NOM-035
La irrupción del bienestar o la cultura wellness llegó para quedarse en las organizaciones y los distintos espacios donde interactúan sus colaboradores, proveedores y clientes.
Este factor ha hecho que se extienda desde distintos ámbitos la instrumentación de ajustes en certificaciones como la WELL, que desde su origen procuró que el bienestar de los espacios y los empleados estuvieran garantizados, pero ahora ha hecho ajustes de cara a los retos que impuso el COVID-19.
En su concepción, el International WELL Building Standard mide conceptos de salud y bienestar ligados a criterios como aire, agua, nutrición, luz, fitness, confort y mente.
Además evalúa otros aspectos como las medidas adoptadas por las empresas para favorecer la ubicación de sus espacios de trabajo respecto a la movilidad.
En este espacio comentamos a finales de 2018, cuando la desarrolladora industrial Vesta, obtuvo la primera categoría gold de la certificación WELL en sus oficinas corporativas en la Ciudad de México (CDMX).
Localizadas en Arcos Bosques y con espacios diseñados por su socio estratégico Ware Malcomb, la firma alcanzó una correcta movilidad al 60% de su personal que vive en colonias aledañas.
Más allá de lo alcanzado al momento, las nuevas disposiciones buscan enfocarse en la seguridad de los empleados para evitar el contagio, así como la existencia de medidas vinculadas con la calidad del aire. Este último hecho, crea grandes retos para los edificios en la etapa del regreso al espacio de trabajo.
Muchas edificaciones actualmente están concebidas para interactuar a través de sistemas de aire acondicionado y poca ventilación natural, tema fundamental para preservar la salud de muchos colaboradores.
Ahora las organizaciones invierten hasta un 20% por atender aspectos de sanitización que reduzcan el contagio, sin embargo, la transformación que demanda la pandemia actual van mucho más lejos.
Un aspecto de la evolución que se vive son los procesos de edificación del mercado inmobiliario con base en lo establecido en la Norma Oficial Mexicana-035 que busca identificar, analizar y prevenir factores de riesgo psicosocial, así como promover un entorno organizacional favorable en los centros de trabajo.
Desde antes project managers, arquitectos, proveedores y constructoras vivían un proceso contracorriente para cumplir con también con los contratos de construcción en tiempo, precio y calidad. Ahora lo es con la norma ya que no hacerlo, implica la aplicación de multas económicas por parte de la autoridad.
Por lo anterior, las constructoras están incorporando distintos protocolos, densidades y separación del personal a fin de atender lo dispuesto por la norma.
Lo que en algunas industrias se ha visto como la oportunidad de regresar a las actividades luego del shut down de semanas en la construcción, que fue considerada una actividad prioritaria, es una revolución para las edificaciones.
Lo es porque cumplir con las disposiciones de la NOM-035 se suma al impacto preexistente del menor dinamismo económico y la caída en las ventas de la mayor parte de los sectores que demandan espacios.
La construcción es considerada prioritaria no sólo por el número de empleos de genera, sino por lo que implica para desarrolladores e inversionistas institucionales y patrimoniales, el daño de la inactividad de semanas se genera en los ciclos con que se mueve este negocio.
Por lo anterior, distintas constructoras están generando modelos que atiendan la necesidad de tiempos y costo, pero también aspectos como el impacto sicológico y bienestar de los trabajadores. Son todos, cambios que abren una nueva página en el real estate mexicano.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
VIVIENDA EN PAUSA
La desaceleración mostrada en los primeros meses del año que llevó a mínimos históricos, moderó el avance de los proyectos de vivienda vertical nueva en la Ciudad de México (CDMX) de cara a las estrategias de comercialización de desarrolladores, el déficit histórico y los nuevos hábitos que ha dejado el distanciamiento social.
Analistas del mercado aseguran que las caídas experimentadas en los últimos tres meses del año, obedecen a condiciones de mercado, sin embargo, el COVID-19 abrió nuevos estándares que el comprador encontraría en desarrollos habitacionales verticales.
Si bien el mercado registró una caída en ventas de 37%, con lo cual las poco más de mil 380 unidades desplazadas le llevaron a registrar un mínimo histórico, de acuerdo con un reporte de la firma TINSA, se mantiene la intención de compra y la demanda continúa activa.
Un factor relevante de lo observado hasta ahora en este segmento es que la plusvalía se ha mantenido en los desarrollos, muchos de ellos inmersos en procesos de diseño y construcción que fácilmente se adecuan a lo requerido por el distanciamiento social, al evitar las grandes concentraciones, independiente a su tamaño.
Respecto a lo que ocurre en el mercado, TINSA en una encuesta ubicó distintos escenarios respecto al futuro inmediato que vivirá este negocio.
Desde una perspectiva conservadora, pronosticó que el mercado de vivienda nueva en la Ciudad de México (CDMX) alcanzaría su mayor caída con 40% y una recuperación gradual durante el segundo semestre, y se estabilizará hacia el cuarto trimestre del año, sin alcanzar el volumen de ventas del año pasado.
En un escenario de un entorno pesimista, la misma estadística prevé ventas trimestrales inferiores a mil 500 unidades y una recuperación gradual hasta los primeros meses de 2021.
En 2019, este mercado registró la venta de más de 10 mil unidades, nivel equivalente a una contracción de 28% respecto a 2018, como resultado del deterioro económico que dejó el cambio de administración local y federal.
NUEVAS COMUNIDADES
El COVID-19 redefinió el mercado inmobiliario a partir de nuevos retos sociales, de bienestar, ambientales y económicos.
Parte de esta evolución se generó a partir de cambios relevantes en la dinámica distinta en que tuvieron que continuar actividades laborales, productivas e incluso educativas con la llegada del distanciamiento.
La adopción de modelos a distancia aunado a la reducción en la movilidad, activaron modelos que integraron nuevos estándares y requerimientos que continúan en definición de cara a un eventual regreso.
Sin embargo, aún se analizan modelos que hagan factible el rediseño de espacios y la planeación del desarrollo próximo por venir. En rubros como las oficinas, se estima que 30% de la población no volverá al esquema que prevalecía antes de la crisis sanitaria, por tanto las empresas exploran soluciones arquitectónicas y de planeación que se adecuen a las circunstancias actuales.
Algunos especialistas llaman a este cambio una transformación de los espacios que hagan factible y funcionales complejos de comunidades con distintos usos, pero interconectados con áreas verdes, espacios comerciales abiertos, hubs de oficinas, servicios médicos y espacios incluyentes para experimentar una vida saludable.
Esta nueva dinámica hará factible reducir el riesgo y atender algunos aspectos en los espacios, como el bienestar de sus inquilinos y usuarios.
DEMANDA NETA
Un hecho eleva la apuesta por la recuperación del mercado de oficinas en la Ciudad de México (CDMX). Se trata de la demanda de espacios que mueve la absorción neta de espacios, dado que no incluye subarrendamientos, renovaciones, inversiones o reubicaciones.
Este nivel, de acuerdo con el reporte al segundo trimestre del año de la firma JLL, cayó hasta 133 mil 435 m2, luego de que el año pasado se mantuviera en 141 mil 788 m2.
Si bien no es el punto más bajo en la historia reciente, dado que en el mismo período de 2017 llegó hasta 105 mil 786 metros y cayó hasta 29 mil 748m2 en 2010, si es un signo de que se está comprimiendo la nueva inversión.
El COVID-19 sólo vino a acentuar áreas de oportunidad que dejaron el cambio de administración federal y local, ésta última con efecto puntual debido al cierre de permisos para nuevas construcciones.
Otra circunstancia de que el mercado no va bien es lo que se acumulará con la salida de nuevo producto en construcción, que se estima asciende a 1.01 millones de metros cuadrados en los próximos 3 años.
Sólo en lo que va de 2020, el equipo que preside en América Latina Pedro Azcué ubicó 14 nuevos edificios de oficinas que se integraron al mercado, principalmente en los submercados Polanco, Santa Fe, Perisur y Reforma, con lo cual creció 8.3% el inventario en la CDMX.
La tasa de desocupación en este mercado creció hasta 18%, el nivel más alto desde 2006 mismo que se agudiza como lo hemos mencionado en corredores como Lomas Altas, Interlomas, Norte y Santa Fe.
Si bien las actuales condiciones han generado renegociaciones de contratos, la migración de dólares a pesos y un replanteamiento en las necesidades reales en los tenants, los nuevos parámetros por el distanciamiento social están incidiendo en las proyecciones financieras de propietarios e inversionistas.
En la visión de quienes han observado el mercado por más de dos décadas está lo que se ha edificado a lo largo del tiempo. Muestra de ello es la permanencia entre los usuarios globales de la referencia de los precios de arrendamiento en dólares. Estos apenas se elevaron de 23 a 24.25 dólares por metro cuadrado mensual de arrendamiento entre 2006 y lo que va de 2020.
Aunque la CDMX se ubica en el reloj inmobiliario de JLL como deprimido, la realidad es que este es un tiempo que favorece como en el pasado oportunidades para reinventar fórmulas y ver el estómago con que propietarios e inversionistas asumirán el momento actual.
En conjunto la sobre oferta, baja demanda, la crisis económica y el impacto por el COVID-19 hacen de estos días, un momento que favorece al inquilino.
Es esta balanza la que algunos participantes en la industria ven como un real rebote, por la dinámica que crea el reajuste que se realiza en las empresas con base en el requerimiento real de espacios permanentes.
Como comentamos, es una consideración en la que la flexibilidad del nuevo modelo de oficinas plantea la necesidad de espacios de menor tamaño distribuidos en distintos puntos, además de entornos que eviten las concentraciones en función de la población que permitan las autoridades regresar a los espacios, y las que indefinidamente continúen laborando en el esquema del home office.
Incluso en las oficinas, como recientemente mencionaba la firma global de arquitectura y diseño Gensler, los espacios dejarán de ser contenedores de personas y se convertirán en hubs que den experiencias y favorezcan la conectividad.
Todas estas señales dictan que no habrá un regreso a la antigua normalidad.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
ESPACIOS FLEXIBLES
La inercia de alternativas para la operación empresarial con modelos flexibles crece con paso firme.
Hasta finales de 2019, la absorción anual de espacios flexibles era de entre 3 y 5% de la absorción anual en Ciudad de México (CDMX). Lo anterior, de acuerdo con un reporte de CBRE representa un promedio de 100 mil m2, equivalentes a 1% del actual inventario disponible.
Este mercado potencial en México debe enfrentar las condiciones actuales en el mercado corporativo, donde existen contratos de arrendamiento en inmuebles de nueva generación de entre 3 y 5, y hasta 10 o más años.
El potencial ahora se da en un mayor número de ubicaciones, pero con metrajes mejores que faciliten el trabajo flexible, ante un regreso a las oficinas con el mínimo personal que permiten autoridades, conforme al semáforo epidemiológico en las distintas ciudades.
Este parámetro está siendo un punto recurrente en la contratación de espacios adicionales, pero no de todos los inmuebles. Los que facilitan en proceso son las redes de centros de negocios con modelos mixtos de contratación de espacios.
De esta manera, las empresas buscan redistribuir hacia las zonas de mayor densidad poblacional, espacios intermedios de oficinas donde los colaboradores puedan efectuar actividades, dado que el home office es sólo un elemento, pero no el único para operar en los nuevos tiempos.
VIVIENDA VERTICAL
La permanencia del modelo de vida en grandes concentraciones, integradas a proyectos de usos mixtos y desarrollos verticales, abren un paradigma entre inversionistas y desarrolladores por el distanciamiento social que ha impuesto el COVID-19.
El avance de la edificación vertical en Ciudad de México (CDMX) y otras entidades del país, es inminente. Sin embargo, los cuestionamientos sobre cambios necesarios en la planeación de espacios y áreas comunes parecen ser un punto por atender para los proyectos que están en etapa inicial y los que se planean desarrollar.
Firmas como TINSA creen que si bien el mercado no ha reflejado un cambio determinante conforme a los nuevos valores de edificación, los consumidores están más atraídos por las promociones de desarrolladores y los planes que institutos de vivienda y bancos han creado para alentar la reactivación del mercado.
El tema entonces obedece a condiciones de oferta y demanda. Sin embargo, los nuevos lineamientos y la vida horizontal en zonas contiguas a grandes concentraciones son un must entre quienes proyectan los próximos tiempos en la edificación residencial.
En su más reciente reporte de coyuntura del último trimestre de 2019, TINSA reportó la actividad de 106 proyectos vendidos, principalmente los generados en los segmentos popular, tradicional y medio en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX)
En ese período, se registraron 2,494 unidades nuevas ingresadas al mercado que sumaron un inventario total de 1,668 proyectos activos, de los cuales 90% son proyectos de vivienda vertical y un 10% a vivienda horizontal, una tendencia que sin una perspectiva de mediano y largo plazo, ya era parte de la inercia del mercado.
REBOTE CORPORATIVO
El debate en torno a la manera en que el trabajo a distancia ha impactado la evolución del mercado de oficinas en la Ciudad de México (CDMX) este 2020, continúa con tintes de una profunda transformación.
Está claro es que ni las oficinas en su forma tradicional van a desaparecer, ni todo se convertirá en home office. Se trata de un cambio intermedio en el que las empresas han analizado la forma de adaptarse al prolongado tiempo de distanciamiento social, con un único destino: el flex office.
El reporte de actividad al segundo trimestre del año ha sido revelador del aumento en la tasa de desocupación y el efecto que causarán los múltiples procesos de renegociación de contratos a los que están llegando propietarios e inquilinos.
Ningún otro mercado en el negocio inmobiliario, ha sorprendido históricamente como el corporativo. En ciclos previos se ha vivido de todo: sobre oferta de espacios, efecto cambiario e incluso crisis económicas que aplazaron o tiraron decisiones de contratación de espacios para las empresas.
Pese a todo, siempre ha habido un elemento que modifica esa tendencia. En la lista podemos recordar edificios vacíos, dado que muchos inmuebles se edificaban con recursos patrimoniales, e incluso un sorprendente sismo de hace casi 3 años (19S) que orilló a algunos tentants representativos como el gobierno, a mudarse a nuevos edificios por espacios antiguos dañados.
Lo que hace distinto el actual momento es el millón de m2 que están en proceso de edificación y que saldrán al mercado, el efecto del tipo de cambio -compensado por una tendencia creciente a ser tasados en pesos- y el más importante, la lenta reactivación económica, que hará mover las finanzas de los inquilinos.
Otro elemento determinante que pudiera cambiar el fiel de la balanza es lo que Newmark Knight Frank (NKF) llama un efecto rebote. Es una dinámica que parte del reajuste que se realiza en las empresas con base en el requerimiento real de espacios permanentes, la consideración de nuevos espacios de menor tamaño distribuidos en distintos puntos de la Ciudad, y lo que traerá consigo la limitación de topes máximos de ocupación en función del color del semáforo de riesgo epidemiológico.
Este factor será importante para la evolución del mercado en el segundo semestre del año.
El reto es grande: Santa Fe e Interlomas tienen un tasa de desocupación de 16.46 y 26.64%, nivel que superan con más de 40% Lomas Altas y el corredor Norte incluidas las zonas Azcapotzalco, Naucalpan y Tlalnepantla).
El reporte del segundo trimestre de NKF, indica también el contexto que vive el corredor Periférico Sur, con la absorción neta más grande del mercado de -29 mil 99 m2 y una tasa de disponibilidad de 6.82%.
Sin embargo, la historia no fue la misma para los corredores Reforma y Polanco, que tuvieron el mejor desempeño en el mercado con absorciones netas de 12,000 y 10,623m2 respectivamente. Es un ejercicio de perspectiva y realidad.
Aspectos adicionales de una eventual recuperación, en la perspectiva de la firma que pudieran reflejar un aumento de 3 puntos porcentuales en el año, son el incremento en el consumo privado, la normalización de las relaciones con el exterior, el incremento en las remesas y la reactivación del turismo internacional.
Todos los factores son un indicio un eventual reacomodo de las condiciones que rodean al negocio de oficinas en la CDMX, que con sus 7,36 millones de metros cuadrados sigue siendo el más grande en la región Latinoamérica.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.