EL COMPLEJO CAMINO DE LA VIVIENDA
La reducción en los niveles de ventas en el mercado de la vivienda no es nuevo. Ya desde 2019 se había ralentizado el desplazamiento de unidades en distintas regiones de México. En particular, la Ciudad de México (CDMX) fue uno de los mercados más afectados por la paralización que experimentaron los permisos para nuevas edificaciones.
Sin embargo, el Covid-19 redujo la expectativa de ventas de vivienda para los siguientes 12 meses y planteó una serie de retos con los que deberá adaptarse, en particular la incertidumbre.
La vivienda genera, de acuerdo con información compartida por la consultora Tinsa, 2 millones de empleos y genera el equivalente a más de 6.5% de Producto Interno Bruto (PIB).
En perspectiva, la firma indica que en los últimos 10 años la vivienda nueva ha experimentado distintos momentos, pero ha establecido procesos de recuperación.
Es el caso específico de 2009 cuando se unieron los efectos de la crisis subprime y la influencia del H1N1. Sin embargo, la recuperación fue paulatina del mercado en stock y ventas. Para el período de 2013 a 2018, se registró el mayor boom de ventas con un total de 81 mil 159 unidades.
No así los primeros 5 meses de 2019 cuando la revisión de permisos arrojó la paralización de 500 proyectos y una reducción de 35% en las ventas.
Actualmente pese al efecto negativo de las fases de confinamiento que empezaron en marzo pasado, reflejado en la peor caída de del PIB en la última década, las ventas de vivienda sólo disminuyeron 13.4% en relación con lo experimentado en el último trimestre de 2019.
OFICINAS Y SU NUEVA ESTRUCTURA
El distanciamiento social en el espacio de trabajo es un reto que aún se define en el mercado corporativo.
Autoridades de México han planteado lineamientos generales que marcan las proporciones y ciertos parámetros como horarios escalonados. Sin embargo, la manera en que se deberán optimizar plantas de distribución de personal está siendo un verdadero reto para firmas con contratos de arrendamiento de largo plazo.
Los planos, el desarrollo de escenarios y los cambios en las densidades son factores bien conocidos por arquitectos y firmas de interiorismo corporativo. Cómo replantearlo en medio de un proceso que aún no termina es el dilema.
Firmas globales han establecido la integración de distintas herramientas previamente asumidas en la planeación y adaptación de espacios corporativos. A estas se han unido nuevos sistemas que hacen factible entender el planteamiento y lógica bajo la cual operarán las oficinas post-covid.
Se tata de nuevas densidades, con accesos controlados y limitado de personal, así como el rastreo de los empleados en un lapso hasta ahora no definido, en tanto existe control sobre la pandemia del Covid-19.
NEW NORMAL EN EL WORKPLACE
Oficinas, parques industriales, centros logísticos, comercio y hotelería, son sólo algunos de los inmuebles que harán factible el regreso a la nueva normalidad, una vez que se retomen las actividades.
Si bien es incierta la fecha de llegada de la nueva normalidad, es un hecho que entre los tomadores de decisión están el cálculo financiero y la logística del regreso a las actividades cotidianas. No será igual, sin embargo, la prioridad en todos los casos será optimizar recursos, garantizar la seguridad del personal y redistribuir espacios, así como procesos de trabajo.
Por muchas razones, el mercado corporativo de la Ciudad de México (CDMX), aún en semáforo rojo, es el centro de las discusiones sobre lo que puede y debiera ser para inquilinos, desarrolladores y autoridades.
Lo es porque vendrán nuevos costos de sanitización y controles de acceso y tracking de los empleados, que se suman al habitual presupuesto destinado a limpieza y mantenimiento.
Por tanto, el valor que a partir de ahora deberán asumir las empresas con espacios corporativos también debiera considerar los servicios como luz, dado que habría en los primeros momentos una reducción de hasta 70% de los empleados.
El debate en estos días también se centra en la permanencia del home office, trabajo remoto o la tendencia Work From Home (WFH) alentado por el distanciamiento social, pero también por un inicial proceso de nuevas generaciones en las plantillas laborales como la generación millennial.
Si bien la experiencia en México en el regreso a la normalidad es incipiente, en otros mercados el regreso a los espacios de trabajo está generando diferencias importantes respecto a la relación laboral basada en esquemas flexibles, donde el WFH será una prioridad.
Una encuesta de la firma de arquitectura Gensler reveló que 70 por ciento de los entrevistados muestra una preferencia por las oficinas tradicionales, pero con un esquema flexible en el que parte de la jornada laboral se realice a distancia.
Todo esto representa una verdadera revolución para empleados, empresas, desarrolladores, administradores y otras áreas del mercado inmobiliario.
Se trata de nuevos parámetros donde tendencias como el workplace, ahora tendrán que fomentar una nueva estructura en la que los equipos de trabajo sean, lo que en el retail hoy se asume como la entrada obligada a la presencia omnicanal.
Gensler, Hermann Miller e incluso EY (Erns & Young), todos integrados a la iniciativa Centro de Conocimiento COVID19 (CCC19), saben que al menos los inmuebles corporativos apenas llegarán a un 50% de la ocupación tradicional. Esto con base en lo que ocurre ya en Asia y algunas ciudades de Europa.
Son cambios de paradigmas relevantes si se recuerda que después de la nómina, las oficinas son el segundo gasto fijo más importante para una empresa.
Por tanto, la definición hará factible determinar el escenario que rodea a los más de 6 millones de metros cuadrados de oficinas tipo A y A+ de inventario que existe en la CDMX. Por ejemplo, se necesitarán dimensionar los niveles de desocupación, ante las constantes negociaciones en que ya han entrado desarrolladores con sus por la inactividad del distanciamiento social.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
PROFUNDIDAD DE LA VIVIENDA
El negocio de la vivienda no pasaba por su mejor momento, factores como las restricciones a las nuevas edificaciones en mercados como la Ciudad de México (CDMX), el efecto en las tasas de interés y la inestabilidad económica habían ralentizado el ritmo de ventas.
Sin embargo, el Covid-19 movió a la baja la expectativa de ventas de vivienda durante los siguientes 12 meses, de acuerdo con estimaciones de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).
Si bien, los ritmos de ajuste son distintos respecto al tipo de vivienda, en el nuevo escenario analistas estiman una reducción de entre 21 y hasta 30 por ciento, influenciado por el efecto que la contingencia ha provocado en la toma de decisiones de compradores e inversionistas.
Analistas consideran que los proyectos o comunidades que cuenten con el equipamiento para cubrir todas las funciones de vida y trabajo en el mismo espacio, tendrán ventajas competitivas en el actual entorno.
FRAGILIDAD EN USOS MIXTOS
Desde su creación, los centros del todo en un mismo lugar, además de promover la convivencia social fueron una solución a la escasez de tierra y dieron vida al tambaleante modelo tradicional de centros comerciales.
Se dice que incluso en algunos mercados, antes de la pandemia provocada por el coronavirus, en Estados Unidos cerrarían alrededor de 400 malls debido a los nuevos requerimientos del consumidor.
Hasta hace unas semanas, los consumidores en mercados desarrollados y en proceso de crecimiento habían empezado a modificar sus hábitos de compra, incorporando al e-commerce como parte de su proceso de adquisición de bienes y servicios.
Por tanto, la presencia omnicanal era algo que se veía como un camino a seguir, pero no obligado.
Así, la cadena de suministro de la industria del retail, uno de los componentes indispensables de los usos mixtos, está rota por la contingencia social y la caída en las ventas físicas.
Lo mismo ocurre con hoteles, centros de entretenimiento y áreas residenciales, particularmente en aquellos proyectos en proceso de comercialización.
No sólo por la dinámica misma del componente retail, sino por lo que implica enfrentar operativamente cuando reinicien actividades, la nueva normalidad tendrá que lidiar con el distanciamiento físico y el control de los aforos.
Pero lo más importante será, cómo este concepto logra garantizar la sensación de seguridad a sus consumidores para alentar el regreso a los espacios.
DECÁLOGO NEW NORMAL
El Covid-19 redujo la expectativa en la compra de casas nuevas en los próximos 12 meses y 200 cadenas comerciales acumulan más de 7 semanas sin operar, hecho que redujo hasta 40% descuentos en rentas por parte de desarrolladores y propietarios.
Esos son sólo dos efectos del momento actual que se vive en el real estate, ante las medidas de distanciamiento social que en la Ciudad de México (CDMX) podrían prolongarse más allá de lo que se experimenta a nivel país, en función del nivel de contagio que consideró el reciente Plan gradual en la entidad.
El proceso a la nueva normalidad tiene distintas implicaciones, no sólo las relacionadas con los espacios físicos, sino llegan hasta otras áreas como la preparación de empleados y directivos para operar en el contexto actual.
Desde que la idea del regreso al workplace está en el centro de la discusión, distintas iniciativas buscan resolver los cuestionamientos. A propósito del tema comentaremos dos.
Una de ellas se basó en el inicio de una serie de foros virtuales que organiza e inició ayer la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), con actores involucrados en la reingeniería operativa de los espacios habitados por grandes concentraciones. En este primer ejercicio virtual, la firma McKinsey mencionó las cuatro etapas por las que pasa cualquier empresa de cara al efecto de la pandemia.
Otra iniciativa es la que comentamos la semana pasada en torno al Centro de Conocimiento Covid-19 (CCC) liderado por Gröuth Group, fundado y dirigido por Guillermo J. Sepúlveda.
Esta iniciativa busca compartir a través de firmas especializadas como Gensler, Herman Miller, AKF, Besco, Piza Consulting, AD+P, MIW y Lavatap, un conocimiento con visión integral, a través de un modelo que ayudará a eficientar la transición a la nueva normalidad.
El proceso no será fácil, dado que involucra aspectos incluso de tipo humano como la preparación física y mental, dado que sólo 35% de las personas que ocupaban los espacios de trabajo van a poder regresar como ya han experimentado algunas firmas de esta iniciativa por su cobertura global en Europa y Asia.
Además, la propia autoridad tendrá el reto de lograr el cumplimiento
a la metodología y procesos, que podrían resolverse con los puntos propuestos en el manual del CCC, los cuales parten de la experiencia de las 10 firmas que lo integran, incluida la de EY (Ernst & Young), que recién se incorporó a la plataforma de conocimiento.
En conjunto, las empresas que participan en esta iniciativa integraron el conocimiento, sistemas y protocolos avanzados, soportados en la especialización y experiencia con que cuentan en las diferentes áreas que involucra el regreso a los lugares de trabajo.
Hacer un seguimiento puntual de los lineamientos hará más fácil la adaptación a las condiciones actuales de operación, entre ellos un punto relevante como lo es el acceso a los lugares de trabajo.
Otro factor a considerar es la preparación del inmueble, la redistribución de espacios de trabajo, la limpieza y calidad del aire donde el centro de todo será cuidar el distanciamiento y el uso de máscaras durante todo el tiempo de la jornada laboral.
Traducir a la realidad la nueva operación es un trabajo titánico que tiene que consolidarse a través de conocimiento, procedimientos y un trabajo conjunto entre empresas y administradores de oficinas, centros comerciales y otras áreas donde existe opción de reunión social en las principales ciudades del país.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
CASAS MILLENNIALS
Al paso de los días, la tecnología y el distanciamiento social ha permitido el desarrollo de herramientas para recrear experiencias para los nuevos compradores.
En el actual contexto, la realidad virtual y la inteligencia artificial han hecho factible durante la contingencia por el Covid-19 que mejore la experiencia de búsqueda en la adquisición o generaciones de opciones de arrendamiento en este período.
Esta generación que durante años, se marcó como poco interesados en la adquisición de propiedades, ahora se ha visto interesada en explorar opciones de vivienda marcadas por el acompañamiento de desarrolladores y asesores inmobiliarios en crear experiencias de búsqueda que muestren la oferta de vanguardia.
La startup La Haus asegura que esta generación representa 46% de la población mexicana de acuerdo con cifras del INEGI, lo que le lleva a ser parte importante de la población económicamente activa.
En este sentido, dice, una de las características de los millennials es que en el lapso de 20 a 30 años no existió una planificación de largo plazo, dado que antepusieron la vivencia de experiencias significativas como viajes y el apoyo a causas ambientales.
En este lapso, la vivienda fue cubierta a través de la renta de inmuebles con roomies por un largo período en el lapso de independencia; sin embargo, ahora se ve una inercia a buscar propiedades en venta.
Se trata de compradores de entre 25 y 35 años, solteros, sin hijos y más de la mitad pagaba renta antes de buscar casa propia.
Debido a que se trata de una generación nativa digital, la búsqueda y compras buscan ser concretadas digitalmente. Son expectativas que además están vinculadas con un sistema de seguimiento ágil y disponibilidad 24/7 para atender solicitudes.
Es por ello que existe un campo fértil para los recorridos virtuales, chatbots de primer contacto y formatos digitales de evaluación.
VIVIENDA ONLINE RALENTIZA
La situación para el mercado de la vivienda no ha sido fácil desde el año pasado, cuando empezaron las restricciones a las nuevas edificaciones en la Ciudad de México (CDMX).
Ahora, con el distanciamiento social, el entorno si bien es de oportunidades por los distintos programas que han desarrollado inmobiliarias, autoridades y los bancos que ahora disponen de costos del dinero competitivos, no es fácil.
Lo que el Covid-19 ha dejado también es un nuevo patrón de consumo en los compradores o usuarios de vivienda. Mucho se enfoca a la necesidad de áreas flexibles y/o adicionales que hagan factible el trabajo remoto o home office.
Este sólo hecho también lleva a la reflexión sobre la necesidad de evitar concentraciones con alta densidad social, una tendencia que va en sentido contrario de la integración de comunidades en zonas céntricas de las principales ciudades.
La nueva condición estaría generando la demanda de espacios que con el costo por metro cuadrado ante la escasez de tierra, haría inviable a los modelos de negocios del desarrollador de vivienda crear espacios con mayor metraje, pero al mismo costo.
Todo lo anterior es uno de los factores con los que habrán de jugar los modelos de desarrollo residencial, vertical y horizontal en las principales ciudades.
Una muestra de los cambios que se vive, es el efecto que provocó la cuarentena en los niveles de ventas, así como en las búsquedas de propiedades por internet para transacciones de compra y arrendamiento.
Hace unos días, la plataforma Vivanuncios de eBay reconoció una caída de 13% en las búsquedas de vivienda en venta por internet, siendo la CDMX, Yucatán, Nuevo León, Baja California Sur, Querétaro, Jalisco y el Estado de México las ciudades con mayor contracción.
Este mismo indicador profundizó en marzo su caída hasta 30% en las búsquedas de vivienda en renta, aunque también indicó que ha existido una dinámica de recuperación en las últimas semanas.
La plataforma Lamudi, por su parte registró en este período un ajuste de 22% en el lapso enero-marzo.
Y es que si bien la tecnología y plataformas digitales facilitarán la dinámica de servicios e información para el cierre de transacciones, la emergencia sanitaria podría detonar la necesidad de incorporar nuevas herramientas tecnológicas que faciliten la comercialización de propiedades.
En el listado de nuevas herramientas figuran los recorridos virtuales y la segmentación de búsquedas, sin embargo, algunas de las distintas fases que involucra una transacción aún dependen de los formatos tradicionales.
Se estima que sólo 6.4 millones de internautas busca inmuebles en plataformas digitales, al tiempo que entre enero y febrero el Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV) se registró la venta de 73 mil unidades a través del crédito tradicional, de las cuales 66% fue vivienda nueva.