SUBURBAN BOOM
El crecimiento en los suburbios llegó para quedarse. No sólo se trata de colaboradores que trabajan en casa por cumplir con las metas laborales que el COVID-19 impuso como regla.
Esta circunstancia ha sido calificada como un detonante de nuevos modelos de trabajo y la existencia de una nueva relación entre los corredores comerciales centrales y los ubicados en la periferia.
Mediante la operación de la herramienta Experience per Square Feet (XSF), la firma Cushman & Wakefield (C&W) descubrió que los empleados son igual o incluso más productivos que en las oficinas, hecho que generó un debate sobre la subsistencia de las oficinas, de la forma en la que las conocimos hasta antes de la pandemia.
De acuerdo con el XSF, 75% de los empleados percibió una mejora de 10% en productividad a partir de la concentración y colaboración al trabajar a distancia.
La experiencia positiva al parecer se considera un punto de inflexión en la manera que piensan sobre los bienes raíces. De tal razón, que algunas empresas hablan del regreso a un modelo de “centro y radio” (hub and spoke) que incluiría una mayor cantidad de oficinas de menor tamaño en ubicaciones suburbanas.
Por ello, la posibilidad de nuevos espacios alojados en los suburbios o las zonas contiguas a las grandes ciudades cada vez toma mayor fuerza. Así que no sería novedad, como indica C&W, que se consoliden modelos de desarrollo urbano transitables cercanos a un centro de tránsito.
Pero el tema no termina ahí. Se prevé que algunas empresas regresarán a la oficina, pero otorgando flexibilidad individual que haría factible que sus empleados trabajen desde casa con mayor frecuencia.
En uno u otro caso, la realidad es que la amplia gama de alternativas para el desarrollo del trabajo centra la discusión de una posible continuidad en la demanda de inmuebles de oficinas, pero el tamaño y la ocupación de los mismos pudiera cambiar en función del lugar donde se encuentre el espacio de trabajo de los ocupantes.
La inercia hacia los suburbios no es nueva, ni producto del COVID-19 en mercados consolidados como Estados Unidos. Ha sido parte de un debate reciente por la demografía, en particular la fuerza que han tenido nuevas generaciones. Es el caso de los millennials, considerados el catalizador de la misma.
Un estudio de Pew Research asegura que desde 2019, la generación nacida entre 1981 y 1996 se convirtió con 72.1 millones, en el grupo poblacional más grande en Estados Unidos con un promedio superior a 30 años, al rebasar a la generación baby boomer.
Los millennials están alentando el crecimiento inmobiliario en los suburbios. Sin embargo, la movilidad es un desafío. Por tanto, crece la posibilidad de que la demanda de espacio de oficinas suburbanas sea mayor.
Como ya ocurría en las empresas, este tipo de condiciones como los espacios de trabajo suburbanos ayudarían en las actuales condiciones a atraer y retener talento, dado que esta generación vería el beneficio de ser considerados para posiciones de trabajo ubicadas en estas nuevas concentraciones regionales.
Igual de relevante es el potencial que tendrían los proyectos ubicados en zonas transitables a pie y altamente amenizadas en las áreas no urbanas.
Lo relevante, asegura esta perspectiva, es como interpretar lo mejor de dos mundos: el de la vida urbana y la transitable cercano a las grandes concentraciones, pero asequible. Este último factor históricamente sólo ha sido cubierto por las posibilidades de precios que existen en los suburbios.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
EL COSTO DE LA NUEVA NORMALIDAD
El regreso al espacio de trabajo en oficinas experimentará una transformación de los espacios, pero también un costo que representa la transición de los mismos a edificios saludables.
Se trata de inversiones en sistemas de aire acondicionado y sanitización que podría representar un costo de entre 10 y 20 dólares por metro cuadrado, según el modelo 6 feet office diseñado por la firma Cushman & Wakefield. En él se establecen distintos aspectos, entre ellos la señalización de distancias y rutas al interior de los espacios de oficinas, así como las adecuaciones de espacios, en especial las áreas comunes.
Las inversiones de la denominada reincorporación integral consideran adicionalmente el bienestar del nuevo volumen de personal y la sustentabilidad del inmueble.
En el nuevo escenario de la estrategia de reincorporación se incluyen regulación de la salud mental del persona, a través de empresas que generen procesos y emitan recomendaciones.
Así que la era de las certificaciones WELL y Fitwel llegó para quedarse.
VERTICALIDAD
Entre ellos figuran las torres Reforma, Chapultepec Uno, BBVA y Mayor, todas con más de 200 metros de altura y un promedio que supera los más de 220 metros de altura.
Desde que el distanciamiento social inició, mismo que aún no termina dado que el semáforo sanitario de la Ciudad de México (CDMX) se encuentra aún en color naranja, especialistas han manifestado los retos que enfrentan este tipo de edificaciones.
Todos con grandes concentraciones de personas, además de estar sujetos por su diseño vertical a un modelo de movilidad restringido a los elevadores, considerados internacionalmente como los sitios de mayor contagio.
Esta circunstancia abrió la puerta a la necesidad de procesos de nueva señalización para el flujo de empleados y visitantes, sanitización, así como la integración de tecnología touchless. Todo integrado a costos operativos anteriormente impensables antes de la pandemia.
La movilidad es un aspecto clave ante los elevados flujos de visitantes y el tiempo que tomaría los accesos en jornadas regulares de trabajo.
DISRUPCIÓN CORPORATIVA
Justo hace una semana comentamos del retador escenario que vive el mercado inmobiliario corporativo.
La escena se resume en menor demanda neta y mayor oferta de espacios, dado que actualmente se proyectan y edifican alrededor de 1 millón de m2.
Sin embargo, este nicho como otros está en la antesala de nuevas oportunidades. La inactividad y el trabajo remoto abrieron la puerta del trabajo a distancia.
Aquí hemos mencionado la forma en que el trabajo flexible dinamizará los espacios de coworking, distintas ubicaciones y nuevos centros también denominados como workhubs dónde complementar el cumplimiento de los objetivos corporativos de los colaboradores.
Algunas tendencias aceleradas por la coyuntura actual que se observan en otras ciudades del mundo donde la era post pandemia está activa, reformulan estrategias para integrar lo que la firma C&W enlistó en un reciente reporte como los nuevos must en el workplace.
En esa fórmula los valores van desde el trabajo desde casa, la prioridad del costo de las oficinas, el regreso a los suburbios, la de-densificación, los desplazamientos y viajes, así como un mercado con una balanza inclinada hacia los inquilinos.
Este escenario marca una disrupción en el pensamiento empresarial dado que los líderes de las corporaciones históricamente no se habían hecho a la idea del trabajo remoto.
Así que ahora contar con un mismo nivel de conexión entre los colaboradores convirtió la relación laboral en un ambiente igualitario dado que el trabajo logró desempeñarse desde distintos lugares, según esa perspectiva.
Quienes futurean sobre el nuevo modelo de oficina, incluyen definitivo la conectividad virtual y física.
Es por ello que distintas empresas de arquitectura y servicios inmobiliarios han avanzado en analizar lo que las nuevas generaciones quieren de la relación laboral.
Si bien los colaboradores millennial y Z tienen una inercia hacia el trabajo remoto, se sabe que el estilo de vida en pequeños espacios ubicados en zonas altamente densificadas, dificulta crear espacios para un correcto desempeño laboral.
El desafío de estas variables se encamina entonces a un diseño distinto de los espacios laborales, entendidos bajo el escenario actual como oficinas, áreas de coworking, workhubs y vivienda donde sea factible el desempeño laboral.
Todo parte del principio en que los miles de m2 de espacios de oficinas podrían también migrar en un escenario hipotético a otros usos. Igual sucederá con la aceleración que vivirán los espacios comerciales e industriales, los resorts en distintos destinos turísticos del país, e incluso los centros educativos.
Definitivo, el real estate vive de nuevo una disrupción total.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
VIVIENDA 2020
Inflación, tasas de interés y letargo del mercado son las tendencias que influyen en el desempeño de la vivienda en el 2020.
Estas variables están siendo determinantes para influir en aspectos como el impacto en los precios de los materiales de construcción y la reducción de la oferta, desde la perspectiva de la plataforma digital Hausy.
“Más allá de este contexto, existen razones para pensar que el entorno no es tan adverso como parece, pues se suman factores que configuran un peso importante en la decisión de compra de una vivienda”, asegura Javier Romero, CEO de la plataforma.
Si bien, desde su perspectiva el entorno económico es una pieza fundamental en el futuro inmediato, existen aspectos positivos que favorecen la adquisición de vivienda, es el caso de las actuales tasas de interés, cuya tasa de referencia es de 5%, cuando al inicio del año era de 7.25%.
El nivel de tasas, dice, “continuarán a la baja y eso abre las posibilidades para concretar inversiones en vivienda”.
En general, la plataforma prevé que la demanda de vivienda disminuirá, tal y como lo han señalado algunas plataformas de búsqueda de propiedades de hasta 20%.
Por lo anterior, no se observa una recuperación del dinamismo en el corto plazo, sin embargo existen condiciones que podrán aprovechar inversionistas y propietarios.
RESORTS REABREN
Uno de los sectores con mayores daños y consecuencias en las economías altamente dependientes del turismo por el COVID-19 es el negocio de la hospitalidad.
La manera en que los dueños y operadores de hoteles están reformulando la operación, está marcada por 3 etapas, de acuerdo con la firma de arquitectura Gensler.
En su reporte Back to Hospitality la firma ubica los 3 momentos en las acciones inmediatas, las producidas durante la pandemia y la manera en que se reconfigura el futuro.
Se trata de un mismo camino en el que transitan propietarios, desarrolladores, operadores y gerentes de cara a los desafíos de la coyuntura actual donde la prioridad es crear experiencias excepcionales para el viajero.
En el escenario se generan nuevas soluciones de diseño dirigidas a preservar la salud y bienestar mediante espacios que crean una atmósfera acogedora que regrese a los huéspedes.
De acuerdo con una encuesta desarrollada alrededor del mundo, la firma detectó requerimientos como la necesidad de sistemas de activación vía la voz para la televisión, apertura de puertas, temperatura y llamadas a la recepción, entre otros.
La salud y el bienestar son una prioridad, además del impacto en las áreas comunes, los traslados verticales, control de accesos de visitantes y entregas.
Se trata de una guía completa, basada en la experiencia recabada con viajeros, además de soluciones específicas para atender las necesidades que creó la pandemia.
INCERTIDUMBRE EN OFICINAS
Apenas a finales de febrero de este incierto 2020, analistas preveían que si bien el mercado inmobiliario de la Ciudad de México (CDMX) venía de un año ralentizado, la demanda neta de espacios Clase A subía a 79 mil 324 m2, proporción equivalente a 60% más de lo generado en igual período de 2019.
Esa previsión que la firma JLL compartió días antes del distanciamiento social, estaba basada en la confianza y adecuación del mercado. Sin embargo, para el segundo trimestre había ya una esperada fuerte caída en la demanda que se recuperaría en el siguiente semestre.
La condicionante para esta recuperación, era que el regreso a la nueva normalidad se mantuviera de manera permanente a partir de junio y el resto del año. Eso no ha sucedido hasta ahora.
Así que algunos pronósticos pudieran resultar imprecisos, dado que la incertidumbre en que se mantiene la evolución del COVID-19, así como las políticas de reapertura durarán meses.
El área de market research en Newmark Knight Frank (NKF) vislumbra en su reporte al segundo trimestre del año, que pese a la contracción importante del mercado, existen señales positivas de vitalidad de cara a una eventual recuperación.
De acuerdo con sus números, la actividad a finales de junio registró cerca de 95 mil m2, si bien es la cifra más baja en un período en los últimos cinco años, representó un movimiento en un mercado que enfrenta un contexto económico y de salud sin precedentes.
Fueron los corredores Norte, Insurgentes y Polanco, los que registraron movimiento. De tal razón que la absorción neta en el período fue negativa con -90 mil 339m2.
Su perspectiva es que el mercado resiente los efectos de la pandemia, pero el saldo debe verse con base en los fundamentales con que se mide el mercado.
es decir, la absorción neta es la suma de rentas y ventas, menos desocupaciones y los espacios de edificios disponibles nuevos, que en este lapso fueron superiores a 92 mil m2.
Cualquier escenario y cuantificación son difíciles de dimensionar. Sin embargo, el reporte de NKF recuerda que no es la primera ocasión que en tiempos recientes se han registrado absorciones negativas.
Aún así, en el caso de este trimestre, es innegable que las desocupaciones mermaron el resultado trimestral, en especial lo que experimentaron los submercados Santa Fe y Bosques.
Con un incremento de cerca de 1.5%, la tasa de disponibilidad llegó a 16.22%, aún con niveles ligeramente superiores a los que se consideran parámetros sanos.
Si bien, durante 3 años este indicador se había mantenido en 14% anual, pese a la salida de nuevos proyectos al mercado, fue en el tercer trimestre de 2017 cuando el mercado registraba una tasa por encima del 16%.
En ese momento, fue el S19 el que generó una demanda inesperada y el mercado se estabilizó al absorber la oferta nueva, la cual deberá navegar en aguas donde difícilmente los usuarios tomarán decisiones de nuevas absorciones por el estancamiento económico y un débil escenario de regreso permanente al espacio de trabajo.
Ahora bien, en los últimos años, el mercado ha mantenido promedios de un millón de metros cuadrados disponibles para soportar la demanda. Eso significa que con ritmos previos al COVID-19, dicho inventario se apretaría en un lapso de 3 a 4 años y en una escena similar a la actual, sería entre 5 ó 6 años.
Por tanto, aunque el escenario inmediato luce cuesta arriba, debe analizarse con detenimiento. Sobre todo porque habrá empresas que crecerán y otras que cerrarán su operación.
Actualmente el inventario de oficinas supera ya los 7.3 millones de m2, adicional al crecimiento sostenido que vendrá, si se considera que existe un pipeline de edificios en construcción y proyecto por más de un millón de m2.
Como cualquier escenario y más aún con un elemento atípico generado por la pandemia y su evolución, existen particularidades como los casos de contratos con precios de salida que nadie imaginaría se están generando.
Existen también, distintos inversionistas que no ven con buenos ojos el avance de contratos en pesos, caso contrario a lo que ocurría apenas hace 2 años, cuando la mayor parte eran en dólares.
Este elemento es determinante, desde la perspectiva de analistas, dado que el valor de un activo con contratos e inquilinos AAA en dólares, tienen mucho más atractivo para el inversionista global.
Será cuestión de flujos y balances, habrá inversionistas con liquidez a la caza de oportunidades de compra y propietarios o desarrolladores comprometidos, que evaluarán reconfigurar portafolios para reducir el valor de su deuda, siempre y cuando reciban posturas atractivas para consolidar la venta.
Es por ello que el fiel de la balanza será como en otros ciclos, muchos de ellos con una duración de 7 años, el nivel de apalancamiento de los proyectos y el estómago con que inversionistas sepan lidiar con el retador escenario post COVID-19.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.