OFICINAS LATAM 2Q
Pese a los altibajos de los últimos 2 años, el mercado de oficinas en Latinoamérica avanza con un giro en la absorción.
La dinámica observada en la primera mitad del año presentó una recuperación reflejada en el tránsito de medio millón de m2 negativos al cierre del 2021, a cerca de 100 mil m2 en el período.
Se trata de la evolución registrada en ciudades como Guadalajara, Monterrey y Ciudad de México, Buenos Aires, Río de Janeiro y Sao Paulo en Brasil, San José en Costa Rica y Panamá.
Esta inercia de acuerdo con el reporte más reciente en la región desarrollado por Newmark, obedece a situaciones puntuales pero que en su conjunto estuvieron acompañadas por el aumento de 300 mil m2 en el inventario de los mercados monitoreados.
Otro tema relevante es la recuperación en los precios de arrendamiento, que en promedio se elevaron 2.1% en promedio con un nivel de $18.63 dólares por m2 al mes.
Un tema que destaca es el liderazgo en precios que mantiene la Ciudad de México (CDMX), seguida por Sao Paulo y San José en Costa Rica.
En la segunda mitad del año pasado, el comportamiento era mixto y si bien se observaban mejoras en las tasas de absorción, aún permanecía la inestabilidad en los 11 mercados que monitorea la empresa de servicios inmobiliarios.
En ese momento, el volumen en construcción aumentaba en el período 2,95 millones de metros cuadrados con una tasa de disponibilidad de 22.8% en promedio.
Mientras que la disponibilidad sólo en Santiago, Bogotá y Buenos Aires tenían una tasa inferior a 20%, contrario a los casos de Río, Ciudad de Panamá y Lima, que superan el 30%.
Estos indicadores generaron una reducción generalizada del precio de renta promedio en la mayoría de los mercados.
Por ende, el stand by en que se encontraba el mercado en la región de cara a las decisiones de empresas respecto a sus espacios de oficinas, ahora se ve el reflejo de condiciones macroeconómicas específicas que inciden en la salida del terreno negativo en que cayó el mercado a partir de la pandemia.
Buenos Aires en Argentina, por ejemplo, vive una aparente estabilidad producto del momento wait and see de los inquilinos, y competidores que esperan la evolución del contexto macroeconómico.
Sao Paulo en Brasil con el segundo inventario corporativo más importante en Latinoamérica experimenta una reducción en el número de transacciones, caída en la absorción bruta y neta. La tasa de disponibilidad redujo ligeramente su nivel a 23.77%, debido a los contratos de arrendamientos de empresas de servicios financieros, seguros, tecnología y salud.
Caso contrario son los 3 principales mercados en México. Mientras la CDMX después de más de 2 años en tasas de absorción negativa salió de la inercia y controló la tendencia ascendente de la tasa de disponibilidad, no experimentada desde el cuarto trimestre de 2019, Guadalajara registró números positivos con absorciones netas y la reducción en la tasa de disponibilidad.
En el caso de la Perla tapatía destaca la construcción de 66 mil m2 de espacios corporativos ubicados en los corredores Puerta de Hierro, Plaza del Sol y Vallarta, pese a la desocupación de 10 mil m2 ubicados en distintos mercados.
Monterrey por su parte, agregó 42 mil 347 m2, pero producto a la absorción de más de 15 mil m2 en el segundo trimestre, logró mantener debajo del 26% en la tasa de disponibilidad.
Ante este escenario mixto, el mercado corporativo latinoamericano luce con una pausada recuperación, siempre enmarcada en las tendencias generales del regreso que pusieron en vilo a inversionistas y desarrolladores en los últimos dos años y medio producto de la pandemia.
Sin embargo, pese a los ligeros avances mientras la incertidumbre no se desdibuje, seguirá siendo el principal detractor de una nueva era de recuperación en el mercado de oficinas de la región.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
OLA INDUSTRIAL
La resiliencia con que los parques industriales navegaron la pandemia posicionó a México en la nueva escena comercial del mundo. Iniciamos esta serie con Luis Gutiérrez, presidente de Prologis Latinoamérica, con quien conversamos sobre las razones de la mejor etapa del mercado industrial en la historia reciente.
VIVIENDA ZMCDMX 2Q
El mercado de vivienda en Zona Metropolitana de la Ciudad de México recuperó su dinamismo, pero no lo suficiente para regresar a los números pre pandemia.
Al concluir el segundo trimestre del año en curso, logró desplazar 6 mil 71 unidades de vivienda nueva.
Esta inercia representó una variación del -12.1% en el trimestre y de 15-5% anual, de acuerdo con el reporte de coyuntura en el período de la firma TINSA.
Sin embargo, el desempeño registrado en ese lapso fue impulsado en un 45% de las ventas totales por los segmentos sociales, en especial las unidades ubicadas en Tizayuca.
Esta evolución es importante porque refleja el estado de este negocio en el mercado más grande de vivienda del país que hasta el cierre del cuarto trimestre de 2021 había desplazado 5,817 unidades de vivienda.
En ese período la zona registraba una aceleración de 17% en las unidades vendidas, nivel que se aproxima a las cifras mostradas en el 4Q19, cuando los segmentos sociales mostraban la mayor participación, con el 48% de las ventas totales.
Por su parte, el inventario era 1,552 proyectos activos, de los cuales 91% corresponde a proyectos de vivienda vertical y un 9% a vivienda horizontal.
Ya para el segundo trimestre, se registraron 1,563 proyectos activos, de los cuales 90% corresponde a desarrollos de vivienda vertical, y un 10% horizontal.
El stock disponible respecto al primer trimestre experimentó una variación de -3.7% y los precios por m2 presentaron una variación trimestral del 0.3%, con un ticket promedio de $5.3mdp para departamentos, y $1.5 mdp en casas, principalmente desarrolladas en la zona conurbana.
SIGNIA
Con el nuevo hotel de convenciones, Hilton busca transformar el skyline de Atlanta.
Diseñado con base en el arraigo del sur de Estados Unidos, Signia by Hilton integra el pasado, el presente y el paisaje en constante cambio de Atlanta orientado al turismo de negocios.
El nuevo hotel de convenciones integró en su diseño, liderado por la firma de arquitectura Gensler, 975 habitaciones.
La propuesta busca además convertirle en un punto de conexión central con el Georgia World Congress Center (GWCC) existente y busca fortalecer la posición de la ciudad como un destino nacional de primer nivel para los mercados de deportes, entretenimiento y convenciones.
Sentado en el centro de una nueva dinámica del centro, este hotel actuará como un puente entre los vecindarios históricos y el creciente distrito Westside.
Con la finalidad de crear una experiencia local, el diseño interior del hotel captura el alma de Atlanta a través de varios reflejos del diverso paisaje de la ciudad que se entrelazan en todo el espacio que busca generar a los huéspedes una experiencia renovada y auténtica del lujo sureño.
REAL ESTATE INCLUSIVO
El diseño de espacios para alojar habilidades y experiencias diversificadas de trabajo es el reto de la arquitectura tras las tendencias aceleradas por la pandemia.
Así, el debate en los últimos tiempos es cómo generar espacios de colaboración que permitan integrar una gran gama de posibilidades y un mercado corporativo en crisis.
En las principales ciudades de México y el mundo el incremento en las tasas de disponibilidad de las oficinas son evidentes. Analistas consideraron al inicio de los tiempos post pandemia, que era reflejo de una pausa en tanto las empresas determinaban los requerimientos específicos de espacio.
Pero al paso de los meses, ha quedado claro que el efecto en las tasas de desocupación que en la Ciudad de México rebasa el 23%, obedece más a un contexto macroeconómico y el cambio en el volumen y dimensión de los espacios de trabajo.
Esto último determinado por el arribo de las posibilidades para el trabajo remoto, flexible e híbrido, conceptos enfocados en un diseño inclusivo, que además genere el bienestar y equilibrio de los colaboradores en entornos sustentables.
Gensler sugiere en específico, un diseño que además integre espacios culturales y contenido digital; soluciones de diseño de productos para favorecer la mejora de las reuniones de trabajo para lo que denominan un trabajo híbrido inclusivo.
Más allá de lo evidente, el medio ambiente ha sido un detonador de las amenazas por el cambio climático y por ello, los espacios debieran ser a partir de la pandemia, entornos diseñados de manera inclusiva como una estrategia clave para permitir a sus ocupantes la recuperación rápida de las conmociones y estrés.
Por tanto, las personas, empresas, comunidades y países urgen de un diseño inclusivo para combinar entre las generaciones alternativas para las distintas necesidades relacionadas con la identidad de género, raza, capacidades, edad, neurodiversidad, nivel socioeconómico y cultural.
En el listado de las características del diseño arquitectónico en transformación figuran el acceso o el diseño para la supervivencia pasiva, es decir entornos que garanticen el control de la luz, temperatura, calidad del aire y ruidos sólo por la forma y no los sistemas eléctricos.
En consecuencia, el uso del diseño pasivo permite obtener espacios confortables, que consideran el uso de la luz del día, la reducción de la ganancia de calor solar, el aprovechamiento de las brisas, la moderación de las temperaturas externas extremas con masa térmica o crear espacios exteriores protegidos programables.
Otro factor integrado en los cambios es el diseño para la conciencia que incluye puntos de referencia claros y orientación intuitiva hacia, dentro y alrededor de los espacios y edificios.
No menos importante es el diseño para la integración social, es decir entornos donde las personas puedan reunirse, con la finalidad de promover la capacidad intelectual y muscular en juntas de trabajo.
En este sentido, el mobiliario y áreas de almacenamiento enfrentan un reto en que los principales fabricantes de mobiliario en el mundo se han dedicado en los últimos meses.
La evolución de la inclusión toca también los espacios públicos y la creación de contenido digital, con un nivel de acceso democratizado y parte de la vida cotidiana de un gran número de personas.
Todos son parte de una revolución de los espacios que no tiene marcha atrás y definirá el futuro de los entornos.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
COMUNIDADES RECAP
El desarrollo de gran escala detonó la expansión urbana, a partir de los proyectos de usos mixtos. Las comunidades resultantes, ahora demandan una especial atención hacia la calidad de vida.
Estas son las consideraciones abordadas en esta serie por JERDE, Fibra Uno y Artha Capital.
REFLEXIÓNEs - TECNOLOGÍA
Los data centers irrumpen en la vida cotidiana tras la pandemia. En este episodio, conoceremos la #visión y perspectiva a futuro de Arturo Bañuelos, Director Ejecutivo de Proyectos y Desarrollos de JLL México y Rodrigo Castillo, Director Ejecutivo de Tecnología de banca de consumo para las Américas, HSBC.
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INDUSTRIAL CDMX 2Q
Con una tasa de ocupación histórica de 2.8% el mercado industrial en la Ciudad de México y Área Metropolitana, sus distintos corredores reflejan el dinamismo experimentado en los últimos 2 años de la pandemia.
Esta evolución es acompañada del registro de operaciones que acumularon en el período 800 mil m2, buena parte de ellas vinculadas con el sector logístico como uno de los principales impulsores de la región.
De esta manera, indica un reporte de Cushman & Wakefield los sub mercados del área metropolitana se han impactado de manera positiva por esta expansión, en especial Cuautitlán y Tepotzotlán donde se han generado más de 200,000 m2 en nuevos contratos.
Esta inercia ha generado que la cartera de edificios en construcción se mantenga, con distintos proyectos en proceso de inicio de edificación.
A la fecha, el inventario de edificios en construcción alcanza actualmente 826,490 m2, un volumen reflejo de la tendencia histórica que adicionalmente genera precios de salida promedio de $6.20 dólares por m2 de arrendamiento en edificios clase A.
En el corredor Cuautitlán, las empresas Nadro, Chep y JT Express han tomado grandes superficies, de la misma manera que distintas firmas vinculadas con el sector logístico en Tepotzotlán, y en especial los más de 14 mil 400 m2 que absorbió Federal Express en Iztapalapa.
Las nuevas edificaciones registradas en la zona incrementarán el actual inventario que supera los 13 millones de metros cuadrados.
Adicionalmente, un análisis del área de market research de Newmark destaca el efecto positivo que han generado nuevos vehículos financieros de inversión como FIBRAS y CKDEs, donde el sector industrial es determinante para impulsar proyectos como Frontier y Vesta en Toluca, Prologis en Vallejo y Cuautitlán al igual que O´Donnell y CPA en Cuautitlán.
Este desarrollo ha generado la consolidación de nuevos corredores como el CTT (Cuatitlán- Tultitlán – Tepotzotlán) que ha logrado alojar un gran número de centros logísticos que sirven a la actividad del e-commerce.
AMAN MIAMI BEACH
En el barrio revolucionario del Distrito Faena, Aman Resorts desarrollará un conjunto de residencias de lujo inspiradas en el Art Déco que acompaña el hotel en operación. Con este desarrollo la cadena busca crear un catalizador para la cultura y las conexiones, en el destino, que será el número cuarto de Aman en América del Norte.
Ubicado en un predio privilegiado frente al mar en Collins Avenue, Aman Miami Beach busca emular la propuesta de la firma recién aperturada en Nueva York, como parte de la evolución urbana de Aman, encapsulando la energía del entorno dinámico.
En el desarrollo, además de un hotel Aman, que verá el edificio Art Deco Versailles restaurado por Jean-Michel Gathy, el proyecto de residencias representará un nuevo hito arquitectónico adyacente a la propiedad.
En su arquitectura las 22 residencias de la marca Aman serán diseñadas por Kengo Kuma and Associates.
La propuesta integra la simplicidad natural, dado que las casas privadas exclusivas reflejarán el espíritu de serenidad, con terrazas envolventes, ventanas de piso al techo y marquesinas flotantes de madera que enmarcan las vistas al océano.
El desarrollo refleja de acuerdo con sus creadores, el estilo de vida de Aman, donde el espacio y la privacidad son prioritarios, al igual que el acceso a las comodidades del hotel y acceso al Aman Club.
MONTERREY INDUSTRIAL
Con todo y la evolución de los corredores industriales en la zona fronteriza que limita a México con Estados Unidos, el mercado de Monterrey mantiene liderazgo con la demanda, tasa de disponibilidad de 2.2% y construcción al alza.
Así como un nivel constante de nuevas edificaciones y absorción acumulada el mercado industrial de Monterrey terminó el segundo trimestre del año, a través de sus distintos corredores, con una absorción bruta de 258 mil m2 según la estimada por Newmark .
Y no sólo eso, 61.8% de la absorción fue generada por proyectos tipo build-to-suit (BTS). En consecuencia, en Monterrey se desarrollan 713 mil m2.
En este sentido, destaca la demanda de espacio industrial clase A en los sub mercados de Santa Catarina y Victoria, que lograron concentrar 26.3% y 22.6% de lo absorbido por el mercado.
Esta inercia provocó que la absorción neta del primer semestre del año llegara a 389 mil m2 como reflejo del dinamismo que vive la región donde en promedio se ofrecen precios de arrendamiento ponderados de 4.74 dólares por m2 mensual.
Sin embargo, los corredores Ciénega de Flores y Apodaca mantienen los precios de arrendamiento más altos de la región respecto a la competitividad que tiene con menores costos Santa Catarina.
El dinamismo mencionado ha permitido operaciones de arrendamiento como los 25,500 que absorbió en Guadalupe Living Spaces, o los 22,700 que en Monterrey tomó Quanta.
De igual manera, Hengli America vía un proyecto BTS absorbió 67 mil 900 m2, superficie actualmente en construcción.
Lo experimentado en este lapso destaca, porque junto con la inercia de 2021 la zona ha generado el mayor dinamismo pese a la pandemia como reflejo de su consolidación.
En este sentido, esta semana FINSA anunció el plan de expansión de Vertiv, empresa de capital estadounidense enfocada en la fabricación de tecnología de almacenamiento de datos (data warehouse).
La operación permitirá a la empresa norteamericana crear el centro de operaciones más grande y sofisticado en América Latina, dentro del parque de Santa Catarina, con lo que se suma a las 4,200 empresas de capital extranjero que decidieron elegir a Nuevo León, para el desarrollo de proyectos.
En la nueva planta Vertiv donde se generarán mil 500 fuentes de empleo, desarrollará data warehouse enfocado en tecnologías de la información, ciberseguridad, electromovilidad e inteligencia artificial.
Esta inversión es parte de la inercia generada en el mercado, que al cierre de 2021 logró una absorción bruta de 240 mil m2, que entonces le generaba una tasa de disponibilidad.
En ese momento, contratos liderados por empresas como Lego, Bimbo, Tenere y Coppel fueron parte de la ecuación.
Sin embargo, pese a la crisis de recursos entre ellos el agua, Monterrey continúa recibiendo un fuerte impulso producto del efecto que traerán industrias de la nueva economía, el nearshoring y el efecto del nuevo T-MEC.
Es una combinación que permite prever un proceso de crecimiento consolidado en los tiempos por venir.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.