BEYOND MNEMBA ISLAND
Los viajes serán mucho más en el contexto actual. Ser sustentable es una razones que hacen de este desarrollo en la isla de Tanzania, una de de las propuestas diferenciadoras.
Beyond Mnemba Island ubicado en Zanzíbar es uno de los 24 resorts fundadores de la plataforma Beyond Green, que busca generar una propuesta de turismo sostenible basado en las prácticas respetuosas con el medio ambiente, protección del patrimonio natural y cultural, así como contribuir con el bienestar social y económico de las comunidades locales.
El portafolio global en el que se ubica este hotel fue lanzado recientemente a partir de la sinergia creada entre Preferred Hotel Group, Inc. y Beyond Green Travel, recientemente adquirido.
RESORTS WEALTH
La profundidad de las afectaciones por el COVID-19, robustece la idea de que sólo aquellos conceptos integrales para el descanso saldrán avante.
El negocio hotelero, principalmente el de ciudades y orientado al segmento de negocios, ha atravesado por tiempos complicados.
Caso distinto es lo que se puede vislumbrar en otros nichos. La riqueza de los resorts en las distintas etapas del regreso a la nueva realidad es el punto de inflexión para inversionistas, desarrolladores y en especial viajeros internacionales, encuestados en fecha reciente por Expedia respecto a la forma de vacacionar en 2021.
Aparecen en los ranking Los Cabos, Riviera Maya incluidos Playa del Carmen, Tulum e indiscutiblemente Cancún.
Históricamente en estos destinos han existido propuestas diferenciadoras que atraen a viajeros, que ahora buscan experiencias seguras, armónicas con el bienestar y particularmente con una nueva visión de las densidades por la convivencia social.
Sin embargo, de la amplia gama de desarrollos inmobiliarios los enfocados al segmento de lujo parecen ser los que mejor responderán a esas condicionantes aceleradas por el distanciamiento social.
Firmas de la talla de RLH Properties y las que operan proyectos inmobiliarios cargados en los portafolios de inversión como Thor Urbana entienden bien de la situación que con anterioridad buscaban los viajeros del segmento de lujo.
La diferencia actualmente radica con las propuestas de valor que van más allá de las playas e inmuebles de lujo con baja densidad de visitantes.
Esta circunstancia hizo que en tiempos de COVID los desarrollos en fases iniciales aprovecharán el distanciamiento para acelerar los procesos de edificación. Es un tema que aplican a casos como Mandarina en Riviera Nayarit, Mayakoba en Riviera Maya, e incluso distintas iniciativas que se empiezan a gestar entre inversionistas locales e internacionales en el destino de moda Tulum.
La diversidad de propuestas pueden visualizarse en proyectos como Distrito Amira en Selvazama, Nido, Virtu y otro que trae bajo el brazo Thor Urbana.
Un aspecto de estos últimos casos es que los conceptos buscan crear comunidad y una alternativa que haga posible la vida laboral, de descanso e incluso educativa de visitantes y compradores que ven el valor de este nuevo modelo inmobiliario.
Mientras algunas áreas del mercado continúan con afectaciones, este segmento genera dinámica, dado que este tipo de inversiones están sujetas a proyectos de largo plazo y gozan con el músculo financiero que les deja la opción de avanzar, a pesar de que los niveles de ocupación aún están acotados por las medidas sanitarias.
La situación que se vive en los corredores inmobiliarios turísticos mexicanos no es exclusiva, en el mundo también se han observado efectos.
Hasta febrero pasado, el dinamismo de nuevas inversiones se había ralentizado. En ese momento, en Quintana Roo existía el plan de edificar 13 nuevos hoteles para una Riviera Maya que contaba con cinco mil 400 habitaciones. Sin embargo, el análisis debe ser visto con una perspectiva integral.
Un factor que será determinante es el cambio de hábitos, como los viajeros que soportan el reboarding con una expansión en los períodos de estancias. Mientras que los compradores de segundas casas, ven con perspectiva positiva la adquisición de propiedades en resorts ancladas con buenas marcas y operadoras que garantizan un buen retorno a la inversión.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
AMENIDADES POST COVID
Como en desarrollos de usos mixtos o en resorts, las amenidades en las oficinas se incrementaron en la última década.
Fue la proliferación de estos servicios que generó tendencias, una de ellas fue la transformación de los espacios de trabajo con los cuales las empresas buscaron hacer frente a la competencia por el talento, los desajustes que en algunos mercados se dieron entre oferta y demanda, además de los cambios demográficos.
No todos los sitios pudieron adaptarse, de hecho un análisis desarrollado por la firma C&W indica que las expectativas cada vez más altas de los usuarios en materia de tecnología transformaron la elección del espacio de trabajo, presionando a su vez a las empresas a buscar espacios nuevos y de alta calidad.
Por tanto, el desafío actual se centra en crear entornos que atraigan a trabajadores a regresar a la oficina. Esto implica un rediseño de espacios para adecuarse a las necesidades de los colaboradores, básicamente por el futuro del trabajo y los cambios que vendrán en el mundo post-COVID-19.
Se estima que en 6 meses de pandemia el trabajo remoto generará en la próxima década de entre 3 y 17% en la demanda de oficinas, dado que una encuesta global de la firma reconoció que 83% de las compañías planea incorporar políticas de teletrabajo.
Por ende, algunas de las transformaciones de los años recientes podrían ampliarse. De inicio, se prevé que se vinculen con la expansión de las estaciones de trabajo, el mejoramiento de los protocolos de limpieza, el mejoramiento de la calidad de los interiores y cubrir un presupuesto extra para los costos de traslado.
Algunos elementos ya instrumentados en la última década eran estacionamiento y reparación de bicicletas, servicio médico, clases de ejercicio, masajes, coaching nutricional, pláticas y otros elementos relacionados con desarrollo de comunidad.
COWORKING FLEXIBLE
Los esquemas híbridos que involucran diferentes formas de interacción entre colaboradores y empresas aceleró la adecuación de espacios de oficinas.
“No creo que sólo deba ser estar trabajando unos días de la semana desde casa y estar trabajando en la oficina. Va más allá. Se trata de empoderar a los colaboradores para que definan una esquema flexible que les permite trabajar mejor, vivir mejor”, explica Liliana Méndez, directora de WeWork de Ciudad de México.
Para esta cadena la revolución del espacio de trabajo le ha llevado a flexibilizar el esquema de membresías para sus clientes, de tal razón que pueden acceder a distintas ubicaciones a partir de la pandemia.
Una lógica son los trayectos, dado que existe una descentralización operativa en las oficinas de las empresas. Esta condición que ya existía, ahora se ha convertido en un beneficio.
La necesidad de flexibilidad que ha traído la pandemia ha hecho posible que los centros de distintas cadenas atraviesen por una transformación, a fin de soportar un flujo de visitantes diferenciado, no sólo en función de las restricciones sanitarias que limita los porcentajes de asistencia, sino por el cambio en la cultura corporativa encaminado a generar bienestar en sus colaboradores.
“Lo que ha cambiado es el uso del espacio. La convivencia ya existía entre las start up, profesionistas independientes y corporativos, pero ahora todos estamos buscando lo mismo de cierta forma: flexibilidad en el espacio”, detalla.
WORKNET SPACE
Los espacios de trabajo transformaron su modelo a partir del COVID-19. Ahora el workplace se soporta en espacios múltiples que facilitan la interacción laboral, presencial y remota.
Por tanto, ¿cómo podrán adaptarse inmuebles, desarrolladores e inversionistas a las nuevas condiciones de demanda de espacio de las empresas?
Este cuestionamiento ha abierto un gran debate, como aquí hemos dicho. Basta como ejemplo la Ciudad de México (CDMX).
En el mercado de oficinas más grande del país, existían al cierre del tercer trimestre del año, más de 400 mil metros cuadrados de espacios disponibles acondicionados que compiten en principio frente a las alternativas de los espacios colaborativos o flexibles que ya operaban antes del COVID-19.
Estos a su vez, representan 17% de los 1.3 millones de metros cuadrados que se agregaron al mercado de edificios nuevos y los mismos que experimentaron un incremento en la tasa de disponibilidad a 19.2% en el lapso de referencia.
Aunado a lo anterior, y con base en la nuestra que desarrolló en el período la firma JLL, la demanda neta que no incluye subarrendamientos, renovaciones o reubicaciones de y hacia edificios Clase A, cayó a 139 mil 352m2.
Los precios, sin embargo, no cayeron como cualquier ecuación oferta-demanda habría sugerido. No lo hicieron, porque los espacios disponibles acondicionados mantuvieron su valor dado que prácticamente están listos para utilizarse.
Con base en lo anterior, los distintos mercados inmobiliarios corporativos del país están de cara a nuevos hábitos de los inquilinos y a un parámetro distinto de operación en el que los espacios que fomenten las redes de operación laboral vía distintos esquemas, serán los que privilegien las decisiones de toma de superficies.
Esto implica, por otra parte, un reto para las empresas de corretaje, interioristas, arquitectos y distintos proveedores de mobiliario, tecnología y materiales para adecuarse a las necesidades de interacción.
Es una fórmula basada en el planteamiento que Herman Miller hace respecto al worknet space, dado que sólo en el espacio de trabajo es donde se fortalece el liderazgo, la creatividad y la interacción que el teletrabajo no necesariamente puede cubrir.
De igual manera, la demanda se centrará en medidas sanitarias, control de accesos y tecnología de primer nivel para hacer frente a una era cambiante, pero sobre todo encaminada a generar amenidades para los colaboradores de empresas, muchos de ellos inmersos en una tendencia creciente del bienestar laboral.
En todo cambio de ecuación existen ganadores e indudablemente en este sentido, los modelos de espacio colaborativo tienen mucho por avanzar, dado que de entrada cuentan con las bases para responder a las reglas del juego.
El punto clave para cadenas como IOS OFFICES, WeWork, Iza Business Center, Regus y otros tantos surgidos en la última ola del mercado de oficinas, será la flexibilidad de contratos, ubicaciones en distintos puntos y el robustecimiento de sistemas de comunicación a distancia.
Cada modelo opera con bases distintas, pero indiscutiblemente serán parte esencial del regreso al espacio de trabajo. Algunos visionarios ven venir tiempos de una profunda transformación en el facility management en las decenas de inmuebles que requerirán una perspectiva para retener y atraer nuevos inquilinos.
Cualquiera que sea el modelo, ratifica lo que se avecina como una verdadera transformación del workplace.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
PANDEMIA Y PERSPECTIVA
Distintas fuerzas juegan en contra del mercado corporativo. Si bien las tendencias aún no son del todo claras, conviene observar lo que el COVID-19 ha planteado para mercados consolidados como las principales ciudades de Estados Unidos.
Es en estos mercados que se ve venir un escenario de reubicación de negocios a suburbios, la renovación de arrendamientos y búsqueda de nuevos términos en la negociación, de acuerdo con un análisis global desarrollado en 87 mercados de oficinas por la firma Cushman & Wakefield.
De este recuento, los factores podrían impactar a mercados como Los Ángeles, Chicago, Washington DC, Nueva York y San Francisco, que según la firma históricamente concentran entre 30 y 40% de los nuevos contratos.
Si bien en el tercer trimestre con un 32% se mantuvo en el rango típico, ubicarse en el extremo inferior muestran un año inusual, debido a que están vinculadas con las fluctuaciones de la economía internacional.
Se puede observar también que las empresas están buscando contratos con menores plazos con la idea de hacer períodos extensivos de entre 3 y 12 meses. Aunque las muestras son aún poco representativas, su irrupción en el mercado de rentas corporativas deja ver cambios inusuales que pudieran mantenerse en 2021.
Otro elemento que pudiera marcar un cambio en las tendencias tradicionales es que en el tercer trimestre no se generó una inercia evidente de salida a los suburbios, dato que en períodos de incertidumbre las empresas se mantienen en los centros. Sin embargo, en materia de vivienda sí se dieron cambios, de tal razón que los precios de las viviendas en los suburbios y áreas rurales crecen a un ritmo más rápido que los urbanos.
AMIRA TULUM
El desarrollo residencial de lujo crece como nunca en el destino de moda de la Riviera Maya.
Distrito Amira en Selvazama es una de las propuestas inmobiliarias residenciales en el corredor. Se trata de un conjunto residencial de 520 departamentos proyectados por la firma DNA Barcelona Architects.
Entre ellos destacan jardines selváticos, piscinas comunes con canales conectados, espacios al aire libre, áreas de hamacas integradas al río.
Se crearon también pabellones de usos múltiples y equipamiento deportivo, áreas de gimnasio y yoga, entre otros.
Barrio Amira-Selvazama une el entorno natural y una geometría que contrasta con sus fachadas, las cuales emulan el movimiento de las olas integradas con bambú autóctono.
En su arquitectura se fusiona con el entorno natural y la vida social ubicada en las azoteas, al igual que áreas de convivencia comunes.
CAP RATES & 3Q
Cómo perciben los inversionistas el valor de los inmuebles y el riesgo que implica ingresar a nichos concretos, son un dilema que ocupa a propietarios de inmuebles y quienes evalúan las tasas de capitalización.
En días pasados comentamos con base en un análisis de SiiLA México el efecto de los cap rates a partir de un entorno macroeconómico en el que el Bono a 10 años se mantiene a la baja producto de la política monetaria del banco central.
Mencionamos que el incremento en las tasas de capitalización obedece a la percepción de mayor riesgo en los activos por la pandemia, y las actividades de compra con precios bajos que ejercieron algunos jugadores del mercado con respaldo financiero.
Sin embargo, existen otros factores que determinan de manera relevante la compresión e incremento, al cierre del tercer trimestre del año.
Mientras los resultados y muestras que las diferentes áreas de investigación de mercado hacen de la actividad en oficinas, industrial-logística y el retail arrojan escenarios y distintos momentos en el ciclo, el mercado de capitales entró en una fase estratégica para determinar el valor que están dispuestos a requerir de los activos en tiempos de inestabilidad en las rentas.
Los cap rates en el mercado inmobiliario mexicano han sido atractivos en distintos ciclos, dado que representan la tasa que determina el valor de un inmueble y los flujos que genere.
Por ello estas dos variables son relevantes, dado que entre los efectos del COVID-19 figuran las crecientes tasas de disponibilidad y las múltiples negociaciones que se han generado por la inactividad y las restricciones sanitarias de los inquilinos, que impactaron la ocupación de oficinas y locales comerciales.
Lo son también porque el último trimestre del año es sabido lo importante que representa en los cierres globales. Y este atípico 2020 dejará múltiples sorpresas.
El ajuste en las tasas de capitalización impacta de igual manera a los inversionistas de los vehículos financieros (FIBRAS y CKDES), por las razones expuestas. En particular los que basan su desempeño en activos estabilizados con rentas de largo plazo, tema que no podrá garantizarse debido a los cambios comentados aquí de la vida corporativa que requerirá de esquemas flexibles y con distintas ubicaciones.
El más reciente reporte de SiiLA arroja un cap rate terminal promedio de 8.75% en oficinas, 8.20% en industrial y de 11% en retail.
Estos números indudablemente reflejan los síntomas del mercado, aunque también evidencian que los elementos de análisis se tornarán mucho más profundos para facilitar las decisiones de inversión.
Un ejemplo es cómo se elevaron en el mismo período, 2.5% en promedio los precios de arrendamiento de oficinas, en pleno incremento de las tasas de disponibilidad, la caída en la demanda neta y la salida de nuevos inmuebles al mercado. La razón es que una tercera parte de la superficie disponible está totalmente acondicionada, factor que cambia el valor.
Como este, hay otros que deberán ser analizados con profundidad en aras de un mercado sólido que se ajuste a la coyuntura.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.