IMPUESTOS VERDES
La expansión de la sustentabilidad en el sector inmobiliario creció en los últimos 10 años, acompañado del crecimiento de los sellos verdes y el potencial que ofrecen los impuestos verdes.
Esta inercia representa un avance en nichos como la vivienda donde actualmente existen 56 mil 722 viviendas y casi 80 mil ecocasas, equivalentes a 4.5 millones de m2 con certificación EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies) muchas de las cuales accedieron a líneas de crédito verde por sus esfuerzos en atender con acciones específicas en pro del medio ambiente.
Con deuda pública en viviendas con esta certificación participan también CADU y ARA.
Sin embargo, otros bienes raíces comerciales en México como parques industriales principalmente, han sido relevantes para el avance de EDGE, un proceso iniciado en México en 2014 con un programa piloto de Vinte, que 3 años después fue lanzado formalmente.
Además de la vivienda, existen 7.2 millones de m2 con este sello verde que se suman al 63% de los edificios de oficinas clase A de nueva construcción en América Latina con certificación verde, de acuerdo con el reporte Edificios verdes en América Latina JLL.
Por su parte, los “impuestos verdes” son considerados una herramienta para reforzar ingresos propios a los Estados y atender el reto de la contaminación ambiental.
De acuerdo con datos del Centro de Investigación Económica y Presupuestaria (CIEP), actualmente hay 18 entidades que aplican este tipo de contribuciones, frente a las siete que lo hacían en 2021.
Son tributos, también conocidos como impuestos ecológicos, aplicados a la extracción de materiales del suelo y subsuelo, la emisión de contaminantes al aire, agua o tierra, y el depósito o almacenamiento de residuos.
Su objetivo es recaudar recursos y desincentivar prácticas contaminantes.
En estados como Nuevo León, la recaudación superó en 2023 más de 2,000 millones de pesos, aunque los niveles de contaminación en la Zona Metropolitana de Monterrey continúan en aumento. Esto evidencia que, sin una gestión clara y transparente, los recursos no necesariamente se traducen en mejoras ambientales palpables.
“El gran reto de los impuestos verdes no es únicamente recaudarlos, sino garantizar que los recursos estén etiquetados para proyectos ambientales concretos y medibles. Solo así la ciudadanía y las empresas podrán ver beneficios tangibles: aire más limpio, mejor gestión de residuos, transporte público sostenible”, dice Sigfredo Corral, Consultor del Despacho de Asuntos Públicos, DAP.
El debate sobre el uso de estos impuestos es relevante en un contexto en el que las finanzas estatales dependen más de un 80% de transferencias federales. Según el CIEP, en promedio, los ingresos estatales provienen en un 82% de dichas transferencias, 4% de deuda y apenas 14% de ingresos propios.
Especialistas advierten que, para que los impuestos verdes cumplan su doble función, se requieren tres condiciones clave: un diseño técnico sólido que facilite el cobro, transparencia en el destino de los recursos y políticas públicas que realmente impacten en la vida de las personas.
Por sus atributos, los impuestos ecológicos podrían convertirse en un modelo replicable que fortalezca las finanzas locales e impulse un desarrollo más sostenible.
TECNOLOGÍA ACELERA REAL ESTATE
La participación de las transacciones digitales en la comercialización de propiedades inmobiliarias es una realidad que experimentan la industria y usuarios.
Sin embargo, en este camino que no tiene retorno, existen retos para una industria que ha utilizado los métodos tradicionales de promoción para cerrar transacciones.
Para el usuario, la seguridad de las distintas plataformas se vuelve coyuntural. Firmas como Yo Rento comparte que en 2024 en nuestro país se registraron más de 3,800 intentos de fraude inmobiliario originado en redes sociales.
El fenómeno de la inseguridad en Ciudad de México (CDMX) elevó los casos de 120 en 2023 a 230 el año pasado.
Sin embargo, este escenario muy enfocado en el mercado de vivienda, no detendrá el avance de la tecnología, acompañado del uso de la Inteligencia Artificial, el Big Data y las redes sociales.
Mercado Libre Inmuebles informó hace unos días la integración de mil nuevas empresas del sector a su marketplace donde se realizan 90 millones de visitas al mes de un inventario mensual que supera las 300 mil propiedades.
Las herramientas digitales que esta firma usa le hacen posible generar recomendaciones personalizadas a los usuarios, efectuar valoraciones automatizadas y gestionar prospectos a través de filtros inteligentes.
En la misma línea, propiedades.com dio a conocer la 3ª Radiografía del mercado donde destaca el encarecimiento de propiedades en colonias gentrificadas de la CDMX y el nivel de participación de hasta 60 por ciento que tienen los grandes brokers del inventario digital.
La plataforma con 1.3 millones de propiedades listadas, adicional al proceso de comercialización hace posible generar datos como los compartidos sobre el efecto que ha generado el incremento de precios en la ciudad.
En su perspectiva destaca la importancia de integrar zonas de contención que ante el aumento de precios generan un balance y oportunidades de propiedades para los usuarios por su asequibilidad.
Así, estas zonas reciben el impacto de los desplazamientos causados por la gentrificación. Se trata de colonias como Doctores y Anáhuac, compensan lo reflejado en otras como Juárez donde el precio de venta por metro cuadrado creció de 30 mil a más de 87 mil pesos, o bien la Roma que con una oferta de 4,000 unidades y valores al alza, no redujo la demanda sino aceleró los picos pronunciados. El punto de partida se da en las búsquedas registradas en su inventario.
La historia de estos marketplace revela cómo la tecnología es un instrumento no sólo para eficientar procesos, sino que bien llevados a cabo, agilizan y mejoran lo que hoy los procesos tradicionales no pueden alcanzar en velocidad y la hiper personalización que los consumidores requieren.
Por tanto, esta transformación debiera abrir espacio para la consolidación de plataformas digitales que entre otras cosas verifiquen la identidad de los usuarios y las propiedades, así como la seguridad de las transacciones que a través de ellas se realizan.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: AltaSea, San Pedro, California, Gensler.
RETAIL EXPANDE
Nuevos mercados y aterrizaje de marcas validan la recuperación del retail. Es un escenario validado por 19 proyectos en construcción que incorporarán 308 mil 845 m2 de área bruta rentable.
FOUR SEASONS MYKONOS
Es el resort con que la cadena de hospitalidad amplía su presencia en la bahía griega Kali Livadi, luego de lo alcanzado con Four Seasons Astir Palace en Atenas.
Contiguo a la playa de Mykonos y en colaboración con la firma hotelera Blue Iris Investment este hotel contará con 94 habitaciones, suites y villas, diseñadas con vistas panorámicas del mar Egeo.
La incursión busca redefinir el lujo en una de las islas mejor posicionadas entre viajeros internacionales y se suma al reciente anuncio de la cadena de un complejo de resort y residencias en Porto Heli.
Éste último anuncio se trata de una propiedad ubicada en otro destino griego que se extiende en 75 hectáreas a lo largo de la costa del Golfo Argólico.
Entre las actividades el resort integra una piscina infinita, un spa, opciones gastronómicas como un restaurante italiano y una interpretación moderna de un kafeneino de Mykonos.
Entre las opciones al exterior destacan actividades en barco y deportes acuáticos entre otros.
RETAIL REGRESA
El mercado inmobiliario comercial entró de nuevo a escena con un continuo dinamismo en nuevas construcciones, así como el impulso generado por la expansión de marcas internacionales, el avance de proyectos en construcción y una demanda sostenida de espacios comerciales.
Un reporte al segundo trimestre del año de CBRE México, indica la incorporación 7,400 m2 de nueva oferta derivada de la ampliación de un centro comercial, mientras que el pipeline de construcción se mantiene en 323,600 m2.
De continuar con esta tendencia, la firma estima en el segundo semestre del año, el ingreso al mercado de 140,000 m2 adicionales de área rentable en el sector retail, con un promedio de 25,600 m2 por desarrollo en construcción.
Entre los conceptos que se usan para las nuevas aperturas destacan nuevos el estilo de vida y usos mixtos, integrando entretenimiento, gastronomía y experiencias físicas para el consumidor.
Un análisis de MAC Arquitectos Consultores destacaba al cierre de 2024 las tendencias mencionadas en la dinámica experimentada por los 10 jugadores comerciales del mercado institucional en México, que incrementaron su portafolio a 329 centros comerciales y un inventario que rebasó el techo de los 8.1 millones de m2 de Área Bruta Rentable (ABR).
La razón identificada por la firma fue la creciente afluencia que robustece los niveles de ocupación promedio de hasta 92.8% de Fibra Danhos, Fibra Macquarie, Fibra Shop, Fibra Uno, Fibra SOMA, Gicsa, Grupo Acosta Verde, Fibra Plus, Planigrupo y Liverpool.
Del lado de las marcas internacionales, CBRE señala que éstas han encontrado en México una buena aceptación por parte del consumidor, y en algunos casos lo consideran en su estrategia de expansión global como el mejor destino para su entrada en el mercado de Latinoamérica.
En 2018 se produjo un notable incremento en la entrada de nuevas marcas al país, con un total de 16 marcas, cuatro marcas de origen asiático, que representaron el máximo histórico en una última década.
Así, al cierre de julio de 2025, se registró la llegada de 10 nuevas cadenas internacionales a México, cifra que superó el total anual del año 2024 cuando llegaron nueve marcas.
De las recién incorporadas se trata de marcas originarias de Estados Unidos y España, las cuales tienen tres y dos marcas, respectivamente, mientras que el segmento de moda rápida y la ropa de diseñador experimentaron un aumento en su presencia, seguidos por marcas de moda deportiva.
Adicionalmente la llegada de nuevas marcas y el interés del consumidor por la experiencia de la tienda física, impulsan el desarrollo de centros comerciales en el período 2026-2028, enfocados en Los Cabos, Monterrey, Torreón, Mérida, Oaxaca y Ciudad de México.
Respecto a la dinámica de ocupación, en el primer trimestre, el inventario reflejó una tasa de vacancia promedio constante de 6.5%, al tiempo que la demanda de espacios se ha reflejado en los proyectos en construcción.
En este sentido, destaca un centro comercial en Los Cabos que, con un 86% en el avance de su construcción, ya registra el 98% en avance de arrendamiento y se estima su apertura al cierre del 2025.
DIGITALIZACIÓN INMOBILIARIA
La tecnología y herramientas digitales en la comercialización de propiedades incrementaron el uso de plataformas online, mientras 33.2% de las ventas se hace a través de internet.
Este escenario de recomendaciones personalizadas y nuevos hábitos en la búsqueda, evaluación y adquisición, plantea una oportunidad para mejorar el desplazamiento.
GENTRIFICACIÓN, EL OTRO ROSTRO
Desde julio pasado que iniciaron las manifestaciones contra la gentrificación, focalizada en los corredores Condesa, Hipódromo Condesa y Roma distintas posturas de quienes participan en el negocio inmobiliario se han venido integrando.
A las manifestaciones siguieron los “Diálogos de Ciudad contra la Gentrificación”, promovidos por el gobierno de la Ciudad de México. Son mesas de participación donde se buscan establecer posturas.
Sin embargo, lo que no ha quedado claro en el proceso es el verdadero impacto que la industria genera en estas colonias y cómo el mercado del real estate ha experimentado una evolución en precios a partir de distintos factores, presente incluso en otras zonas de la ciudad.
En una reciente entrega, compartimos que el incremento de valores de renta y venta habitacional, así como el de propiedades comerciales, creció a niveles distintos a lo que se ha reflejado en algunas posturas.
La plusvalía de 33.9 % y el aumento de 11 % en precios de las propiedades residenciales de 2019 a 2024 es resultado del impacto inflacionario, la falta de nuevas edificaciones que cubran la demanda creciente de vivienda, la escasez de tierra y la reducción significativa de permisos.
Este contexto detonó el mercado de rentas de corta estancia, que sí ha generado una preferencia de propietarios hacia el uso de plataformas de reserva respecto a lo que deja el mercado tradicional de rentas tradicionales.
En este sentido, la participación de las plataformas de hospedaje de Airbnb y Booking que lideran Ángel Terral y Leopoldo Pérez, respectivamente en los diálogos de Ciudad se han orientado hacia las limitaciones de oferta de espacios que acciones específicas del gobierno de la CDMX podrían generar a propietarios.
Justo este jueves los anfitriones, como también se les conoce a los actores del negocio, darán a conocer datos relevantes como que son clave para el crecimiento de la economía y su impacto económico en las comunidades locales.
Algunos de ellos son que los inmuebles rentados en estas plataformas representan apenas el 0.7 % del parque habitacional total y que al año estos alojamientos generan 22 mil millones de pesos en derrama económica y más de 46 mil empleos.
En consecuencia, como también sucede en la industria inmobiliaria en general, las rentas de corta estancia han retenido y entregado más de 650 millones de pesos en impuesto al hospedaje en la capital del país desde 2017.
Por ende, estos flujos sostienen a una cadena de valor que incluye microempresas de limpieza y mantenimiento, restaurantes, transporte y proveedores locales, entre otros.
Muestra de ello es la evolución comercial experimentada. Entre 2010 y 2018 se abrían 277 negocios en estas colonias y para el lapso 2019-2024 el promedio escaló a 374, es decir el doble.
Por todo ello, el análisis de los distintos actores del mercado hace posible entender la perspectiva de tendencias y una realidad que con una correcta integración de políticas de largo plazo, permitirán que el negocio y la ciudad convivan en una homologada armonía.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Sepia Condesa.
LA HACIENDA COSTA DEL SOL
Fairmont abrirá su primer apuesta de hospitalidad en España con este complejo de golf y playa de lujo en el sur de Europa.
Se tata de un resort integrado al portafolio de Accor, hotel en el que Millenium Hospitality Real Estate desarrolló el que aspira a ser la mejor opción en la zona.
Desplantado en 92 mil m2 de una zona inesperada con acceso directo a una playa de cuatro kilómetros donde se ubica el Faro Punta Carbonera y vistas a Marruecos y Gibraltar, contiguo a Soto Grande.
En su oferta el complejo ofrece actividades de descanso, deportes acuáticos, gastronomía y cultura, dado que registra avistamiento de delfines, poblados y caminatas en zonas verdes del interior del Parque Natural de los Alcornocales, al sur de la Sierra de Grazalema, el bosque más grande de España.
Diseñado por dAAR Studio La Hacienda se desarrolló en edificios escalonados y villas independientes que favorecen las vistas al mar.
Mientas en su interior, Studio Ibu sumó materiales naturales y tonos ocre en sus 153 habitaciones y suites, además de 47 villas con distintos tamaños y jardines privados.
IMPULSO LOGÍSTICO INDUSTRIAL
Con 3.97 millones de m2 en construcción los 16 principales mercados industriales muestran el efecto del entorno arancelario, la solidez del segmento logístico y el sostén en manufactura de la alta integración con Estados Unidos.
Distribuidos en 5 regiones, los parques industriales experimentan además el efecto de un nuevo competidor que traerá cambios en el mapa del mercado inmobiliario institucional.
E-COMMERCE E INNOVACIÓN TRANSFORMAN
La digitalización impulsada por el crecimiento del comercio electrónico, la Inteligencia Artificial (IA) y el análisis masivo de datos (Big Data) redefinen la manera en que las personas buscan, evalúan y adquieren propiedades.
Esta inercia generó que la convergencia entre tecnología y bienes raíces orientara una mayor participación del sector inmobiliario tradicional hacia plataformas que agilicen los procesos de comercialización.
Un análisis desarrollado por Mercado Libre Inmuebles revela que en el primer semestre del año, mil nuevas inmobiliarias se integraron a su plataforma como parte de esta tendencia.
Actualmente este marketplace inmobiliario registra 90 millones de visitas mensuales con un inventario mensual superior a 300 mil propiedades.
“La incorporación de más de mil nuevas inmobiliarias a nuestra plataforma demuestra la confianza que el sector tiene en nuestro ecosistema. Estamos comprometidos con desarrollar soluciones innovadoras que aceleren los procesos de compra y renta en México, generando valor tanto para nuestros usuarios como para nuestros aliados comerciales”, afirmó Juan Céspedes, Real Estate Senior Manager de la firma en México, Colombia y Venezuela.
La plataforma integra herramientas basadas en IA y Big Data que permiten generar recomendaciones personalizadas a los usuarios, efectuar valoraciones automatizadas y gestionar prospectos a través de filtros inteligentes.
Desde su perspectiva, el acceso a la información es relevante para que el comprador aproveche las ventajas de mercados que repuntan.
Asimismo la evolución del ecommerce inmobiliario en México responde a un cambio de comportamiento del consumidor, donde más del 70% del tráfico en su plataforma proviene de dispositivos móviles.
Este patrón de hábitos de consumo ha impulsado la creación de experiencias ágiles, visuales y personalizadas.
Mediante ellas, los consumidores pueden encontrar oportunidades en mercados conforme a las razones de su dinamismo.
Actualmente destacan Querétaro por su manufactura y parques industriales y Yucatán por la seguridad, servicios e impulso residencial.
Mientras que la reconversión urbana y proyectos urbanos periféricos dinamizan Jalisco y el turismo y renta temporal profesionalizada apuntalan Quintana Roo.
En el caso de CDMX, la firma destaca el efecto de la gentrificación que en 2024, generó un aumento de 85% en la plusvalía concentrada en 6 alcaldías.
Dicha evolución se da en Miguel Hidalgo, Cuauhtémoc, Cuajimalpa, Alvaro Obregón y Benito Juárez, respecto al indicador promedio de la ciudad que deja precios de venta por m2 de $49 mil 562 pesos con una variación.
De esta manera, en dicho mercado, 54% de los compradores millennials financió más de 90% el valor de su vivienda a través de una hipoteca.