SHOPPING TRANSFORMA
Los centros comerciales adecuan espacios de cara a la demanda de sus retailers por el e-commerce.
En un intento por compensar los ingresos afectados por el cierre de actividades impuesto por las restricciones sanitarias, distintos desarrolladores han realizado ajustes.
El cambio se gestaba desde antes del COVID-19, en función de la estrategia omnicanal de los retailers. Sin embargo, ahora en distintas negociaciones con desarrolladores las superficies incluyen un área comercial y otra de almacenamiento.
De hecho, en los centros comerciales detonó la adecuación de áreas destinadas al pick-up de productos, como una de las tendencias que ha detonado el comercio electrónico.
Para los desarrolladores, la necesidad de espacios de almacenamiento y concentración de entregas en la misma ubicación donde existe el punto de venta, ha permitido generar una alternativa de consumo en los tiempos actuales.
LAST MILE
Es para quienes saben del retail una tendencia secular. El e-commerce llegó para quedarse y no es estacional. Su irrupción a partir del COVID-19 hizo posible su desarrollo exponencial gracias a que existieron condiciones que apenas hace 3 años habrían imposibilitado su desarrollo.
Aunado a lo anterior, los cambios en los hábitos de compra favorecieron de una mejor manera a quienes tenían el sistema listo para incorporar esta forma de ingresos a su contabilidad, sumamente dañada por el cierre de tiendas por las medidas sanitarias de autoridades.
Un análisis desarrollado por el equipo que lidera José Carlos Alemán en SiiLA México revela el peso que tienen las ventas en línea. Este factor generó resultados mixtos al cierre del segundo trimestre del año, de acuerdo con información pública de los seis retailers que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
El resultado es revelador: incrementaron 140% las ventas en línea y vieron caer 45% las ventas en piso. Sin embargo, en algunos casos el peso específico del comercio electrónico fue mayor, tal es el caso de Sanborns para quien la operación en línea este elevó su participación en sus ventas totales de 8 a 60% en el período.
La misma situación ocurrió con Liverpool y Palacio de Hierro que lo elevaron hasta 78 y 60%, respectivamente.
Pero el tema no termina ahí, el efecto se concentra en específico en el last mile o última milla, ese paso que considera la entrega inmediata del producto al comprador.
En un negocio donde los tiempos y costos importan, el reto es cómo se eficienta el costo de llevar el producto al consumidor final, que hasta ahora representa 53% del costo total de la cadena de suministro, además del peso que representa el 5% adicional de combustible.
Hacerlo evitaría que muchas de las órdenes electrónicas de compra se cancelen debido al sobreprecio que representa recibir un producto de manera anticipada.
La forma que lo hace posible está ligado a la logística de la última milla integrada a la cadena de suministro. Y es este factor el que está generando una demanda inusual de propiedades localizadas cerca de las áreas de consumo.
El reporte señala que 24% de las 442 propiedades que monitorea sobre el particular se ubica en un radio de 15 kilómetros de distancia con la Ciudad de México (CDMX).
Pero dicho movimiento no es un tema fácil. Acceder a zonas bien ubicadas representa costos de mercado que el negocio online no está dispuesto a pagar. Por tanto, el atractivo son unos 104 activos clasificados como B con un área bruta rentable (ABR) menor a 20 mil m2, que apenas registran una disponibilidad de 13%
Así, los pequeños centros logísticos cercanos a ciudades como México, Guadalajara o Monterrey son el atractivo que jugadores como Amazon, Mercado Libre, Liverpool y otros del Top 10 buscan para robustecer y hacer eficiente su operación.
Basta decir que sólo Mercado Libre incrementó su capacidad de centros de empaquetamiento y distribución hasta un 620%, según SiiLA.
Bajo este escenario es que en distintas zonas empieza un proceso de conversión de propiedades como una invaluable oportunidad para propietarios e inversionistas.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
NIDO
Como parte de la evolución que experimenta el mercado inmobiliario en Tulum surge la propuesta del hotel boutique El Nido.
Prospectado por la firma DNA Barcelona Architects, el resort busca complementar la oferta del corredor con una propuesta armónica con el acceso a playa y jungla.
La firma arquitectónica dice que la idea principal era lograr y ofrecer a los huéspedes un equilibrio entre mente, cuerpo y alma con la ayuda de un retiro mágico como spa y centro de bienestar, centro de ayurveda y yoga y un club de playa.
El diseño arquitectónico de El Nido Boutique Hotel, Tulum, México ganó en fecha reciente la categoría de arquitectura conceptual innovadora, que otorga el ICONIC AWARDS 2020.
Este icónico proyecto ofrece 12 Nidos organizados en 2 pisos con vistas al mar y al bosque de Tulum.
REAL ESTATE HÍBRIDO DESAFÍA
Los hábitos cambiantes que ha dejado el COVID-19 imponen áreas de oportunidad ante las nuevas reglas del distanciamiento social y convivencia por los vaivenes del confinamiento sanitario.
De todos ellos, uno relevante es cómo la tecnología podrá resolver la demanda de procesamiento de datos y conectividad para dar cabida a la integración de esquemas operativos híbridos (presencial y a distancia).
Es el alojamiento en la nube, las plataformas de interacción y el equipo con que operan son parte del reto y oportunidad para la industria inmobiliaria.
Este planteamiento está relacionado con nuestro comentario de la semana pasada en relación con los data center y servicios complementarios de alojamiento.
Es evidente que esta infraestructura fue insuficiente para soportar la demanda de videoconferencias, envío de información y elementos que requiere el trabajo remoto. No se trata sólo del workplace, sino del trabajo en el hogar (remoto), los centros comerciales con accesos touchless, los flujos de inquilinos en edificaciones verticales e incluso espacios educativos, por mencionar algunos de los múltiples espacios que integran la industria.
Sólo en materia de control de accesos, decía un reporte de Markets & Markets, el mercado de software que los administra duplicaría su tamaño en el lapso 2019-2025 al pasar de $850 a mil 600 millones de dólares.
Incluso tal y como mencionaba el estudio de data center de NKF, la demanda actual se enfoca en cómo las organizaciones responden a continuar operando en la crisis, la dependencia de plataforma en la nube y la demanda de espacios preconstruidos para alojar centros de datos ahora y después del distanciamiento social.
Las grietas en la nube enfocan la problemática más allá de lo que en primera línea experimentaron las industrias de salud y farmacéutica. Fue evidente la ralentización universal en las velocidades de datos que se vivió en la red de mercados como Estados Unidos y Europa.
Por ello, la amenaza va mucho más allá de la velocidad de datos. Quienes ven la creciente tendencia hacia los inmuebles que soporten los sistemas híbridos, saben que no contar con infraestructura robusta aumenta el riesgo en la operación.
Sobre todo porque el distanciamiento que trajo a la mesa la telemedicina, la teleeducación y los telenegocios no están en una etapa de emergencia, sino de permanencia.
Si bien algunas de estas actividades regresarán a la actividad presencial, no lo harán en la misma proporción que antes del COVID-19.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
EXPANSIÓN TAPATÍA
La incorporación de nuevos corporativos es reflejo de la apuesta de inversionistas al crecimiento en la ciudad de Guadalajara que podría llegar pronto al millón de m2 de inventario, pese a creciente disponibilidad de espacios que refleja el mercado.
Lo anterior ocurre en el marco de un continuo proceso de edificaciones, que actualmente deja un inventario en construcción de 162 mil 281 m2, mientras que los precios de renta mensual llegaron a 18.19 dólares por m2, misma que podría iniciar un período de bajas, de acuerdo con el reporte al tercer trimestre del año que generó la firma NKF.
Haber sumado al inventario 3.5% adicional representó, según la firma, que por cuarto período consecutivo aumentara la tasa de disponibilidad en un mercado en plena expansión, lo que hace delicado el entorno ante un contexto macroeconómico de contracción.
En el mismo sentido, la absorción en el período fue negativa con un total de 12 mil 781m2, a pesar de que fue mejor que la del trimestre previo.
“En el pipeline de la ciudad de Guadalajara hay 162,281 m2 en proceso de construcción, lo cual representa casi el 23% del inventario clase A actual. Esto significa que en los próximos años el mercado corporativo de esta ciudad estará muy cerca de llegar a la marca del millón de m2”, prevé el reporte.
GHOST KITCHENS
Restaurantes transforman operación de cara al shut down. Mientras en México, operadores de gran tamaño ajustados por la crisis actual como Alsea encuentran en las ghost kitchen o cocinas oscuras un oxígeno para mantener en funcionamiento sólo 70% de sus sucursales, el panorama de este nicho es un área de oportunidad.
Si bien el cierre de restaurantes convirtió en fantasma distintos sitios que solían ser sitios habituales, la realidad es que esta industria enfrenta el dilema de cómo se mantendrán las ofertas iniciales bajo las cuales fueron abiertos cientos de restaurantes.
Uno de los retos es sobrevivir y luego la consolidación de economías de escala.
Analistas del sector consideran que las estructuras de tarifas que aportan las estrategias de delivery no serían suficientes para una industria altamente afectada por el distanciamiento social.
La lógica es que los modelos de entrega no son sostenibles en el largo plazo y crear un proceso de dependencia pudiera complicar más aún la situación.
En junio pasado, Alsea mismo reportó al mercado de valores que en los meses de abril y mayo incorporó el concepto a 34 unidades de algunas de las marcas que opera y que le permitieron generar 12 mil pedidos.
Esa estrategia fue acompañada por otra de delivery soportados en tecnología y digitalización que favorecieron el proceso.
GANADORES DEL REAL ESTATE
Los retos de los primeros 9 meses del año han sido gigantescos. En el camino se abrieron áreas de oportunidad para nichos transformados a partir de las consecuencias del COVID-19.
Si bien segmentos como la hotelería y las oficinas se adecuan a los tiempos actuales, no todos pierden. Tres segmentos ganadores son sin duda el industrial logístico, los data centers y la industria médica.
Por tanto, no es complejo entender el momento que vive el segmento industrial a partir del crecimiento de las ventas en línea.
Un estudio global de Cushman & Wakefield (C&W) revela que las ventas por internet en el retail han crecido 22.5% en los primeros meses de 2020 y para el segundo trimestre ya habían experimentado un crecimiento de 44.5% en un período de 12 meses. Por tanto, la lógica de este análisis refleja que en la historia reciente no se había generado una alta demanda de espacios en tiempos de recesión como los que se viven y que continuarán al menos hasta la segunda mitad de 2021.
Otro sector ganador son los data center. La mayor demanda de videoconferencias, envío de información y elementos que requiere el trabajo remoto forzó a numerosas compañías a utilizar un mayor número de servicios en la nube para establecer la conectividad con sus empleados.
Sobre los data center un análisis en el marco del COVID-19 de la firma Newmark Knight Frank (NKF), que paradójicamente plantea la disyuntiva del retail, destaca los nuevos tipos de propiedades que se moverán a partir de la demanda actual por la infraestructura que permita un eficiente alojamiento de información y datos.
Bajo esa perspectiva, la demanda actual está enmarcada en cómo las organizaciones están respondiendo a la crisis, los retos que impone la dependencia de plataforma en la nube y la demanda de espacios pre construidos para alojar centros de datos ahora y después del distanciamiento social. Es un hecho que el sistema como operaba registró en algunos casos grietas en la nube que han tenido que ser reforzadas.
Y es que esta industria en crecimiento no contaba con todos los elementos para la nueva demanda que se ha generado. Una encuesta que desarrolló NKF entre empresas con más de mil empleados, revela que la mitad de ellas invertirán en herramientas tecnológicas en el futuro inmediato, en particular las firmas involucradas con el sector financiero y manufactura.
41% de los mismos encuestados dijeron que la crisis del COVID generó presión en sus recursos tecnológicos (IT), por lo que un 32% gastarán presupuesto adicional en ancho de banda y capacidad de la red.
Esa tendencia revela que el contexto actual colocó en una situación crítica, no sólo a las empresas de las industrias de salud y farmacéutica, sino también a empresas involucradas con cadenas de suministro globales, logística y servicios financieros, entre otros.
Un último dato con base en reportes de la National Association of REITs que refleja el estado real de las inversiones es un comparativo que hace de los retornos de inversión de los REIT (Real Estate Investment Trust), que a mediados de abril de este año generaban 16.96% a los orientados a data center, mientras que castigaba con saldos negativos a los especializados en retail y hospitality.
Sin duda, los parámetros de la nueva demanda determinan las áreas donde los inversionistas dirigirán sus recursos.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg