MERCADOS TOP EN MÉXICO
Son 15 mercados los que guardan el mayor valor del mercado residencial y residencial plus en el país para inversionistas nacionales y extranjeros.
Se trata de ciudades como Cancún, Guadalajara, Monterrey, Querétaro, Puebla, Mérida y San Miguel Allende entre otras. En ese ranking figuran ciudades cosmopolitas y destinos turísticos que transfirieron el beneficio del desarrollo inmobiliario a partir de su consolidación.
La razón de esta evolución, de acuerdo con el reporte inmobilario de la firma Softec al segundo trimestre de 2018, es la integración de valores agregados y proyectos consolidados.
Ejemplo del dinamismo que mantienen algunos mercados es San Miguel de Allende, que ha logrado ser polo turístico y de desarrollo habitacional y residencial, registra índices de crecimiento de entre 3 y 5% anual de acuerdo con previsiones de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios en la entidad (AMPI).
Así además de recibir 12 millones de turistas, logró generar un atractivo para viajeros extranjeros, a partir de ser considerada durante dos años la mejor ciudad del mundo para vivir y en consecuencia, promover atracción en inversionistas extranjeros.
Este mercado realizó el año pasado un promedio de 31 ventas mensuales con una tasa de anual de 18% de plusvalía, que a su vez ha dejado rangos de rentas de dos mil 300 pesos hasta 14 mil pesos diarios con un período mínimo de 13 días de rentas al mes.
CRECER EN CDMX
El desarrollo inmobiliario en la Ciudad de México no será el mismo en el futuro inmediato. Primero fue la cancelación del nuevo aeropuerto, luego una oleada de revisiones a los polígonos de actuación, a la que siguieron clausuras de obra y ahora una acción común, como la tala de árboles en la colonia Xoco, que creo una crisis social en la comunidad e incluso llegó al Congreso.
El centro de este proceso es de nuevo el proyecto Ciudad Mítikah. Es un tema de fondo y forma en el reordenamiento urbano de la CDMX. La edificación de vialidades y obras complementarias para la operación de grandes proyectos requieren de modificaciones debido a la forma en que inicialmente se trazaron vialidades.
La pregunta es si las obras que Mítikah realizó para abrir nuevos espacios públicos de convivencia con la idea generar beneficios sociales y ambientales en Mayorazgo, son válidas para una comunidad más participativa.
Fibra Uno explicó que con el fin de recuperar y mejorar el entorno, así como dar cumplimiento de las medidas de mitigación dictadas por la autoridad, iniciaron con permisos trabajos de poda, limpieza y remoción de algunos árboles en la colonia Xoco.
La noticia cayó como bomba en redes sociales a la comunidad que calificó la acción de ecocidio, hecho que complicó las mesas de negociaciones entre la empresa y la autoridad con quien se evalúan ajustes a los permisos del proyecto integral que Claudia Scheinmaum dijo no continuaría de la misma forma.
La poda generó la detención y posterior liberación de 9 trabajadores. El desarrollador dijo también apenas este miércoles que contaba con permisos y realizará medidas de mitigación apegadas a la normatividad vigente. A cambio del retiro, generó la limpieza de más de 700 árboles en Xoco, además de restituir con tres nuevos cada unidad podada.
El fondo es la percepción de la industria que en los últimos meses observa diversas clausuras como parte de una la línea restrictiva que sigue la actual administración para “reordenar” el desarrollo inmobiliario en la Ciudad.
En el caso de la zona de Xoco anteriormente se había trabajado un programa de inclusión para mejorar el entorno de calles que durante años permanecieron oscuras y sin interacción social.
Sin embargo, esta situación aunada a la ralentización de ventas en nichos como vivienda, comercio y oficinas, indudablemente han modificado los resultados de proyectos ofertados y también el desarrollo de nuevas obras, que mantienen en stand still los planes de negocios de distintas empresas inmobiliarias.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
LA DIFERENCIA EN SAN MIGUEL
La consolidación inmobiliaria en San Miguel Allende es una realidad. Alentado por esta dinámica, la firma SUMA Capita inició la construcción de La Diferencia, un proyecto residencial de 195 departamentos y 34 casonas.
La edificación liderada por la firma GAYA, será terminada en julio de 2022 en un proceso desarrollado en 3 etapas.
Ubicado a 10 minutos de la Parroquia de San Miguel Arcángel y 40 minutos del aeropuerto de Querétaro, el desarrollo será desplantado sobre un terreno de 47,690 m2 de superficie y contará con 34 casonas distribuidas en 5 clusters, con un total de 195 departamentos de 1, 2 y 3 recámaras.
Los departamentos tendrán superficies en un rango de 81m2 hasta 125 m2, además de áreas particulares de terraza y/o jardín, mientras que cada cluster contará con alberca propia, jacuzzi, asador y baños.
Entre las amenidades del complejo figuran una cancha de paddle tenis, senderos peatonales, ciclopista, áreas pet friendly, una zona comercial al lado del desarrollo de 12 mil 600 m2 y extensiones de áreas verdes que representan 50% de la superficie total.
Diseñados con una arquitectura contemporánea mexicana, cada cluster tendrá fachadas únicas, balcones y terrazas, además de acabados regionales como muros y pretiles con aplanado de cemento y pintura, y losetas de barro en pisos.
A su vez, el diseño aprovecha las pendientes naturales del terreno con una superficie de 47 mil 690 metros cuadrados y las vistas del entorno.
La estrategia de crecimiento del desarrollador consideró el efecto del boom inmobiliario que detonó a San Miguel de Allende como la Mejor Ciudad del Mundo en los World’s Best Awards 2018, además de ser nombrada como la Capital Americana de la Cultura 2019, por el Bureau Internacional de Capitales Culturales (IBOCC).
TEC & REAL ESTATE
El acceso a internet como forma inicial de búsqueda de propiedades crece a pasos agigantados, de tal razón que alentó en los últimos 5 años creció la inversión tecnológica de las empresas inmobiliarias.
Una revisión desarrollada por la empresa Lamudi, asegura que 95% de los compradores de propiedades inician el proceso de búsquedas en internet, previo a contactar un asesor inmobiliario.
Esto ocurre por el crecimiento de internautas, dinámica que fue superior a 29% en los últimos tres años y se convierte en una oportunidad para propietarios y desarrolladores.
Es así que en los procesos de marketing digital se han incorporado tecnologías como los chatbots, el remarketing, inteligencia artificial, tecnología push y realidad virtual.
El boom tecnológico se apoya en el acceso y uso de internet que en México asciende a 58.7% de la población, es decir más de 70 millones de personas.
Otro factor importante es la demanda, dado que el portal ha certificado en sus estadísticas que 69% de las búsquedas es en un 69% de viviendas, 17% de terrenos, 9% de locales comerciales y apenas 5% en oficinas.
Un factor relevante es la incidencia del uso de dispositivos móviles para concretar las búsquedas, mismo que presenta un crecimiento de 50%.
MOVILIDAD & OFICINAS
Parte del bienestar de los 8 millones de habitantes que viven y trabajan en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM) enfrenta problemas de movilidad.
Ha sido históricamente un asunto vinculado con la falta de planeación urbana que detonó en severos problemas en la calidad de vida de los empleados, acentuados por la falta de renovación del parque vehicular de transporte público, la inserción de nuevas alternativas de movilidad y una expansión de la mancha urbana que terminaron en un deterioro del bienestar de los empleados.
Sobre este último factor, el traslado a los lugares de trabajo que en promedio son trayectos de al menos 90 minutos es ya considerado un factor de certificaciones que avalan la atención a la movilidad de los empleados. Sin embargo, el encarecimiento de la tierra provocó que este período fuera del doble, dado que se expulsó a la población hacia zonas lejanas a la CDMX.
Sobre este particular, International Workplace Group (IWG) determinó en una encuesta que más de la mitad de los empleados en el centro del país consideró que el tiempo invertido en traslados afecta el bienestar, por lo que ese tiempo invertido debería ser tomado en cuenta como parte de la jornada laboral.
En el sondeo con más de 15 mil profesionistas de 80 países, se indicó que el traslado produce una merma en la salud y rendimiento laboral.
Así, el balance es nulo, dado que se dificulta el equilibrio entre la vida laboral y personal. Ante esa situación en el mundo corporativo crecen opciones de estructura de trabajo.
IWG asegura que 75% de las empresas a nivel internacional introducen la modalidad del trabajo flexible como una alternativa que busca reducir los tiempos de traslado de sus empleados.
Esta dinámica aporta distintas locaciones para trabajar, cercanas a sus lugares de residencia o las oficinas de clientes principales a fin de proporcionar bienestar a sus colaboradores.
El tema no es menor. Algunas certificaciones como WELL consideran este factor como uno de los elementos fundamentales del bienestar laboral.
Y es que dos quintas partes de los trabajadores consideran que el traslado diario que hacen a sus sitios de trabajo, es el peor momento de su día. En México los encuestados también indicaron que para la mayoría de los empleos, el traslado a oficinas tenderá a desaparecer hacia el año 2035. Este cambio, al igual que los formatos de trabajo colaborativo y los esquemas de comercialización de ventas online, redefinen la edificación de espacios de oficinas.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
DISTRITO ARMIDA
Es una de las propuestas de usos mixtos en Valle Oriente. Basado en un master plan, Distrito Armida desarrollado por GM Capital que se desarrolla desde hace 2 años en distintas etapas para edificar torres residenciales, corporativas, comercio y distintas áreas enfocadas al entretenimiento.
Se trata de un conjunto urbano en desarrollo a través de 5 fases, localizado en Valle Oriente-San Pedro Garza García que como valor agregado integra actividades artísticas y culturales.
Proyectado por el arquitecto Eudelio Garza Lozano y con el diseño de Jerde Partnership, el conjunto busca además generar un espacio que genere comunidades seguras y productivas que conviven en un entorno de equidad.
La primera etapa incluye la Torre Malva, un edificio vertical con 20 pisos, de un total de 5, locales comerciales, una escuela de nivel preescolar y un hotel de 168 habitaciones, entre otros.
VIVIR EN ZONA SÍSMICA
Alto riesgo y mudanzas a nuevas zonas crean un dinamismo atípico en el mercado residencial de distintas ciudades del país.
Se trata de movimientos que ha generado el efecto que causa ubicar residencias en las cuatro zonas sísmicas identificadas por el Servicio Sismológico Nacional de la UNAM.
A propósito del tema, eBay a través de su portal inmobiliario unió el efecto de esta dinámica experimentada en los últimos tiempos que benefició a Coahuila, Nuevo León, Tamaulipas, Yucatán y Quintana Roo, que captaron la demanda de nuevos habitantes.
Con ciudades turísticas, oportunidades de empleo, playas y centros vacacionales seguros, Yucatán es una de las entidades que ha registrado una dinámica inmobiliaria inusual y con costos menores que otras entidades.
Caso distinto es Quintana Roo que si bien está en una zona aledaña a la clasificación B de Sismos, ha sido un sitio seguro que hizo factible generar oportunidades de inversión, a partir del desarrollo inmobiliario que complementa el histórico desempeño de destino turístico.
Nuevo León, además de ser la segunda entidad relevante del mercado inmobiliario y por su ubicación geográfica cercana a Estados Unidos, tiene en ciudades como Monterrey una inigualable infraestructura que ha hecho factible generar casas con precios de hasta 6 millones de pesos. Este monto es el doble de lo que hoy cuesta una propiedad en Saltillo, Coahuila.
Bajo estos parámetros se valida que los recientes sismos, definitivo crearon un atractivo para estas entidades, alejadas de la zona D, considerada de alto riesgo, justo donde se ubica la Ciudad de México, Guerrero, Oaxaca y Puebla, entre otras.
RETAIL ON LINE
En tiempos que el comercio on line plantea retos a cadenas comerciales, tiendas departamentales y desarrolladores, su evolución amplía las dudas sobre su crecimiento en los próximos años.
Hace tres años que las ventas en línea irrumpieron con mayor fuerza en el comercio, el negocio del retail integró a su discurso la presencia omnicanal y no todos lograron subirse a esa ola.
Sin embargo, para México la evolución es evidente. Un estudio reciente de la firma CREA con datos de Linio, reveló que México ocupa el segundo lugar en las ventas on line en América Latina y el número 12 a nivel internacional, como una evidencia del avance inicial que se ha generado a partir de la mayor participación en la actividad productiva de las generaciones millennial y la Z.
En este sentido, hace unos días Leigh Dennis, executive director de la oficina en Londres, de Callison RTKL en su conferencia “notonthegighstreet.com” organizada por el Urban Land Institute México, reconoció los alcances que el comercio electrónico está generando para marcas que ahora buscan generar un valor agregado a sus consumidores.
En el camino de otros mercados más desarrollados como Europa y Estados Unidos, la presencia omnicanal y la creación comunidades, sugieren una reflexión sobre el papel relevante de las experiencias en las tiendas.
Dennis tiene claro que el uso de la tecnología e innovación, pero con contacto hacia el consumidor, las tiendas y las áreas donde los consumidores consolida el proceso de compras en los tiempos actuales.
Otro estudio compartido por Dennis de la firma ONS indica que las ventas online incrementaron su participación el año pasado hasta 21.50% de las ventas totales del retail en Inglaterra y 13% en Estados Unidos.
De ahí, la relevancia de generaciones como la Z, la que integra después de los millennials un sólido grupo de futuros compradores que representarán en el 2022, 40% del consumo.
Se trata de una generación identificada con la sustentabilidad, la autenticidad de marcas y con un mayor impacto en el negocio del retail. Todo esto debiera ser una guía básica para los retailers, inversionistas y desarrolladores dado que el ciclo de compras cambió y se complementó.
La conversación se dio tras el Walking Retail Tour en el que Enrique Villanueva, director de desarrollo de Pulso Inmobiliario, comentó detalles de la conceptualización y áreas de oportunidad del complejo de usos mixtos, la última obra del emblemático arquitecto mexicano Teodoro González de León.
Este ejercicio en el proyecto usos mixtos de Insurgentes Sur nos recuerda el reto mayúsculo que tienen los proyectos inmobiliarios de gran formato para colocar miles de metros cuadrados, al tiempo que generan ventas para el comercio establecido.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.