DATA CENTERS & CLOUD
Las inusuales circunstancias hicIeron que el COVID-19 acelerara la demanda de conectividad y almacenamiento de datos.
La necesidad de empresas grandes y pequeñas a los distintos servicios en la nube, generó que el acceso y escala de estas y otras plataformas fueran el camino en las empresas para organizar la fuerza laboral de millones de colaboradores con asignaciones a distancia, muchos de ellos por primera vez involucrados en este proceso.
Pero el camino no termina en la nube, mucha de esa información detonó la necesidad de data centers donde concentrar la información, uno de los activos invaluables
Un análisis sobre el particular de la firma C&W indica que vía el uso del hosting interno de empresas o a través de modelos de infraestructura de terceros, aceleró la demanda de proveedores que hicieran factible el acompañamiento, en especial el de negocios globales.
Entre los principales servicios que crecieron en el 2020 están la expansión de plataformas de firmas como Amazon, Microsoft y Google que han ampliado en este período, la disponibilidad adicional en mercados desarrollados y emergentes.
Hasta el año pasado, México era el mercado más importante en centros de datos en América Latina, después de Brasil, con un total de 250 mil m2 de inventario distribuido fundamentalmente en Ciudad de México y Querétaro, aunque también operan en Aguascalientes, Nuevo León y Guadalajara.
Reportes privados puntualizan que en función del cambio tecnológico el gasto de las empresas destinado a este rubro se redujo 10% en los últimos dos años.
COCOON
Inspirado en el ecoturismo y la selva exótica Cocoon Hotel & Resort es el próximo resort de Tulum.
Se trata de la propuesta arquitectónica integrada a una arquitectura de bio-mimetismo del estudio español DNA Barcelona se inspiró en la sensación de los nidos y la necesidad de protección.
En consecuencia, DNA diseñó un espacio donde los huéspedes percibirán el cobijo de la estructura arquitectónica para generar en el sitio la posibilidad de reconectar con su yo interno y la comunidad.
El complejo considera una superficie de 46,181 m2 que permitirán alojar 3 edificios residenciales y 2 edificios del hotel Cocoon, con 204 departamentos y 167 cuartos junto a 16 villas privadas, todo ubicado en Selvazama, un desarrollo sostenible en el medio de la jungla de Tulum.
La propuesta también considera la integración de un concepto de sostenibilidad respetando el ecosistema y la biodiversidad, al utilizar materiales naturales que minimizan el impacto de la construcción y generación de residuos.
Adicionalmente el sistema de recolección de agua captará la lluvia para uso en el tratamiento de aguas residuales, mientras paneles solares serán instalados para lograr una electricidad sostenible.
El diseño de Cocoon se basa en la conexión entre el entorno natural y la geometría. Cada capullo representa por sí mismo a la comunidad que se reúne al centro, donde se encuentran las albercas simulando un cenote.
La organización de los capullos permite la máxima visibilidad del paisaje natural, en un contexto silencioso y reservado. El complejo ofrece albercas naturales, gimnasio, kid’s club, hall de conferencias, bar y restaurante, jardines y villas al aire libre.
RETAIL RESILIENTE
Distintos ángulos permiten observar más allá de la contracción actual que experimenta el retail en los principales mercados del país.
Como aquí lo hemos dicho, la reapertura de tiendas es el último eslabón con que el regreso a la nueva realidad estructura los cimientos de la recuperación del mercado inmobiliario comercial.
No es un tema menor si se considera que a partir del daño que provocó el cierre de tiendas durante 3 meses, modificó al menos 90% de los 30 proyectos en edificación que se previeron para 2020.
La caída en ventas de 18% al cierre de julio es reflejo del enorme reto que representa para retailers, desarrolladores e inversionistas de centros comerciales. Más aún, si se considera como dice en un reporte Mac Arquitectos que 5% de los locales de centros comerciales anclados con al menos un autoservicio, cerraron en el segundo trimestre del año.
Esta situación, sin embargo, no es exclusiva del efecto del COVID-19. El historial ha sido complicado en los últimos años, dado el reducido crecimiento económico y el menor consumo por el cambio de sexenio.
Así que como preveía al inicio del primer trimestre de 2020 Newmark Knight Frank (NKF) ha sido una de las épocas con los mayores retos para el sector comercial.
Otro aspecto que prevé NKF es que tras el distanciamiento social ahora viene la adaptación de las cadenas minoristas al nuevo comprador, que tiene como opción el formato digital y la tienda física, donde ya se han analizado internacionalmente cambios para atender la seguridad y una nueva forma de experiencia del consumidor.
En la lista de los must destaca sin duda la adopción de un nuevo programa “COVID-free” con la apertura de tiendas, que sólo en la Ciudad de México (CDMX) cuenta con 4.5 millones de metros cuadrados de centros comerciales con una superficie superior a 10 mil metros cuadrados.
De este portafolio, destacan los community center (centros comunitarios) que representan 1.2 millones del inventario mencionado, muchos de ellos ubicados en las zona poniente y sur de la CDMX.
Ante el actual entorno, la flexibilidad en las condiciones de arrendamiento ha sido una dinámica generalizada entre propietarios, administradores y locatarios. Como en otras crisis, entre las opciones se han generado nuevos planes de trabajo, renegociación de las rentas y plazos para mantener los niveles de disponibilidad que fluctúan entre 10 y 15% en centros comerciales, pero que en locales a la calle llegaban a finales de marzo hasta 30%.
En su más reciente reporte, la firma de servicios inmobiliarios no observa cambios en los precios, que hasta el momento representan rangos generales máximos de renta por m2 de entre 620 y mil 360 pesos en Fashion Mall, así como entre 600 y 460 pesos en locales ubicados en usos mixtos y proyectos tipo Lifestyle.
Al igual que otras previsiones, la de NKF ubica cambios en el desarrollo constructivo de nuevos proyectos. Aunque no especifica cuáles, sólo basta recordar que entre los 10 principales proyectos en construcción ubicados en la Ciudad de México (CDMX) destacan Mítikah, Encuentro Oceanía, Paseo Acoxpa, Paseo Xochimilco y Paseo Metepec, entre otros.
Todo lo anterior, además del impacto que han provocado en el negocio del retail las ventas online, obligan a las marcas y cadenas minoristas a explorar el camino omnicanal que definitivo no tiene regreso. Es un tránsito entre las alternativas online y offline si se considera que hasta hace unos meses 70% de las decisiones de compra se tomaban en los puntos de venta.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
FIBRAS
Cuentan con activos por 27 mil 500 millones de dólares y un portafolio de más de mil 750 propiedades con una superficie de 23 mil 800 millones de metros cuadrados. Se trata de los Fideicomisos de inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) que cumplirán en 2011 su primer década de operación.
Su desempeño se ha visto impactado por la desaceleración económica que generó el COVID-19, con mayor impacto en la hotelería y el retail, al tiempo que el sector industrial se ha visto beneficiado por el dinamismo que ha generado el e-commerce.
Un estudio de la firma NKF indica que la diversificación de portafolios en los FIBRAS no especializados, ha permitido capitalizar las oportunidades que existen en algunos rubros.
Muestra de lo anterior es la compra que concretó Fibra Prologis de un portafolio industrial de 370 mil m2 en Ciudad de México (CDMX).
Analistas consideran que el mercado entrará en un proceso de oportunidades de consolidación y venta de activos.
WORK PLACE ECOSYSTEM
Los elementos que integran la evolución de los espacios de trabajo flexibles son cada vez más, conforme evoluciona el distanciamiento social en México y el mundo.
Ahora crece la tendencia de que la nueva normalidad incorporará un ecosistema total de trabajo en el que se incluya el hogar, la oficina y terceros lugares, todo interconectado por sistemas robustos de conectividad.
Se trata de la forma en que el trabajo y la tecnología podrían cambiar la demanda de espacio de trabajo, así como el impacto de estrategias de ubicación para anticipar las formas como las oficinas serán vistas en los próximos 5 y 15 años. Todo se basa en la productividad personal, pero también el desarrollo de una cultura de confianza.
Y no sólo eso. En el reporte Reimagine sobre los espacios de trabajo la firma global C&W revaloró la experiencia de trabajo mediante la ampliación de una encuesta con 40,000 participantes para medir cómo las condiciones laborales impuestas afectan a los empleados.
El índice de experiencia (XSF@home) analiza 5 áreas principales relacionadas con la productividad de los empleados: capacidad de concentración (productividad personal), trabajo en equipo (colaboración), vincularse, renovación y aprendizaje. Todo con base en los índices de información, cultura y cuidado.
Algunos aspectos que determinó la actualización de datos se orientan en la experiencia del trabajo en casa, el aumento de 10% en el trabajo colaborativo, el desarrollo de conexiones personales entre colaboradores y el interés de generaciones jóvenes por tomar tiempo fuera para la interacción.
Otros aspectos importantes es el aumento en la demanda de la flexibilidad para el trabajo remoto. 73% de los encuestaos espera que sus empresas favorezcan 73% prácticas laborales flexibles cuando termine el COVID-19.
RETAIL RESPONDE A E-COMMERCE
La reapertura de tiendas y locales comerciales en las principales ciudades donde el semáforo epidemiológico lo ha permitido, permitió generar una bocanada de aire al impactado negocio del retail en México. Esta dinámica ha hecho que por un momento la atención en compras online cambie.
Un reporte de la firma MAC Arquitectos Consultores al cierre del primer semestre del año indica que las ventas del retail cayeron 18% entre julio de 2019 y el mismo mes de este año.
No obstante, la firma observa una recuperación rápida tras la cuarentena.
La perspectiva se fundamenta en datos como el que arrojó el reporte de la Encuesta Mensual sobre Empresas Comerciales (EMEC) del Instituto Nacional de Geografía y Estadística (Inegi) al cierre de julio en el que revela que el índice de ventas del comercio minorista creció 7.8 en el primer mes en que se relajaron las medidas del distanciamiento social.
En consecuencia, el e-commerce redujo 7.3% las ventas en locales de autoservicio, luego de un mayo récord, al tiempo que las departamentales lo incrementaron 7% producto de la reapertura.
Con todo, es un hecho que las ventas online han venido incrementando su participación en el comercio minorista. A finales del año pasado representaban 14.1% del total.
Fuera de esa comparación lo que importa a propietarios, cadenas minoristas e inversionistas es el desempeño de las tiendas. Los números en general de distintas instancias, entre ellas la ANTAD, muestran que las ventas del comercio electrónico no lograron crecer de manera consistente en todos los rubros, dado que con la reapertura en el segmento departamental se registraron movimientos.
El reto en uno y otro extremo de los canales del retail mexicano tradicional es mayúsculo. Las ventas registran un rezago de cara a la acumulación de 3 meses de inactividad física.
El reporte semestral de MAC indica que la tasa de disponibilidad promedio es de 13% en los distintos centros comerciales, de un universo que llega a 3 mil 700 centros comerciales en sus diferentes tipologías, de los cuales destacan sin duda el 62% de los 863 que están anclados y cuentan con más de 30 locales comerciales.
El fondo es el tamaño de la pérdida acumulada y el lento crecimiento económico que inhiben el consumo, a diferencia de economías donde existen apoyos de tipo fiscal, orientados a la recuperación económica.
Sin embargo, la estadística destaca lo que queda por crecer, cuando se observa que en Estados Unidos existe una superficie promedio de 122m2 por cada 100 habitantes, mientras que en México ese mismo indicador es de apenas 23.4 con lo cual, es el mercado comercial más grande de América Latina.
Por potencial es importante, pero como MAC reconoce en sus previsiones, los hábitos de consumo no son iguales. Y eso, aunado a la recuperación económica, son factores fundamentales que analizan los retailers del país para crear estrategias.
Lo anterior representa que al menos 90% de los 30 nuevos proyectos en edificación, atrasará su apertura como resultado del efecto COVID-19. Si bien, en las últimas dos décadas se han presentado crisis como la de 2011 que atrasó el pipeline anual hasta 2013, el actual contexto redimensionará la expansión del negocio.
La reapertura de hace unos días, en mercados como la Ciudad de México (CDMX) hizo relevante el efecto positivo que causó, aún con las restricciones el desempeño de los cines en distintos centros comerciales. Esa es sin duda una señal que importa al mercado.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
COMUNIDADES VERTICALES FELICES
La administración de condominios es un tema común que crece de cara a la densificación de las ciudades que integra un gran número de habitantes en un mismo espacio.
Ahora con el COVID-19, como en otros aspectos de la vida cotidiana de los edificios habitacionales, atender de manera eficiente los inmuebles y transparentar los recursos ha detonado una nueva relación entre inquilinos y administradores.
Plataformas como Vivo Ok, Casandra y Comunidad Feliz han visto incrementar de manera significativa los usuarios.
Antti Kulpi, CEO de Comunidad Feliz dice que la plataforma generó un foco enorme de transparencia, dado que se han aclarado las cuotas, se digitalizaron procesos de la administración, pero sobre todo, se logró integrar un sistema participativo que al ser electrónico a través de una aplicación, favorece el cumplimiento de las normas de la sana distancia.
Comunidad Feliz es un software para la administración de condominios en línea que se utiliza actualmente en 3000 desarrollos en México, Chile, Ecuador, Bolivia y Guatemala.
A través de esta plataforma, los administradores llevan el control financiero del condominio, calculan automáticamente las cuotas de mantenimiento, registran ingresos y egresos, así como un sistema de pago online para que los inquilinos puedan realizar sus cuotas desde una computadora o un dispositivo móvil.
Kulpi dice que se generó red social, en la que los inquilinos pueden comunicarse instantáneamente o configurar la organización de eventos o disponibilidad de espacios comunes, así como realizar votaciones electrónicas.
“A diferencia de otros sistemas de comunicación en los condominios, en esta aplicación que ya utilizan desarrolladoras como Vinte y Tierra y Armonía, los correos registraron una tasa de apertura de 200%”, indica.
Por lo anterior, el distanciamiento social maximizó las metas de crecimiento de la aplicación que prevé duplicar los inmuebles en la plataforma, hecho que le permitió levantar recursos por 2 millones de dólares de un fondo de Miami.
CINES
Las salas de exhibición cinematográfica han sido en la historia reciente del crecimiento de los centros comerciales, un elemento fundamental.
La aparición del COVID-19 cambió significativamente la vida del retail mexicano, pero también este elemento del sector entretenimiento en los espacios comerciales. En particular, están transformando la operación de las salas que en los últimos días, regresaron a la actividad con las medidas sanitarias impuestas de esta etapa.
Algunas firmas como Mac Arquitectos Consultores creen adicional a la llegada del comercio en línea, la forma de los centros comerciales experimentarán cambios en su operación.
Esta percepción crea también elementos fundamentales, incluso con la reapertura de los mismos. Al grado que la digitalización de carteleras, el regreso de los autocinemas y lo que será la transformación de los modelos arquitectónicos, aires acondicionados, mobiliario e indudablemente nuevas formas de distribución de los espacios.