para el sector a nivel global en los próximos 10 años, se encamina a la evolución de las ciudades tecnológicas como centro de ese talento y los bienes raíces comerciales que les alimentan de espacios.
Un informe actualizado de Cushman & Wakefield (C&W) identificó 46 mercados de alta tecnología con base en 14 criterios mediante métricas como el talento, los bienes raíces y el ambiente empresarial.
Determinó justo al talento como un factor crítico para las empresas de tecnología al momento de determinar la ubicación, dado que el ajuste del mercado laboral aumenta la carrera en la competencia por el talento.
Por otra parte, y no menos importante son el trabajo híbrido y la inflación histórica como aspectos clave, pese a la baja de ésta última que experimentó la economía de Estados Unidos a 8.5% en julio, producto de la caída en los precios de la energía.
Si bien en los primeros 2 años de la pandemia, el sector tecnológico mostró resiliencia y crecimiento, la primera mitad de 2022 ha sido complejo ante la caída en el valor de las acciones de las empresas del sector, el congelamiento de contrataciones y despidos.
La turbulencia, según el estudio, obedece a las recesiones cíclicas que afectan los mercados financieros. Sin embargo, la previsión es que continúe la demanda de talento tecnológico en el corto plazo.
Muestra de ello son las 15 economías más grandes del mundo, donde el empleo en información y comunicaciones se incrementó en 23 millones de trabajadores y se prevé un aumento de 17% que sumará 12 millones adicionales en la próxima década.
Es una tendencia que beneficia a China, Irlanda, Singapur, Reino Unido y Japón, pero que también evidencia la disparidad en la capacidad para generar trabajadores tecnológicos.
El reporte pone como ejemplo París, que cuenta con el doble de trabajadores de esta industria que Chicago, pero menos de la mitad de programadores informáticos.
Este elemento es importante en la estrategia de ubicación que siempre estará impulsada por una combinación de talento, espacio para oficinas, el entorno local para empresas y empleados, así como los costos relacionados.
La propuesta de C&W valida la relevancia de los centros tecnológicos, pero sobre todo las ubicaciones prometedoras y oportunas para las empresas que consideran planes de expansión, acción donde el tiempo es clave.
En el Top 30 de los mercados con mayor talento, figura la Ciudad de México en la posición 15 con una mezcla de programadores, profesionales de IT, analistas y científicos de datos. Es un hecho que define lo prometedor del mercado inmobiliario de la ciudad en el futuro inmediato.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
OLA INDUSTRIAL II - INVERSIÓN
El desarrollo inmobiliario industrial en el norte del país es una realidad, luego del nuevo mapa comercial, la recuperación del consumo en Estados Unidos y el auge del e-commerce.
De la tormenta perfecta que vive este mercado y cómo han capitalizado la oportunidad los inversionistas, conversamos con Javier Llaca, Director de Operaciones y Adquisiciones de Fibra Monterrey.