HOGARES ONLINE POST COVID
Son 5 las formas en que se transforma la experiencia de compra-venta de casas dinamizadas a partir del distanciamiento.
Los ejes que las dirigen son la tecnología, la inteligencia artificial y el Machine Learning, de acuerdo con la oficina de la firma La Haus en México.
Para esta startup proptech los esfuerzos por optimizar el mercado inmobiliario se ha fortalecido mediante la integración de innovaciones, dado que hacen viable detectar patrones y generar respuestas hacia nuevos consumidores que buscan una atención ágil, personalizada y funcional.
Los cambios que se observan en otros mercados que reinician actividades, se enfocan a una fuerte incidencia del trabajo remoto, mayores áreas de espacios abiertos, conectividad, espacios flexibles para distintas actividades y la vida en lugares cercanos a los espacios de trabajo cambiarán.
Algunas aplicaciones de la nueva tecnología se dirigen hacia la personalización en el proceso de compra, el reconocimiento de las tendencias de búsqueda, la inclusión de experiencias como los recorridos virtuales y mayor seguridad en las transacciones.
Un factor complementario de los cambios es la mayor demanda por viviendas inteligentes, que integren dispositivos y sistemas inteligentes que incluyan sistemas de ahorro energético, control de clima, asistentes virtuales o iluminación inteligente, entre otros.
LOS RETOS DEL RETAIL MEXICANO
Como en otros países, la llegada del comercio electrónico a la vida cotidiana a partir del distanciamiento social por el Covid-19, es sólo la parte inicial de la transformación en que se ve involucrado el negocio de los centros comerciales y tiendas minoristas.
México no es la excepción. El cierre de tiendas físicas ha venido a generar profundas reflexiones sobre los cambios que experimentará la industria del comercio a partir de la era posterior a la contingencia sanitaria.
La ausencia de compradores en las tiendas y lo que será en su momento, la reapertura conforme a las tres etapas de la “nueva normalidad” anunciadas por el gobierno federal, tras el confinamiento serán el detonante de cambios importantes en el sector.
Basta como ejemplo, lo que hoy puede verse en almacenes de algunas ciudades de Texas, que están reabriendo el comercio, pero sólo con el 25% como uso máximo de compradores. Entre otras muchas cosas, Macy´s y Nordstrom han empezado a modificar de manera complementaria actividades como las áreas de prueba de ropa, prendas que de no comprarse deberán pasar por un tiempo de observación, con el costo implícito de sanitización.
Este solo factor, traducido a las grandes áreas de food court de comida rápida de los centros comerciales exigirá una redistribución en la distancia de las mesas y costos de limpieza y parámetros que garanticen la seguridad de empleados y consumidores.
Otro aspecto fundamental son las estructuras para el comercio electrónico. Algunos retailers logrado consolidar los sistemas e incluso llegaron a automatización los empleos y procesos de distribución.
Como nunca una vez más la experiencia del consumidor, en especial la vinculada con la seguridad para asistir a los espacios comerciales es uno de los retos que deberán resolver desarrolladores, arquitectos, operadores y administradores de tiendas minoristas, cadenas departamentales y de autoservicios.
Para algunas firmas de planeación y arquitectura especializadas en el comercio, la pandemia sólo aceleró la necesidad en las empresas de insertarse en los sistemas de compra en línea, el click and connect y los procesos de entrega.
Es decir, todo lo que involucró las grandes apuestas de quienes invirtieron para el desarrollo de servicios sin venta de mostrador, soportados en sistemas de recolección y entrega finales, están capitalizando la coyuntura.
Lo hicieron a través del desarrollo de aplicaciones e infraestructura tecnológica, para incluso generar desde el celular procesos de compra, integrando sistemas de pago, donde ni siquiera es necesario tocar tarjetas, ni digitar terminales. Esa tendencia del customer experience hizo que algunas cadenas como Starbucks Coffee hicieran posible en mercados desarrollados, comprar en línea y recoger los productos, sin necesidad de hacer fila para ordenar y luego esperar por los alimentos.
Se estima que actualmente las principales cadenas de autoservicio y departamentales mueven entre 15 y 20% de su inventario mediante ventas online, el resto se hace en el piso de venta.
Esta revolución ha llevado a muchos en unos pocos días, a cuestionarse si lo que viene con el ingreso al new normal, termine por reconfigurar espacios públicos, las áreas de ventas, el formato de las cadenas big box (grandes cajas).
Ya en los últimos años, el debate se había centrado en la muerte de algunos conceptos comerciales de grandes cadenas y centros comerciales. Se encontró alivio con el desarrollo de proyectos con espacios comerciales con grandes áreas abiertas.
Pero de nuevo, la apuesta por modelos de desarrollo integrada por usos mixtos y grandes concentraciones, no tendrá por el momento espacio en la cotidianidad del comercio.
Se trata además de cómo los espacios construyen la confianza de consumidor con modelos eficientes en términos de seguridad, ambiente, confort y áreas abiertas.
Definitivo, ello implica cambios profundos en la redistribución de los espacios, el reacomodo de los almacenes como hoy están concebidos, con áreas de venta acotadas y grandes espacios para los inventarios.
El tema es amplio y revelador de lo que depara la nueva normalidad a las empresas y consumidores. Lo es principalmente en las ciudades de grandes concentraciones, complejos inmobiliarios también de usos mixtos donde la convivencia y los espacios públicos generaban hasta hace unas semanas una intensa vida social.
La línea del tiempo de lo que viene, se irá definiendo al paso de los días, una vez que se retome la actividad y se controle la pandemia. Mientras eso no suceda, el retail tiene que pensar en una fórmula distinta, pensada un futuro inmediato que revolucionó la operación.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
LUJO LOCAL MEXICANO
Los modelos únicos de resorts son indispensables para competir en el mercado turístico de lujo. En el caso de México, proyectos como Ikal Del Mar, Escencia, Chablé, Amomoxtli y Casa San Agustín tienen estilos propio, pero con valores similares.
Todos han encontrado en el ADN de Hamak Hotels una forma de desarrollar en su concepto, arquitectura y espacios lo que la firma denomina “lujo local”.
Para esta firma con dos décadas de operación en el mercado, ha sido fundamental respetar los lugares donde se ubican las propiedades, dado que al fusionarlos con el diseño y el concepto, mantienen el encanto de cada sitio donde se crean servicios de trato personalizado y acciones a favor de la comunidad.
Son espacios donde se busca “la excelencia en el servicio, destacar la belleza de la simplicidad y el confort” para superar las expectativas del mercado de lujo, define Alberto Ramírez, uno de los fundadores de la empresa mexicana.
REGRESO AL NEW NORMAL
Oficinas, centros comerciales, cines y cualquier actividad productiva que represente la convivencia social regresará, una vez terminada la contingencia por el Covid-19.
Sin embargo, el retorno a la cotidianidad no será el mismo. El new normal es parte de la nueva tendencia que se evalúa en mercados desarrollados por el ritmo de contagio de la pandemia, han empezado actividades de manera escalonada.
Desde ahora empiezan a figurar en el escenario laboral del trabajo en lugares físicos los servicios de sanitización, el reordenamiento de áreas de trabajo, superficies de arrendamiento y/o adquisición, pero además la infraestructura tecnológica que haga posible la interconexión y medición de la productividad en los procesos.
Existen distintos procesos, pero un ejemplo útil para entender la transformación son las oficinas. Cushman & Wakefield (C&W) lo resume en Six Feet Office: preparar el inmueble, a la fuerza de trabajo, el control de los accesos, un plan de distanciamiento social, reducir los puntos de contacto y la comunicación confiable.
Y es que los ecosistemas de ambientes de trabajo ayudan a las empresas a operar bajo cualquier circunstancia, en particular una como ésta donde se utilicen herramientas, tecnología y mejores prácticas.
El avance de los ambientes total workplace permitirá retomar el ritmo operativo o incluso mejorar los indicadores de lo que ya ocurría antes de la contingencia.
Las empresas involucradas en esta nueva cultura atendían otras metas como la atracción y retención de talento, eficiencia energética y de espacio, experiencia y productividad de los empleados, la cultura wellness y sustentabilidad.
El resultado era un 37% menos de abstencionismo, incrementó 21% la productividad, duplicó los ingresos, elevó 10% la satisfacción al cliente y redujo 65% la rotación de personal.
Lo anterior no es un tema menor. El costo de lugares inadecuados de trabajo provocó pérdidas anuales por 3000 mil millones a las empresas estadounidenses por estrés laboral y de 650 mil millones de dólares en Europa.
Los números que analizados por C&W son la muestra de que el actual entorno de distanciamiento tendrá una nueva posibilidad de ser instrumentado en nuevos mercados.
Cuando el proceso inicie en México, fecha que hasta ahora es incierta, distintos cambios vendrán. Uno de ellos son las oficinas y el peso del trabajo remoto en las actividades cotidianas, en particular si el reinicio se da paulatinamente porque en este lapso del distanciamiento, muchas empresas han instrumentado procesos de trabajo remoto.
En la misma posición se ubican los espacios de coworking, cuyos usuarios antes del actual período incluían grandes firmas, pero también empresas medianas, startups y profesionistas independientes.
Por tanto, nuevas formas de trabajo u oficinas tradicionales viven una coyuntura disruptiva. El escenario dependerá del tiempo que tome el regreso pleno a las actividades.
Newmark Knight Frank México (NKF) estima que el proceso en México podría tomar de 18 a 24 meses, dato basado en que las oficinas en Estados Unidos serían inicialmente ocupadas por apenas 25% de la planta laboral.
Por tanto, para las oficinas en México es previsible que ocurra una situación similar a las tendencias globales donde la automatización, eficiencia energética y aire acondicionado, entre otros. Todos son parte de la nueva cultura inmobiliaria corporativa después del Covid-19.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
INVERSIONES EN CONTINGENCIAS
El inversionista institucional y el sistema bancario están atentos al comportamiento de los indicadores económicos como efecto del Covid-19.
Si bien, la actual contingencia es única por el impacto y profundidad de su impacto, para los inversionistas otras crisis previas han dejado experiencia acumulada por lo que se ven venir acciones específicas.
Algunos ven en las medidas económicas instrumentadas por el sistema bancario, la falta de liquidez de arrendatarios y el performance de algunos vehículos financieros como las FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) áreas positivas para la influencia de inversionistas en el negocio inmobiliario.
Una perspectiva sobre el comportamiento del mercado de capitales y financiero de CBRE Capital Advisors cree que existe un momento de adaptación al entorno, en el que una vez que cada negocio ajuste sus objetivos y expectativas sobre las nuevas condiciones podrán concretarse reestructuras en la deuda o el capital
“Para el futuro muchas de las instituciones financieras ajustarán métricas como Loan To Value y Ratios de Cobertura para tener un mayor margen colateral”, explica el análisis.
Considera que al igual que el impacto de la influenza H1N1 en 2009, algunos actores como la banca tendrán colocaciones superiores a lo que tenía antes del Covid-19.
Respecto al capital institucional estima que habrá mayor interés por activos distress, aunque algunos nichos como el multifamily (vivienda institucional en renta) y los parques logísticos e industriales, también están en el radar.
MULTIFAMILY & COLIVING
No son los mejores pronósticos para la vivienda institucional en renta y los espacios compartidos en proyectos de co-living.
La contingencia está poniendo a prueba estos nuevos negocios inmobiliarios, ante la evolución de las formas de vida y trabajo.
“Desde el habitacional, estudiantil y comunitarios hasta el de los adultos mayores al cuidado de la salud, todos están ligados a nuestro modo de comportamiento e interacción”, asegura en un reporte global sobre el particular la firma JLL.
De acuerdo con la revisión de tendencias el estudio concluye que el largo plazo apunta hacia viviendas con más alta densidad, “así como un incremento en los espacios de colaboración elevando el potencial de riesgo de transmisión por lo que los operadores se van a ver en la necesidad de desarrollar protocolos de mitigación”.
El análisis global, particulariza sobre mercados desarrollados donde la vivienda institucional permite “disponer de flujos de caja estables, así como la posibilidad de poder administrar dinámicamente sus rentas manteniendo la ocupación activa y evitando la desocupación”.
Recuerda que la demanda en este sector “resiste los quebrantos económicos apoyada en una falta de capital para la adquisición de vivienda, la urbanización así como un creciente interés en soluciones de vivienda más flexibles. Sin embargo una confianza menguada así como una movilidad limitada pudiere tener un impacto en la demanda durante este periodo de incertidumbre”.
En el caso del mercado mexicano, lo previsto en el co-living son desventajas en particular si el confinamiento se prolonga, dado que es un sector con fuerte apoyo en el capital privado.
VIVIENDA VIRTUAL
La tecnología en casas y departamentos ha ganado espacio aceleradamente. Los requerimientos van mucho más allá de ciertos controles, más aún en que se han convertido en una extensión de la oficina, el gimnasio, la diversión y el entretenimiento.
Ya en algunos corredores residenciales de la Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey había una inercia hacia la tecnología que permitía operar los dispositivos inteligentes y hasta con los electrodomésticos, como parte del crecimiento del IoT (Internet of Things).
En la oferta residencial se disponía de asistencia personalizada al usuario, seguridad y ahorro de energía, entre otras ventajas. Esas amenidades consideradas como valor agregado y un promotor del retorno de inversión para el propietario, ahora es parte del must que requieren miles de habitantes confinados.
La conectividad y tecnología, incorporadas a torres de departamentos o conjuntos horizontales hacían factible atender otros temas como la seguridad, los servicios y el control de accesos.
Ahora es una condición fundamental para mejorar la integración de la tecnología en la vivienda interconectada con la actividad profesional.
HOGARES MULTIUSOS POR COVID-19
En sólo unas semanas las casas y departamentos se han convertido en el centro de todo: residencia, centro de convivencia, educación a distancia, entretenimiento espacios wellness y oficinas.
Esta disrupción creada a partir del distanciamiento social abrió posibilidades al trabajo flexible, las clases a distancia e incluso aceleradamente dejó abierta la puerta a lo que vendrá en materia de nuevas amenidades en espacios de coworking, los multifamily, centros comerciales y oficinas en la nueva normalidad.
En toda esta vertiginosa transformación, la tecnología, la conectividad y la data son elementos fundamentales para generar el análisis suficiente que la haga factible. También lo son la adaptación de espacios, los nuevos servicios agregados a las áreas de trabajo por las medidas sanitarias post-Covid-19 y la forma en que empresas, retailers, industrias y usuarios regresen a la cotidianidad.
Al mercado de vivienda se unen factores como la coyuntura por la previa caída en ventas, acentuada actualmente por la expectativa a la baja en los valores de las propiedades, las condiciones de financiamiento y las nuevas formas de comercialización.
En una reciente conferencia virtual, Jesús Ramón Orozco que dirige Tinsa reconoció que uno los efectos de la coyuntura en el sector de la vivienda es la baja en el valor de las propiedades a un nivel que no se dio con los sismos de 2017.
En consecuencia, desarrolladores empezaron en las últimas semanas a generar ciertas ofertas o desplazamientos al valor de la vivienda, no sólo en México y sino en otras ciudades como Santiago de Chile o Bogotá.
Si bien reconoció la importancia de la reducción de tasas de interés de Banco de México, como una medida que permite dotar de liquidez al mercado, también destacó el tema histórico de flexibilizar las facilidades de enganche a fin de incentivar la recuperación en los niveles de venta.
Se trata de medidas reales, complementadas con acciones comerciales digitales, que se aceleraron con el distanciamiento social. Sin embargo, no todos los desarrolladores disponen de tecnología y procesos para desarrollar recorridos virtuales a los proyectos o citas online, entre otros requerimientos de coyuntura para fomentar el desplazamiento de sus portafolios.
El reto también existe para la banca no toda cuenta con sistemas y automatización que haga posible la autorización ágil en línea de líneas de crédito.
Y finalmente, aunque hay otros factores que requieren mayor análisis, es el crecimiento del trabajo remoto en las actividades laborales, lo que en el segmento corporativo se menciona en los últimos días como el home office institucional.
Si bien no se ha detallado la productividad local por las actividades que sí pueden desarrollarse a distancia, es un hecho que en otros mercados ha demostrado ser eficiente.
En un estudio desarrollado con mil 200 empleados de entre 22 y 65 años en Estados Unidos, la firma Owl Labs especializada en dispositivos que permiten la conectividad para el trabajo colaborativo a distancia, concluyó que el trabajo remoto permitió incrementar 79% la productividad y mejoró el enfoque en las actividades, a diferencia de las actividades tradicionalmente desarrolladas en espacios corporativos.
Aún es pronto para generar conclusiones definitivas, sobre el tema, pero indiscutiblemente la revolución de los espacios llegó para quedarse. Nadie tras la contingencia echará en saco roto considerar planes emergentes donde el home office, las oficinas dispersas y otros esquemas pueden reducir interrupciones en la operación de las empresas.
En el lado de los colaboradores, directivos y emprendedores queda claro que las amenidades cambiaron de prioridades. En el top de la lista figurarán: espacios para el trabajo a distancia, conectividad y tecnología, así como bienestar y sanitización como parte de las demandas de los nuevos tiempos.
Cualquiera que sea el ángulo, en el futuro del trabajo, la vida social y el espacio habitacional, la ubicación como la conocíamos será irrelevante.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.