El crecimiento de nuevos centros comerciales el último año, no ha sido el mejor e implica que el ajuste en la evolución del pipeline por la pandemia, se vea reflejado en 2023.
Basta mirar la historia de las últimas 2 décadas, como sugiere en su reporte ReCC sobre el desempeño de los portafolios comerciales operados por FIBRAS y empresas inmobiliarias públicas, Mac Arquitectos Consultores a partir del efecto que ha dejado un complicado 2020.

Lo que actualmente experimenta el retail mexicano es similar a lo vivido en 2011 por la crisis financiera internacional de 2008, lapso en que los proyectos en desarrollo continuaron, pero al detenerse el inicio de nuevos, el efecto se difirió 2 años.

En consecuencia, si bien la afluencia a los centros comerciales creció el año pasado, al igual que el desplazamiento o recolocación de espacios mejoraron, con esa previsión el crecimiento del área bruta rentable no mantendría el ritmo de los últimos años.

Lo anterior porque ante el escenario post pandémico, en 2021 pudieran inaugurarse desarrollos comerciales diferidos en 2020, pero que al integrar propuestas en el mercado se reduciría la apertura de proyectos y el área rentable.

Es un escenario general para 10 portafolios comerciales, de los cuales 6 están en manos de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, es decir Fibra Danhos, Fibra HD + Fibra Plus, Fibra Macquarie, Fibra Shop y Fibra Uno.

Además están integrada la participación que tienen GICSA, Grupo Acosta Verde, Liverpool y Planigrupo.

En conjunto este grupo opera 318 activos comerciales con un área rentable de 7.5 millones de m2, equivalente al 35% del inventario nacional, que asciende a 907 centros comerciales anclados por una tienda de autoservicio, cines y/o departamental y con al menos 30 locales.

Dicho inventario ascendía a finales del año pasado a una área bruta rentable de 23.5 millones de m2, que dejaba un ratio comercial de 22 m2 por cada 100 habitantes urbanos, muy por debajo de otros mercados desarrollados.

Si bien el inventario creció 2% el último año, es la mitad del promedio anual del nicho la última década e igual al primer año de la pandemia cuando se detuvo la edificación de proyectos.

Este escenario requiere ser visto con cautela, dado que las ventas de las cadenas comerciales han venido recuperándose, luego de la máxima caída de 35% del segundo trimestre de 2020, además del incremento en la tasa de desocupación que llegó a 3.5%.
Entender el impacto de este efecto, representa que durante la pandemia en este portafolio se han desocupado 7,700 unidades.

Por lo anterior, la recuperación es un tema que pende del dinamismo económico, la afluencia a los centros comerciales que empezó a repuntar en el tercer trimestre de 2021 y a la participación de giros tan relevantes como los cines que con los estrenos de películas  y menores restricciones en las afluencias, serán el augurio de una mayor recuperación del negocio.

No obstante, los niveles de arrendamiento son el complemento de un escenario lleno de retos.

Los precios según la perspectiva del reporte se han mantenido e incrementado conforme a la inflación, pese a las concesiones en renta, descuentos, créditos y diferimientos entre arrendadores y arrendatarios, pero esta situación hizo que cayera 22% el ingreso por rentas.

La profundidad del impacto en este sentido, puede entenderse si se considera que en 2019 los niveles de desocupación eran de 89.8%.

Estos síntomas permiten observar el detalle con que vive el retail, la recuperación y cuesta arriba la expansión. La flexibilidad y creatividad en las empresas, serán clave para transitar en la actual etapa del ciclo inmobiliario.

Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg