PROFUNDIDAD DE LA VIVIENDA
El negocio de la vivienda no pasaba por su mejor momento, factores como las restricciones a las nuevas edificaciones en mercados como la Ciudad de México (CDMX), el efecto en las tasas de interés y la inestabilidad económica habían ralentizado el ritmo de ventas.
Sin embargo, el Covid-19 movió a la baja la expectativa de ventas de vivienda durante los siguientes 12 meses, de acuerdo con estimaciones de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).
Si bien, los ritmos de ajuste son distintos respecto al tipo de vivienda, en el nuevo escenario analistas estiman una reducción de entre 21 y hasta 30 por ciento, influenciado por el efecto que la contingencia ha provocado en la toma de decisiones de compradores e inversionistas.
Analistas consideran que los proyectos o comunidades que cuenten con el equipamiento para cubrir todas las funciones de vida y trabajo en el mismo espacio, tendrán ventajas competitivas en el actual entorno.
FRAGILIDAD EN USOS MIXTOS
Desde su creación, los centros del todo en un mismo lugar, además de promover la convivencia social fueron una solución a la escasez de tierra y dieron vida al tambaleante modelo tradicional de centros comerciales.
Se dice que incluso en algunos mercados, antes de la pandemia provocada por el coronavirus, en Estados Unidos cerrarían alrededor de 400 malls debido a los nuevos requerimientos del consumidor.
Hasta hace unas semanas, los consumidores en mercados desarrollados y en proceso de crecimiento habían empezado a modificar sus hábitos de compra, incorporando al e-commerce como parte de su proceso de adquisición de bienes y servicios.
Por tanto, la presencia omnicanal era algo que se veía como un camino a seguir, pero no obligado.
Así, la cadena de suministro de la industria del retail, uno de los componentes indispensables de los usos mixtos, está rota por la contingencia social y la caída en las ventas físicas.
Lo mismo ocurre con hoteles, centros de entretenimiento y áreas residenciales, particularmente en aquellos proyectos en proceso de comercialización.
No sólo por la dinámica misma del componente retail, sino por lo que implica enfrentar operativamente cuando reinicien actividades, la nueva normalidad tendrá que lidiar con el distanciamiento físico y el control de los aforos.
Pero lo más importante será, cómo este concepto logra garantizar la sensación de seguridad a sus consumidores para alentar el regreso a los espacios.
DECÁLOGO NEW NORMAL
El Covid-19 redujo la expectativa en la compra de casas nuevas en los próximos 12 meses y 200 cadenas comerciales acumulan más de 7 semanas sin operar, hecho que redujo hasta 40% descuentos en rentas por parte de desarrolladores y propietarios.
Esos son sólo dos efectos del momento actual que se vive en el real estate, ante las medidas de distanciamiento social que en la Ciudad de México (CDMX) podrían prolongarse más allá de lo que se experimenta a nivel país, en función del nivel de contagio que consideró el reciente Plan gradual en la entidad.
El proceso a la nueva normalidad tiene distintas implicaciones, no sólo las relacionadas con los espacios físicos, sino llegan hasta otras áreas como la preparación de empleados y directivos para operar en el contexto actual.
Desde que la idea del regreso al workplace está en el centro de la discusión, distintas iniciativas buscan resolver los cuestionamientos. A propósito del tema comentaremos dos.
Una de ellas se basó en el inicio de una serie de foros virtuales que organiza e inició ayer la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), con actores involucrados en la reingeniería operativa de los espacios habitados por grandes concentraciones. En este primer ejercicio virtual, la firma McKinsey mencionó las cuatro etapas por las que pasa cualquier empresa de cara al efecto de la pandemia.
Otra iniciativa es la que comentamos la semana pasada en torno al Centro de Conocimiento Covid-19 (CCC) liderado por Gröuth Group, fundado y dirigido por Guillermo J. Sepúlveda.
Esta iniciativa busca compartir a través de firmas especializadas como Gensler, Herman Miller, AKF, Besco, Piza Consulting, AD+P, MIW y Lavatap, un conocimiento con visión integral, a través de un modelo que ayudará a eficientar la transición a la nueva normalidad.
El proceso no será fácil, dado que involucra aspectos incluso de tipo humano como la preparación física y mental, dado que sólo 35% de las personas que ocupaban los espacios de trabajo van a poder regresar como ya han experimentado algunas firmas de esta iniciativa por su cobertura global en Europa y Asia.
Además, la propia autoridad tendrá el reto de lograr el cumplimiento
a la metodología y procesos, que podrían resolverse con los puntos propuestos en el manual del CCC, los cuales parten de la experiencia de las 10 firmas que lo integran, incluida la de EY (Ernst & Young), que recién se incorporó a la plataforma de conocimiento.
En conjunto, las empresas que participan en esta iniciativa integraron el conocimiento, sistemas y protocolos avanzados, soportados en la especialización y experiencia con que cuentan en las diferentes áreas que involucra el regreso a los lugares de trabajo.
Hacer un seguimiento puntual de los lineamientos hará más fácil la adaptación a las condiciones actuales de operación, entre ellos un punto relevante como lo es el acceso a los lugares de trabajo.
Otro factor a considerar es la preparación del inmueble, la redistribución de espacios de trabajo, la limpieza y calidad del aire donde el centro de todo será cuidar el distanciamiento y el uso de máscaras durante todo el tiempo de la jornada laboral.
Traducir a la realidad la nueva operación es un trabajo titánico que tiene que consolidarse a través de conocimiento, procedimientos y un trabajo conjunto entre empresas y administradores de oficinas, centros comerciales y otras áreas donde existe opción de reunión social en las principales ciudades del país.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
CASAS MILLENNIALS
Al paso de los días, la tecnología y el distanciamiento social ha permitido el desarrollo de herramientas para recrear experiencias para los nuevos compradores.
En el actual contexto, la realidad virtual y la inteligencia artificial han hecho factible durante la contingencia por el Covid-19 que mejore la experiencia de búsqueda en la adquisición o generaciones de opciones de arrendamiento en este período.
Esta generación que durante años, se marcó como poco interesados en la adquisición de propiedades, ahora se ha visto interesada en explorar opciones de vivienda marcadas por el acompañamiento de desarrolladores y asesores inmobiliarios en crear experiencias de búsqueda que muestren la oferta de vanguardia.
La startup La Haus asegura que esta generación representa 46% de la población mexicana de acuerdo con cifras del INEGI, lo que le lleva a ser parte importante de la población económicamente activa.
En este sentido, dice, una de las características de los millennials es que en el lapso de 20 a 30 años no existió una planificación de largo plazo, dado que antepusieron la vivencia de experiencias significativas como viajes y el apoyo a causas ambientales.
En este lapso, la vivienda fue cubierta a través de la renta de inmuebles con roomies por un largo período en el lapso de independencia; sin embargo, ahora se ve una inercia a buscar propiedades en venta.
Se trata de compradores de entre 25 y 35 años, solteros, sin hijos y más de la mitad pagaba renta antes de buscar casa propia.
Debido a que se trata de una generación nativa digital, la búsqueda y compras buscan ser concretadas digitalmente. Son expectativas que además están vinculadas con un sistema de seguimiento ágil y disponibilidad 24/7 para atender solicitudes.
Es por ello que existe un campo fértil para los recorridos virtuales, chatbots de primer contacto y formatos digitales de evaluación.
VIVIENDA ONLINE RALENTIZA
La situación para el mercado de la vivienda no ha sido fácil desde el año pasado, cuando empezaron las restricciones a las nuevas edificaciones en la Ciudad de México (CDMX).
Ahora, con el distanciamiento social, el entorno si bien es de oportunidades por los distintos programas que han desarrollado inmobiliarias, autoridades y los bancos que ahora disponen de costos del dinero competitivos, no es fácil.
Lo que el Covid-19 ha dejado también es un nuevo patrón de consumo en los compradores o usuarios de vivienda. Mucho se enfoca a la necesidad de áreas flexibles y/o adicionales que hagan factible el trabajo remoto o home office.
Este sólo hecho también lleva a la reflexión sobre la necesidad de evitar concentraciones con alta densidad social, una tendencia que va en sentido contrario de la integración de comunidades en zonas céntricas de las principales ciudades.
La nueva condición estaría generando la demanda de espacios que con el costo por metro cuadrado ante la escasez de tierra, haría inviable a los modelos de negocios del desarrollador de vivienda crear espacios con mayor metraje, pero al mismo costo.
Todo lo anterior es uno de los factores con los que habrán de jugar los modelos de desarrollo residencial, vertical y horizontal en las principales ciudades.
Una muestra de los cambios que se vive, es el efecto que provocó la cuarentena en los niveles de ventas, así como en las búsquedas de propiedades por internet para transacciones de compra y arrendamiento.
Hace unos días, la plataforma Vivanuncios de eBay reconoció una caída de 13% en las búsquedas de vivienda en venta por internet, siendo la CDMX, Yucatán, Nuevo León, Baja California Sur, Querétaro, Jalisco y el Estado de México las ciudades con mayor contracción.
Este mismo indicador profundizó en marzo su caída hasta 30% en las búsquedas de vivienda en renta, aunque también indicó que ha existido una dinámica de recuperación en las últimas semanas.
La plataforma Lamudi, por su parte registró en este período un ajuste de 22% en el lapso enero-marzo.
Y es que si bien la tecnología y plataformas digitales facilitarán la dinámica de servicios e información para el cierre de transacciones, la emergencia sanitaria podría detonar la necesidad de incorporar nuevas herramientas tecnológicas que faciliten la comercialización de propiedades.
En el listado de nuevas herramientas figuran los recorridos virtuales y la segmentación de búsquedas, sin embargo, algunas de las distintas fases que involucra una transacción aún dependen de los formatos tradicionales.
Se estima que sólo 6.4 millones de internautas busca inmuebles en plataformas digitales, al tiempo que entre enero y febrero el Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV) se registró la venta de 73 mil unidades a través del crédito tradicional, de las cuales 66% fue vivienda nueva.
CENTROS COMERCIALES POST-COVID 19
El escenario inmediato que vivirá el retail cuando las actividades retomen la nueva normalidad, no serán tarea sencilla.
Más aún cuando la inactividad comercial en tiendas físicas creó una crisis complementaria de liquidez, que dejaría al menos unas dos mil 500 unidades de las 14 mil tiendas que operan en distintos centros comerciales y que se unieron a la denominada Unión de Retailers de México (URM).
Y no sólo eso. Lo que vive este grupo de cadenas entre las cuales figuran corporativos como Alsea, Inditex México, H&M, Forever 21 y todos los que no han logrado operar debido a la cuarentena es apenas el inicio de un nuevo entorno en el que tendrán que convivir de cara a las disposiciones sanitarias.
Lo mismo tendrán que aplicar tiendas departamentales y de autoservicio, ahora con el valor agregado de las ventas en línea, que a juzgar por expertos llegó para quedarse y demandará adecuaciones que van más allá de las políticas sanitarias que permitan cumplir con la seguridad y confianza de los consumidores.
“Mantenerse en la mente de los consumidores mientras reducen momentáneamente parte de sus gastos por el Covid-19 y cambiar de rumbo diversificando al tomar modelos omnicanales flexibles con la transformación digital serán importantes”, dice una analista del mercado.
RESILENCIA INDUSTRIAL
El reinicio de las actividades productivas y una siguiente etapa del distanciamiento social son factores que junto con la autorización del nuevo acuerdo de libre comercio con Estados Unidos, marcan una nueva etapa en el desarrollo del mercado inmobiliario industrial.
Por ello, la adopción de medidas de las autoridades en Estados Unidos y México serán coyunturales para la reactivación de la demanda y la reintegración de cadenas de suministro.
Se trata de una nueva etapa en la que no sólo se vislumbra el regreso a los niveles alcanzados antes de la contingencia, mediante la solidez con que contaban mercados industriales en el norte y centro del país.
Esa dinámica se vio favorecida con la inversión en proyectos de parques industriales de tipo especulativo en algunos corredores del Norte y con un menor dinamismo en la región Bajío.
Si bien la demanda bruta de espacios en el primer trimestre del año fue menor, el fortalecimiento de nichos como los hubs logísticos que alimenta el comercio electrónico y en el centro de México representan 20% de la industria a nivel nacional, de acuerdo con un reciente reporte de la empresa CBRE.