OFICINAS RESILIENTES
Las oficinas en Ciudad de México (CDMX), el mercado corporativo más importante en América Latina, concluyeron el primer semestre con el dinamismo retomado en los últimos trimestres y que busca estabilizarse en 2025.
Los resultados alcanzados hasta ahora son reflejo de la forma en que históricamente se ha recuperado en tiempos de ciclos bajos, sobreoferta, presiones en los precios e incluso la inviabilidad de pago de los inquilinos.
En este negocio han sucedido también etapas en que en el exceso de metraje disponible previo al 19S creó demanda subsecuente de inquilinos reubicados, e incluso en la última temporada de la pandemia por el COVID19 cuando el escenario acentuó la desocupación, hizo factibles renegociaciones de contratos, precios en pesos y contratos flexibles.
El último saldo evidencia que los niveles de desocupación regresan a números positivos, con una tasa de disponibilidad de 23.1%, precios de renta $23.53 dólares por m2 y nuevo inventario que ingresará al mercado a mediados del próximo año.
Lo alcanzado hasta ahora aunque dista aún de los números de 2015, cuando el mercado registró la absorción neta más alta con 489,905 m2 y 2019 en que la absorción bruta más alta fue 762,744 m2, es relevante porque incide en la visión que han tenido los inquilinos a pesar de los riesgos que firmas de inversión ven sobre la economía local.
Caso distinto es el escenario que se ve en otros 10 mercados de la región analizados por Newmark en un reporte regional donde prevalecen las altas tasas de disponibilidad de hasta 31.5% en Río de Janeiro y 26.2% Panamá.
En todos los mercados el negocio espera el ingreso de nuevos espacios en un entorno de lenta recuperación económica que favorezca la absorción.
Actualmente en Latinoamérica el mercado corporativo registra una disponibilidad promedio de 20.4%, rentas mensuales de 19.17 dólares por m2 y un portafolio de 29.88 millones m2 inventario, a los que se prevé se sumen 1.44 millones de m2 en construcción.
Así, los números validan por qué el contexto del mercado de CDMX es distinto, e incluso distante de la caída en rentas de 10% de Monterrey.
Lo es regionalmente porque en la ciudad el valor de las rentas está 1% por debajo de la recuperación, mientras que Santiago de Chile incrementó 30% sus precios, al tiempo que se elevaron 13% en Río de Janeiro.
Con esos números, el liderazgo que mantiene la capital del país con un inventario de 8.08 millones de m2 es pese a todo una oportunidad luego de las pausas de los últimos años en inversiones.
Es también una muestra de lo que representa validar las oportunidades de un mercado donde el escenario nos remite a un escenario de perspectiva y realidad.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Ideal Tower, Gensler.
OPINIÓN - CDMX LIDERA
El liderazgo de CDMX es sólo el inicio de las razones que marcan las tendencias en la región LATAM donde prevalecen altas tasas de disponibilidad y lentitud en la recuperación económica para favorecer la absorción.
VIVIENDA, METAS Y ESTRUCTURA
La inclusión de la vivienda en los 100 puntos planteados por la administración pública entrante trae al escenario un tema por demás estratégico en el mundo inmobiliario.
Las posibilidades de construir un millón de viviendas populares, integrar un plan de escrituración y activar un programa de espacios habitacionales en renta con opción a compra son factibles, pero requerirán de políticas y acciones puntuales.
En la construcción del parque habitacional la industria lo ve factible dado que cada año en México se financian alrededor de 500 mil unidades nuevas y usadas, no obstante la meta en sí misma es un handicap dado que la edificación de unidades en la administración saliente registró una caída de 48%.
Este escenario, que la primera mitad del año en curso acumuló una tasa negativa de 27% en producción de unidades, explica el crecimiento del déficit que supera los 8 millones de viviendas, de acuerdo con CANADEVI y Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).
La profundidad del déficit complica el escenario de proyección, dado que en el pasado reciente se calculaba con base en el número de matrimonios creados cada año, hecho que cambió debido a que hoy existen al menos 11 tipos de familias.
Es por ello que en SHF se integró un modelo econométrico que permite definir dicho déficit.
Ahora bien, respecto al programa masivo de escrituración es necesario porque pone orden a las viviendas que no están en regla, no obstante debe aclarar en su instrumentación los beneficios al propietario de hacerlo porque requiere el pago de impuestos.
Es un tema importante, si se recuerda que hasta 2022, existían casi 10 millones de viviendas sin escrituras, de las cuales sólo 1% fueron regularizadas en ese lapso.
Más aún es relevante, si se considera que la falta de tenencia segura se profundiza de la media nacional de 16.3% respecto a las unidades ubicadas en la población indígena y comunidades rurales donde la proporción crece a 23.6 y 25.3%, respectivamente.
Adicionalmente en el discurso del pasado 1 de octubre la actual administración señaló que a estas acciones complementará con infraestructura para conectar el oriente del Estado de México, en específico en municipios como Chalco, Ecatepec, Texcoco y Los Reyes La Paz, entre otros de la región.
Finalmente, también importante es el programa de vivienda popular, que pretende dar acceso a los jóvenes de entre 18 y 35 años a propiedades en renta con opción a compra.
Dicho plan iniciaría en Ciudad de México (CDMX ) con 158 unidades con un universo de inmuebles en renta promedio de 5,000 pesos en zonas céntricas, tema que sin subsidios e incentivos se ve prácticamente imposible ante la falta de poder adquisitivo de los usuarios.
Con todo, subir al discurso oxigena a una industria que ante las condiciones del negocio, no sólo migró a otras entidades del país, sino que enfocó su mirada en zonas donde se veía la demanda de vivienda para atender la fuerza laboral, es el caso de los trabajadores del nearshoring que sólo en 2 mercados requerirían 420 mil casas.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Pearl House, Gensler.
OPINIÓN - RUTA ESTRATÉGICA
Dos de los puntos anunciados por la presidenta Claudia Sheinbaum, se enfocan en la vivienda: construir un millón de casas y activar un programa masivo de escrituración.
La factibilidad de su instrumentación y los desafíos del programa de rentas con opción a compra son desafíos.
VIVIENDA MEDIA A LA ESPERA
Una cuarta parte de las 12 millones de familias de Ciudad de México demanda vivienda de hasta $2 millones de pesos.
Este factor aunado al déficit de vivienda y la caída en el ritmo de edificación de nuevo producto plantean un escenario de oportunidades.
Basta observar, que entre 2018 y 2023, el mercado de hipotecas se contrajo 11%, donde la vivienda nueva disminuyó respecto a este indicador 21%, de acuerdo con estadísticas de la firma 4S Real Estate.
Desde su perspectiva las oportunidades para desarrolladores existen en la concentración de proyectos donde sólo 5% de la oferta se enfoca en el ticket de $2 millones de pesos, cuando se trata de un mercado de más de 10 mil unidades.
Esta dinámica ha hecho que existiera un crecimiento de 37 a 46% la participación de vivienda usada a nivel nacional, dado que justo entre el segmento medio y residencial, 4 de cada 10 ventas son usadas.
Por ello, actualmente 3 de cada 10 viviendas nuevas vendidas en México son de segmento medio con costos promedio a partir de $2.4 millones de pesos, donde además la vivienda nueva es predominante.
Paradójicamente la falta de proyectos y producto asequible para el comprador ha alejado al desarrollo del potencial donde más se requiere vivienda, que es un mercado promedio con valores de de $1.7 millones de pesos.
Analistas consideran que este contexto abre un potencial en el reciclaje de zonas, la posibilidad de participación de los desarrolladores, la urgencia de que las autoridades fomenten la autorización de licencias y la creación de programas que incentiven un orden urbano.
Es un escenario donde el potencial de absorción se ubica en los segmentos de menor valor.
AMAN MALDIVES
Es el nuevo destino de Aman Resorts en la industria de la hospitalidad de lujo.
Aman Maldives es también para esta firma pionera en la creación de santuarios atemporales la continuidad de su legado, con el desarrollo del destino número 21 que se suma a su colección de 35 hoteles.
Ubicado en en una isla privada en el atolón Vaavu, una de las zonas más apartadas y exclusivas de las Maldivas, la propiedad contará con un complejo turístico de 52 llaves y 16 residencias de marca, diseñadas por Kerry Hill Architects, colaborador de Aman de otros proyectos de la cadena.
Con pabellones independientes que van desde una a tres habitaciones, algunos se ubican en la isla principal del complejo y otros en sus tranquilas extensiones, incluirán un club privado.
En el inmueble se habilitarán 16 residencias bajo el sello de la marca con un rango de 5 a 10 habitaciones cada uno.
Dado que en todas sus propuestas de hospitalidad el bienestar es importante, este nuevo resort contará con un spa de dos mil 638 metros cuadrados donde se crearán distintas experiencias de salud y rejuvenecimiento.
Asimismo incluirá actividades en un centro de buceo y actividades afines para explorar las pristinas aguas del destino.
OPINIÓN - VIVIENDA CRECE
Una serie de retos enfrenta el mercado habitacional en #CDMX ante la demanda no cubierta, la caída en las hipotecas y el avance de las vivienda usada. Indicadores clave del momento actual permiten vislumbrar un escenario de oportunidades para el desarrollo inmobiliario.
SCORING TECH TALENT
Luego de años de figurar en el ranking regional, Ciudad de México (CDMX) saltó a la primera posición entre los mercados de creación de talento tecnológico en América Latina donde firmas del nicho cubren la demanda de personal y generan un impacto en el mercado de oficinas, industrial y residencial.
De acuerdo con el reporte Scoring Tech Talent realizado por la firma CBRE a nivel global, CDMX saltó de la segunda a la primera posición en la data que incluye el comportamiento de los 11 centros tecnológicos de la región en los últimos años.
“Ciudad de México sigue creciendo como centro tecnológico, con una gran cantidad de graduados de talento tecnológico de las principales universidades de la ciudad y con costos laborales y de bienes raíces asequibles en comparación con muchos mercados norteamericanos”, asegura Yazmín Ramírez, directora senior de Labor Analytics y Consultoría al Cliente de CBRE Latam.
En su perspectiva, “la creciente reserva de mano de obra tecnológica de la ciudad sigue atrayendo a fabricantes, firmas de ingeniería y otras compañías que buscan traer operaciones de regreso a Latinoamérica desde el extranjero”.
La inercia, hizo que la fuerza laboral tecnológica de la CDMX llegara a 300 mil personas con una tasa de crecimiento acumulada de 88%, al desplazar a Sao Paolo, Brasil, que generó 240 mil 227 puestos tecnológicos con una tasa de crecimiento que continuó el ritmo de menor crecimiento en el último año.
El resultado del dinamismo en CDMX obedece a que registró más graduados en carreras tecnológicas el año pasado que cualquier otro mercado en la región, sin embargo es relevante la tasa de 125% de expansión que generó en el lapso de referencia Monterrey donde se registraron 45 mil posiciones tecnológicas.
La Ciudad de México generó más graduados de títulos técnicos, 24 mil 050 que cualquier otro de los 11 principales mercados. El siguiente más cercano fue Sao Paulo con 15,972.
Asimismo, la tasa de crecimiento de los salarios tecnológicos en los últimos años en la ciudad registró un 42%, cifra mayor que el aumento promedio de los 11 mercados (36%) y el de Estados Unidos (18%).
CDMX también registró un aumento del 32% en los salarios de los desarrolladores de software desde 2018, a 47 mil 938 dólares en 2023, lo que supera la tasa de crecimiento de América Latina de 28% en ese período.
En el mismo lugar del ranking pero con una tasa de 69% de crecimiento se mantuvo Guadalajara al sumar un total de 55 mil empleados especializados en tecnología.
“La relevancia de América Latina como fuente de talento para empresas tecnológicas multinacionales en las Américas se ha expandido debido a su proximidad con Estados Unidos y Canadá, el creciente grupo de talentos tecnológicos, la relación costo-beneficio, la zona horaria, la infraestructura y los beneficios fiscales”, destaca Ramírez.
El informe número 11 clasifica a 75 ciudades de Estados Unidos y Canadá que suma 7.3 millones de trabajadores tecnológicos altamente calificados, según parámetros como el crecimiento de los empleos relacionados con el talento tecnológico, la conclusión de los estudios de grado en tecnología, los costos laborales e inmobiliarios y la población millenial, entre otros.
CASA PALOPO
Ubicado en Panajachel, ciudad que rodea el lago Atitlán, es uno de los hoteles en el mundo que cuentan con certificación LEED (Leadership in Energy and Environmental Design).
El proceso que sigue esta antigua casa privada, asentada en las tierras altas de Guatemala fue convertida en hotel boutique y alcanzó dicha certificación luego de cumplir con estándares de sostenibilidad como reducción de consumo de energía y agua, uso de materiales reciclados, entre otros.
Por ello en su operación respeta el medioambiente, desde la gestión de residuos y el uso de energía renovable, hasta la conservación de la fauna y la flora local.
La diseñadora Katy Jay a cargo del proyecto convirtió la Villa de Casa Palopó en el área exclusiva del hotel, con sus 3 suites, sala de estar privada, cocina, terraza y piscina infinita.
Asimismo el inmueble integra a sus habitaciones una colección de fotografías, trabajos artesanales y antigüedades que llenan los espacios.
El diseño arquitectónico también rescató que un área de la casa se abra con amplias puertas de vidrio a la terraza y al restaurante, con vistas al lago, tres volcanes en el horizonte, además que permite la entrada de la brisa y el sol.
LEY, OFERTA Y DEMANDA
Controvertida en sus alcances, la legislación actualizada de vivienda abre desafíos a la industria en la Ciudad de México (CDMX) donde 52% de las operaciones son de vivienda usada, ante la demanda y falta de producto asequible.
La lógica desde la perspectiva legal es que se coloca el derecho humano por encima del derecho de la propiedad, por lo que jurídicamente mezcla conceptos.
El efecto práctico, de acuerdo con un análisis despacho Ibarra Del Paso Gallego, será una disuasión a la inversión en el sector habitacional dado que existen costos asociados al arrendamiento como el predial o el mantenimiento del inmueble que han solido subir más que la inflación.
Las disposiciones publicadas en la Gaceta de la Ciudad de México, plantean modificaciones a los Artículos 1 fracción XVII y 59 de la Ley de Vivienda CDMX, así como las adiciones al código.
El análisis del despacho indica que no obstante ya existe una limitación a los aumentos en el artículo 2448 D del Código Civil, la reforma limita los aumentos por debajo del 10% actual.
Esta reforma también prevé la creación de un registro digital de contratos de arrendamiento; sin embargo, todavía no es claro cuáles serían los propósitos e implicaciones de este registro.
Los cambios tienen el objetivo de limitar los aumentos en las rentas al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), pero también abren en la industria una ventana de oportunidad para regular el mercado gris (grey market) de rentas, mucho del cual no tributa y se realiza de manera informal a través de contratos entre privados.
Las reformas buscan frenar el rápido incremento de rentas y limitar la migración de clases medias y populares habitantes de la Ciudad hacia otras zonas, así como otorgar seguridad y estabilidad a la industria habitacional.
En el negocio se considera que topar el incremento anual de rentas por debajo de la inflación crea incertidumbre a los propietarios, dado que tendrían de entrada un déficit, hecho que plantea desafíos importantes.
La modificación más relevante, indica Ibarra del Paso Gallego, es la reforma al artículo 2448 D del Código Civil de CDMX, que limita los aumentos de la renta anual a la inflación reportada en el año anterior, respecto de la cantidad pactada como renta mensual.
Los cambios aún deben establecer un proceso claro para asegurar la aplicabilidad de dicha obligación y un listado de las consecuencias en caso de que los arrendadores pretendan aumentar las rentas por arriba de la inflación. No está claro si la métrica para determinar la inflación será la del INPC.
Tampoco determina si la referencia a la inflación será por los 12 meses inmediatos anteriores al momento de renovar el arrendamiento o la del ejercicio fiscal anterior, considerando las variaciones importantes dentro de un año calendario.
En fin que esta situación que aún analizan muchos en la industria se da en el marco de un mercado donde la demanda se acumula y no existe una oferta equilibrada con la demanda, combinación que hace que más de la mitad de las viviendas escrituradas sean de vivienda usada de 2.5 millones de pesos, mientras que la nueva alcance en promedio de 6 millones de pesos.
Por lo anterior, llama la atención que la reforma promueva políticas públicas que impulsen las construcciones de viviendas de interés social en la Ciudad de México enfocadas exclusivamente a rentas, para que más población tenga acceso a vivir dentro.
Son todos aspectos controvertidos pero relevantes para el sano desarrollo del negocio donde la demanda continúa y la oferta enfrenta presiones para mantener superficies y precios que pueden verse en el segmento de ventas. Así las cosas.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Proyecto Condesa, Artha Capital.