RETAIL RALENTIZA EXPANSIÓN
El crecimiento de nuevos centros comerciales el último año, no ha sido el mejor e implica que el ajuste en la evolución del pipeline por la pandemia, se vea reflejado en 2023.
Basta mirar la historia de las últimas 2 décadas, como sugiere en su reporte ReCC sobre el desempeño de los portafolios comerciales operados por FIBRAS y empresas inmobiliarias públicas, Mac Arquitectos Consultores a partir del efecto que ha dejado un complicado 2020.
Lo que actualmente experimenta el retail mexicano es similar a lo vivido en 2011 por la crisis financiera internacional de 2008, lapso en que los proyectos en desarrollo continuaron, pero al detenerse el inicio de nuevos, el efecto se difirió 2 años.
En consecuencia, si bien la afluencia a los centros comerciales creció el año pasado, al igual que el desplazamiento o recolocación de espacios mejoraron, con esa previsión el crecimiento del área bruta rentable no mantendría el ritmo de los últimos años.
Lo anterior porque ante el escenario post pandémico, en 2021 pudieran inaugurarse desarrollos comerciales diferidos en 2020, pero que al integrar propuestas en el mercado se reduciría la apertura de proyectos y el área rentable.
Es un escenario general para 10 portafolios comerciales, de los cuales 6 están en manos de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, es decir Fibra Danhos, Fibra HD + Fibra Plus, Fibra Macquarie, Fibra Shop y Fibra Uno.
Además están integrada la participación que tienen GICSA, Grupo Acosta Verde, Liverpool y Planigrupo.
En conjunto este grupo opera 318 activos comerciales con un área rentable de 7.5 millones de m2, equivalente al 35% del inventario nacional, que asciende a 907 centros comerciales anclados por una tienda de autoservicio, cines y/o departamental y con al menos 30 locales.
Dicho inventario ascendía a finales del año pasado a una área bruta rentable de 23.5 millones de m2, que dejaba un ratio comercial de 22 m2 por cada 100 habitantes urbanos, muy por debajo de otros mercados desarrollados.
Si bien el inventario creció 2% el último año, es la mitad del promedio anual del nicho la última década e igual al primer año de la pandemia cuando se detuvo la edificación de proyectos.
Este escenario requiere ser visto con cautela, dado que las ventas de las cadenas comerciales han venido recuperándose, luego de la máxima caída de 35% del segundo trimestre de 2020, además del incremento en la tasa de desocupación que llegó a 3.5%.
Entender el impacto de este efecto, representa que durante la pandemia en este portafolio se han desocupado 7,700 unidades.
Por lo anterior, la recuperación es un tema que pende del dinamismo económico, la afluencia a los centros comerciales que empezó a repuntar en el tercer trimestre de 2021 y a la participación de giros tan relevantes como los cines que con los estrenos de películas y menores restricciones en las afluencias, serán el augurio de una mayor recuperación del negocio.
No obstante, los niveles de arrendamiento son el complemento de un escenario lleno de retos.
Los precios según la perspectiva del reporte se han mantenido e incrementado conforme a la inflación, pese a las concesiones en renta, descuentos, créditos y diferimientos entre arrendadores y arrendatarios, pero esta situación hizo que cayera 22% el ingreso por rentas.
La profundidad del impacto en este sentido, puede entenderse si se considera que en 2019 los niveles de desocupación eran de 89.8%.
Estos síntomas permiten observar el detalle con que vive el retail, la recuperación y cuesta arriba la expansión. La flexibilidad y creatividad en las empresas, serán clave para transitar en la actual etapa del ciclo inmobiliario.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
VIVIENDA Y OFERTA
Luego de una caída dramática de los mercados de vivienda en los últimos dos años, las ventas de este mercado redujeron 6% su valor de mercado equivalente a 19 mil millones de pesos.
Sin embargo, no todos los segmentos experimentaron el mismo ajuste. El mercado de vivienda social llegó hasta un nivel negativo de 22%.
Gene Towle, socio director de Softec dice que esta caída en la producción de vivienda se origina en la falta de inicios de proyectos por parte de desarrolladores e inversionistas. Este freno es consecuencia del aumento de requisitos para obtención de permisos licencias y factibilidades, el cierre parcial de oficinas municipales, estatales y federales, así como requisitos más estrictos por parte de los intermediarios financieros para otorgar créditos de construcción.
En suma, dice, “hay compradores, pero no producto. Sí, se ha vuelto más complicada y lenta la gestión de permisos municipales, estatales y federales, pero ahí está la oportunidad que genera la formación anual de casi un millón de hogares que no se está aprovechando y están ávidos de comprar. Representa un gran reto resolver la compleja gestión, conseguir terrenos y capital pero: ¡Claro que vale la pena!”, detalló.
Towle considera que la vivienda social pasó de un valor de venta de 36 mil quinientos a 28 mil seiscientos millones de pesos, equivalente a una caída del 22%.
“Hay que hacer algo y rápido, porque se trata de familias que van a buscar de una forma u otra de comprar o construir una vivienda, con más riesgos de irregularidades que las que ofrece la industria, que tiene encima una vigilancia muy estricta. Después de todo, la industria entrega casas construidas de acuerdo a las normas, con documentación de propiedad completa, heredables y con todos los servicios”.
Desde la perspectiva de Softec existen desarrolladores, como RUBA, ARA y SADASI que aprovechan las oportunidades que brinda el mercado de vivienda social al registrar un crecimiento récord en el último año.
“Muchos emprendedores se retraen porque sienten incertidumbre sobre los mercados. Les falta información sobre las oportunidades efectivas que hay para la planeación, financiamiento, producción y comercialización eficiente de vivienda”, concluye.
RETAIL REALOADED RECAP
La pandemia recargó el rostro con que el retail enfrenta una era invadida por el e-commerce y la presencia omnicanal.
Centros comerciales y retailers ven una evolución tras 2 años de ajustes.
Revisamos diferentes #insights con MAC Arquitectos Consultores, GetJusto y Finsa.
BALI RENACE
El sofisticado destino de Indonesia despierta con nuevas propuestas de descanso de cara a un segundo período de regreso a los resort de lujo en la zona.
La forma en que distintos desarrollos se dinamizaron es parte de lo que Bali lleva atrayendo desde hace tiempo a los viajeros internacionales.
Es justo en el corazón del archipiélago de Indonesia, donde elementos como la propia nación insular, el patrimonio cultural de la región, los paisajes legendarios y el sentido de comunidad mantienen la atención de sus viajeros.
A lo anterior, se une la reapertura de las fronteras a los viajes internacionales, a través de lo cual tres destinos de la cadena Aman reintegraron su propuesta.
Es la belleza legendaria y el patrimonio cultural han atraído a visitantes durante décadas, mismas que se nutren con las propuestas arquitectónicas que en su diseño permiten integrar el entorno con las áreas de descanso.
En conjunto, estos sitios de descanso integran a sus visitantes desde arrozales ondulados hasta playas templadas que de la mano de servicios de alimentos y bienestar, complementan las distintas amenidades naturales integradas históricamente en la Isla de los Dioses.
USOS MIXTOS ABREN OPORTUNIDADES
Fueron la salida en el último ciclo inmobiliario cuando capitalizaron el alto costo de la tierra, pero que ahora crean opciones para despertar el interés de usuarios luego del distanciamiento social.
Son las oportunidades que los usos mixtos están creando en distintos centros urbanos de ciudades en el mundo para transformar proyectos, muchos de ellos ubicados en zonas céntricas que requieren ser dinamizadas.
Este análisis parte de la vida que podrían crear en los núcleos urbanos, al abrir oportunidades de generar experiencias múltiples para inquilinos, adoptar las tendencias que transforman los espacios y la hospitalidad urbana.
Esta última práctica post pandemia ha traspasado la industria hotelera y ahora es retomada en ambientes corporativos y comerciales.
Pero algunas firmas globales que visualizan el cambio van más allá. Los usos mixtos son el camino para edificar comunidades resilientes de rápido acceso, con proyectos que tengan como prioridad el bienestar y estilo de vida equilibrado de sus usuarios.
Por tanto, las personas de nuevo se colocan al centro del entorno, al tiempo que los espacios maximizan su productividad y fomentan las experiencias comunitarias.
Los también denominados distritos ahora regresan a la escena con proyectos de oficinas, residenciales, comerciales y hotelería con la variable de que ahora tienen el reto de atraer y retener visitantes y residentes de sus espacios.
Son distritos con un mayor grado de integración, como el que en una reciente reflexión Dean Strombom de Gensler en Houston destaca para ejemplificar esa transformación.
Se trata de la renovación que experimentaron los edificios de oficinas obsoletos en Houston Center, a partir de la intervención de la firma que busca renovar el desarrollo de usos mixtos, de Brookfield Properties.
La propuesta consideró el rediseño de la parte alta del grupo de edificios mediante puentes aéreos de espacios mixtos donde se integraron áreas abiertas y dado que se ubica cerca de Discovery Green, un parque urbano, incorporó restaurantes abiertos a pie de calle, tiendas y área de entretenimiento.
Es una transformación que de alguna manera ya habían incorporado distintos desarrolladores en México, pero que en el regreso se vuelve coyuntural sea integral bajo los nuevos parámetros.
Uno de ellos es el crecimiento exponencial de la vida de barrio ante las disposiciones sanitarias que orilló a restaurantes a contar con áreas abiertas.
Son cambios que oxigenaron distintos giros y espacios en proyectos inmobiliarios, a los que ahora se suman estas tendencias.
Y no sólo eso, en la mente de inversionistas y desarrolladores está la flexibilidad de los usos, como un camino que haga factible adaptarse a las cambiantes inercias de los mercados.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
RETAIL RELOADED III - ÚLTIMA MILLA
La última milla es la pieza estratégica en la evolución del e-commerce. De la transformación y crecimiento que las ventas online generan en el negocio inmobiliario industrial concluimos este #3insights con Sergio Argüelles, CEO de FINSA.
REVITALIZACIÓN SUBURBANA
La vida suburbana es una realidad y producto del avance del trabajo híbrido tras 2 años de pandemia.
Esta circunstancia que lucía lejana y parte de ciudades en el mundo donde el trabajo remoto detonó el crecimiento de pueblos y aldeas locales, comienza a avanzar.
En consecuencia, de acuerdo con un amplio estudio de la firma IWG, poblados lejanos inactivos experimentan una etapa de reactivación, gracias al impacto económico y gasto de colaboradores que encontraron opciones para vivir y trabajar a distancia.
“Esto sucede porque las personas ya no están obligadas a asistir a una oficina central diariamente, lo que no solo les permite moverse fuera de las ciudades a áreas mejor valoradas en términos de vivienda (o gastar más tiempo en comunidades suburbanas), sino que también motiva a las empresas a invertir en espacios de coworking locales que sean más convenientes y menos costoso que las sedes centrales expansivas en direcciones de ciudades premium”, detalla en este ámbito el reporte The Future of Work: a trends forecast for 2022.
IWG detalla lo ocurrido en Gran Bretaña, que ha visto el mayor aumento en la demanda de los flexibles espacios de trabajo ubicados en áreas suburbanas como Bromsgrove (+153%), Andover (+86%) y Havant (+79%).
El cambio de paradigma, indica, allana el camino para una nueva realidad de trabajo/vida en la que las personas habitan una “Aldea Modelo” donde todo lo que necesitan: escuelas, restaurantes y espacios de trabajo – están muy cerca de donde viven. Justo a no más de 15 minutos a pie o en bicicleta.
En este nuevo mundo, las ciudades y los pueblos ya no experimentarán una éxodo de personas (especialmente jóvenes) a la ciudad para encontrar trabajo. Por el contrario, habrá una afluencia de personas, que trabajarán en un combinación de espacio flexible para el hogar y la comunidad.
En consecuencia, esto no solo creará más puestos de trabajo, sino que aumentará el gasto, lo que desencadenará una ola sin precedentes de revitalización suburbana.
Según un estudio reciente de IWG y Arup, las áreas rurales y suburbanas en el Reino Unido podrían recibir una inyección de hasta 327 millones de libras al año, gracias al despliegue de oficinas flexibles y espacios de coworking para híbridos trabajadores. También estima que se crearían más de 4,000 nuevos puestos de trabajo creados para que la gente los ejecute.
Mark Dixon, fundador y director ejecutivo de IWG, dice que “con cientos de trabajadores flexibles rurales y suburbanos ubicaciones que se espera abran en los próximos años, esperamos una amplia gama de comunidades locales vibrantes para desarrollar con negocios prósperos en su corazón”.
BLESS
Con una arquitectura hedonista y moderna reabre este resort ubicado en la Milla de Oro de Madrid.
Bless Hotel Madrid es uno de los sitios de descanso de la marca de lujo de Palladium Hotel Group que oferta la integración de actividades en la capital española.
Desde finales de 2021 este hotel se ha convertido en el nuevo punto de encuentro social en Madrid, debido a su ubicación en pleno centro contiguo al Triángulo del Arte formado por el Museo del Prado, el Museo Thyssen y el Museo Reina Sofía.
La propuesta del desarrollo de descanso integra experiencias para viajeros cosmopolitas que buscan un enfoque cultural, hasta la variedad de actividades de arte, moda, música, gastronomía y coctelería en la ciudad, o bien descanso mediante su oferta de bienestar que permite la desconexión y descanso.
El edificio integró un diseño y estilo único de hospitalidad, a través de experiencias personalizadas, visitas privadas a galerías de arte, talleres y boutiques de moda acompañados por un personal shopper.
El sofisticado interiorismo en los espacios comunes, así como cada detalle de las 111 habitaciones fue liderado por el diseñador español Lázaro Rosa-Violán, que logró conservar los elementos más singulares del histórico edificio donde se encuentra, mismos que armonizan con los toques castizos y tradicionales del Madrid de los años 50.
En el ámbito gastronómico integra una oferta gourmet acompañada por la mixología integradas a su nueva carta de coctelería de autor.
El restaurante Salvaje at BLESS Hotel Madrid y su mítico rinoceronte se mudaron bajo el mando del chef Fermín Azkue para ofrecer una cocina japonesa con toques de fusión e influencias mediterráneas y nórdicas.
EXPERIENCIAS HÍBRIDAS
El regreso a las oficinas demanda creativos ambientes de trabajo que van más allá de la flexibilidad.
El mundo traspasó las oficinas y se extiende en los locales comerciales, comunidades y otros sitios donde se construye una nueva comunidad.
Sin embargo, la vida en las oficinas continúa una profunda evolución con modelos que generan ideas y ejemplo a otros espacios.
Por tanto, las oficinas están en un punto relevante de su transformación, frente a los escenarios híbridos donde la elección, el propósito del lugar, la adaptabilidad y la atracción son parte de la nueva ecuación.
A propósito del reciente segundo aniversario de la pandemia por el COVID-19, el pasado 11 de marzo, Newmark generó la encuesta Visión Inmobiliaria 2020 entre 50 ejecutivos y 100 colaboradores en México a propósito de los retos del trabajo a distancia, las perspectivas sobre el uso de la oficina y los nuevos modelos de trabajo.
No es novedad que de la muestra 95% tuvieran una experiencia de trabajo remoto, menos las implicaciones que generó. Pero destaca que apenas 9.6% trabajó menos horas que el modelo pre pandemia, por tanto 59% extendió los horarios laborales.
Y es que si bien, un buen número de empresas implementaban modelos a distancia, sólo pocos lo ejecutaban al 100% tal y como lo demandó la pandemia. En consecuencia, 94% de los participantes del sondeo reconocieron experiencias positivas en el trabajo colaborativo, pese a que una cuarta parte, reconoció distractores dado que es en los espacios de trabajo se dispone de espacios que permiten la privacidad y concentración.
Los tiempos previos de hasta 2 horas de traslado a la oficina en tiempos previos al distanciamiento social, abren el debate respecto a la ventaja que representa el trabajo remoto elegido de manera flexible y con esquemas híbridos que en la mayoría de este grupo encuestado, prefirió en 40% promedio 3 días de oficina y 2 días remoto.
Esto también se relaciona con el impacto que generará en las decisiones corporativas, con demandas de espacio adecuadas a las nuevas preferencias de los colaboradores y la relevancia de la ubicación de los edificios corporativos.
Pero esta evolución e insights al interior de las organizaciones va mucho más allá. Una reciente reflexión de la firma Gensler recuerda el análisis de las últimas 2 décadas respecto a la desaparición de las tiendas debido al avance del comercio electrónico.
El retail en su evolución movió a las marcas hacia una nueva fuerza en la que los entornos de compras se adecuan al cambio en el estilo de trabajo.
Nos referimos a lo que fluye a partir de los modelos híbridos o flexibles que demandan el desarrollo de experiencias que logren atraer a sus colaboradores.
En consecuencia, como aquí lo hemos expuesto, las marcas adaptan sus tiendas para reinventar una opción multicanal para los nuevos hábitos que dejó la pandemia.
Es justo una batalla que supera lo físico y digital, para centrarse en experiencias fluidas e híbridas, centradas en el ser humano.
La Casa de la Innovación de Nike ofrece experiencias participativas personalizadas, como un Expert Studio donde los compradores pueden trabajar con especialistas para personalizar su ropa o un destino de juego interactivo.
Este concepto minorista inmersivo y conectado digitalmente tiene como objetivo construir una comunidad vinculada a cada una de sus ubicaciones y la comunidad global del deporte.
La marca planea lanzamientos y activaciones centradas en la comunidad, como el Centro de recreación NikeLab Chicago, diseñado para empoderar a los jóvenes a través de talleres prácticos, programas de devolución y más.
En el terreno corporativo, se trata de las estrategias y filosofías corporativas para atraer talento. Sin embargo, en las tiendas la ecuación se enfoca en crear la presencia para donde el cliente lo necesite, a través de una estrategia de inspiración, solución a una necesidad o crear un sentido de pertenencia a una comunidad.
Ambos escenarios son muestra de la forma en que se transforman los entornos inmobiliarios alentados por las nuevas experiencias del mundo híbrido.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
OFICINAS VIVEN UN LENTO AVANCE
El negocio de las oficinas no ha estado en su mejor momento. Dos años de pandemia han sido representativos de algunas alertas que venían acechando al mercado.
Un ritmo creciente de nuevas edificaciones y tasas de disponibilidad que rondaban los históricos son sólo algunos de los síntomas.
Estos se complementaron con la caída en la tasa de absorción neta, que tocó a finales de 2021 niveles históricos de 264 mil m2 y precios que se alejaron de los contratos en dólar para tornarse en pesos.
Este escenario complicado por la pandemia es la causa de pronósticos que indican que la recuperación en la Ciudad de México (CDMX) podría tomar de 36 hasta 48 meses.
No es la primera vez que el mercado enfrenta una crisis de final de ciclo, pero sí la más profunda de que se tenga memoria. Ocurrió en 2003 y 2008, procesos que tardaron 2 años en estabilizar la recuperación.
El daño de la actual puede entenderse cuando se considera que el mercado había venido absorbiendo niveles de 250 hasta 400 mil m2, sin embargo, con la caída y la sobre oferta el lapso de recuperación tomará más tiempo del que muchos quisieran.
El inventario en edificación al inicio del año en curso era de más de 500 mil m2 de desarrollos planeados con anterioridad, mismos que enfrentan como otros en la CDMX, el entorno económico y el ambiente político.
Un caso es Reforma donde no se ve cómo arranquen proyectos como la antigua sede de Aeroméxico, Puerta Reforma, el predio en el número 76, el ubicado en el 432 que promovía Abilia y el 39 donde se ubican oficinas del ISSSTE. Estos son solo algunos de los desarrollos en stand by.
Sin embargo, quienes observan con una visión positiva este entorno, saben del inicio de la recuperación, en especial la alentada por empresas de tecnología, entretenimiento, salud y actividades administrativas.
Detrás del impulso que están creando, está en definitiva un efecto cada vez más claro de la adopción de nuevos esquemas flexibles de trabajo, basados en modelos híbridos y políticas de atracción de talento en las empresas que buscan motivar la productividad.
Con distintas visiones aquí expuestas es un hecho que el trabajo en el futuro incorporará al colaborador en el centro, atendiendo temas sensibles para los empleados como la sanitización, la inclusión de sistemas de aire acondicionado limpios y otros factores enfocados en la competitividad y bienestar.
En el estudio Redefiniendo los modelos de trabajo en Latinoamérica, WeWork revela que 85% de los empleados prefieren trabajar en un esquema híbrido, aunque sólo 64% de los 10,000 profesionales encuestados lo tiene.
Esta encuesta regional también revela que el formato híbrido preferido es el de 3 días de manera remota y 2 presenciales, luego de que la mitad destacó la creatividad e innovación como las ventajas principales del trabajo presencial.
Este resultado es representativo de la forma en que los colaboradores definen las líneas del trabajo del futuro. A 2 años, está claro que más allá del corporativo, las redes de espacios y servicios son el complemento del tercer lugar donde se desempeñarán actividades profesionales y productivas.
No obstante, en la práctica corporativa está clara la dificultad en las empresas de establecer vínculos de confianza y colaboración entre equipos en el trabajo remoto y estructuras flexibles.
Sin duda, serán de los principales detractores de una transformación en la cultura organizacional en los retos post pandemia, componente fundamental de la recuperación.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg