CAP RATES & 3Q
Cómo perciben los inversionistas el valor de los inmuebles y el riesgo que implica ingresar a nichos concretos, son un dilema que ocupa a propietarios de inmuebles y quienes evalúan las tasas de capitalización.
En días pasados comentamos con base en un análisis de SiiLA México el efecto de los cap rates a partir de un entorno macroeconómico en el que el Bono a 10 años se mantiene a la baja producto de la política monetaria del banco central.
Mencionamos que el incremento en las tasas de capitalización obedece a la percepción de mayor riesgo en los activos por la pandemia, y las actividades de compra con precios bajos que ejercieron algunos jugadores del mercado con respaldo financiero.
Sin embargo, existen otros factores que determinan de manera relevante la compresión e incremento, al cierre del tercer trimestre del año.
Mientras los resultados y muestras que las diferentes áreas de investigación de mercado hacen de la actividad en oficinas, industrial-logística y el retail arrojan escenarios y distintos momentos en el ciclo, el mercado de capitales entró en una fase estratégica para determinar el valor que están dispuestos a requerir de los activos en tiempos de inestabilidad en las rentas.
Los cap rates en el mercado inmobiliario mexicano han sido atractivos en distintos ciclos, dado que representan la tasa que determina el valor de un inmueble y los flujos que genere.
Por ello estas dos variables son relevantes, dado que entre los efectos del COVID-19 figuran las crecientes tasas de disponibilidad y las múltiples negociaciones que se han generado por la inactividad y las restricciones sanitarias de los inquilinos, que impactaron la ocupación de oficinas y locales comerciales.
Lo son también porque el último trimestre del año es sabido lo importante que representa en los cierres globales. Y este atípico 2020 dejará múltiples sorpresas.
El ajuste en las tasas de capitalización impacta de igual manera a los inversionistas de los vehículos financieros (FIBRAS y CKDES), por las razones expuestas. En particular los que basan su desempeño en activos estabilizados con rentas de largo plazo, tema que no podrá garantizarse debido a los cambios comentados aquí de la vida corporativa que requerirá de esquemas flexibles y con distintas ubicaciones.
El más reciente reporte de SiiLA arroja un cap rate terminal promedio de 8.75% en oficinas, 8.20% en industrial y de 11% en retail.
Estos números indudablemente reflejan los síntomas del mercado, aunque también evidencian que los elementos de análisis se tornarán mucho más profundos para facilitar las decisiones de inversión.
Un ejemplo es cómo se elevaron en el mismo período, 2.5% en promedio los precios de arrendamiento de oficinas, en pleno incremento de las tasas de disponibilidad, la caída en la demanda neta y la salida de nuevos inmuebles al mercado. La razón es que una tercera parte de la superficie disponible está totalmente acondicionada, factor que cambia el valor.
Como este, hay otros que deberán ser analizados con profundidad en aras de un mercado sólido que se ajuste a la coyuntura.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
3Q RESIDENCIAL
Sin recuperar los niveles de 2019 y con una tendencia estática en los precios, la vivienda en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX) desplazó cinco mil 106 unidades al cierre del tercer trimestre, luego de un período previo de adaptación tras las afectaciones del COVID-19.
Jesús Orozco de la Fuente, director general de Tinsa México, explica que este resultado permitió generar un aumento de 46% en unidades vendidas en relación con el período previo.
“Sin alcanzar los niveles de hace un año, donde aún existe una variación negativa del 13%, será muy importante monitorear el mercado para identificar si la tendencia del 3T permanece, considerando que aún estamos en contingencia y con riesgos de rebote”, puntualizó.
Otro factor determinante en el comportamiento observado por la firma es el efecto que provocaron fuertes promociones de desarrolladores para impulsar las ventas, algunos de ellos movidos a través de canales digitales.
En este lapso el mercado de referencia registró el ingreso de mil 698 nuevas unidades, que robustecen un total de 1,570 proyectos activos, muchos de ellos ubicados en las zonas Poniente y Sur.
En el caso de la zona Centro, que registró un mejor comportamiento que ratifica la continuidad de la demanda en zonas consolidadas y de bien comunicadas.
La dinámica del período favoreció un decremento de 4% en la zona norte, que integra el mayor desarrollo de vivienda tipo social.
THE LANDMARK TIJUANA
Como parte de la continuidad de su plan de expansión, Thor Urbana inició la edificación de la etapa residencial del proyecto The Landmark Tijuana, en la cual proyecta una inversión superior a $800 millones de pesos.
El proyecto desarrollado de manera conjunta con GFA plantea la edificación de una torre de 193 departamentos en un desarrollo vertical conceptualizado como resort living.
Si bien este concepto ya había sido incorporado a otros proyectos, el modelo busca rescatar del tiempo pre COVID-19 la movilidad, amenidades vinculadas con el bienestar.
Entre los espacios se incluyen gimnasio, business center, salón de yoga, áreas verdes, spa y otros conceptos de hospitalidad como valet parking, bell boy y entrenadores personales, entre otros.
Con lo anterior, la desarrolladora busca atraer al usuario de productos residenciales premium, en particular en la ciudad fronteriza que ha vivido un proceso de expansión inmobiliario por la cercanía con Estados Unidos y el crecimiento vertical.
El desarrollo incorpora un área comercial, espacio de oficinas y entretenimiento a fin de concentrar servicios en un mismo lugar.
FLEX SPACE
Al paso de los días distintas corporaciones asumen la realidad actual como el punto de partida de la nueva forma de operar. Aquí hemos comentado de los modelos híbridos, del avance obligado del trabajo remoto e incluso de cómo los espacios se adecuan para hacer del workplace un entorno de confianza e interacción en los colaboradores.
Es en las nuevas tendencias que las empresas plantean la integración de sistemas satelitales flexibles que hagan modelos sobre demanda, que algunas de las cadenas de espacios colaborativos adoptan para responder a las necesidades de sus inquilinos.
Este concepto no es de este tiempo, ya se venía integrando en los espacios colaborativos. Pero su irrupción obligada, en particular en mercados como Europa donde crece aceleradamente, hace de esta situación un tema complejo para el negocio corporativo en México.
Se trata de un cambio profundo para un negocio basado en contratos de largo plazo y con clientes corporativos, enmarcado en tiempos de caída en la demanda neta de espacios en Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey, los tres principales mercados del país.
Un aspecto que facilita este modelo es que 33% de los 1.3 millones de metros cuadrados disponibles hasta septiembre pasado en la Ciudad de México, están acondicionados según el más reciente reporte de mercado de la firma JLL. Es decir que esa proporción está lista para ser arrendada a usuarios con demanda de espacios, misma que cayó hasta 139 mil 352m2 en el tercer trimestre del año en curso.
La clave está en cómo y por cuánto tiempo serían arrendados. Por tanto, en el negocio y en particular en el patrimonial y con inversionistas institucionales, será complejo aceptar múltiples contratos por menos metraje y tiempo variable.
Una dinámica muy distinta a la que comentamos. Es el caso que evaluarán inversionistas de la estabilidad de los FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces), dado que sus fundamentos están planteados con base en el valor de mercado de los certificados y en los portafolios con activos estabilizados, antes del COVID-19 con niveles de ocupación superiores a 90%, contratos de largo plazo y en dólares.
Ejemplos internacionalmente existen varios. Basta ver lo que las firmas tecnológicas han anunciado como el trabajo remoto como una forma permanente de colaboración.
Un caso más sobre el particular es Standard Chartered Plc quien hace unas horas dijo que permitirá a la mitad de sus empleados encontrar una oficina cercana a casa para desempeñar actividades.
Y es que la estructura distinta también implica un reto trasladado a la operación de inmuebles con múltiples inquilinos que pedirán contratos diferenciados en plazo, precio y en distintas ubicaciones.
Para nadie es un secreto que el mercado corporativo vive tiempos de transformación profunda. Si bien continuarán participando empresas globales AAA con músculo y soporte financiero para lidiar con el efecto de la pandemia, es un hecho que el tamaño y forma de los inquilinos se democratizó.
Por lo anterior, una vez asumidas las adecuaciones a los espacios para los prototipos operativos y con medidas sanitarias y señalización muy específicas, vendrá el reto de aprender a administrar múltiples inquilinos o bien, se abrirá una oportunidad invaluable para quienes ya lo hacen y pueden responder a las necesidades coyunturales.
Anote en su lista observar el comportamiento de los espacios híbridos, los centros de negocio y los orientados al coworking. Son tiempos de cambio.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
NEW WORKPLACE ECOSYSTEMS
Dónde y cómo serán los espacios de oficinas son preguntas que nutren debates en las organizaciones de cara a la permanencia de los espacios de trabajo como se conocieron antes del COVID-19.
Los desafíos y decisiones inmobiliarias existen para los inversionistas, propietarios y desarrolladores, como para los inquilinos.
La decisión del regreso está vinculada con la forma segura de los espacios de trabajo, que genera un nuevo modelo de negocios que abra las oportunidades de inversión rentable en tiempos de cambios constantes.
Lo es porque los fundamentales que rigen la lógica del real estate comercial cambió. Por tanto, dice un análisis global de la firma Cushman & Wakefield, la salud y el bienestar se han vuelto una responsabilidad fundamental en las organizaciones.
De la misma manera, detalla, los supuestos sobre la productividad de los empleados se han disipado luego de meses de un entorno intensamente desafiante.
De esta forma, para integrar los ecosistemas del workplace múltiples organizaciones han pasado por procesos de auditorías de espacio existente, interpretaciones de las nuevas guías de espacio, diseño, la revisión del portafolio para adecuaciones sanitarias, los requerimientos de portafolio de largo plazo, e incluso el análisis de cómo las herramientas digitales pueden generar eficiencia en los costos.
ONE & ONLY MANDARINA
Tras meses de edificación la firma RLH Properties inició la operación de su apuesta en Riviera Nayarit.
Es el nuevo resort y comunidad residencial relevante que se ha desarrollado en ese polo de desarrollo turístico que busca atraer a los compradores y viajeros globales. One & Only es la marca operadora del este primer hotel con 105 habitaciones, así como las residencias del destino.
Desplantado en 265 hectáreas donde se ubica, el desarrollo cuenta con un frente de 2 kilómetros de playa virgen y zona de selva, que hacen factible actividades deportivas como el ciclismo de montaña y senderismo.
Adicional al inaugurado hotel el proyecto incluye private homes que permitirán a los residentes, acceder a servicios como concierge, chefs privados, Spa, Kids Club en una superficie de más de 7 mil metros cuadrados, además de restaurantes segmentados.
Entre las amenidades figuran la oferta gastronómica de la región, servicios de spa personalizado, actividades de wellness, instalaciones para niños y adolescentes y excursiones personalizadas en sus áreas naturales.
El segmento de Private Homes incluye en una primera etapa 54 residencias de la marca, rodeadas de vistas a las exuberantes laderas de las montañas y el Océano Pacífico. Construidas con una arquitectura innovadora y diseño contemporáneo, en plantas de 4, 5, 6 y 8 habitaciones de hasta 1,700 metros cuadrados de construcción, valuadas desde 5.2 millones de dólares.
Adicionalmente RLH Properties diseña el que será el segundo hotel del destino Mandarina, un Hotel Rosewood Mandarina que, con cerca de 140 habitaciones y más de 30 residencias, el cual ofrecerá una experiencia complementaria al primer hotel.
3Q
En días recientes creció la incertidumbre respecto a qué tan profundo fue el impacto del COVID-19 en el tercer trimestre (3Q) del año y sobre todo, cómo terminará para nichos como las oficinas, retail y el mercado industrial.
Esta situación ha despertado un debate aquí comentado con anterioridad, sobre el sentido de pertenencia, liderazgo y creatividad que sólo puede darse en los espacios laborales. Aspectos que se combinan con distintas encuestas en las que los colaboradores buscarán un mejor balance en la calidad de vida y la adopción de esquemas de trabajo remoto.
No existe una razón que pueda describir el momento que se vive en el mercado. Sólo que en el ambiente corporativo llegaron para quedarse los modelos de home office como un modelo combinado de colaboración, en especial en empresas de tecnología como Facebook.
Esos ejemplos son parte de la ola de mercados ganadores a partir del efecto económico y de distanciamiento social de la pandemia. Amazon, por ejemplo, anunció la expansión de su espacio corporativo y la contratación de más de 3 mil colaboradores.
El área de market research en Newmark explicó hace unos días con esos ejemplos, el panorama de lo ocurrido en el tercer trimestre del año, una fotografía no tomada en el mejor momento del mercado.
Si bien es evidente que para el mercado corporativo el escenario es aún indefinido, los procesos de renegociación de contratos y, sobre todo, la asesoría que haga factible definir de nuevo las necesidades de espacio para la operación corporativa en los tiempos por venir han generado movimiento en las firmas de servicios inmobiliarios.
Quienes apostaron por la desaparición de las oficinas y los modelos de co-working, pudieran resultar sorprendidos por las transacciones que se han generado en las últimas semanas. En general, la industria vio la llegada de modelos flexibles de arrendamiento.
Si bien no en todos los casos es sencillo, propietarios e inversionistas han tenido que aceptar que los inquilinos viven condiciones distintas. Muchos de ellos requieren modelos que van desde la misma superficie, pero distribuida en distintas ubicaciones; hasta superficies similares, con adecuaciones del espacio para adecuarse a las nuevas normas de distanciamiento y la integración de colaboradores remotos, como consecuencia de los modelos híbridos.
Se trata de un rebote que podría generar sorpresas en los números del 2020, a pesar de los crecientes niveles de disponibilidad que imperan en mercados como Ciudad de México (CDMX) y Guadalajara.
Al cierre del tercer trimestre, la CDMX contaba con una tasa de disponibilidad de 14.73%, cuando un período previo era de 16.22%. Con todo, se estima que este indicador registra un promedio anual de 17.12% producto de la desocupación de inmuebles y la salida al mercado de nuevos proyectos.
Adicionalmente, los analistas ven el efecto electoral de 2021 y una recuperación económica que podría iniciar en el segundo semestre de ese mismo año.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
CERO GAS
El desarrollo sostenible abre oportunidades a modelos innovadores de vivienda. Una de ellas es el proyecto Vivienda Cero Gas liderada por la desarrolladora Vinte, que hasta el año pasado desarrolló las primeras 56 Casas del tipo ubicadas en Tecámac, Estado de México.
La iniciativa desarrollada al seguir las bases de diseño de la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI), las reglas de otorgamiento de crédito del Infonavit y la coordinación estratégica con ALENER (Alianza por la Eficiencia Energética) fue diseñada para beneficiar al segmento de bajos ingresos, por tanto 75% fueron adquiridas con crédito Infonavit.
En un año de habitabilidad, las viviendas registraron una reducción del 57% en energía, 37% en agua y ahorros desde $700 al mes.
Calificada como transformadora por Ban Ki-Moon, el príncipe Frederik de Dinamarca y líderes globales, la iniciativa recibió el premio P4G (Partnership for Green Growth and the Global Goals 2030) State of the Art Partnership ODS 11 por su iniciativa Vivienda Cero Gas.
El galardón reconoce colaboraciones innovadoras entre organismos gubernamentales, asociaciones civiles y empresas sostenibles para lograr un desarrollo sostenible.
En particular, ganó por cubrir el objetivo de Desarrollo Sostenible 11, que corresponde a Ciudades y Comunidades Sostenibles de la Agenda 2030 de la Organización de las Naciones Unidas (ONU).
Esta tendencia ha venido creciendo en el sector vivienda, a través de certificaciones como la EDGE que registra actualmente 3,916 viviendas, así como el proyecto Net Zero Energy Homes que hasta 2010 generaba uno de los niveles más elevados en la región Latinoamérica.