RETROFIT
A tres años del sismo del 19 de septiembre de 2017 (19S), el país continúa en evolución. A la necesidad de un modelo urbano distinto y ciudades sustentables, accesibles e inclusivas, ahora se integraron los nuevos requerimientos que el COVID-19 aceleró.
Desafortunadamente, en el ámbito del efecto posterior al sismo la lección aprendida, ha permanecido apenas en lo alcanzado en materia de nueva regulación constructiva y algunos compromisos de autoridades, desarrolladores y sociedad.
Avanzar en una verdadera evolución de las ciudades de México no es fácil. El shutdown impuesto por el distanciamiento social, ya tenía un antecedente que afectó el desarrollo de nuevos proyectos en la Ciudad de México (CDMX).
El efecto de política restrictiva para nuevas edificaciones ha sido determinante en segmentos como la vivienda, que si bien en algunas zonas tiene una dinámica atípica de movimientos de compra-venta, ha visto profundizar el déficit histórico.
Pero lo que hace distinto y disruptivo el momento actual en el negocio inmobiliario, es la integración de nuevos parámetros que llevan a modelos como el que evalúan ciudades como París, que trabaja en su modelo 15-minute makeover.
Igual trajo a la mesa en la CDMX la necesidad de una rehabilitación más allá de las zonas afectadas o deterioradas. Incluso en el mundo se discute actualmente cómo afectará la nueva realidad en la demanda de espacios de oficinas, el trabajo remoto y un tercer espacio que complemente ambos sitios para el desempeño laboral.
Algunos despachos globales de arquitectura analizan la creación de los nuevos espacios de trabajo, pero en esa fórmula no se vislumbra una mayor demanda de proyectos, tal y como ha sucedido en los últimos años en el mercado de la Ciudad de México.
Este contexto pudiera cambiar, en función de la profundidad del distanciamiento y el efecto de un prolongado aletargamiento de la actividad económica. Se trata de una evolución que no necesariamente beneficia el modelo de desarrollo inmobiliario tal cual hoy lo conocemos, dado que la demanda de espacios podría absorberse sin la necesidad de edificar nuevos proyectos.
Por tanto, la situación haría inminente un retrofit, como el que ha permitido a ciudades como San Francisco en Estados Unidos, vivir un proceso de más de una década ir restableciendo la estructura de múltiples edificios dado que se trata de una zona sísmica.
Barcelona misma atraviesa por un proceso de transformación, afectado por la integración de numerosas propiedades a espacios en renta vía plataformas como Airbnb, pero también por un modelo que busca privilegiar la vida a pie y con trayectos denominados walking distance.
Nada alejado de lo que trabajan otras metrópolis de cara a los retos que ha impuesto el COVID-19. Incluso a partir de lo inmediato, hay cambios.
Como ha propuesto Bioconstrucción y Energía Alternativa (BEA) con base en los parámetros que analiza el Well Institute, antes de los cambios profundos la industria las empresas tendrán que lidiar con una reapertura que genere confianza a través de estrategias flexibles, escalables, creíbles y accesibles.
Por lo anterior, en el centro de los planteamientos están aspectos relacionados con cómo reciclar el modelo urbano expansivo, rescatar las comunidades y permitir que los ciudadanos transiten en espacios seguros adecuados a la nueva era.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
ARQUITECTURA SUSTENTABLE
El distanciamiento social está incrementando en la nueva normalidad un interés atípico entre los desarrolladores por incorporar a su proceso de edificación la certificación LEED (Leadership in Energy & Environmental Design).
Actualmente existen 970 proyectos registrados para obtener alguna certificación de los 4 niveles que tiene vigentes el US Green Building Council, pero desde la perspectiva de analistas esta tendencia podría reflejar un incremento al cierre de 2020.
Se estima que bajo el entorno actual de redefinición de parámetros en la industria, éste factor sea coyuntural para un cambio en la forma de proyectar espacios.
El efecto que promueve la certificación LEED se refleja en la incorporación del diseño arquitectónico sustentable y distintos parámetros de intervención, muchos de ellos encaminados a favorecer la eficiencia energética.
“Además de tener el propósito de no producir contaminantes y aprovechar el entorno, los inmuebles sustentables generan beneficios económicos en las zonas donde se edifican, dado que aportan plusvalía y mejoran la habitabilidad”, asegura la plataforma de propiedades Lamudi.
HOME OFFICE
El trabajo remoto es mucho más que una actividad a distancia. A partir del distanciamiento social, los espacios habitacionales se transformaron para permitir la continuidad del desempeño de las empresas.
Si bien la práctica corporativa se enfocó a encontrar en el trabajo remoto una alternativa transitoria que buscó mantener fuentes de empleo y remuneraciones, al paso de los meses pudo monitorearse para medir su efecto en la productividad.
Un análisis de la firma EY estableció en los primeros meses del distanciamiento que la productividad y el cumplimiento de los objetivos representarían un incremente de 13 hasta 20%.
“Después de meses de refugiarnos en un lugar tenemos que reconocer que no es un trabajo remoto o flexible, se trata de un intento de trabajar de forma remota en confinamiento obligatorio que presenta desafíos”, puntualiza José Luis Sanchez-Concha, strategy director y líder del despacho arquitectónico Gensler Costa Rica.
Dice que en América Latina más del 50% de los trabajadores se consideran empleados informales, según la Organización Internacional del Trabajo (OIT), las pequeñas unidades residenciales y una fuerza laboral joven, dado que más del 50% son millennials viven con sus padres, niños pequeños o roommates dificulta la situación.
Por esta situación, el trabajo remoto crea grandes expectativas para al menos del 50% de los consultados en la encuesta Work From Home, dado que esperan tener más oportunidades de mantener parte de su jornada laboral en casa.
Estos escenarios plantean un escenario de cambios estructurales en el diseño arquitectónico de las próximas casas habitación, o bien en la transformación de espacios en unidades flexibles para atender esta nueva dinámica laboral.
CULTURA WEALTH
En más de una década ha cambiado la perspectiva con que se ve la evolución de las principales ciudades en el mundo. Un enfoque analizado anualmente en los últimos 13 por la firma NKF ha hecho factible medir el liderazgo inmobiliario de 100 ciudades en términos de riqueza, oportunidades de inversión y estilo de vida.
Pero este año The Knight Frank City Wealth Index incorporó un nuevo indicador. Se trata del City Wellbeing que a diferencia del tradicional, se enfoca la forma en que las ciudades atraen a sus ciudadanos para disfrutar la mejor calidad de vida.
En el reporte 2020 se incluye una encuesta desarrollada entre octubre y noviembre del año pasado con 620 banqueros y asesores, examinó los factores que influyen en la creación de riqueza, las decisiones de inversión y las actitudes de filantropía.
La conclusión de quienes lideraron el análisis es que las tendencias de inversión dominantes se enfocan en el bienestar, el impacto de la inversión y cómo éstos promueven estilos de vida más saludables.
En menos palabras se ve como oportunidad de mercado la inversión en activos y servicios de bienestar.
Desde luego que este reporte no incluye matices que seguro contendrá en 2021 el efecto del COVID-19. Sin embargo, fuera de toda controversia el ranking en su formato tradicional que evalúa un centenar de ciudades, generó que ocho ciudades de Estados Unidos figuren en el top 20.
Nueva York que se mantuvo en el primer lugar en función de la riqueza, inversión y estilo de vida. Mientras que Londres y Paris figuran en las posiciones 2 y 3, pero que en riqueza bajaron al 4 y 5, se mantuvieron en el 2 y 3 en inversión, mientras que en estilo de vida ocupan el lugar 1 y 2.
Llama la atención cómo Nueva York y Londres están en la cúspide del liderazgo al mantener el status Alpha++. Hecho que buscan París, Hong Kong y Los Ángeles complementaron las cinco principales.
La visión integral es un termómetro fiel de cómo se perciben las ciudades más importantes del mundo. En la más reciente entrega Rusia ingresó a la lista, al tiempo que Sídney se mantuvo presente.
Caso contrario ocurre cuando se evalúan 40 ciudades con base en el criterio del Knight Frank City Wellbeing. En su Top 10 aparecen Oslo, Zúrich, Helsinki, Viena, Madrid, Estocolmo, Sídney, Montreal y Singapur.
Las categorías incluyen factores como el número de horas con luz solar al año, espacio verde, horas trabajadas respecto a días de descanso. Por tanto, el concepto de bienestar va mucho más allá de la salud y felicidad individuales.
Se trata de criterios que rebasan el crecimiento de la economía. Por tanto, unen variables que relacionan el bienestar con la creación de riqueza a través de ocho medidas que identifican centros urbanos con esas características.
El liderazgo de Oslo en espacios verdes se determinó con base en datos del World Cities Culture Forum, que identificó que 68% del espacio público de la ciudad son parques y jardines, proporción que es de 47% en el caso de Singapur.
En relación con el equilibrio entre el trabajo y la vida privada, Moscú generó la proporción más baja de horas trabajadas por día de vacaciones con 51.6 horas, seguida por París con 55.4 horas.
Sin duda, estos indicadores revelan una de las tendencias que aceleró el distanciamiento social en el real estate.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
IMPACTO COVID-19
Entender el daño que el distanciamiento social causó, requiere estratificar los efectos. Existen previo al análisis inmobiliario, consideraciones de salud y contexto macroeconómico.
Sin embargo, el crecimiento económico es un termómetro de lo que se espera vendrá para la actividad en las propiedades comerciales.
Un análisis de la firma C&W indica que a medida que el desempeño económico recupera su dinamismo, se crean empleos que favorecen una mayor absorción, arrendamiento, crecimiento de los valores de rentas, crecen los inventarios y por ende, las propiedades para administrar y crear actividad en el mercado de capitales.
Otro aspecto es la manera que el coronavirus aceleró la participación del comercio electrónico en el comercio minorista tradicional. Muestra de ello es la participación que en Estados Unidos tuvieron las ventas en línea tuvieron en el total de las ventas minoristas, que llegó a 16%.
El efecto complementario de esta actividad, dice la previsión, es el impulso en la demanda d espacio logístico industrial que en ese mercado está recuperando la demanda que existía antes de la crisis.
En consecuencia, las tasas de ocupación llegaron a 95% en el segundo trimestre. Igual ocurre con los centros de datos y los bienes raíces enfocados al internet, ciencias y los bienes raíces en los suburbios.
Un tercer aspecto de la estratificación del daño es el mercado de oficinas con los desafíos que enfrenta ante las nuevas formas de colaboración empresarial.
REAL ESTATE DIGITAL
En un escenario de caída en ventas y restricciones sanitarias, plataformas digitales se transformaron para fortalecer la operación con formatos que hagan factible reducir los ciclos de venta y ampliar la visibilidad de proyectos.
Una de ellas es la Haus que lanzó una nueva plataforma para adquirir departamentos 100% digitalmente, que integra innovación en herramientas como la inteligencia artificial, machine learning y asesoría a la medida para los compradores.
Sergio Rojas, Country Manager de la empresa proptech que soporta la plataforma, dice que esta plataforma innovadora en su tipo en América Latina, permite al desarrollador tener concentrada la información para perfilar clientes potenciales, que en otra circunstancia y en la etapa inicial de venta de un desarrollo sólo se habrían generado a través de los grupos de inversión conocidos como friends & family.
“Tenemos la oferta validada y certificada a través de algoritmos. La plataforma integra herramientas como planos, visitas guiadas tipo zoom, mapas con equipamiento y servicios aledaños”, explica.
Además, dice que el uso de tecnología predictiva genera una menor tasa de desistimiento del comprador que generalmente es de 20%, mientras que en este modelo se reduce a 7%. Por lo tanto, acelera las ventas y se genera un punto de equilibrio más rápido.
“El trabajo de esta plataforma hizo posible que en un lapso menor a 3 semanas, la lista de precios del proyecto ubicado en la colonia Roma Norte, registrara una plusvalía de 20%”, detalló.
HYBRID REALITY
En un entorno de cambios profundos, los espacios ajustan. No todo es al mismo tiempo, pero el efecto que el COVID-19 ha creado en el espacio de trabajo no tiene vuelta atrás.
Las oficinas se reconfiguran estratégicamente. Hemos compartido la visión de distintas multinacionales del negocio inmobiliario, enfocadas en ayudar a entender a las empresas cómo lidiar con los cambios impuestos por el distanciamiento social.
Una de ellas llama la atención porque plantea además de las prácticas corporativas, nuevos protocolos y tecnologías. Estos elementos, que la firma arquitectónica Gensler plantea como resultado de distintas encuestas a nivel internacional, son resultado de la preocupación que genera la transmisión de enfermedades y la factibilidad de una nueva pandemia.
En este camino figuran las lecciones aprendidas a partir del trabajo en casa y lo que la tecnología puede hacer para crear ecosistemas que hagan factible el cumplimiento de metas, en particular los próximos espacios híbridos que serán el día a día en el corto y mediano plazos.
La actual circunstancia del distanciamiento social incrementó la existencia de indicadores en los que los colaboradores prefieren trabajar desde casa, aunque en la encuesta Gensler US Work From Home 2020 la mayor parte de las personas prefieren regresar a la oficina la mayor parte de la semana.
Se trata de un dilema que combina la preferencia del trabajo remoto, pero también el argumento sólido de que la confianza, colaboración y cultura empresarial se construye en el trabajo presencial.
Así, desde la perspectiva de quienes en Gensler han estudiado el tema, es la conexión social informal la que jala a quienes prefieren el trabajo persona a persona, los encuentros casuales, momentos intermedios, los espacios de café y las zonas donde el trabajo colaborativo hace factible la innovación.
En consecuencia, las oficinas funcionarán distinto para facilitar un regreso con tipos de colaboración transformados, trabajo en equipo y reuniones bajo un escenario de realidad híbrida, la que combina participación virtual para redefinir objetivos.
Por el momento, propietarios e inquilinos elaboran protocolos con acciones de corto plazo, en función del incipiente regreso a la oficina con el común denominador salud y bienestar. Esto crea un rango de trabajo presencial entre el 20 y 80% del personal, proporción que se incrementa en función de la confianza y seguridad del entorno.
La clave, dicen las reflexiones de esta firma de arquitectura, es cómo están respondiendo las empresas a la integración de los colaboradores virtuales al entorno físico, la tecnología que agilice la interacción, las pantallas en salas de conferencias e incluso una eventual incorporación de realidad virtual o aumentada.
Representa ir más allá de la tecnología touchless, el control sanitario, la señalización y los puntos de contacto. La actual tendencia abre espacio a herramientas de colaboración digital integradas, conferencias avanzadas, sensores y tecnologías inteligentes.
Se trata de una profunda transformación que aún continúa perfilándose, por ello podemos decir que nada es definitivo. Sin embargo, sólo la discusión y análisis de distintas encuestas, nos llevan a reflexionar que los espacios laborales, de compras, entretenimiento y residencial serán parte de una nueva realidad híbrida.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.