NET PUERTO VALLARTA
El inicio en la construcción de la Terminal 2 del aeropuerto de Puerto Vallarta hará factible la integración del primer Net Zero en Latinoamérica.
Con una inversión de 7 mil millones de pesos, la obra a cargo del despacho mexicano LBR&A y operado por Grupo Aeroportuario del Pacífico (GAP) contará en los próximos 4 años una superficie de más de 62,000 metros cuadrados, lo que representa un crecimiento del 150% en la capacidad de los edificios.
La obra hará factible triplicar el espacio de las vialidades y se ampliará el número de cajones de estacionamiento.
Benjamin Romano dice que el diseño de la terminal aeroportuaria representó un reto y la oportunidad de innovar e instrumentar soluciones únicas que responden al entorno y necesidades energéticas.
En el diseño se consideró la inclusión de elementos como las icónicas matatenas, que mantendrán la estabilidad de la terminal, así como el uso de pilas geotérmicas y paneles solares para hacer factible que la terminal sea sustentable.
Estas acciones generarán importantes ahorros en agua y energía, además de las mejoras en la zona comercial que crecerá 71% con una superficie estimada en 221 mil 166 metros cuadrados.
INDUSTRIAL LATAM
La evolución explosiva que el mercado inmobiliario industrial ha tenido en los últimos 3 años es indiscutible. Las razones son múltiples: el efecto del nuevo T-MEC, la guerra comercial Estados Unidos-China, el nearshoring e incluso la guerra de Rusia en Ucrania.
Este escenario multifactorial ha sido aprovechado por distintos corredores industriales, en especial los ubicados en la franja norte de México, que muestran signos de falta de tierra para mantener la demanda de espacios industriales y logísticos.
El escenario industrial en la región Latinoamericana ofrece una perspectiva distinta en los mercados que lo componen.
Al tiempo que las tasas de disponibilidad se ajustan, destaca el furor de algunos mercados en México, aunado al de Brasil, Colombia y Costa Rica.
Resultado de esta dinámica, el inventario en la región, creció 1.6 millones de m2 en el semestre, al tiempo que la tasa de disponibilidad se redujo 0.8% al cerrar el período con una tasa de 5.7%, de acuerdo con un reporte del área de market research en Newmark.
Sin embargo, la tasa de absorción decreció 30% debido a un menor dinamismo de Río de Janeiro y Sao Paulo en Brasil, así como la falta de disponibilidad de espacio citada en los corredores del norte de México.
La forma en que los 10 principales mercados compensan el escenario, fue en los precios de renta que se elevaron 7%, al registrar un promedio por m2 de $4.90 dólares al mes.
En particular, llama la atención la continuidad en la demanda de espacio industrial como bodegas de alta gama y logística en Río de Janeiro, debido al comercio electrónico que alentó un crecimiento de 46,000 m2 sumados al inventario.
Sao Paulo en cambio, el mercado más grande de Brasil, acumula dos años con cifras de demanda récord y una absorción acumulada de 561 mil m2, el doble que en 2021.
Como aquí lo hemos comentado previamente, Tijuana y Ciudad Juárez son claro ejemplo de la caída en la tasa de disponibilidad, al tiempo que Monterrey ha sabido capitalizar la inercia y mantiene tasas de edificación récord.
Por tanto, el mercado con mayores retos es Tijuana, debido a que no ha logrado satisfacer la demanda de un gran número de operaciones, respecto al ritmo de construcción de nuevas naves.
Esta situación, ha dinamizado el interés de desarrolladores en ubicar superficie disponible que les permita aprovechar la ola de compañías que buscan llegar a la ciudad, donde algunos corredores tienen una tasa de disponibilidad de 0% y una edificación concentrada en el sureste.
En consecuencia, el escenario pronostica para este mercado, una tasa de disponibilidad de 1% en los próximos años.
Caso contrario es la perspectiva enfocada hacia Guadalajara destaca el auge de los últimos tres años de parques industriales, business park o micro parques, producto del desarrollo de la logística y el e-commerce. En especial destaca la evolución reflejada en los corredores El Salto, Zapopan Norte y Periférico Sur.
Sólo en el Salto, actualmente se construyen más de 120 mil m2, mientras que en Zapopan se edifican 35 mil m2 y 30 mil m2 más en Periférico Sur.
Otra región con potencial son San José, Costa Rica donde la industria de dispositivos médicos y logística se establecen vía esquemas BTS (Built to suit).
No menos relevante es la dinámica de Bogotá en Colombia, de la que empresas de comercio electrónico, tecnología, automotriz y operadores logísticos esperan mejores condiciones, de un mercado que elevó los precios de la construcción y en consecuencia de venta y renta de bodegas.
Esta situación generó que la disponibilidad esté en los porcentajes más bajos y se haya impulsado el modelo de desarrollo BTS.
Finalmente la Ciudad de Panamá, sostiene el dinamismo y expansión al registrar la construcción de más de 200 mil m2 de naves y una absorción semestral superior a 40 mil m2 que tiene entre sus principales inquilinos empresas de la industria logística.
En suma, el negocio inmobiliario industrial en los principales corredores industriales de Latinoamérica experimenta una era de crecimiento que podría mantenerse en los años por venir.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
RIVIERA MAYA RESIDENCIAL
El boom de vivienda en el corredor inmobiliario del sureste continuará hasta 2025, año en que se espera el mercado alcance casi 600,000 viviendas en la región.
Esta inercia está acompañada por un crecimiento sostenido en los precios por metro cuadrado que en promedio ascienden a $50,697 pesos, con mínimos de $9,576 pesos, de acuerdo con la firma compañía especializada en avalúos, consultoría y data Trasvalúo.
Según su estimación, en el sureste del país, el precio total promedio de vivienda es de $4.3 millones de pesos, con máximos de $20.8 millones de pesos y mínimos de $488 mil pesos. Sin embargo, lo ocurrido en los últimos años evidencia la evolución en la tendencia de vivienda en el sureste mexicano.
Desde su perspectiva, uno de los grandes detonantes del auge ha sido la implementación de nuevas prácticas laborales como el home office donde la población busca hacer de su hogar un espacio también recreativo.
En consecuencia, el sureste se ha convertido en un destino atractivo para inversionistas y familias que a partir de la pandemia buscan aprovechar las condiciones de trabajo que les permiten olvidarse de lo destinos citadinos y tener un espacio en la cercanía de las playas mexicanas.
De acuerdo con la actualización del Sistema Urbano Nacional, la Riviera Maya ocupa la posición 11 en el ranking de las 15 principales ciudades del país por cantidad de población, con una proyección de población de 1,475,393 habitantes en 2022 lo que genera una tasa de crecimiento poblacional de 5.76%.
Así, Trasvalúo estima que el parque total de vivienda en la Riviera Maya pasará de aproximadamente 307,655 unidades en 2015, a casi 476,731 unidades en 2022.
La compañía resaltó que la mayor concentración de unidades se encuentra en la tipología vertical del segmento residencial con 3,855 unidades; mientras que la menor concentración se presenta en los proyectos de clasificación popular, de la tipología horizontal con tan sólo 102 unidades.
Mauricio Domínguez, director Market Data Analytics en la empresa dice que el mercado del sureste mexicano se encuentra liderado por un crecimiento focalizado en Cancún, Playa del Carmen, y Tulum, en donde existe demanda tanto nacional como internacional.
En su estudio determina que los precios por metro cuadrado, en promedio, ascienden a $50,697 pesos, con mínimos de $9,576 pesos y máximos de $154,053 pesos.
Sin embargo, el precio total promedio de vivienda es en promedio de $4.3 mdp, con máximos de $20.8 mdp y mínimos de $488 mil pesos.
Por el enfoque del mercado hacia inversionistas mexicanos y extranjeros, la Riviera Maya ha sido el primer mercado en que se desarrolló una transacción con Bitcoin.
BIG DATA - LA INFORMACIÓN
Incorporar el big data al análisis de información en el negocio inmobiliario es una prioridad, pero un tren que difícilmente alcanzan los actores de la industria. Del análisis en los algoritmos de cálculo, los modelos predictivos y la relevancia de la toma de decisiones en las empresas conversamos con Jesús Ramón Orozco, Director General de Tinsa México.
W MELBOURNE
Una apuesta arquitectónica de vanguardia marca la estrategia con que la cadena hotelera desafía la hospitalidad australiana.
Luego de su apertura en 2021, el W Melbourne es el primer hotel internacional de 5 estrellas en Australia que además marcó la expectativa del reboarding tras la primera etapa de la pandemia.
Como otros hoteles W, en su diseño integró aspectos de las calles de la capital cultural y amenidades como un bar subterráneo, además de una piscina cubierta con techo dorado.
La firma australiana de arquitectura y diseño de interiores Hachem lograron que las habitaciones tuvieran un sello particular distinto a otras ubicaciones, aunque la paleta de colores en su mayoría está restringida de tonos negros equilibrados por grises y cremas.
Otro aspecto relevante de su interior es una impresionante instalación sobre los mostradores de recepción del artista de Melbourne Rus Kitchin donde se integró una profusión de flora y fauna australiana que brilla a través del espacio.
El hotel ubicado en Flinders Lane integró 294 habitaciones y 29 suites con vistas panorámicas de la ciudad o el río Yarra de la ciudad. Todo enmarcado en la cultura callejera que se nutre de la historia de la metrópoli.
ESG 2022
Los últimos 2 años han sido estratégicos en el inicio de cambios estructurales en la industria inmobiliaria. En especial los enfocados a nuevos criterios encaminados a robustecer en las empresas las políticas de ESG (Environmental, Social and Governance) por el impacto que generan.
Al inicio de 2021 comentamos cómo el impacto y la sostenibilidad están desde entonces por encima de la reputación que deja la rentabilidad.
Se trata no sólo de los criterios asumidos de manera voluntaria, sino la forma en que las empresas con criterios ESG logran a través de financiamiento preferente, e incluso cómo los asesores en inversiones y carteras ponen sobre la mesa proyectos generados bajo este criterio.
En materia de medio ambiente, las empresas globales del sector han anunciado planes de descarbonización, dado que el entorno construido representa o genera actualmente 40% de las emisiones de carbono.
JLL, CBRE, Cushman & Wakefield (C&W) son solo parte del grupo de firmas que incorporan el 2030 como un paso inicial, que encontrará en 2050 un cero consumo energético en respuesta a los compromisos contemplados por los organismos internacionales.
En fecha reciente, John Forrester CEO de C&W confirmó compromisos de reducción de emisiones absolutas de gases efecto invernadero en sus oficinas corporativas y operaciones en un 50%, además de lo generado en el involucramiento de clientes clave y cero emisiones netas en 2050.
La evolución es complementada por temas de gobierno corporativo, además de políticas de inclusión que además incorporaron más de 36 mil horas de formación de empleados en seguridad y salud. Son caminos enfocados a crear un impacto en las áreas señaladas.
Pese al impulso global, el camino en México no ha sido fácil. La última encuesta desarrollada en 2021 por RHO-Partners sobre el Estado del ESG revela que los tres principales obstáculos para su instrumentación son la comprensión del tema, la posibilidad de la instrumentación y la falta de guías, entre otros.
La expectativa chocó con la realidad de un sector inmobiliario que apenas logra lidiar con aspectos como el cambio en el modelo de trabajo y el uso de oficinas.
Sin embargo, la educación sobre estos criterios está siendo una necesidad de prioridad para mantener los mismos niveles que se tenían, al menos antes de la pandemia.
Finsa, Fibra Uno, Fibra Monterrey, Vinte y Vesta son algunos de los que han asumido compromisos hacia el inmueble, pero también cómo los propietarios y proveedores interactúan en un ambiente dotado de políticas ambientales, social print y gobierno corporativo.
Es un proceso de afinidad para adoptar medidas alineadas a estos criterios. La tendencia sobre el cero consumo energético empezó en Estados Unidos hacia 2012, cuando según el Institute for Building Efficiency decenas de edificios estaban certificados al incorporar acciones que partían de un modelo de construcción y operaciones inmobiliarias que no queman combustibles fósiles, no producen emisiones de carbono e incluso producen su propia energía para compensar su consumo anual.
Desde entonces, la preservación del medio ambiente a través de la automatización, uso de materiales y diseño arquitectónico en los edificios de oficinas públicas y privadas, escuelas y centros comerciales trasciende el control del consumo energético.
Sólo en el aspecto ambiental, el modelo de negocio establece lapsos de recuperación en la inversión que llegan hasta 15 años, además de las ventajas del modelo en materia de reducción de consumo energético y la consecuente adquisición de bonos de carbono.
Se trata de una revolución sin retorno donde los criterios de eficiencia energética, responsabilidad social y gobierno corporativo continuarán alineando la operación tradicional, luego de los profundos cambios que dejó la pandemia.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
OLA INDUSTRIAL RECAP
El mercado industrial vive una revolución reflejada en tasas de absorción y precios históricos, además de la conformación de nuevos corredores resultado de factores externos.
El nuevo mapa comercial global, la cadena de suministros y las guerras comercial y bélica nutren el escenario analizado en esta serie con Prologis, Fibra Monterrey y CBRE.
EXPERIENCIAS WORKPLACE 2022
El regreso a las oficinas abrió la puerta a innovaciones para atraer colaboradores.
La experiencia de los últimos 2 años y medio dejó claro a inversionistas y arquitectos que el lugar de trabajo siempre debe evolucionar para adaptarse a las formas cambiantes como la tecnología y nuevos formatos de trabajo.
Se trata, como sugiere en un análisis la firma Gensler, de integrar estrategias para hacer que las personas sean el servicio más valioso de la oficina en medio de los nuevos ciclos estacionales que influyen en los comportamientos laborales.
En el regreso la adopción de la hospitalidad en los ambientes de trabajo es un tema frecuente que las empresas asumen como una condición para atraer a los colaboradores, y que éstos sean el servicio de mayor valor en las oficinas.
Por tanto, en el nuevo ecosistema del workplace, las amenidades juegan un rol relevante en tiempos en que se demanda más del espacio de trabajo.
Entre las consideraciones que deberían mantenerse para mejorar la experiencia en el espacio de trabajo, destacan los programas piloto que permiten ubicar los tamaños reales que requerirá la operación de las empresas. Es decir, oficinas donde los colaboradores acudan a adoptar la cultura corporativa y desarrollar actividades en equipo.
Un aspecto complementario de la evolución es la combinación de usos, luego de transformar espacios corporativos en inmuebles que tras la renovación integran vivienda, espacios comerciales y áreas comunitarias.
Por ende, en el bienestar y la conexión, elementos como la luz, la transparencia, la biofilia y los espacios para el rejuvenecimiento y la conexión son la parte central de los entornos laborales.
La evolución no termina en el interior, sino también en el involucramiento de la comunidad, a partir de lugares de trabajo con espacios inclusivos para sus comunidades y el público que accede al mismo. Es decir, entornos que además mejoren la calidad de vida de un empleado a partir de la integración de experiencias.
Esta evolución sin duda plantea paradigmas no explorados hasta hace poco en el mercado corporativo.
AMANRUYA
En la península de Bodrum resurge la renovada propuesta de descanso con la que la capitalizada cadena hotelera Aman busca posicionarse en el mercado hotelero de lujo.
Situado en una tranquila bahía Amanruya tiene una ubicación estratégica para explorar las atracciones de la región, con ofertas diseñadas para crear experiencias a partir de outdoor activities.
La estructura arquitectónica establecida en una ladera con vista al mar Egeo, hace de Amanruya una opción para viajeros globales que encuentran las ruinas protegidas por la Unesco, los bosques de pinos y la costa ondulada de la región.
Además, la propiedad griega cuenta con una playa privada de guijarros, una piscina serena y un spa con innovaciones en materia de bienestar.
En la arquitectura natural del paisaje el desarrollo tiene acceso a bosques de pinos y olivares centenarios, pabellones de piedra para invitados con jardines y piscinas privados.
La renovación del desarrollo es parte de los cambios con los cuales Aman busca liderar su presencia en el mercado, luego del anuncio de la reciente inversión de $ 900 millones de aportados por Public Investment Fund y Cain International, dos socios estratégicos que además le permitirán acelerar la expansión global de la cadena.
Con los recursos en la empresa valorada en más de 3.000 millones de dólares, se mejorará la cartera existente e impulsará la construcción de los sitios de Aman y Janu, así como respaldar la adquisición y el desarrollo de sitios adicionales.
TECH TALENT LATAM RENUEVA
La semana previa compartimos una reflexión sobre el impacto que el sector tecnológico está creando en las principales ciudades del mundo.
La pandemia ha sido el catalizador de una revolución que ha generado cambios en los sistemas educativos y la oferta de trabajo.
México y sus principales ciudades no son la excepción. El último año, la revolución de talento hizo notar la razón que mueve decisiones de contratación, pero también de absorción de m2 de oficinas y una generación que demanda vivienda y servicios.
El resultado del Scoring Tech Talent 2022, no podía ser más revelador. América Latina generó en los últimos 6 años un total de 915 mil 564 empleados especializados relacionados con el desarrollo, operación, seguimiento y soporte de procesos de transmisión de información digitalizada.
Si bien su crecimiento aún dista de los 5.5 millones de empleados tecnológicos integrados en el reporte a nivel Estados Unidos, la región ha crecido al doble del ritmo que otros mercados.
La manera en que se ha convertido en una fuente importante de talento tecnológico enfocada en la fabricación y servicios comerciales en el ciclo económico reciente, incluida la pandemia, dejó también un potencial encaminado en el desarrollo e innovación de software.
El costo de la mano de obra calificada que la industria encuentra en Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey es una razón de peso, dado que ante el aumento en costos, los salarios promedio en Latinoamérica son equivalentes al 34% de los de Estados Unidos.
En las principales ciudades del país vecino del norte, el talento tecnológico creció 13%, ofrece salarios promedio anuales de 102 mil 374 dólares y niveles de arrendamiento al mes de 22.64 dólares en oficinas y 818 en departamentos.
En función de lo anterior, es el nivel competitivo de los costos inmobiliarios locales, hecho que ha creado un atractivo adicional para las empresas del sector, alimentando una nueva fuente de usuarios de espacios de oficinas y vivienda.
Este contexto hizo posible que sólo Monterrey acumulara hasta el último año, 30,000 talentos equivalentes a un crecimiento anual de 69%. Este mercado ofrece a la industria tecnológica un costo anual por talento de $30 mil 254 dólares, espacios corporativos de $20.60 dólares por m2 de renta mensual y $866 dólares en arrendamiento de vivienda promedio.
La correlación de estos valores que hace el estudio para las 10 principales ciudades de la región son la base del resultado que se ha documentado en el lapso de referencia.
Actualmente Brasil es el principal mercado en la zona con 223 mil 311 empleos, que arrojaron una tasa de 9% de crecimiento en el período, sueldos promedio de $56 mil 654 dólares al año, parámetros de arrendamiento de oficinas de $36.20 dólares mensuales por m2 y vivienda con rentas mensuales de $706 dólares.
Bajo este escenario, las principales ciudades del país mantendrán una competencia directa con Santiago de Chile, Buenos Aires, Bogotá y Campiñas en Brasil, que en los últimos tiempos han experimentado tasas de crecimiento de talento relevante.
Otros ranking como el Top 30 de los mercados con mayor talento en el continente de Cushman & Wakefield, ubica a la Ciudad de México en la posición 15 con una mezcla de programadores, profesionales de IT, analistas y científicos de datos.
Se trata de una verdadera revolución en el real estate basada en una generación de empresas y talento, que detonarán ciudades y clusters como en el pasado lo han hecho otras industrias como la automotriz, aeroespacial o electrónica.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.