DISRUPCIÓN INMOBILIARIA
El status quo que vive el mundo a partir del distanciamiento social, aceleró y está revirtiendo tendencias preexistentes en la industria inmobiliaria.
Una revisión sobre el actual entorno desarrollada por la firma C&W, revela el peso que en el workplace tienen tendencias como el trabajo desde casa, la prioridad del costo, el regreso a los suburbios, la de-densificación, los desplazamientos y viajes, así como un mercado con una balanza inclinada hacia los inquilinos.
En particular sobre los espacios de trabajo, existe una respuesta inequívoca al cambio que experimentan las oficinas dado que los líderes de las empresas históricamente no se habían hecho a la idea del trabajo remoto.
“El simple hecho de que todos tengan el mismo nivel de conexión entre sí ha creado un ambiente igualitario por primera vez en la vida laboral de muchas personas”, dice en un análisis la firma.
Incluso a partir de una herramienta, evaluaron a través de una herramienta distintos trabajadores alrededor del mundo y encontraron una evidencia contraria a lo que algunos estudios globales han asegurado.
En su diagnóstico aseguran que muchos empleados millennials y la generación Z prefieren el trabajo remoto, sin embargo su estilo de vida en departamentos o casas pequeñas en zonas de alta densidad, hace difícil ejecutar el trabajo de forma cómoda.
Por tanto, “la oficina del futuro se convertirá en un lugar para la conectividad, tanto virtual como física. Las empresas deberán crear un entorno en el que las personas quieran pasar tiempo en lugar de verlo como una tarea diaria, lo que afectará los diseños del espacio, las comodidades y la ubicación, ante la afección de los desplazamientos de los empleados”.
En este sentido, generacionalmente en sus estadísticas 70% de la generación Z se siente menos cómoda en el actual entorno laboral, al tiempo que 69% de los millennials lo ven como un desafío.
WORKHUBS
Los hubs han tenido gran cabida en la historia reciente inmobiliaria. Parte de ellos permitieron la generación de corredores industriales, como el creado a partir de las industrias aeroespacial y automotriz.
Sin embargo, la transformación que experimentó el entorno corporativo en los últimos 3 meses alentó la integración de los denominados workhubs, como una nueva estructura de espacios con los que vivirán a partir de ahora las organizaciones.
Es una composición que algunas firmas globales denominan los terceros espacios. Es decir, que ahora las organizaciones y sus colaboradores se moverán a partir de la oficina, casa y este último círculo que puede ser desde un área de coworking, un café u otro espacio que haga factible el cumplimiento de objetivo corporativos.
Así como en industrias como la hotelería se busca la generación de experiencias, ahora en los espacios laborales se busca recrear esa experiencia, que ya opera en ciudades como Londres, donde además la flexibilidad laboral en áreas compartidas, está vinculada con la economía del bajo consumo energético, es decir los bonos de carbón.
Esta tendencia representa todo un logro para las empresas, propietarios e incluso modelos de negocios que bien podrían tomar ventaja de la nueva demanda y adecuar espacios que suplan esa necesidad.
REAL ESTATE ASUME NUEVA NORMALIDAD
Para muchos en la industria inmobiliaria el regreso a la normalidad es significado de incertidumbre. En los más de 100 días del distanciamiento social, una ola de percepciones han llevado y traído la permanencia de las oficinas, la relevancia en la flexibilidad de los espacios de trabajo, y las oportunidades de inversión que traerá la crisis que vive el negocio.
Lo cierto es, que independiente a los 18, 24 ó incluso 36 meses en se estima el COVID-19 sea controlado, los accesos, la sanitización y el rastreo de inquilinos en oficinas, hoteles, centros comerciales y escuelas y otros espacios, serán la terna con la que debe asumirse el actual entorno.
¿Qué tan representativos serán en las decisiones económicas de empresas de menor tamaño y las que aplicarán en sus filiales en México con base en los estándares internacionales? Nadie lo sabe con exactitud.
Lo cierto es que la asignación de recursos para cubrir el costo adicional estimado de 20% en los gastos de mantenimiento dependerá del criterio, la política corporativa y el músculo financiero de las empresas, ya de por sí bastante dañado por la inactividad de este período.
La falta de operaciones y el tiempo que lleve retomar el ritmo la dinámica de la economía, hacen complejo medir cómo y qué tanto se asumen los nuevos factores para evitar el contagio y cumplir con las normas operativas de las autoridades.
Por otra parte, es un hecho que el vaivén y cambio de color del semáforo en las ciudades, principalmente de rojo a naranja y viceversa, marca la permanencia de un momento que se pensó sería solamente coyuntural.
En las últimas semanas, no sólo el regreso con sobrecosto y limitaciones de ocupación han representado una presión para inquilinos y propietarios. Las proformas con que múltiples inmuebles habían proyectado financieramente el escenario 2020, han sido modificadas en múltiples ocasiones.
Justo en el foro The Office Tenant Week de días pasados, asesores y propietarios discutían sobre la necesaria alineación de intereses entre inquilinos y propietarios. Un aspecto fundamental para lidiar con los días de incertidumbre.
Partiendo de la base que los inquilinos corporativos solían buscar en los inmuebles el menor costo de ocupación, espacios diseñados arquitectónicamente eficientes y la imagen corporativa que representaba, hoy esos parámetros han sido rebasados.
Sergio Calderón de NKF y Vicente Naves de Artha Capital reconocían en ese encuentro que la coyuntura ha generado una demanda de inquilinos por reducir los precios del arrendamiento y establecer alternativas a una quita de renta, que generaría afectaciones a los propietarios.
Esta circunstancia ha llevado a algunos inversionistas a evaluar distintos programas de apoyo, particularmente en el negocio del retail. Por ello, el reto de desarrolladores es doble: retener y atraer nuevos inquilinos, a partir de parámetros que demanda la coyuntura como ubicación, servicios y esquemas de arrendamientos flexibles.
Así, la comercialización de espacios corporativos vive un momento de disrupción en el que la relación inquilino-propietario tendrá que modificar la manera en que se concebían anteriormente los espacios. Más aún cuando los nuevos estándares que impuso el COVID-19, llegaron para quedarse.
Ese es el punto medular del contexto que vive el mercado inmobiliario de nuestro país.
La última ola de desarrollo vertical y grandes concentraciones mediante edificaciones de usos mixtos, continuará a la vista de algunos expertos, sólo que con variables que deberán cuidarse meticulosamente.
Nos referimos a ventilación, patios, balcones y terrazas. Todos encaminados a generar una forma distinta de convivencia en espacios que logren adecuarse a entornos abiertos y flexibles que hagan factible otro nivel de convivencia.
Por ello, en esos estándares no debe descartarse el bienestar de colaboradores de las empresas y sus visitantes, los propietarios de espacios y la comunidad afín a los distintos entornos.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
CONTROL DE ACTIVOS
Los activos en las empresas han sido históricamente una salida para las empresas que ante una crisis económica o de mercado, disponen de sus portafolios para capitalizarse.
La integración de un sistema de trabajo es clave porque hace factible administrar inventarios y actualizar la información sobre la vida física, contable y fiscal de los bienes de una empresa, de acuerdo con la firma de valuación Tasvalúo.
Antonio Fernández Miret, director general adjunto de la firma valuadora, asegura que sin importar el sector o industria en que se especialicen, las empresas con un buen control de inventario integral cuentan con información valor para tomar decisiones de venta de activos a fin de capitalizarse en contextos como el que se vive actualmente.
En función de lo anterior, la firma generó un nuevo servicio orientado a identificar cada activo fijo con una etiqueta, placa y otro medio que asigna una calificación definitiva de los inmuebles.
Se trata de documentar el pasado, presente y el valor futuro de los activos.
MUKAN
Concebido antes de la contingencia sanitaria, el desarrollo de lujo Mukán Resort fue conceptualizado para integrar la privacidad y exclusividad en playa.
El diseño arquitectónico de este resort de lujo ubicado en la de la biósfera de Sian Ka´an, Quintana Roo y a 35 kilómetros de Tulum, planteó aprovechar vistas ininterrumpidas con el agua y arena blanca del Caribe.
El concepto une el confort en un ambiente con la naturaleza para generar, lo que otros proyectos de lujo, un equilibrio con las experiencias y la conciencia ecológica.
El desarrollo integró cinco habitaciones de lujo en la villa principal, tres bungalows en el oceáno, una unidad premium y una suite principal con frente a la playa.
En su interiorismo consideró muebles sostenibles de madera tropical con diseño indígena.
UNA ERA DE TRANSFORMACIÓN
El Covid-19 creó una nueva relación entre los usuarios y los espacios. Más allá del distanciamiento social impuesto por la pandemia, esta ola se encamina en un principio a garantizar la seguridad e higiene en los espacios, pero también a consolidar una verdadera cultura del bienestar.
Se trata de parámetros donde la convivencia será por al menos 18 meses, de bajos flujos de personas en oficinas, hoteles, restaurantes, áreas de producción, logística, hospitales, aeropuertos y centros educativos.
Esta etapa inicial buscará tomar de las distintas certificaciones disponibles en el mercado, las ventajas de sistemas de aire, consumo energético, agua, accesos y automatización que faciliten hacer cumplir las disposiciones de esta transición.
Nos referimos a las certificaciones LEED (Leadership in Energy & Environmental Design), EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies), WELL y EarthCheck. Los institutos que participan activamente en su desarrollo han abierto capítulos relacionados con la herencia de hábitos que trajo consigo la actual crisis sanitaria que vive el mundo.
Y no sólo eso, los cambios que están experimentando distintas áreas de la actividad inmobiliaria plantean patrones distintos de planeación urbana, diseño arquitectónico y conceptos en las distintas áreas del negocio inmobiliario.
La ola trae de nuevo a la mesa las reflexiones respecto al consumo energético a fin de plantear un escenario distinto en torno a la huella de carbono en el que la edificación sea certificada por sus acciones sustentables.
La industria había evaluado en los últimos años, la existencia de modelos inmobiliarios como los edificios Net Zero en términos de sustentabilidad. Aquí hemos comentado sobre el Centro de Bienestar OUM del desarrollo Arboleda en San Pedro Garza García, Nuevo León liderado por Capital Natural, mismo que se convertirá en el primer Net Zero Energy Building en América Latina y el 20 a nivel global.
Parte de esa inercia la llevó a cabo Desarrolladora Vinte con su modelo de vivienda Cero Gas, que hizo factible colocar su primer bono sustentable en los mercados accionarios.
Es el costo marginal cero que permite el internet de las cosas, el trabajo colaborativo y las energías renovables. En conjunto, estas acciones combinadas eclipsan velozmente los negocios y modelos basados en el capitalismo, tal cual lo definió Jeremy Rifkin, sociólogo y asesor político.
Justo su obra The Zero Marginal Cost Society señala que el ritmo con que la tecnología transforma los requerimientos del consumo, pero también los lineamientos bajo los cuales se construye e integran proyectos inmobiliarios como parte de la solución.
La intersección ahora impuesta por la era post-covid se orienta hacia el uso de las nuevas tecnologías, pero con una orientación al desarrollo sustentable y de bienestar humano.
Lo que en su momento definía en su modelo el también activista, era crear un modelo con efectos en el cambio climático y para evitar el éxodo a las ciudades, tema que justo es parte de la discusión sobre la convivencia en los espacios.
La nueva normalidad está dejando múltiples aprendizajes. Por tanto, la reflexión respecto a los modelos con que se diseñaron las ciudades, tendrá que atravesar por una revisión encaminada a pensar si el modelo de las concentraciones, usos mixtos y el desarrollo vertical, deben continuar bajo los actuales parámetros.
O si la transformación de esos modelos puede permanecer, pero bajo una nueva cultura que combine sustentabilidad, redimensionamiento de los espacios y entornos de bienestar con las comunidades de inquilinos, visitantes y el medio ambiente.
Son tiempos de reflexión.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
FUTURO EN LA VIVIENDA MEDIA
Pese a la pérdida de dinamismo en las ventas en el mercado de la vivienda, la demanda y rentabilidad atraen a desarrolladores que reconfiguran estrategias para satisfacer a este segmento de mercado.
Si bien la intención de compra en la vivienda media no se ha detenido, desarrolladoras como Quiero Casa se enfocan en la colocación de espacios de ese nicho, dado que además de la demanda, mantienen estabilidad en costos.
Eduardo Grass, CEO de Vex Capital señala que en los últimos 5 años los desarrollos de nivel medio han tenido un incremento en precio superior a 35%, tendencia que continuará a pesar de la coyuntura actual.
Es por ello, dice, que este segmento representa mayor estabilidad, al tiempo que existe una rentabilidad si se compara con el que actualmente muestran otros como el mercado residencial y residencial plus, afectados en el desplazamiento de producto.
Con todo, señaló que compradores con ingresos conservadores se están manteniendo al margen de compra de propiedades, ante la vulnerabilidad económica que genera la pandemia, dado que están en riesgo de desempleo.