FINANCIAMIENTO INDUSTRIAL
Ventas de portafolios, fondeo vía la compra de bonos de desarrollo sustentable y estrategias financieras en el mercado de capitales soportan la expansión con distintas vertientes que mueven el financiamiento en el mercado inmobiliario industrial.
En los últimos años la atención de bancos, instituciones de financiamiento y empresas de capital privado están puestas en las oportunidades que el nearshoring abre en este segmento del mercado, uno de los más sólidos en los últimos 20 años.
Un actor importante es la Corporación Financiera Internacional (International Finance Corporation) que prevé acumular en 2024 una bolsa por 500 mdd en financiamiento a proyectos sustentables vinculados con el segmento industrial originado en el nearshoring.
Esta iniciativa que se centra en otras industrias con potencial como la vivienda, se basa en las previsiones en inversión que se estiman detonará en México la relocalización de las cadenas de suministro durante los próximos 5 a 10 años.
En específico, los recursos de la IFC analizan además las acciones en sustentabilidad e innovación tecnológica, dado que deben contar con la pre calificación EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies), un proceso que ha venido avanzando en los últimos años y donde empresas institucionales tienen un pie dentro.
La inversión del brazo financiero del Banco Mundial tiene su origen en el crecimiento de proyectos enfocados en la relocalización de empresas. No sólo automotriz, electrónicos y electrodomésticos, sino también farmacéutico y alimentos.
Detrás de esta línea de financiamiento figuran también distintos movimientos que empresas institucionales han realizado en los mercados internacionales ante el mismo efecto.
Tres casos que llaman la atención son los de Finsa, Fibra Monterrey y Fibra Uno.
Por una parte, Finsa que preside Sergio Argüelles anunció la salida al mercado del Fondo Finsa V por $600 millones de dólares, que permitirán robustecer su estrategia de inversión.
Es un movimiento que se suma a la ejecución del fondo, mismos que han permitido consolidar su portafolio que actualmente suma 27 edificios Clase A con un total de 916 mil m2.
Otro camino es el de Fibra Monterrey, liderada por Jorge Ávalos que consolidó su primera emisión de capital con inversionistas internacionales por $467.9 millones de dólares.
Si bien es la séptima vez que la fibra va a mercados de capitales en la última década, es un camino que le permitirá continuar con su estrategia de crecimiento a través de la adquisición de bienes inmuebles industriales, en especial los ubicados en el norte del país.
La expansión se sumará a las 106 propiedades que incluyen su portafolio con una área bruta rentable de 1.6 millones de m2, de las cuales 81 se enfocan en el uso industrial.
Asimismo Fibra Uno, que dirige Gonzálo Robina, anunció una oferta para combinar activos industriales con los de Terrafina e integrar la fibra industrial internalizada más grande de México.
El portafolio en vías de consolidar la transacción, dado que aún no se concreta, alcanzaría 11.6 millones de m2 con una ocupación de 98.3%, e ingresos operativos netos aproximados a los $13 mil 80 millones de pesos.
La composición de los activos evidencian la línea de acción a seguir, dado que 60% se orienta al segmento logístico y 40% a manufactura ligera.
Todas son estrategias originadas en el impulso que experimentan los parques industriales, donde además se vive una fuerte inercia por atender políticas ESG (Environmental, Social and Governance).
La columna Entornos Inmobiliarios se publica en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Pilba, Artha Capital.
NEARSHORING SUSTENTABLE 2024
El impulso del financiamiento verde se enfoca en los parques industriales, a raíz del nearshoring y los recursos que instancias como la International Finance Corporation (IFC ) del Banco Mundial preparan para este año en la industria.
Abordamos en este espacio los alcances del financiamiento que llega al sector.
SIX SENSES KYOTO
Un nuevo resort de lujo de la cadena global busca sumar a la hospitalidad en el corazón cultural de Japón.
Six Senses Kyoto marca la entrada de la marca a Japón, con un hotel que busca aportar elementos vinculados con el bienestar, un concepto gastronómico innovador y actividades locales.
Kioto es aún considerada el corazón cultural e histórico de Japón por sus templos budistas, santuarios sintoístas, palacios, casas de té, arquitectura tradicional japonesa, hermosas flores de cerezo y montañas cubiertas de cedros centenarios que rodean la ciudad.
Ubicado en el histórico distrito de Higashiyama, Six Senses Kyoto disfruta de una ubicación privilegiada que combina un santuario urbano con las delicias a la vuelta de la esquina, de festivales y eventos culturales.
El templo Myoho-in, el Museo Nacional de Kioto y el templo budista Sanjusangen-do están contiguos al hotel.
El resort incluyó 81 habitaciones y suites con superficies que van desde 42 a 238 metros cuadrados, dispuestas para ofrecer vistas al patio central, los jardines del vecino Santuario Toyokuni y el panorama de la ciudad con copas de árboles, templos, tiendas de té, y tejados.
El diseño a cargo de BLINK Design Group, conocido por su experiencia en hoteles de lujo globales, propone decoración japonesas con toques extravagantes inspirados en el folclore, El conejo lunar y el clásico del siglo XI El cuento de Genji.
Los interiores combinan sin esfuerzo auténticas tradiciones japonesas con líneas limpias y una paleta de colores terrosos.
El resort incorpora ciencia inteligente, curación tradicional y cultura zen japonesa en una experiencia de bienestar única, ofreciendo una variedad de tratamientos y programas rejuvenecedores profundamente arraigados en la cultura y la comunidad de Kioto.
Los baños tradicionales para hombres y mujeres incorporan ondas y vapor, además de las acuáticas del baño tradicional japonés que se extienden a una piscina cubierta y Watsu. Yoga, meditación, yoga aéreo, un gimnasio de última generación y Biohack Recovery Lounge forman parte de la oferta de bienestar.
La oferta gastronómica fue diseñada en el espíritu Eat With Six Senses de la marca a Kioto, mezclando lo mejor de lo que se cultiva local y estacionalmente, manteniendo al mismo tiempo el bienestar de los huéspedes y la comunidad como prioridad.
INERCIA IMPACTA VIVIENDA
Monterrey, Guadalajara, Juárez, Chihuahua, Saltillo, Torreón elevan precios de vivienda ante el impulso que está creando el nearshoring y la evolución de la manufactura en los últimos 4 años.
En este sentido, información de la Sociedad Hipotecaria Federal revela que el incremento en precios fue de 14% en estas ciudades, al superar el promedio nacional.
No obstante, según el organismo, mientras el valor promedio de las residencias creció 10.9%, en ciudades como Querétaro, Tijuana, Mexicali y Culiacán el alza fue superior.
Lo anterior es producto de la densidad poblacional que está creando la actividad industrial, al generar servicios como comercio, lugares de esparcimiento y vivienda.
Adicionalmente, el Índice de Precios de la Vivienda en México ubica a 40 ciudades que reflejaron una tendencia al alza en los valores de la vivienda, en especial las relacionadas con los principales corredores industriales.
OPINIÓN - REVOLUCIÓN NEARSHORING
Los sectores automotriz, electrónicos y electrodomésticos reciben el impacto del momento nearshoring. La tecnología busca resolver los desafíos que enfrenta el mercado industrial en expansión.
Comentamos de algunas de las razones que mueven la inversión de empresas de China y otros países asiáticos detrás del inventario limitado disponible y a la caza de precios competitivos en la frontera Norte y el Bajío.
ARTYZEN SINGAPORE
Inspirado en la cultura, colores y sabores de Singapur, Artyzen Singapore es un oasis vertical verde de 142 habitaciones ubicado en el corazón de la ciudad, a unos pasos de Orchard Road y los Jardines Botánicos de Singapur, el primer sitio del Patrimonio Mundial de la UNESCO en Singapur.
Este emblemático hito histórico fue la extensa mansión de jardín tropical llamada "Villa Marie" del bisnieto del conocido filántropo de Singapur, eTan Tock Seng.
El diseño y decoración del nuevo hotel de lujo estuvieron a cargo del estudio de arquitectura Ong&Ong y el estudio de diseño de interiores Nic Graham & Associates.
Los colores abundan en las 142 habitaciones con corredores de entrada abovedados, techos altos de 4 metros, baños lujosos, balcones privados y piezas de arte especiales que recuerdan el pasado.
Todas las suites integran balcones verdes ajardinados completos con una terraza para tomar el sol y mobiliario exterior, el lugar perfecto para relajarse y descansar.
No obstante, la corona de Artyzen Singapore es su Penthouse suite de 448 metros cuadrados. Ubicada en el último piso del hotel, este refugio de lujo único en su tipo ofrece vistas de Singapur, una amplia zona de estar y comedor, una oficina privada, un gimnasio privado, un vestidor, una sala de estar privada y un lujoso baño equipado con bañera y dos lavabos.
La oferta culinaria habilitada en el Quenino by Victor Liong, incluye alta cocina en el nivel 4 del hotel, co-creado por Victor Liong, un aclamado chef de Melbourne con raíces malayas chinas conocido por su cocina asiática contemporánea.
Quenino se deriva del término 'pequeño' en el criollo portugués de Malaca y rinde homenaje a la herencia y autenticidad de las tradiciones culinarias de la región, presentando una mezcla de sabores que dan vida al sabor de esta dinámica región.
Asimismo, en el último piso se encuentra The Roof Garden, un destino social animado con excelentes vistas que sirve bebidas de autor preparados por mixólogos residentes.
NEARSHORING EXPANDE HUELLA
La demanda bruta de espacios industriales creció 6.3% en 2023 y mantendrá este año el ritmo ascendente ante el desarrollo en el norte y Bajío, producto del efecto del nearshoring.
En específico se trata de la dinámica que generan los sectores automotriz, electrónicos y electrodomésticos, que demandaron un total de 4.1 millones de m2 de espacios industriales.
Con algunas diferencias en perspectiva, estudios de mercado de CBRE y Newmark pronostican una continuidad en la demanda superior a la registrada el año pasado porque existen mercados como Monterrey, Juárez, Tijuana y Juárez donde el espacio de entrega inmediata se agotó y la tasa de disponibilidad ha llegado por debajo del 2 e incluso 0%.
El fenómeno explica por qué la absorción bruta concentra cada vez más una mayor participación de espacios build to suit, y deja 64% de la absorción al mercado especulativo.
Esta balanza generó un consecuente aumento de precios y proyectos en construcción. Así, la perspectiva es que este año la absorción bruta cierre entre 4.3 y 4.5 millones de m2 de espacios industriales, equivalentes a un crecimiento de 6.5 y hasta 9%.
El escenario optimista tiene sustento en el hecho de que México se mantendrá como principal proveedor de Estados Unidos, luego de que el año pasado superó el liderazgo de China.
De acuerdo con información de Banco de México (BANXICO), 82.7% de las exportaciones el año pasado tuvieron como destino Estados Unidos.
Ha sido un recorrido de 60 años en el que nuestro país pasó de ser exportador de alimentos, a petrolero y en fecha reciente automotriz.
Hoy son el sector tecnológico y el automotriz los nichos que actualmente concentran los principales anuncios de inversión de manufactura en Estados Unidos, donde México tiene un rol activo como proveedor de suministros.
Por ello, lejos de detener la expansión, algunos creen que el entorno electoral en Estados Unidos, México y los conflictos internacionales, impulsarán el crecimiento del mercado de manufactura local y regionalmente, ante la complejidad de transportar mercancías de las plantas de manufactura líderes.
Esta inercia produjo entre 2019 y 2023 que las empresas provenientes de China y Asia participaran activamente en la demanda total acumulada con 40% y 60% respectivamente.
La demanda también hizo que la manufactura mexicana se sofisticara e incorporó en el corto plazo nuevos procesos para atender al sector automotriz, equipos eléctricos y electrónicos, reactores nucleares, calderas y maquinaria.
Esa huella permitió a Juárez absorber 444 mil m2 con un impacto por la mayor densidad poblacional en los precios de la vivienda y una demanda en comercio y sitios de esparcimiento.
Por todo lo anterior, es una revolución que continúa, pese a los retos que enfrenta como la disponibilidad de terrenos, el ritmo de construcciones, el acceso a infraestructura (luz y agua), la contención de precios que llegó en Juárez hasta $7.80 dólares por m2 de renta mensual y una menor huella de carbono por su consumo energético.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Paseo Metepec, Jerde.
OPINIÓN - TRANSFORMACIÓN DIGITAL
Este año 78% de las empresas globales encuestadas por JLL reconocieron que incorporarán más de 10 tecnologías anclas para la transformación del trabajo híbrido y la sustentabilidad en la industria.
Estas son las razones que mueven a tomar acciones en nichos clave como el industrial y la hotelería.
THE SURREY
Luego de un proceso de curaduría el histórico inmueble edificado originalmente en 1926, abrirá este año sus puertas la nueva sede de la cadena hotelera Corintia.
El Surrey original fue sitio de celebridades excéntricas de Nueva York y había cerrado su operación debido a la pandemia, pero luego de un proceso de restauración a cargo de Corinthia Hotels, integró lujo en sus interiores la sofisticación que le caracterizó históricamente.
Localizado en el Upper East Side de Manhattan, The Surrey habilitó en sus 16 niveles un total de 70 habitaciones, 30 suites y 14 residencias, todo inspitado en la historia del hotel.
Cuatro de las suites Signature fueron inspiradas en los puentes de Central Park.
A fin de integrar un toque italiano, el hotel se asoció con el restaurante trendy de Miami Beach, Casa Tua.
THE WEALTH REPORT 2024
Luego de un año marcado por altas tasas de interés que incidió en el patrón de costos de deuda a la baja con que operó la inversión en todas sus áreas, el sector inmobiliario invertirá con nuevas reglas este 2024.
Parte de los cambios se basa en que 22% de los inversionistas inyectarán sus recursos en propiedades residenciales y 19% en comerciales, según un estudio y sondeo integrado a The Wealth Report de la firma Knight Frank.
En la edición 18 de dicho reporte, queda claro que no olvidar que el capital privado es fundamental para la inversión inmobiliaria y éste llegará a representar 49% de las transacciones comerciales en el año, por ende la afinidad entre el capital privado y el sector es alta.
Por otra parte, existe en el reporte el reflejo de una necesidad de capital privado en ayudar a reutilizar y mejorar la propiedad global como nunca antes.
Un punto relevante en esta ecuación es que la creación de riqueza volvió a ser positiva y la decisión de los individuos con un patrimonio neto ultra alto (UHNWI) que rebasa los $30 millones de dólares dejó de estar centrada en las pérdidas del entorno de tasas, desequilibrios energéticos, económicos y geopolíticos.
Pese a las presiones, hoy los analistas consideran que el inversionista debe centrarse en las oportunidades futuras, en especial porque la economía de Estados Unidos ha retomado el rumbo y con ello la demanda de bienes raíces regresó.
En especial cuando este grupo creció 4.2% el último año con un promedio de 70 inversionistas creados al día que elevó el total en el mundo a más de 626 mil con un crecimiento concentrado en América del Norte y Oriente Medio, dejando en América Latina una caída importante.
Como era de esperarse, la creación de riqueza entre las mujeres de la generación Z aumentó a un ritmo de 38% en la última década y seguirá en aumento, según la previsión.
La territorialidad es otro factor de la concentración de la riqueza. Por ello, las presiones que generan las ciudades asiáticas como Hong Kong y Singapur frente a Milán y Miami son importantes.
De la misma manera que Nueva York y los Ángeles buscan competir por un futuro de marca, en tiempo que los centros de riqueza emergentes compiten con la creación de incentivos a la inversión.
El estudio incorporó en su índice Knight Frank Luxuy Investment una caída de 1% el año pasado, arrastrado por la caída de los valores en segmentos como los autos clásicos, bolsas y muebles, mientras que el arte, joyería y relojes mantuvieron su crecimiento.
A su vez, el valor del capital creció 3.1% en promedio, aunque los principales aumentos se concentraron en Asia, luego de la región América, mientras que mercados como Mónaco y Aspen son considerados atractivos por el valor que ofrecen a la inversión.
Un componente que incrementa su participación en la mentalidad de los grupos de inversión son las acciones para reducir su huella de carbono, por lo que las estrategias para sostenibilidad en la decisión de inversiones importan.
En materia de tecnología, la ola de inversión en Inteligencia Artificial permitió el repunte del mercado de valores y se espera que mantenga la inversión récord por la demanda de tipos de uso específicos en ubicaciones.
La razón es que se está utilizando para descubrir oportunidades de mercado a escala, por ejemplo la identificación de terrenos para albergar opciones de generación de hasta 100 mil viviendas, igual que 5 mil millones de hectáreas agrícolas susceptibles de edificación.
Lo tratado en este informe de riqueza es revelador del comportamiento que se ve venir entre los compradores con poder económico, su interés en recuperar la inversión este 2024, su peso específico en la industria, y en especial cómo las tendencias aplicadas a los activos inmobiliarios serán determinantes para ubicar oportunidades, o convertir los proyectos en desafíos fuera de mercado.
Columna Entornos Inmobiliarios publicada los viernes en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Proyecto Burlingame Point, Gensler.