BONOS & PARQUES INDUSTRIALES
Verdes, demográficos, azules y de género son la herramienta financiera para el desarrollo inmobiliario y el negocio industrial ha entendido la lógica de su operación.
Aunado a las políticas ESG (Environmental, Social and Governance), el sector inmobiliario ha puesto especial atención en los riesgos de no integrar políticas, pero sobre todo en el acceso a fuentes de financiamiento que reconocen su inclusión.
Una reflexión reciente compartida por FINSA revela el peso que el cambio climático, el envejecimiento de la población, la inequidad de género y falta de oportunidades laborales ejercen en las comunidades.
Por ende, las instituciones financieras han empezado a emitir consideraciones para promover la emisión y uso de los bonos de inversión de los temas.
Un reporte del BID Invest en 2021, revela que éstos alcanzan un valor superior a 700 mil millones de dólares, recursos invertidos en proyectos de desarrollo sostenible.
Y no sólo eso, dichos recursos en América Latina y El Caribe registran un crecimiento acelerado en su adopción, tema que despierta el interés de inversionistas aunado a la reconfiguración del mapa económico e industrial luego de la pandemia.
En los hechos, su avance es evidente, si se considera que las emisiones de bonos verdes, sociales y sostenibles crecieron 8 veces en monto de 2015 a la fecha, según registros de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
La aceleración también es reflejo de la presión que existe en economías desarrolladas por elevar los compromisos para descarbonizar las economías hacia 2050, además de lo incluido en acuerdos comerciales como el T-MEC en la región de América del Norte.
Con un volumen de 11 mil millones de dólares, los bonos verdes ocupan el tercer lugar en volumen de emisión
Sin embargo, si bien, distintas empresas inmobiliarias han generado bonos verdes, México aún no figura en las posiciones de liderazgo en la región.
Entre los casos del tipo, FINSA firmó en julio y diciembre dos créditos verdes alineados a su estrategia de responsabilidad social y sostenibilidad, para el desarrollo de infraestructura industrial.
Y no sólo esta empresa, grandes jugadores como Fibra Uno, han acelerado una transformación de cara a cumplir con los compromisos encaminados a integrar políticas ESG.
Pero el boom que viven los bonos, también encuentra en otros rubros áreas de oportunidad. En especial, el demográfico sigue siendo para México un factor de competitividad.
Con una Población Económicamente Activa (PEA) de 59% de connacionales en un rango de edad de los 15 a los 59 años, 16% de ellos está ocupado en la manufactura. Comparado con Estados Unidos, representa cerca del doble para el sector, ya que en el vecino del norte solo 7% está ocupado en el ramo.
En consecuencia, el bono demográfico es diferenciador, dado que en distintas regiones existe mano de obra cualificada y geolocalizada en puntos estratégicos con infraestructura.
Es por ello que distintos corredores industriales son sedes atractivas y competitivas en un mercado orientado al nearshoring y a la Industria 4.0, en especial con el reacomodo de las cadenas de suministro tras la pandemia.
No menos importantes son los bonos azules, una categoría que financia proyectos relacionados con el cuidado y preservación del agua. Se trata, según la consultora Deloitte, de una economía que genera 2.5 billones de dólares en el mundo actualmente.
Es un factor fundamental, si se considera que la crisis hídrica ya empezó en distintas regiones, como el norte del país.
Por último, y como consecuencia del impacto social por la crisis sanitaria que dejó la pandemia, se activaron desde 2020 vehículos financieros enfocados en financiar la recuperación económica.
En octubre de ese año, se creó la primera emisión de bonos sociales con perspectiva de género, colocada por los Fideicomisos Instituidos en Relación con la Agricultura (FIRA), un conjunto de fondos fiduciarios del Banco de México donde la Secretaría de Hacienda y Crédito Público actúa como fideicomitente y el Banco de México (Banxico) como fiduciario.
La inercia múltiple de acciones encaminadas a la responsabilidad en el desarrollo inmobiliario crece a pasos acelerados, y el real estate toma acciones concretas para subirse a la ola de la transformación.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
REFLEXIÓNES - RESILIENCIA
Por su concepción y desarrollo, los rascacielos son resilientes y se adaptan a las condiciones post pandemia. Reflexionamos con Benjamín Romano, artífice de la Torre Reforma, ganador del International Highrise Award 2018 y arquitecto del Nuevo Aeropuerto Net Zero de Puerto Vallarta.
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COMUNIDADES - ARQUITECTURA
Antes de la pandemia, las comunidades buscaron crear entornos afines con la calidad de vida de las personas. De los valores que reforzaron su permanencia en la industria, conversamos con Andrés Shapiro, Business Development para Latam en JERDE.
TECNOLOGÍA & RETAIL
El avance de la tecnología ha sido determinante en distintos nichos de la industria inmobiliaria, pero en el retail su efecto modificó de manera profunda su operación.
Muestra de ello es que las nuevas tecnologías integran en 5 formas parte de la evolución, que permiten al capital de riesgo financiar empresas tecnológicas orientadas a las ventas minoristas.
Se trata, de acuerdo con un diagnóstico de CBRE las empresas orientadas al análisis de ubicación, máquinas capaces de aprender, realidad virtual e inteligencia artificial son parte de los beneficiados con las tendencias que guían la era actual que vive el retail.
La lista es liderada por el M-Commerce (movile commerce) a partir del crecimiento en el uso de los móviles para adquirir productos, factor que proporciona a los vendedores minoristas datos valiosos para mejorar las ventas.
El gasto total en comercio electrónico en Estados Unidos, creció alrededor de 266% entre 2015 y 2020. De conformidad con la firma de investigación Forrester, se estima que para 2024 el m-commerce contribuya con más del 13% del total de las ventas minoristas.
Otro aspecto es la función que desempeñan las tiendas a partir de soluciones de alta tecnología ayudan a impulsar la optimización de los espacios físicos de ventas.
La selección de ubicación de sitios es considerada estratégica ante los avances en análisis de ubicaciones que permiten adoptar estrategias efectivas para la expansión de tiendas.
La nueva estructura de arrendamientos hace factible que vía herramientas digitales sean determinados porcentajes de renta más precisos, al tiempo que las soluciones tecnológicas integrales (tecnologías de cadenas de bloques) abren paso a los “arrendamientos inteligentes”.
Si bien, el metaverso es el elemento más vanguardista, su adopción en las “Tiendas Virtuales” podrían ser, pese al reducido número de usuarios la nueva y el costo restrictivo de los cascos de realidad virtual, la mayor innovación en las ventas al menudeo, de acuerdo con información de Google Trends que registró un incremento en las búsquedas de consumidores a partir de esta herramienta que permite la integración de edificios virtuales, con contratos de arrendamiento a vendedores minoristas.
En este sentido, Forever 21 se asoció con el metaverso Roblox para establecer tiendas virtuales. Sketchers firmó un contrato de arrendamiento de espacio para ventas minoristas dentro de Decentraland, en el que el diseñador de modas Philipp Plein ha invertido $1.4 millones de dólares en terrenos virtuales y planea lanzar una línea exclusiva.
PUG SEAL OAXACA
En una casona del siglo XIX con un estilo mediterráneo, la cadena Pug Seal creó un nuevo resort de lujo basado en la cultura zapoteca y mixteca.
Para este hotel, la cadena mexicana especializada en piezas únicas de hospitalidad tipo boutique se inspiró en la cultura local para integrar un estilo mediterráneo en sus muros, considerados lienzos arquitectónicos.
Cada una de las veinte habitaciones que lo conforman, tiene un diseño único y con alta influencia e inspiración mexicanas.
La obra a cargo de Rafael Uriegas envuelve distintas leyendas contenidas en murales coloridos, obras de arte y mobiliario afín.
A su vez, el artista Sabino Guisú instaló en la escalera, el símbolo de la fertilidad, mientras que sus paredes fueron intervenidas con incrustacionrs de latón con motivos zapotecos a cargo de Manuel Lozano.
Ubicado en el corazón del centro histórico de Oaxaca, integró al igual que otros resorts de la firma, un distintivo cultural, adicional a las experiencias gastronómicas con oferta de alimentos de la región.
LA LAGUNA INDUSTRIAL
Resultado del nearshoring y reshoring por la pandemia, la región de La Laguna en Torreón está llamada a convertirse en la joya del mercado industrial en el norte del país.
El dinamismo que se observa en la región obedece no sólo al dinamismo que ha visto el mercado industrial, sino producto del potencial que han generado inversiones en los sectores maquinaria y equipo, automotriz, dispositivos médicos y agroindustria.
Sólo en 2021, en sus distintos corredores México absorbió una cifra récord de 2.9 millones de m2 de espacios industriales, como resultado de la crisis de contenedores cuyo costo se incrementó entre 10 y 15 veces de Asia a América, además del incremento del costo de la mano de obra en Estados Unidos.
Un análisis de Newmark revela que detrás de las cifras existe en la zona talento, infraestructura industrial, logística hacia Estados Unidos, parques industriales Clase A, además de infraestructura como agua, drenaje, fibra óptica y vialidades diseñadas para tránsito pesado y seguridad.
Por tanto, el flujo de inversión proveniente de China, Taiwán, Singapur y Corea aprovecha el cambio de contenido regional soportado en los productos considerados en el T-MEC.
En especial se observan oportunidades de negocios en nichos como la elaboración de piezas para motores, autopartes, dispositivos médicos, partes para circuitos eléctricos, ejes y rodamientos, artículos de plástico, industria agroalimentaria, bombas de aire y transmisiones, entre otros.
Además, la zona goza de un bono poblacional de 500 mil habitantes con edades entre los 0 y los 19 años de edad, que serán la garantía de talento para las empresas que lleguen, dado que existe actualmente la mano de obra que cuentan con habilidades técnicas (ingenieros, técnicos en ciencias, tecnologías y matemáticas).
Ante este dinamismo, el año pasado La Laguna produjo partes y accesorios automotores con un valor de $597 millones de dólares; alambres y cables eléctricos de $456 millones de dólares; asientos convertibles o no en camas de $345 millones de dólares; conjuntos de chaqueta, blazer y pantalón para hombre/niños de $260 millones de dólares, así como minerales de zinc y sus concentrados por $284 millones de dólares.
Estos productos tuvieron como destino los mercados de Estados Unidos, Suiza, Corea del Sur, Japón y Brasil.
En Torreón actualmente existe un mercado que integra en 12 parques industriales un inventario que asciende a 662 mil 358m2, distribuidos en los corredores Gómez Palacio y Matamoros.
El dinamismo que comentamos ha reflejado una tasa de disponibilidad de apenas 1.1% en Matamoros donde existen 7 parques industriales con el mayor volumen de inventario y niveles de renta mensual de $4.95 dólares por m2.
Gómez Palacio en cambio, integra un menor volumen en sus 5 parques industriales, que registran una tasa de 9.9% de disponibilidad, precios promedio de 2.9 dólares por m2, pero en el corredor se construyen actualmente más de 16 mil m2.
Si bien es un mercado secundario en el norte, la influencia de nuevas inversiones generó actividad representativa de venta de espacios industriales superiores a 1,000m2 desde el segundo semestre de 2021.
Es un hecho como señala otra previsión sobre la región de la firma JLL, que Matamoros es un mercado que no tenía actividad representativa desde 2019, pero fue justo en 2021 cuando retomó el dinamismo.
Desde su perspectiva, el crecimiento es producto de la construcción de nuevo inventario de edificios, actividad promovida por la mano de obra y la ubicación estratégica, que le permite mantenerse como un mercado que aloja un centro de manufactura ligera cercana a Estados Unidos.
Ambas perspectivas validan la solidez y desarrollo de nuevos mercados en el negocio de los parques industriales, que empieza a diversificar la concentración de los corredores históricos de la región norte, que mantiene desde hace años el liderazgo del inventario nacional con 43.8 millones de m2 de espacio industrial.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
ESPACIOS SUSTENTABLES RECAP
Los alcances de la sustentabilidad en el real estate aceleraron su incorporación, de tal razón que ahora la prioridad es reducir la huella de carbono. Las certificaciones, la inversión y los proyectos se suman a esta nueva ecuación.
POLANCO - NUEVO POLANCO
El mítico corredor y el explosivo desarrollo de Nuevo Polanco reflejan la realidad del mercado de la vivienda, en especial luego del impacto de la pandemia y la ralentización en las ventas.
De acuerdo con reportes específicos enfocados a estos corredores de Tinsa, se observa que entre ambos existe una amplia oferta, tanto de vivienda nueva como usada, enfocada principalmente en productos de segmento alto.
Nuevo Polanco tiene una población que supera los 29 mil habitantes, con un crecimiento del 24.3% anual entre el 2015 – 2020, ha sido una de las más dinámicas de la zona metropolitana y del país.
Esta zona registra una oferta residencial nueva con precios promedio de $90 mil/m2 y cercana a $60 mil la usada.
Mientras que Polanco con una población supera los 32 mil habitantes y un nivel socioeconómico predominante A/B, alcanza en niveles de precio promedio para vivienda nueva en $122mil/m2 respecto a los $69 mil por m2 de vivienda usada.
Este corredor que concentra en los extremos oriente y poniente de la calle de Homero, la mayor densidad de población flotante por la alta concentración de oficinas y comercio, registra estabilidad en los precios, pero con cifras a la baja en especial en el primer trimestre del año con una caída de 19%.
Por su parte, Nuevo Polanco concentra la población flotante en el extremo poniente y registra una caída anual de 0.4% en los precios al cierre del primer trimestre del año en curso, pero ha logró incrementar 22% las ventas.
Estos escenarios son resultado de la composición de la oferta y el comportamiento de la demanda en el primer trimestre del año.
NOMAD RESIDENCES
Es el primer desarrollo residencial de la cadena hotelera de lujo en la Florida, con una propuesta que rescata una cocina galardonada y ubicación prime.
En alianza con Manhattan Tricap, Related Group crearon el primer concepto residencial del ícono de la hospitalidad NoMad Hotels y su firma matriz Sydell Group.
El diseño de Nomad Residences Wynwood busca rescatar la idea de crear una vida artísticamente vivida, al rescatar la imaginación de los viajeros globales.
Inspirado en la primera propiedad de la marca en Nueva York, el complejo integra en su diseño una amplia oferta de alimentos y bebidas de un restaurante en la azotea.
Se trata de trasladar el expertise de la hospitalidad a un proyecto residencial donde se generará una comunidad.
El enfoque de la marca se orienta al diseño ecléctico y moderno, con todos los espacios interiores previstos por DesignAgency, firma conocida por su trabajo con marcas de renombre mundial.
La arquitectura de las 329 unidades distribuidas en 9 niveles está a cargo de Arquitectónica, además de la opción integrar las propiedades al servicio de alquiler a cargo de la operadora.
Ubicado a unos pasos de los famosos Wynwood Walls, NoMad Residences Wynwood continúa la tradición de la marca de combinar la herencia icónica con ideas nuevas y de vanguardia. Se trata de más de 70 galerías de arte e innumerables murales a pie de calle, boutiques de moda que ofrecen una mezcla de moda ecléctica y de alta costura, así como tiendas minoristas reconocidas, como Marine Layer y Warby Parker.
INFLACIÓN PROFUNDIZA HUELLA
Durante años, el sano aumento de precios ha sido determinante para el desarrollo del real estate, pero la historia cambió en México y el mundo.
Ahora, al aumento de precios empieza a sumarse el incremento en las tasas de referencia, hecho que podría profundizar las caídas e impacto en distintos nichos del negocio inmobiliario.
Desde marzo se sabe que la evolución que sigue la economía de Estados Unidos era de cuidado, dado que en 40 años no había experimentado un impacto material en el gasto de los consumidores.
En esa fecha, el anuncio de la Reserva Federal de ese país (FED) de incrementar las tasas de referencia, empezó a generar nuevas presiones por el aumento en el precio del dinero y afectar la demanda de bienes duraderos.
La visión positiva sobre el gasto del consumidor, que en Estados Unidos representa el 70% del Producto Interno Bruto (PIB) de la economía, había crecido como efecto de la normalización en la demanda de viajes, entretenimiento y consumos sociales.
Analistas globales de Cushman & Wakefield veían en el gasto del consumidor, que se mantenía en niveles aceptables, un efecto positivo para el desempeño de esa economía.
Pero desde entonces, el aumento de precios desequilibró el indicador y la ansiedad ante las condiciones del mercado laboral ensancharon lo que llaman una desconexión entre la oferta y la demanda.
Una demanda vulnerable por la escasez de mano de obra y los cuellos de botella del transporte con un efecto complementario en el aumento de precios, que en distintos países ya alcanzaron niveles máximos en décadas.
A lo previsto en marzo, se unen los efectos aún presentes de la pandemia y la invasión de Ucrania por parte de Rusia, los precios de la energía al alza, además de materias primas y productos básicos.
En este contexto es que el efecto en la industria inmobiliaria norteamericana se traduce no sólo en los niveles de ocupación de espacios de oficinas, el retail e incluso el segmento industrial.
En el caso de los inquilinos de oficinas en ese mercado, especialmente los proveedores de servicios se están adecuando al actual entorno con dificultades.
Estas empresas viven una lucha por la atracción de talento que dejó la Gran Renuncia a pesar de tener como aliado al trabajo remoto, una alternativa para mitigar el costo del arrendamiento. Sin embargo, esta no es suficiente para enfrentar la atracción y retención del mismo dado que se estima que las empresas de servicios destinan entre 30 y 70% de sus gastos operativos en mano de obra.
Para México, la situación es un tanto distinta pero también compleja dado que ésta se refleja en la dificultad con que viven quienes desarrollan proyectos ante el alza escalonada de materiales.
Desde noviembre de 2020, la inflación del sector de la construcción con 14.10% está por arriba de la inflación general, luego de que los precios al consumidor se aceleraron desde marzo de este año por el encarecimiento de las materias primas, de acuerdo con cifras de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC).
Cualquiera que desarrolle en la industria sabe que todos los materiales (cemento, acero, vidrio) han tenido una escalada de precios que ha apretado los márgenes ya de por sí afectados por la pandemia.
Por ende, las presiones en la producción de vivienda son evidentes y en nichos como el retail en el segmento del consumo en tiendas de autoservicio es una realidad.
Un estudio de Fintonic indica que el gasto del consumidor mexicano en los supermercados de enero creció mientras la inflación se mantuvo en niveles de 3.54%, sin embargo, una vez que se incrementó en marzo, el gasto se redujo.
En consecuencia, la complejidad que viven las cadenas de autoservicio están relacionadas con el aumento en precios, dado que existe una relación negativa con el poder adquisitivo, mermado en los últimos meses.
Ante este escenario e incluso considerando que la industria inmobiliaria opera con una visión de largo plazo, el efecto de la inflación y tasas de interés hace previsible una readecuación complementaria en distintos proyectos.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.