Tiempo de estrategias
El distanciamiento social empezó a hacer lo propio en el real estate mexicano. Oficinas, centros comerciales y los show rooom de proyectos residenciales están vacíos como parte del efecto inicial.
Entender el fenómeno de menor socialización y lo que está por venir en distintos mercados será coyuntural para la creación de estrategias específicas de inquilinos, desarrolladores e inversionistas, que ya venían enfrentando circunstancias particulares en distintas regiones del país.
Sólo en el mercado de oficinas se ven venir negociaciones de precios de renta de dólares a pesos, cambios en los plazos de los contratos, la demanda de menores superficies para complementar la operación con trabajo a distancia son parte de los nuevos tiempos.
En este nicho, la integración de nuevas formas de trabajo en los últimos años abrió un nuevo panorama para la vida laboral en medio de la contingencia médica.
Actualmente las ciudades medianas y grandes cuentan con espacios corporativos que han hecho posible la integración de nuevas formas de colaboración en las organizaciones y a quienes de manera independiente desarrollan actividades profesionales.
Son tiempos de una profunda reflexión que permita la creación de escenarios que permitan enfrentar procesos de desaceleración leves o moderados, transitorios e incluso severos con una larga recuperación por las secuelas que provocará.
FOUR SEASONS RESORT LOS CABOS
Considerado el proyecto inicial con el que la firma Irongate ancló su primera de 3 marcas de hotelería de lujo en Costa Palmas, Four Seasons ha logrado posicionarse entre los visitantes a Los Cabos.
Se trata de un resort además de lotes y residencias, que entre otras amenidades contará con un Club, un muelle para yates y otros. El concepto Four Seasons Resort & residences se pensó en el comprador de lujo que ya sigue la marca a través de otras unidades de lujo en el mundo.
El proyecto inició operaciones en octubre pasado. En esta primera etapa se integraron propiedades diseñadas por la marca global y villas privadas con frente al mar, que hacen factible integrar diseños arquitectónicos y de interiores personalizados.
La oferta de este proyecto integral es parte de las visitas a docenas de propiedades y resorts de lujo que ya se daban anteriormente en Los Cabos. La inercia previa ha hecho de éste destino un sitio atractivo para visitantes de fin de semana de Los Ángeles y otras ciudades de la costa Este de Estados Unidos.
Antes del Four Seasons del Mar de Cortés, ya figuraban a últimas fechas Montage, Nobu Hotel y el 1 Hotel, además de Solaz, éste último un Luxury Collection Resort.
Costa Palmas se ubica a 45 minutos del Aeropuerto Internacional de Los Cabos.
RETAIL & CORONAVIRUS
Lo que para algunos retailer mexicanos con infraestructura para efectuar ventas y entregas en línea es una oportunidad con la contingencia, para los desarrollos comerciales la actual coyuntura es un verdadero reto ante las restricciones para operar.
Pocos podían visualizar hasta finales de 2019, que el cierre de puntos de venta hiciera lo propio en las estimaciones de ventas de cadenas departamentales, centros comerciales y locales independientes en las principales calles de algunos mercados como la Ciudad de México (CDMX).
El estudio COVID-19 Implicaciones para el Mercado Inmobiliario Mundial de JLL asegura que las cadenas minoristas que cuenten con una infraestructura robusta para cumplir con las compras online y pongan mayor énfasis en el cambio a un modelo minorista onmicanal flexible, podrían ser beneficiados en el largo plazo.
Sin embargo, también considera que los retailers navegarán por un período de riesgo elevado para el flujo de caja, en especial los que cuentan con márgenes de ganancia reducidos, y mayores costos operativos, derivados de una caída en la demanda del consumidor y la interrupción de las cadenas de suministro.
Este contexto podría enfrentar a propietarios, desarrolladores e incluso vehículos financieros como FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) y CKDES (Certificados de Capital de Desarrollo) con sus inquilinos si la contingencia se extiende más allá del aviso actual del 30 de abril.
Como en otros períodos de crisis el mercado del retail entraría en procesos de negociación cuando los arrendadores soliciten paliativos temporales en sus rentas. Ya de por sí la cadena minorista que enfrente una mayor reducción de liquidez y capital, podría demorar la apertura de tiendas y posponer remodelaciones de los puntos de venta.
La clave en todo el escenario, dice el análisis de JLL será asegurar una continuidad en las operaciones redefiniendo las cadenas de suministro para mitigar los riesgos de alguna eventual sacudida a futuro.
Recordemos que con una penetración de 65% México era desde el año pasado, el segundo lugar en las ventas por internet en América Latina, el doceavo a nivel internacional y que sin COVID-19, el e-commerce mexicano incrementó hace 2 años, 35% su participación en el retail con ventas por 15 mil 200 millones de dólares, de acuerdo con información de la Asociación Mexicana de Ventas OnLine (AMVO).
No obstante, en el negocio del retail tradicional el efecto es importante. Si bien la previsión de JLL es a nivel global, deja ver la ruta compleja por la que atravesarán ciudades de ingreso internacional en los mercados de productos de lujo ante la caída de los viajes internacionales. Lo anterior porque no son productos esenciales y tendrá prioridad en el consumo los productos perecederos.
Habrá por tanto una disrupción en la cadena de suministro que llevará a crear eficiencia en inventarios con niveles más bajos, que impacte a su vez en incrementos en los precios al consumidor, ya que todo será cuestión de la flexibilidad para administrarlos.
En este segmento JLL plantea un escenario complejo para los operadores de moda, que con base en un modelo tradicional de dos temporadas, sufriría efectos secundarios de la disrupción.
Un escenario menos difícil se dará, si la transmisión del virus disminuye a mediados del año, dado que el período de ventas estacional del cuarto trimestre no sería afectado y el impacto financiero de todo 2020 se atenuaría.
Con todo, el estudio revela el fuerte golpe que han experimentado las ventas, más aún si la diseminación del COVID-19 continúa hacia finales del año.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
TORRES OBISPADO
Considerado uno de los proyectos integrales de usos mixtos verticales más importantes de Monterrey, Torres Obispado avanza en su proceso de edificación.
Además de contener uno de los edificios más altos en América Latina, las dos torres desarrolladas por Ancore Group y Nest se desplantan en un terreno ubicado en la colonia Obispado donde integran espacios residencial hotel oficinas y área comercial.
Una de ellas consideró una altura de 281 metros integrados a 63 niveles y la segunda llegará apenas a 146.5 metros.
En el proyecto integrado a la certificación LEED (Leadership in Energy & Environmental Design) se integraron 172 departamentos, además de un hotel Hilton Garden orientado al mercado de negocios y salud con 176 llaves, además del área comercial y otras amenidades.
E-COMMERCE & CORONAVIRUS
Los días contingencia sanitaria, distanciamiento social y una limitada actividad en comunidad crearon una nueva oportunidad para el retail mexicano, en particular el que ha logrado integrar la tecnología y procesos para efectuar ventas y entregas en línea.
Con una penetración de 65% México era desde el año pasado, el segundo lugar en las ventas por internet en América Latina y el doceavo a nivel internacional, muestra de las oportunidades que esta forma de comercio ha permitido crecer a 2 dígitos a la nueva industria en los últimos tiempos.
En específico, de acuerdo con información de la Asociación Mexicana de Ventas OnLine (AMVO) el e-commerce incrementó hace 2 años, 35% su participación en el retal con ventas por 15 mil 200 millones de dólares.
Parte de esta evolución positiva es indudablemente la mayor participación de nuevas generaciones con capacidad de compra, pero también es resultado de la visión que algunos comercios lograron tener para adaptar su presencia en distintos canales de venta.
Con base en una encuesta reciente la AMVO explicaba sobre la convivencia del canal físico con el digital, que 90% de los consumidores inicia la búsqueda de productos con el webrooming, es decir busca y consulta de precios en internet antes de efectuar compra física, 87% lo hace con el showrooming, es decir busca en internet después de consultar en la tienda física; y 83% lo hace vía el boomerooming, es decir buscar e internet, va a la tienda física a verlo y concluye la compra por internet.
Esta conducta del comprador acentuada probablemente en los días de contingencia abre oportunidades, pero también establece retos importantes que motivan las ventas online. Entre las principales razones que motivan una compra en línea están la entrega a domicilio, la optimización de tiempo y la posibilidad de encontrar promociones distintas y descuentos respecto a lo ofertado en las tiendas físicas.
Adicionalmente para el negocio inmobiliario una creciente participación del comercio electrónico, representaría un beneficio directo para mercados corporativo, así como el logístico e industrial, principalmente en los corredores ubicados cerca de los principales mercados de consumo.
En el caso de lo que ya representa en la Ciudad y Estado de México basta decir que la tasa de disponibilidad registró un nivel de 4%, además de que como ya hemos comentado tampoco se vislumbran según un reporte reciente de la firma JLL, nuevas construcciones en el pipeline de desarrolladores e inversionistas.
Lo anterior representa una gran oportunidad de nuevas inversiones, dado que asumiendo una demanda similar, la oferta vigente no permitiría cubrir el requerimiento en los próximos 5 años.
Por tanto, quienes motivan la nueva demanda son empresas con actividad en el comercio en línea que demandan necesidades logísticas. Sólo el año pasado DHL arrendó 60 mil m2 en Tultipark III ubicado en Tultitlán, Walmart tomó 60 mil m2 en Megapark de Tepotzotlán y Neovia Logistics arrendó 28 mil m2 en San Martín Obispo.
Esta tendencia es la que pudiera haber motivado a O´Donnell a adquirir 185 mil m2 de tierra en Cuautitlán Izcalli.
Son nuevos tiempos de retos mayúsculos por el contexto macroeconómico, ya que si bien hoy comentamos sobre las oportunidades, es un hecho que el trabajo a distancia podría detonar una crisis para negocios como el coworking y un campo fértil para quienes provean equipo y soluciones para el trabajo a distancia.
Sin embargo, históricamente la industria ha demostrado flexibilidad para crear nuevas fórmulas de negocios. De ello estaremos pendientes.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
EXPANSIÓN CORPORATIVA
Los ajustes que generó la dinámica económica de 2019 creó condiciones atípicas para el desarrollo de nuevos mercados de oficinas en distintas entidades, diferentes a la Ciudad de México (CDMX) que sólo logrará aumentar 15% su demanda este año.
Si bien se consideran mercados de desarrollo incipientes, es un hecho que en el nuevo contexto ciudades como Mérida, León, Querétaro, Tijuana, Veracruz, Cancún, Toluca, Hermosillo y San Luis Potosí prometen empezar un proceso de desarrollo.
En particular, la evolución de nuevas edificaciones ya se veía de manera más consistente en Guadalajara y Monterrey, que históricamente seguían aunque con distancia el desempeño del mercado de la CDMX.
Otras regiones como el Bajío, antes de la ratificación del nuevo T-Mec con Estados Unidos y Canadá, detuvieron su expansión corporativa dado que distintos planes de inversión de la industria automotriz fueron modificados.
El trecho para alcanzar el ritmo que lleva la CDMX es aún largo, sobre todo si se considera que actualmente están 1.5 millones de m² en construcción.
CDMX INDUSTRIAL
Producto de la inercia de empresas del retail minorista, la demanda de espacio industrial en la ciudad de México registró en 2019 un saldo positivo.
La absorción en este período, de acuerdo con un análisis de la firma JLL, fue similar a la registrada a otros lapsos similares, tendencia que dejó una tasa de disponibilidad por debajo del 4%.
El primer semestre del año pasado, la tasa de disponibilidad era de 4.46%, pero bajó a un nivel de 4.12%.
Otro factor relevante, respecto a las oportunidades del nicho es que no existen proyectos nuevos en el pipeline, hecho que podría generar una caída adicional en la disponibilidad.
MÉRIDA FUTURA
Como parte de la evolución y crecimiento que vive la capital de Yucatán surge Mérida Futura, un proyecto integral de usos mixtos cuyo eje es el espacio público.
En alianza con CBRE México esta inversión dispondrá de un gran parque central de 15,000 m² de superficie diseñado por Mike McKay, a partir de lo cual se generarán oportunidades de inversión en tierra para el desarrollo de un hotel, residencias de lujo, oficinas, centro comercial y centro de salud, entre otros.
El desarrollo cuenta con todas las autorizaciones locales y federales, incluyendo INAH, Impacto Ambiental, Uso de Suelo, etc, tema que garantiza la infraestructura completa necesaria (agua, punto de toma de electricidad, planta de tratamiento, etc.) para concentrarse en su proyecto sin preocuparse de otros trámites, gestiones y costos.
Mérida, capital del estado de Yucatán, cuenta con una ubicación geográfica privilegiada y gran conectividad nacional e internacional. En años recientes la ciudad se ha consolidado como un destino muy atractivo para la inversión nacional e internacional.
Sólo en espacios corporativos, el inventario de oficinas de la ciudad de Mérida ha crecido 76% en los últimos 6 años. Esto se ha dado en parte por el interés de nuevas empresas en este mercado y ha resultado en una tasa de disponibilidad de tan solo 6%. La inversión extranjera directa ha dado impulso al interés de desarrolladores, así como de nuevos inquilinos para establecer sus operaciones en la ciudad. Actualmente se están desarrollando nuevos proyectos de usos mixtos con un componente de oficinas y zonas comerciales que asciende casi a los 20,000 m², aún insuficiente para la demanda actual.
CORONAVIRUS & OFICINAS FLEXIBLES
Más allá de las pérdidas humanas y económicas que representará la pandemia del COVID-19 a distintos países, para México la integración de nuevas formas de trabajo en los últimos años abre un nuevo panorama para la vida laboral en medio de la contingencia médica.
Hoy prácticamente, las ciudades medianas y grandes cuentan con espacios corporativos que han hecho posible la integración de nuevas formas de colaboración en las organizaciones y a quienes de manera independiente desarrollan actividades profesionales.
Entender el fenómeno de menor socialización y lo que está por venir en el mercado de oficinas será coyuntural para los movimientos que experimentará este nicho, ya de por sí impactado por distintos factores en algunas regiones del país.
Los espacios flexibles han sido relevantes en el comportamiento reciente del negocio de oficinas, porque han permitido vía la integración de áreas de trabajo no permanentes y bien comunicadas tecnológicamente, formas distintas de colaboración.
Entre 2017 y 2019 el inventario de espacios de coworking creció 87% de acuerdo con una estadística compartida el año pasado por la firma CBRE.
Por ello las formas distintas de la vida laboral lograron impactar los niveles de absorción en un movimiento que si bien sólo fue temporal, revolucionó la forma en que propietarios y administradores lidiaron con nuevos hábitos de tenants que a su vez, requieren la flexibilización de políticas operativas ante un mayor número de habitantes de los espacios corporativos.
Realmente lo importante de la herencia de los espacios colaborativos y de uso flexible, es el camino que dejaron para que actualmente múltiples organizaciones puedan operar de manera remota sin prácticamente impactar la actividad cotidiana ante una contingencia como la que parece ser durará más que sólo unos días.
Del lado de las empresas, la manera en que hayan robustecido sus procesos tecnológicos estará a prueba en los próximos tiempos, de tal razón que ahora más que nunca inmuebles estratégicos para contingencias como los data center, se volverán relevantes para alojar la información estratégica de las empresas.
En la visión de los inversionistas indudablemente existirá preocupación por lo que una contracción económica provocará en la ocupación de los miles de metros cuadrados que existen en el mercado.
Pero lo que esta contingencia también deja claro es el cambio de mentalidad con que empresas, arquitectos, desarrolladores, proveedores e inversionistas deberán observar el entorno para adaptar los espacios a nuevas formas de trabajo.
De lo contrario, los modelos tradicionales tendrán que esperar un largo período de maduración y aprendizaje para recuperar niveles de absorción de oficinas de tiempo completo que sólo en la Ciudad de México (CDMX), con un portafolio que casi llega a 7 millones de m2, ha representado una absorción promedio anual de 300 mil m2.
Esta crisis tan profunda como la que la canciller alemana Angela Merkel comparó con la vivida tras la Segunda Guerra Mundial, es un parteaguas en múltiples sentidos.
Se trata de una nueva era corporativa que demandará como en otras crisis de inteligencia y flexibilidad para adaptarse a un entorno que pocos veían venir.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.