VIVIENDA ONLINE RALENTIZA
La situación para el mercado de la vivienda no ha sido fácil desde el año pasado, cuando empezaron las restricciones a las nuevas edificaciones en la Ciudad de México (CDMX).
Ahora, con el distanciamiento social, el entorno si bien es de oportunidades por los distintos programas que han desarrollado inmobiliarias, autoridades y los bancos que ahora disponen de costos del dinero competitivos, no es fácil.
Lo que el Covid-19 ha dejado también es un nuevo patrón de consumo en los compradores o usuarios de vivienda. Mucho se enfoca a la necesidad de áreas flexibles y/o adicionales que hagan factible el trabajo remoto o home office.
Este sólo hecho también lleva a la reflexión sobre la necesidad de evitar concentraciones con alta densidad social, una tendencia que va en sentido contrario de la integración de comunidades en zonas céntricas de las principales ciudades.
La nueva condición estaría generando la demanda de espacios que con el costo por metro cuadrado ante la escasez de tierra, haría inviable a los modelos de negocios del desarrollador de vivienda crear espacios con mayor metraje, pero al mismo costo.
Todo lo anterior es uno de los factores con los que habrán de jugar los modelos de desarrollo residencial, vertical y horizontal en las principales ciudades.
Una muestra de los cambios que se vive, es el efecto que provocó la cuarentena en los niveles de ventas, así como en las búsquedas de propiedades por internet para transacciones de compra y arrendamiento.
Hace unos días, la plataforma Vivanuncios de eBay reconoció una caída de 13% en las búsquedas de vivienda en venta por internet, siendo la CDMX, Yucatán, Nuevo León, Baja California Sur, Querétaro, Jalisco y el Estado de México las ciudades con mayor contracción.
Este mismo indicador profundizó en marzo su caída hasta 30% en las búsquedas de vivienda en renta, aunque también indicó que ha existido una dinámica de recuperación en las últimas semanas.
La plataforma Lamudi, por su parte registró en este período un ajuste de 22% en el lapso enero-marzo.
Y es que si bien la tecnología y plataformas digitales facilitarán la dinámica de servicios e información para el cierre de transacciones, la emergencia sanitaria podría detonar la necesidad de incorporar nuevas herramientas tecnológicas que faciliten la comercialización de propiedades.
En el listado de nuevas herramientas figuran los recorridos virtuales y la segmentación de búsquedas, sin embargo, algunas de las distintas fases que involucra una transacción aún dependen de los formatos tradicionales.
Se estima que sólo 6.4 millones de internautas busca inmuebles en plataformas digitales, al tiempo que entre enero y febrero el Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV) se registró la venta de 73 mil unidades a través del crédito tradicional, de las cuales 66% fue vivienda nueva.
CENTROS COMERCIALES POST-COVID 19
El escenario inmediato que vivirá el retail cuando las actividades retomen la nueva normalidad, no serán tarea sencilla.
Más aún cuando la inactividad comercial en tiendas físicas creó una crisis complementaria de liquidez, que dejaría al menos unas dos mil 500 unidades de las 14 mil tiendas que operan en distintos centros comerciales y que se unieron a la denominada Unión de Retailers de México (URM).
Y no sólo eso. Lo que vive este grupo de cadenas entre las cuales figuran corporativos como Alsea, Inditex México, H&M, Forever 21 y todos los que no han logrado operar debido a la cuarentena es apenas el inicio de un nuevo entorno en el que tendrán que convivir de cara a las disposiciones sanitarias.
Lo mismo tendrán que aplicar tiendas departamentales y de autoservicio, ahora con el valor agregado de las ventas en línea, que a juzgar por expertos llegó para quedarse y demandará adecuaciones que van más allá de las políticas sanitarias que permitan cumplir con la seguridad y confianza de los consumidores.
“Mantenerse en la mente de los consumidores mientras reducen momentáneamente parte de sus gastos por el Covid-19 y cambiar de rumbo diversificando al tomar modelos omnicanales flexibles con la transformación digital serán importantes”, dice una analista del mercado.
RESILENCIA INDUSTRIAL
El reinicio de las actividades productivas y una siguiente etapa del distanciamiento social son factores que junto con la autorización del nuevo acuerdo de libre comercio con Estados Unidos, marcan una nueva etapa en el desarrollo del mercado inmobiliario industrial.
Por ello, la adopción de medidas de las autoridades en Estados Unidos y México serán coyunturales para la reactivación de la demanda y la reintegración de cadenas de suministro.
Se trata de una nueva etapa en la que no sólo se vislumbra el regreso a los niveles alcanzados antes de la contingencia, mediante la solidez con que contaban mercados industriales en el norte y centro del país.
Esa dinámica se vio favorecida con la inversión en proyectos de parques industriales de tipo especulativo en algunos corredores del Norte y con un menor dinamismo en la región Bajío.
Si bien la demanda bruta de espacios en el primer trimestre del año fue menor, el fortalecimiento de nichos como los hubs logísticos que alimenta el comercio electrónico y en el centro de México representan 20% de la industria a nivel nacional, de acuerdo con un reciente reporte de la empresa CBRE.
HOGARES ONLINE POST COVID
Son 5 las formas en que se transforma la experiencia de compra-venta de casas dinamizadas a partir del distanciamiento.
Los ejes que las dirigen son la tecnología, la inteligencia artificial y el Machine Learning, de acuerdo con la oficina de la firma La Haus en México.
Para esta startup proptech los esfuerzos por optimizar el mercado inmobiliario se ha fortalecido mediante la integración de innovaciones, dado que hacen viable detectar patrones y generar respuestas hacia nuevos consumidores que buscan una atención ágil, personalizada y funcional.
Los cambios que se observan en otros mercados que reinician actividades, se enfocan a una fuerte incidencia del trabajo remoto, mayores áreas de espacios abiertos, conectividad, espacios flexibles para distintas actividades y la vida en lugares cercanos a los espacios de trabajo cambiarán.
Algunas aplicaciones de la nueva tecnología se dirigen hacia la personalización en el proceso de compra, el reconocimiento de las tendencias de búsqueda, la inclusión de experiencias como los recorridos virtuales y mayor seguridad en las transacciones.
Un factor complementario de los cambios es la mayor demanda por viviendas inteligentes, que integren dispositivos y sistemas inteligentes que incluyan sistemas de ahorro energético, control de clima, asistentes virtuales o iluminación inteligente, entre otros.
LOS RETOS DEL RETAIL MEXICANO
Como en otros países, la llegada del comercio electrónico a la vida cotidiana a partir del distanciamiento social por el Covid-19, es sólo la parte inicial de la transformación en que se ve involucrado el negocio de los centros comerciales y tiendas minoristas.
México no es la excepción. El cierre de tiendas físicas ha venido a generar profundas reflexiones sobre los cambios que experimentará la industria del comercio a partir de la era posterior a la contingencia sanitaria.
La ausencia de compradores en las tiendas y lo que será en su momento, la reapertura conforme a las tres etapas de la “nueva normalidad” anunciadas por el gobierno federal, tras el confinamiento serán el detonante de cambios importantes en el sector.
Basta como ejemplo, lo que hoy puede verse en almacenes de algunas ciudades de Texas, que están reabriendo el comercio, pero sólo con el 25% como uso máximo de compradores. Entre otras muchas cosas, Macy´s y Nordstrom han empezado a modificar de manera complementaria actividades como las áreas de prueba de ropa, prendas que de no comprarse deberán pasar por un tiempo de observación, con el costo implícito de sanitización.
Este solo factor, traducido a las grandes áreas de food court de comida rápida de los centros comerciales exigirá una redistribución en la distancia de las mesas y costos de limpieza y parámetros que garanticen la seguridad de empleados y consumidores.
Otro aspecto fundamental son las estructuras para el comercio electrónico. Algunos retailers logrado consolidar los sistemas e incluso llegaron a automatización los empleos y procesos de distribución.
Como nunca una vez más la experiencia del consumidor, en especial la vinculada con la seguridad para asistir a los espacios comerciales es uno de los retos que deberán resolver desarrolladores, arquitectos, operadores y administradores de tiendas minoristas, cadenas departamentales y de autoservicios.
Para algunas firmas de planeación y arquitectura especializadas en el comercio, la pandemia sólo aceleró la necesidad en las empresas de insertarse en los sistemas de compra en línea, el click and connect y los procesos de entrega.
Es decir, todo lo que involucró las grandes apuestas de quienes invirtieron para el desarrollo de servicios sin venta de mostrador, soportados en sistemas de recolección y entrega finales, están capitalizando la coyuntura.
Lo hicieron a través del desarrollo de aplicaciones e infraestructura tecnológica, para incluso generar desde el celular procesos de compra, integrando sistemas de pago, donde ni siquiera es necesario tocar tarjetas, ni digitar terminales. Esa tendencia del customer experience hizo que algunas cadenas como Starbucks Coffee hicieran posible en mercados desarrollados, comprar en línea y recoger los productos, sin necesidad de hacer fila para ordenar y luego esperar por los alimentos.
Se estima que actualmente las principales cadenas de autoservicio y departamentales mueven entre 15 y 20% de su inventario mediante ventas online, el resto se hace en el piso de venta.
Esta revolución ha llevado a muchos en unos pocos días, a cuestionarse si lo que viene con el ingreso al new normal, termine por reconfigurar espacios públicos, las áreas de ventas, el formato de las cadenas big box (grandes cajas).
Ya en los últimos años, el debate se había centrado en la muerte de algunos conceptos comerciales de grandes cadenas y centros comerciales. Se encontró alivio con el desarrollo de proyectos con espacios comerciales con grandes áreas abiertas.
Pero de nuevo, la apuesta por modelos de desarrollo integrada por usos mixtos y grandes concentraciones, no tendrá por el momento espacio en la cotidianidad del comercio.
Se trata además de cómo los espacios construyen la confianza de consumidor con modelos eficientes en términos de seguridad, ambiente, confort y áreas abiertas.
Definitivo, ello implica cambios profundos en la redistribución de los espacios, el reacomodo de los almacenes como hoy están concebidos, con áreas de venta acotadas y grandes espacios para los inventarios.
El tema es amplio y revelador de lo que depara la nueva normalidad a las empresas y consumidores. Lo es principalmente en las ciudades de grandes concentraciones, complejos inmobiliarios también de usos mixtos donde la convivencia y los espacios públicos generaban hasta hace unas semanas una intensa vida social.
La línea del tiempo de lo que viene, se irá definiendo al paso de los días, una vez que se retome la actividad y se controle la pandemia. Mientras eso no suceda, el retail tiene que pensar en una fórmula distinta, pensada un futuro inmediato que revolucionó la operación.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
LUJO LOCAL MEXICANO
Los modelos únicos de resorts son indispensables para competir en el mercado turístico de lujo. En el caso de México, proyectos como Ikal Del Mar, Escencia, Chablé, Amomoxtli y Casa San Agustín tienen estilos propio, pero con valores similares.
Todos han encontrado en el ADN de Hamak Hotels una forma de desarrollar en su concepto, arquitectura y espacios lo que la firma denomina “lujo local”.
Para esta firma con dos décadas de operación en el mercado, ha sido fundamental respetar los lugares donde se ubican las propiedades, dado que al fusionarlos con el diseño y el concepto, mantienen el encanto de cada sitio donde se crean servicios de trato personalizado y acciones a favor de la comunidad.
Son espacios donde se busca “la excelencia en el servicio, destacar la belleza de la simplicidad y el confort” para superar las expectativas del mercado de lujo, define Alberto Ramírez, uno de los fundadores de la empresa mexicana.
REGRESO AL NEW NORMAL
Oficinas, centros comerciales, cines y cualquier actividad productiva que represente la convivencia social regresará, una vez terminada la contingencia por el Covid-19.
Sin embargo, el retorno a la cotidianidad no será el mismo. El new normal es parte de la nueva tendencia que se evalúa en mercados desarrollados por el ritmo de contagio de la pandemia, han empezado actividades de manera escalonada.
Desde ahora empiezan a figurar en el escenario laboral del trabajo en lugares físicos los servicios de sanitización, el reordenamiento de áreas de trabajo, superficies de arrendamiento y/o adquisición, pero además la infraestructura tecnológica que haga posible la interconexión y medición de la productividad en los procesos.
Existen distintos procesos, pero un ejemplo útil para entender la transformación son las oficinas. Cushman & Wakefield (C&W) lo resume en Six Feet Office: preparar el inmueble, a la fuerza de trabajo, el control de los accesos, un plan de distanciamiento social, reducir los puntos de contacto y la comunicación confiable.
Y es que los ecosistemas de ambientes de trabajo ayudan a las empresas a operar bajo cualquier circunstancia, en particular una como ésta donde se utilicen herramientas, tecnología y mejores prácticas.
El avance de los ambientes total workplace permitirá retomar el ritmo operativo o incluso mejorar los indicadores de lo que ya ocurría antes de la contingencia.
Las empresas involucradas en esta nueva cultura atendían otras metas como la atracción y retención de talento, eficiencia energética y de espacio, experiencia y productividad de los empleados, la cultura wellness y sustentabilidad.
El resultado era un 37% menos de abstencionismo, incrementó 21% la productividad, duplicó los ingresos, elevó 10% la satisfacción al cliente y redujo 65% la rotación de personal.
Lo anterior no es un tema menor. El costo de lugares inadecuados de trabajo provocó pérdidas anuales por 3000 mil millones a las empresas estadounidenses por estrés laboral y de 650 mil millones de dólares en Europa.
Los números que analizados por C&W son la muestra de que el actual entorno de distanciamiento tendrá una nueva posibilidad de ser instrumentado en nuevos mercados.
Cuando el proceso inicie en México, fecha que hasta ahora es incierta, distintos cambios vendrán. Uno de ellos son las oficinas y el peso del trabajo remoto en las actividades cotidianas, en particular si el reinicio se da paulatinamente porque en este lapso del distanciamiento, muchas empresas han instrumentado procesos de trabajo remoto.
En la misma posición se ubican los espacios de coworking, cuyos usuarios antes del actual período incluían grandes firmas, pero también empresas medianas, startups y profesionistas independientes.
Por tanto, nuevas formas de trabajo u oficinas tradicionales viven una coyuntura disruptiva. El escenario dependerá del tiempo que tome el regreso pleno a las actividades.
Newmark Knight Frank México (NKF) estima que el proceso en México podría tomar de 18 a 24 meses, dato basado en que las oficinas en Estados Unidos serían inicialmente ocupadas por apenas 25% de la planta laboral.
Por tanto, para las oficinas en México es previsible que ocurra una situación similar a las tendencias globales donde la automatización, eficiencia energética y aire acondicionado, entre otros. Todos son parte de la nueva cultura inmobiliaria corporativa después del Covid-19.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
INVERSIONES EN CONTINGENCIAS
El inversionista institucional y el sistema bancario están atentos al comportamiento de los indicadores económicos como efecto del Covid-19.
Si bien, la actual contingencia es única por el impacto y profundidad de su impacto, para los inversionistas otras crisis previas han dejado experiencia acumulada por lo que se ven venir acciones específicas.
Algunos ven en las medidas económicas instrumentadas por el sistema bancario, la falta de liquidez de arrendatarios y el performance de algunos vehículos financieros como las FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) áreas positivas para la influencia de inversionistas en el negocio inmobiliario.
Una perspectiva sobre el comportamiento del mercado de capitales y financiero de CBRE Capital Advisors cree que existe un momento de adaptación al entorno, en el que una vez que cada negocio ajuste sus objetivos y expectativas sobre las nuevas condiciones podrán concretarse reestructuras en la deuda o el capital
“Para el futuro muchas de las instituciones financieras ajustarán métricas como Loan To Value y Ratios de Cobertura para tener un mayor margen colateral”, explica el análisis.
Considera que al igual que el impacto de la influenza H1N1 en 2009, algunos actores como la banca tendrán colocaciones superiores a lo que tenía antes del Covid-19.
Respecto al capital institucional estima que habrá mayor interés por activos distress, aunque algunos nichos como el multifamily (vivienda institucional en renta) y los parques logísticos e industriales, también están en el radar.