WORKPLACE EVOLUCIONA
El entorno del mercado de oficinas en las principales ciudades de México está, como lo hemos expuesto, lleno de retos y grandes áreas de oportunidad.
El equilibrio entre las tasas de disponibilidad crecientes y la suma de nuevo inventario al mercado remiten a un solo destino: el regreso de las empresas, basado en la toma de decisiones sobre sus espacios permanentes y evolucionados de trabajo.
Sin embargo, los patrones de uso en el workplace no serán los mismos. Las encuestas y estudios globales son reveladores de la perspectiva y realidad.
Si bien un sondeo de JLL a nivel global revela que 76% de los empleados prefiere regresar al trabajo con esquemas híbridos, en la realidad las empresas no han asumido los nuevos roles y demandas de espacios.
Algunas firmas de corretaje destacan un primer trimestre de 2022 con un aumento en renovaciones de contratos de arrendamiento, muchas de las cuales aprovechan inquilinos con condiciones favorables de los propietarios de inmuebles. Pero esta dinámica no es suficiente para recuperar el ritmo perdido.
Por tanto, la adecuación de los espacios de oficinas en la transición es determinante. Más aún si se considera que el inventario en mercados como la Ciudad de México (CDMX) creció por vigésima ocasión y llega ya a 8 millones de m2 de área rentable.
Este entorno que se acentúa en corredores como Insurgentes, Periférico Sur y Santa Fe es reflejo de un entorno de nuevas desocupaciones que se suma al ingreso de nuevos edificios al mercado.
La readecuación de los espacios incide no sólo en los edificios ocupados, sino en especial los 1.9 millones de m2 de espacio de oficinas clase A vacíos a pesar de ubicarse en un mercado que goza aún del efecto positivo que generan el bono demográfico y la sofisticación del entorno económico y de negocios.
En este contexto, son clave las nuevas prácticas corporativas de las empresas para atraer y retener colaboradores, que además buscan equilibrio con reglas distintas y espacios donde fomentar la colaboración e identidad corporativa.
Si bien la aplicación de los modelos híbridos es aún una incógnita para muchos, se trata de un factor que incidirá en la aceleración de la perspectiva con que las empresas visualicen el espacio de trabajo para las redes sociales.
De esta manera, como sugiere Gensler, la cultura organizacional se dará no sólo en las redes formales creadas dentro de los equipos o departamentos.
Por tanto, el diseño de los interiores corporativos es clave para transmitir las decisiones inmobiliarias y sobre todo la comunicación post pandemia entre los colaboradores en los espacios para el desarrollo de tareas, a través de interacciones informales que sugieren los nuevos espacios de trabajo.
Es decir, aspectos tales como la influencia de los espacios en el aprendizaje de los empleados en un entorno híbrido, las implicaciones de la tecnología en el trabajo desde casa, los conectores de una organización y los impactos de los tipos de espacios en la cantidad y calidad de las interacciones.
Un estudio sobre estos aspectos realizado por esta firma de arquitectura en enero pasado, reveló que los distintos estilos de trabajo fomentan diferentes patrones sociales.
Mientras una empresa de tecnología mostró eficiencia y desempeño de la inspiración externa para la innovación; las redes de una empresa de diseño demandaron mayor interconectividad física entre los miembros para generar eficiencia y enfoque en la entrega de tareas.
Son todos, factores determinantes en la evolución reciente del espacio de trabajo, de la cual aún se escriben ajustes importantes.
En estos tiempos se suman modelos alternativos de trabajo, con una mayor diversidad de generaciones en un mismo espacio, al tiempo que se crean como hemos dicho en fecha reciente, pilotos para entender cuál será el modelo ad hoc con la vida productiva y nueva filosofía corporativa en las organizaciones.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
INDUSTRIAL TAPATÍO AVANZA
Igual que otros mercados en México, el comercio electrónico amplió su impacto en el segmento logístico de los principales corredores industriales de la Zona Metropolitana de Guadalajara.
Esta evolución ha favorecido los niveles de demanda y absorción neta de espacios especulativos, estos últimos al alcanzar niveles históricos que no se veían desde el primer trimestre de 2016.
Dicha dinámica al cierre de 2021 alentada hasta en un 65% por el segmento logístico hizo posible que se acumulara una absorción de 386 mil m2, cifra 18% superior al 2020 y 49% superior al 2019.
Xavier Ramos, vicepresidente de la región Noroeste de CBRE, dice que el sector logístico lideró la demanda y previó que dicha tendencia continue este año.
Actualmente el inventario Clase A cerró 2021 con 3.9 millones de m2, equivalente a un crecimiento de 7.5% con respecto al 2020.
En este período, la tasa de disponibilidad se mantuvo en niveles bajos durante 2021, al cierre del año este indicador se colocó en 3.4%, que representa 133 mil m2 vacantes.
Los espacios especulativos predominan la actividad de construcción con 53% del total que representa 142 mil m2, mientras que 108 mil m2 son espacios Build to Suit.
La mayor proporción de inventario de naves se concentra en Zapopan Norte, El Salto y Periférico Sur donde desarrollan proyectos especulativos a la espera de atender la demanda de nuevos sectores.
GLOBANT
Este workplace híbrido apuesta al regreso corporativo, a partir de una intervención a más de 5 mil 900 m2 donde se alojan 246 colaboradores.
La sede en Ciudad de México de Globant se desarrolla en un inmueble de tres niveles bajo el concepto “breaking the frame”, con el que la firma buscó resaltar distintos espacios a través de una distribución arquitectónica que destaca un recorrido y escenario.
A cargo de la firma colombiana AEI Spaces, el interiorismo emana un movimiento artístico, que de la mano de los elementos materiales propone experiencias contrastantes al crear distintos cuadros y escenarios.
Al espacializar los entornos, la propuesta integró analogías entre la música y la estética de diferentes géneros, así como el concepto literario en el último nivel donde cada subgénero literario integrado representa un fragmento. De esta manera, cada recorrido se acompaña de fragmentos de libros icónicos reflejados en el cielo.
RETAIL RALENTIZA EXPANSIÓN
El crecimiento de nuevos centros comerciales el último año, no ha sido el mejor e implica que el ajuste en la evolución del pipeline por la pandemia, se vea reflejado en 2023.
Basta mirar la historia de las últimas 2 décadas, como sugiere en su reporte ReCC sobre el desempeño de los portafolios comerciales operados por FIBRAS y empresas inmobiliarias públicas, Mac Arquitectos Consultores a partir del efecto que ha dejado un complicado 2020.
Lo que actualmente experimenta el retail mexicano es similar a lo vivido en 2011 por la crisis financiera internacional de 2008, lapso en que los proyectos en desarrollo continuaron, pero al detenerse el inicio de nuevos, el efecto se difirió 2 años.
En consecuencia, si bien la afluencia a los centros comerciales creció el año pasado, al igual que el desplazamiento o recolocación de espacios mejoraron, con esa previsión el crecimiento del área bruta rentable no mantendría el ritmo de los últimos años.
Lo anterior porque ante el escenario post pandémico, en 2021 pudieran inaugurarse desarrollos comerciales diferidos en 2020, pero que al integrar propuestas en el mercado se reduciría la apertura de proyectos y el área rentable.
Es un escenario general para 10 portafolios comerciales, de los cuales 6 están en manos de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, es decir Fibra Danhos, Fibra HD + Fibra Plus, Fibra Macquarie, Fibra Shop y Fibra Uno.
Además están integrada la participación que tienen GICSA, Grupo Acosta Verde, Liverpool y Planigrupo.
En conjunto este grupo opera 318 activos comerciales con un área rentable de 7.5 millones de m2, equivalente al 35% del inventario nacional, que asciende a 907 centros comerciales anclados por una tienda de autoservicio, cines y/o departamental y con al menos 30 locales.
Dicho inventario ascendía a finales del año pasado a una área bruta rentable de 23.5 millones de m2, que dejaba un ratio comercial de 22 m2 por cada 100 habitantes urbanos, muy por debajo de otros mercados desarrollados.
Si bien el inventario creció 2% el último año, es la mitad del promedio anual del nicho la última década e igual al primer año de la pandemia cuando se detuvo la edificación de proyectos.
Este escenario requiere ser visto con cautela, dado que las ventas de las cadenas comerciales han venido recuperándose, luego de la máxima caída de 35% del segundo trimestre de 2020, además del incremento en la tasa de desocupación que llegó a 3.5%.
Entender el impacto de este efecto, representa que durante la pandemia en este portafolio se han desocupado 7,700 unidades.
Por lo anterior, la recuperación es un tema que pende del dinamismo económico, la afluencia a los centros comerciales que empezó a repuntar en el tercer trimestre de 2021 y a la participación de giros tan relevantes como los cines que con los estrenos de películas y menores restricciones en las afluencias, serán el augurio de una mayor recuperación del negocio.
No obstante, los niveles de arrendamiento son el complemento de un escenario lleno de retos.
Los precios según la perspectiva del reporte se han mantenido e incrementado conforme a la inflación, pese a las concesiones en renta, descuentos, créditos y diferimientos entre arrendadores y arrendatarios, pero esta situación hizo que cayera 22% el ingreso por rentas.
La profundidad del impacto en este sentido, puede entenderse si se considera que en 2019 los niveles de desocupación eran de 89.8%.
Estos síntomas permiten observar el detalle con que vive el retail, la recuperación y cuesta arriba la expansión. La flexibilidad y creatividad en las empresas, serán clave para transitar en la actual etapa del ciclo inmobiliario.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
VIVIENDA Y OFERTA
Luego de una caída dramática de los mercados de vivienda en los últimos dos años, las ventas de este mercado redujeron 6% su valor de mercado equivalente a 19 mil millones de pesos.
Sin embargo, no todos los segmentos experimentaron el mismo ajuste. El mercado de vivienda social llegó hasta un nivel negativo de 22%.
Gene Towle, socio director de Softec dice que esta caída en la producción de vivienda se origina en la falta de inicios de proyectos por parte de desarrolladores e inversionistas. Este freno es consecuencia del aumento de requisitos para obtención de permisos licencias y factibilidades, el cierre parcial de oficinas municipales, estatales y federales, así como requisitos más estrictos por parte de los intermediarios financieros para otorgar créditos de construcción.
En suma, dice, “hay compradores, pero no producto. Sí, se ha vuelto más complicada y lenta la gestión de permisos municipales, estatales y federales, pero ahí está la oportunidad que genera la formación anual de casi un millón de hogares que no se está aprovechando y están ávidos de comprar. Representa un gran reto resolver la compleja gestión, conseguir terrenos y capital pero: ¡Claro que vale la pena!”, detalló.
Towle considera que la vivienda social pasó de un valor de venta de 36 mil quinientos a 28 mil seiscientos millones de pesos, equivalente a una caída del 22%.
“Hay que hacer algo y rápido, porque se trata de familias que van a buscar de una forma u otra de comprar o construir una vivienda, con más riesgos de irregularidades que las que ofrece la industria, que tiene encima una vigilancia muy estricta. Después de todo, la industria entrega casas construidas de acuerdo a las normas, con documentación de propiedad completa, heredables y con todos los servicios”.
Desde la perspectiva de Softec existen desarrolladores, como RUBA, ARA y SADASI que aprovechan las oportunidades que brinda el mercado de vivienda social al registrar un crecimiento récord en el último año.
“Muchos emprendedores se retraen porque sienten incertidumbre sobre los mercados. Les falta información sobre las oportunidades efectivas que hay para la planeación, financiamiento, producción y comercialización eficiente de vivienda”, concluye.
RETAIL REALOADED RECAP
La pandemia recargó el rostro con que el retail enfrenta una era invadida por el e-commerce y la presencia omnicanal.
Centros comerciales y retailers ven una evolución tras 2 años de ajustes.
Revisamos diferentes #insights con MAC Arquitectos Consultores, GetJusto y Finsa.
BALI RENACE
El sofisticado destino de Indonesia despierta con nuevas propuestas de descanso de cara a un segundo período de regreso a los resort de lujo en la zona.
La forma en que distintos desarrollos se dinamizaron es parte de lo que Bali lleva atrayendo desde hace tiempo a los viajeros internacionales.
Es justo en el corazón del archipiélago de Indonesia, donde elementos como la propia nación insular, el patrimonio cultural de la región, los paisajes legendarios y el sentido de comunidad mantienen la atención de sus viajeros.
A lo anterior, se une la reapertura de las fronteras a los viajes internacionales, a través de lo cual tres destinos de la cadena Aman reintegraron su propuesta.
Es la belleza legendaria y el patrimonio cultural han atraído a visitantes durante décadas, mismas que se nutren con las propuestas arquitectónicas que en su diseño permiten integrar el entorno con las áreas de descanso.
En conjunto, estos sitios de descanso integran a sus visitantes desde arrozales ondulados hasta playas templadas que de la mano de servicios de alimentos y bienestar, complementan las distintas amenidades naturales integradas históricamente en la Isla de los Dioses.
USOS MIXTOS ABREN OPORTUNIDADES
Fueron la salida en el último ciclo inmobiliario cuando capitalizaron el alto costo de la tierra, pero que ahora crean opciones para despertar el interés de usuarios luego del distanciamiento social.
Son las oportunidades que los usos mixtos están creando en distintos centros urbanos de ciudades en el mundo para transformar proyectos, muchos de ellos ubicados en zonas céntricas que requieren ser dinamizadas.
Este análisis parte de la vida que podrían crear en los núcleos urbanos, al abrir oportunidades de generar experiencias múltiples para inquilinos, adoptar las tendencias que transforman los espacios y la hospitalidad urbana.
Esta última práctica post pandemia ha traspasado la industria hotelera y ahora es retomada en ambientes corporativos y comerciales.
Pero algunas firmas globales que visualizan el cambio van más allá. Los usos mixtos son el camino para edificar comunidades resilientes de rápido acceso, con proyectos que tengan como prioridad el bienestar y estilo de vida equilibrado de sus usuarios.
Por tanto, las personas de nuevo se colocan al centro del entorno, al tiempo que los espacios maximizan su productividad y fomentan las experiencias comunitarias.
Los también denominados distritos ahora regresan a la escena con proyectos de oficinas, residenciales, comerciales y hotelería con la variable de que ahora tienen el reto de atraer y retener visitantes y residentes de sus espacios.
Son distritos con un mayor grado de integración, como el que en una reciente reflexión Dean Strombom de Gensler en Houston destaca para ejemplificar esa transformación.
Se trata de la renovación que experimentaron los edificios de oficinas obsoletos en Houston Center, a partir de la intervención de la firma que busca renovar el desarrollo de usos mixtos, de Brookfield Properties.
La propuesta consideró el rediseño de la parte alta del grupo de edificios mediante puentes aéreos de espacios mixtos donde se integraron áreas abiertas y dado que se ubica cerca de Discovery Green, un parque urbano, incorporó restaurantes abiertos a pie de calle, tiendas y área de entretenimiento.
Es una transformación que de alguna manera ya habían incorporado distintos desarrolladores en México, pero que en el regreso se vuelve coyuntural sea integral bajo los nuevos parámetros.
Uno de ellos es el crecimiento exponencial de la vida de barrio ante las disposiciones sanitarias que orilló a restaurantes a contar con áreas abiertas.
Son cambios que oxigenaron distintos giros y espacios en proyectos inmobiliarios, a los que ahora se suman estas tendencias.
Y no sólo eso, en la mente de inversionistas y desarrolladores está la flexibilidad de los usos, como un camino que haga factible adaptarse a las cambiantes inercias de los mercados.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
RETAIL RELOADED III - ÚLTIMA MILLA
La última milla es la pieza estratégica en la evolución del e-commerce. De la transformación y crecimiento que las ventas online generan en el negocio inmobiliario industrial concluimos este #3insights con Sergio Argüelles, CEO de FINSA.
REVITALIZACIÓN SUBURBANA
La vida suburbana es una realidad y producto del avance del trabajo híbrido tras 2 años de pandemia.
Esta circunstancia que lucía lejana y parte de ciudades en el mundo donde el trabajo remoto detonó el crecimiento de pueblos y aldeas locales, comienza a avanzar.
En consecuencia, de acuerdo con un amplio estudio de la firma IWG, poblados lejanos inactivos experimentan una etapa de reactivación, gracias al impacto económico y gasto de colaboradores que encontraron opciones para vivir y trabajar a distancia.
“Esto sucede porque las personas ya no están obligadas a asistir a una oficina central diariamente, lo que no solo les permite moverse fuera de las ciudades a áreas mejor valoradas en términos de vivienda (o gastar más tiempo en comunidades suburbanas), sino que también motiva a las empresas a invertir en espacios de coworking locales que sean más convenientes y menos costoso que las sedes centrales expansivas en direcciones de ciudades premium”, detalla en este ámbito el reporte The Future of Work: a trends forecast for 2022.
IWG detalla lo ocurrido en Gran Bretaña, que ha visto el mayor aumento en la demanda de los flexibles espacios de trabajo ubicados en áreas suburbanas como Bromsgrove (+153%), Andover (+86%) y Havant (+79%).
El cambio de paradigma, indica, allana el camino para una nueva realidad de trabajo/vida en la que las personas habitan una “Aldea Modelo” donde todo lo que necesitan: escuelas, restaurantes y espacios de trabajo – están muy cerca de donde viven. Justo a no más de 15 minutos a pie o en bicicleta.
En este nuevo mundo, las ciudades y los pueblos ya no experimentarán una éxodo de personas (especialmente jóvenes) a la ciudad para encontrar trabajo. Por el contrario, habrá una afluencia de personas, que trabajarán en un combinación de espacio flexible para el hogar y la comunidad.
En consecuencia, esto no solo creará más puestos de trabajo, sino que aumentará el gasto, lo que desencadenará una ola sin precedentes de revitalización suburbana.
Según un estudio reciente de IWG y Arup, las áreas rurales y suburbanas en el Reino Unido podrían recibir una inyección de hasta 327 millones de libras al año, gracias al despliegue de oficinas flexibles y espacios de coworking para híbridos trabajadores. También estima que se crearían más de 4,000 nuevos puestos de trabajo creados para que la gente los ejecute.
Mark Dixon, fundador y director ejecutivo de IWG, dice que “con cientos de trabajadores flexibles rurales y suburbanos ubicaciones que se espera abran en los próximos años, esperamos una amplia gama de comunidades locales vibrantes para desarrollar con negocios prósperos en su corazón”.