GANADORES EN DÍAS DE COVID-19
La coyuntura que experimenta el mercado inmobiliario luce difícil de diagnosticar, dado que la incertidumbre y prácticamente la mayor parte de los nichos está terminando de evaluar los cambios que ha traído consigo el distanciamiento social impuesto por el Covid-19 actualmente acentuado por el inicio de la Fase 3.
Es el caso de negocios aquí comentados como el hospitality o turístico, el mercado de oficinas y el reto del trabajo a distancia, el retail y las ventas en línea.
Sin embargo, este impasse no ha obstaculizado la evolución de algunos otros.
En plena inestabilidad de los mercados el empresario Carlos Slim colocó después de 2 años una Fibra E, al listar Ideal que llevará la clave FIDEAL en el mercado de capitales mexicano.
La operación respaldada en las concesiones carreteras de los tramos Chamapa-La Venta, el Libramiento Nor-Oriente de Toluca, el tramo Tijuana-Mexicali y el Arco Norte, le permitieron levantar en el mercado 25 mil 827 millones de pesos.
La propia empresa explicó en un comunicado enviado a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) que el resultado se dio debido a que mercado requiere opciones de inversión, en especial las enfocadas a sectores estratégicos como en este caso la infraestructura.
La última colocación de esta modalidad de fideicomiso lo concretó en junio de 2018 Prodemex, que en su momento integró como activos dos Centros Federales de Reinserción Social (Cefereso) en Durango y Jalisco, además de la vialidad Solidaridad-Las Torres en Toluca.
Seis meses antes habían colocado Fibras E la Comisión Federal de Electricidad (CFE), Grupo Aeroportuario de la Ciudad de México para financiar el cancelado Nuevo Aeropuerto Internacional de México.
Así que la operación de Ideal establece un parámetro destacable en pleno escenario de un panorama económico y financiero incierto.
Lo mismo ocurre en el mercado inmobiliario industrial ganador antes, durante y probablemente después del actual entorno, por el efecto positivo que están dejando los negocios en crecimiento producto de la contingencia.
Un factor son las crecientes ventas en línea, que se estima aumentarán más de 40% en este lapso, hasta el efecto positivo de las empresas que fabrican equipo médico altamente demandado en la región.
Distintas firmas de servicios inmobiliarios han comentado sobre la evolución positiva del mercado. Una de ellas es la que recién reportó CBRE al cierre del primer trimestre de 2020 en el que señala un incremento en la absorción de 35%, producto del cierre de más de 200 mil m2.
Y no sólo eso, la dinámica a la cual prácticamente no había un efecto directo de la contingencia.
Desde 2019 el negocio inmobiliario experimentó una creciente participación del comercio electrónico, en el segmento el logístico e industrial, principalmente en los corredores ubicados cerca de los principales mercados de consumo como la Ciudad y Estado de México que ajustaron su tasa de disponibilidad a un nivel de 4%.
Hasta entonces, la oferta vigente permitiría cubrir el requerimiento de 5 años. Fue este período en el que DHL arrendó 60 mil m2 en Tultipark III ubicado en Tultitlán, Walmart tomó 60 mil m2 en Megapark de Tepotzotlán y Neovia Logistics arrendó 28 mil m2 en San Martín Obispo.
Sin embargo, el caso particular de la CDMX y su área metropolitana representa el 20% de la industria a nivel país, producto de la elevada concentración en el mercado de consumo que llega a 25 millones de habitantes.
Una manera complementaria de entender su relevancia es el peso que tiene en Latinoamérica. La empresa de servicios inmobiliarios Newmark Knight Frank (NKF) estima que con el inventario actual representa 24.5%, lo que le convierte en el mercado más importante de la región.
Estos números apenas son el reflejo de los cambios profundos que la pandemia está provocando en el mercado industrial, de ello daremos cuenta en próximas entregas.
Por lo pronto, estas 2 historias del complejo negocio del real estate validan que no todo es pérdidas o escenarios inciertos.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
CITY CENTER LEÓN
Con una mezcla de giros integral, Mexico Retail Properties (MRP) y Grupo Impulsa concluirán en 2021 la primera etapa de construcción del complejo inmobiliario City Center León.
Ubicado al norte de la ciudad de León, a un costado del Parque Los Cárcamos, el proyecto de usos mixtos en edificación iniciará la operación del centro comercial en el verano del próximo año, mientras que los componentes residencial y hotelero estarán listos en 2023.
Conformado por un centro comercial y de entretenimiento, la primera torre corporativa en la zona, tres hoteles y departamentos de lujo, City Park León integrará una oferta única en sus diferentes usos.
Hasta finales de 2019 el desarrollo tenía un avance superior al 40%. El área comercial, integrada a la primera fase, contará con 29 mil 500m2 de área rentable para alojar 70 locales.
VALOR INMOBILIARIO EN COVID-19
Los precios de inmuebles, materiales de construcción y rentas, no son los únicos valores que se han movido en los días del distanciamiento social impuesto por el COVID-19.
En este período prácticamente la mayor parte de las empresas que cotizan en los mercados, han experimentado cambios en el valor de sus títulos.
En el caso del Índice FIBRAS en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), ha experimentado en lo que va del año un ajuste negativo de 26.29%.
Este resultado general ha tocado algunas de las 10 empresas que lo integran, por lo que en este período distintos fideicomisos han tenido ajustes en sus precios.
Particularmente ayer, el escenario de pérdidas en su cotización lo vivieron Fibra Shop, Prologis Property Mexico, Fibra Monterrey, Fibra Terra (PLA Administradora Industrial) y Fibra Uno.
Las razones son distintas, pero muestran la conducta del ánimo que existe entre los inversionistas y cómo esta cambia al paso de los días. Este ajuste obedece al incierto escenario actual, evidencia el nerviosismo de los inversionistas, mismos que en el último año reflejaron su perspectiva sobre los certificados con un ajuste general negativo en el Índice mencionado.
Aquí hemos mencionado distintos factores que han afectado el desempeño de los fideicomisos y otros vehículos financieros. Dos de ellos, latentes desde 2019, son la inestabilidad cambiaria y la falta de dinamismo económico.
Pero el reflejo en los valores de los fideicomisos y lo que está ocurriendo con los Certificados de Capital de Desarrollo (CKDEs) y los Certificados de Proyectos de Inversión (CERPI), no es lo único que seguro reflejará la actual crisis coyuntural.
En procesos de ajuste de los mercados ya se ha visto en el mercado el cambio de manos de portafolios y procesos de desinversión. Si bien es temprano para hacer un diagnóstico, no se debe ignorar en el escenario actual.
Con todo, esta situación no es exclusiva del mercado inmobiliario mexicano. Unos días antes de que concluyera marzo, la caída se veía en el valor de los títulos de las firmas líderes en los servicios inmobiliarios. Según la información pública, en ese momento el valor de las acciones del sector se desplomó 50% en promedio, lo que representó hasta ese momento una pérdida profunda generalizada en el valor de capitalización.
La mayor parte del Top 5 de brokers globales opera en México y la pregunta es cómo reaccionarán ante el efecto de la recesión económica y los ajustes lógicos en el mercado.
Para algunos analistas es un hecho que al menos la mitad de los ingresos de las firmas de mayor tamaño proviene de servicios recurrentes como el facility management, pero el efecto negativo de una menor actividad podría traducirse en tiempos de ajuste.
Ya en el pasado, situaciones del tipo provocó un proceso de fusiones y adquisiciones en el mercado. Fue en 2015 que la fiebre de fusiones replanteó la posición de México en la región latinoamericana la incursión de nuevos actores en el mercado.
En ese año DTZ adquirió Cushman & Wakefield, Newmark Grubb Knight Frank (hoy Newmark Knight Frank) hizo una primera compra de participación en The Alles Group, Savills hizo lo propio con Studley Real Estate y CBRE integraba a su operación con Global Workplace Solutions, además del surgimiento de Coldwell Banker Commercial.
Dos años después llegó la canadiense Avison Young y a partir de ahí se han reconfigurado equipos de trabajo, mercados y ahora todo parece indicar que un nuevo proceso de ajuste está por gestarse.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
SHOPPING EN E-COMMERCE
Las compras en línea han tenido un vertiginoso desarrollo, poniendo en jaque a los retailers que no tenían bien instrumentada su estrategia digital y de entrega habilitada. Algunas estimaciones indican que podría crecer más de 50% debido a la contingencia sanitaria creada por el distanciamiento social del COVID-19.
Esta conducta temporal deja de lado lo alcanzado por el negocio del retail en la creación de centros de convivencia en áreas comerciales, algunas de ellas integradas a proyectos de usos mixtos. Es decir, lo que fue el diseño y edificación de espacios para promover la convivencia, hoy lucen vacíos y dejó el consumo a merced de un click en las tiendas online.
La presencia del comercio en línea ha sido una constante en los últimos años. Desarrolladores, arquitectos, tiendas departamentales y minoristas han hablado de la presencia omnicanal como una evolución lógica por el cambio de hábitos de compra de las nuevas generaciones.
Es por ello que el retail mexicano tiene una oportunidad frente a los gigantes del comercio electrónico. Como lo han indicado algunos analistas, tendrán con estrategias correctas la capacidad de entregar con agilidad, operar eficientemente en la última milla y crear experiencias únicas para el cliente en las tiendas físicas.
Esta combinación hará distinta la experiencia de compra cuando el comprador regrese a hacer shopping en los centros comerciales y tiendas.
TRABAJO CORPORATIVO A DISTANCIA
El COVID-19 ha impactado distintas áreas de la actividad inmobiliaria. Las oficinas y la posibilidad del trabajo a distancia se han establecido en el mercado más por el distanciamiento social obligado.
¿Pero qué tan profundo y permanente puede ser el home office o esquemas flexibles?
La firma Capright analiza este cambio inminente para la actividad corporativa en distintas ciudades. En el caso de algunas en Estados Unidos, plantea como primer punto la eficiencia operativa de los colaboradores, seguida por el ahorro en tiempo y costos en traslados al lugar de trabajo.
Otro factor determinante es la flexibilidad respecto a las horas de trabajo y días de la semana para el cumplimiento de funciones.
Del lado de las empresas, insiste la firma de valuación, una menor necesidad de espacios de trabajo representa un ahorro significativo para las empresas, independiente a los avances tecnológicos para medir la productividad del trabajo a distancia.
Y menciona información de la Oficina de Estadísticas Laborales en Estados Unidos que en 2018 ya registraba que 25% de los empleados hizo parte o la totalidad de su trabajo en el hogar, una tendencia que se mantuvo con ese nivel la última década.
Sin embargo, no todas las áreas de las empresas son factibles de desarrollarse con un esquema flexible. Lo que sí aplica para departamentos como la administración y finanzas es distinto en otras áreas.
Bajo esta perspectiva, el trabajo flexible o a distancia será al término de la contingencia un parteaguas para las empresas, los desarrolladores y el personal.
CAPITAL MARKET & CORONAVIRUS
Quienes han seguido el desempeño del mercado de capitales mexicano, desde sus primeros años de creación saben que las emisiones de certificados de los fideicomisos están basadas en portafolios estabilizados, la mayor parte de ellos integrados por inmuebles con altos niveles de ocupación por inquilinos AAA, muchos de ellos con rentas en dólares.
Esta combinación empezó a entrar en un contexto que cambiará de nuevo el panorama para los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS), que en 2019 habían experimentado una pérdida de valor de sus títulos.
En ese momento, los inversionistas hicieron dos cosas: recomprar títulos con un valor menor recuperando representatividad y refinanciar deuda, como coloquialmente se dice: aventar hacia adelante los vencimientos de deuda de corto y mediano plazo.
El COVID-19 a su vez adereza el difícil entorno con espacios comerciales, oficinas y hoteles vacíos ante la contingencia. Hecho que incluso ha motivado presiones de inquilinos, en particular de cadenas comerciales que operan vía renta más de 13 mil 600 tiendas que se niegan a pagar rentas durante el cierre operativo de la contingencia en los centros comerciales, algunos de ellos afiliados a la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).
En esa postura figuran nombres y retailers de peso como el caso de Alsea, Inditex México, H&M, Forever 21 y otros muchos que han permitido la ocupación en activos de grupos como GICSA, FRISA, MRP (Mexico Retail Properties), Thor Urbana, FibraShop, Grupo Gigante Inmobiliaria, Fibra Danhos y otros miembros activos de la ADI.
Esta situación orilló también a que en las últimas horas, Fibra Uno (FUNO) anunciara que dispuso de 50% de la línea de crédito disponible, y equivalente a 6 mil 750 millones de pesos y 205 millones de dólares, ante los efectos iniciales del COVID-19.
La FIBRA más grande del mercado de capitales comunicó al mercado bursátil que la línea de crédito revolvente hará posible apoyar a operadores, inquilinos y proveedores. Eso asumiendo que la contingencia durara sólo abril, pero el tiempo aún es incierto.
Por ello el tema no es menor para FUNO que cuenta con un portafolio de 641 propiedades equivalentes a 10.1 millones de metros cuadrados de área bruta rentable.
Además de que los certificados de FUNO cayeron 3.89% en la jornada de ayer, no está por demás señalar que en el último mes, los mayores ajustes negativos de las 10 principales empresas que integran el Índice FIBRAS están representadas por Fibra HD, Fibra Hotelera M, Fibra Monterrey, Fibra Danhos y la mencionada Fibra Uno.
Hasta la segunda mitad del año pasado, de acuerdo con información de la Asociación Mexicana de FIBRAs Inmobiliarias (AMEFIBRA) el rendimiento que los 12 FIBRAS listados alcanzó un nivel promedio de 27.53%, pese a la pérdida de valor de algunos certificados, respecto al 2.88% que en ese momento registraba el Índice de Precio y Cotizaciones (IPC).
Destacaban en septiembre los resultados que alcanzaron los FIBRAS de Macquarie, Prologis, Terrafina y Fibra Uno. Todos superaron el 30%, analistas dicen que por el efecto del impacto cambiario.
Si bien estos vehículos de inversión que representan alrededor de 3% del mercado total de valores, permite contextualizar lo que pudiera venir en materia de retornos, hasta ahora se mantienen atractivos comparado con el rendimiento de los distintos bonos gubernamentales disponibles en el mercado financiero.
Así que la clave para evitar un descalabro mayor se basa en la estabilidad de los ingresos, las operaciones y los niveles de desocupación. Y justo esos elementos hasta ahora difícilmente pueden pronosticarse.
Como en otras ocasiones lo hemos comentado, veremos las reacciones de los distintos actores para enfrentar la situación actual.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
CHABLÉ MAROMA
Con más de un año de iniciar operaciones el nuevo Chablé Maroma ratificó la continuidad del modelo del grupo hotelero que de la mano de Grupo Hamak edificó su primera unidad en una vieja hacienda de Mérida.
El Chablé de Maroma es una construcción nueva, que rescata en sus 70 villas e instalaciones elementos distintivos de su primera unidad. Entre los aspectos similares destacan un spa, servicio personalizado y restaurantes con menús innovadores basados en la cultura de México creados por el chef Jorge Vallejo.
Este resort de lujo se ubica en la playa de Maroma de la Riviera Maya, entre las ciudades turísticas de Playa del Carmen y Cancún, a menos de una hora del aeropuerto de Cancún.
RENTAS EN RESIDENCIAL
La cuarentena abrió la posibilidad de que inicie un movimiento de huelga de rentas en las principales ciudades de México.
Es parte de una realidad que ya empiezan a vivir mercados sólidos como Nueva York en Estados Unidos donde existen movimientos enfocados evaluar la suspensión del alquiler a través de la intervención de las autoridades.
Esta situación, pudiera acentuarse en México debido a distintos factores.
Uno de ellos es que 30% de los hogares en México destina más de 30% de su ingreso al pago de su renta, al superar el máximo recomendado para tener finanzas sanas.
Otro que sólo el 41% de los hogares en renta del país tendría un contrato de arrendamiento, lo que implica que más de la mitad no tiene la certeza jurídica para demostrar sus derechos como personas inquilinas y se aumenta el riesgo de que sean desalojadas.
Durante la pandemia originada por el virus COVID-19 se ha generado una caída en el ingreso de las familias dado que se han creado despidos.
En un contexto así, dice el portal inmobiliario Lamudi surge la pregunta ¿y cómo van a pagarme la renta?
Ante este contexto, la plataforma #NoTePreocupesPorLaRenta a fin de contribuir con la incertidumbre que ha generado la contingencia. “Antes de la crisis sanitaria, los desarrolladores y propietarios se encontraban entusiastas con las expectativas del segundo semestre de este año, por lo que sumarse a participar en esta iniciativa, no solamente ayuda a generar empatía con sus inquilinos y construir una buena reputación”, dice la plataforma.
La iniciativa busca ayudar a desarrolladores, asesores inmobiliarios y propietarios de inmuebles que no podrán cobrar la renta por la situación del COVID-19, a través de la creación de alianzas con arrendadores y desarrolladores inmobiliarios para diferirla durante los 3 meses que se prevé durará la contingencia.