OUM WELLNESS
Se trata de un concepto de salud integral, un eslabón diferenciador de la tercera fase del desarrollo de usos mixtos y comunidad Arboleda, desplantada en 6,000 hectáreas ubicadas en el municipio de San Pedro Garza García, Nuevo León.
El OUM Wellness es un proyecto que trata de generar a la comunidad integrada a las distintas áreas residencial, corporativa y comercial un espacio de armonización de cuerpo, mente y espíritu.
Será el primer Net Zero Energy Building en América Latina y el número 20 a nivel internacional. El proceso de certificación de este centro se enfoca en la conservación de energía mediante la producción de energía renovable.
Además el espacio de bienestar calificará en las certificaciones LEED Platinum y WELL, ambas parte del Living Building Challenge. Entre las acciones de ahorro de energía destacan la incorporación de jardines verticales y techos verdes, fachada bioclimática humedecida por condensados, recuperación pluvial, chimenea de calor, captación solar, espejo de agua reductor de temperatura y orientación.
Otros detalles del desarrollo aún no se conocen, sin embargo, se trata de una de las principales aportaciones de sustentabilidad en el negocio inmobilario de México y la región.
COLIVING OR NOT COLIVING
Su llegada al mercado inmobiliario no es fortuita. En México y otros países como Estados Unidos, la crisis de vivienda está motivando a jóvenes profesionales a grandes ciudades. Son un grupo de trabajadores educados que buscan estar cerca de sus lugares de trabajo, pero que no disponen del recurso para comprar una propiedad.
Esos nuevos requerimientos de vivienda en renta, motivaron el surgimiento de casos de proyectos para el coliving. Un reporte de la firma Cushman & Wakefield (C&W) asegura que factores como ubicación, convivencia, comunidad y accesibilidad son la clave del crecimiento.
En México, una de las primeras incursiones fue la desarrollada desde el año pasado por la firma RETNA entró en el segmento del coliving en la Ciudad de México (CDMX).
Con dos variables de costo de arrendamiento dirigidas a los nichos de inquilinos jóvenes de altos y medianos ingresos, la empresa creó dos conceptos para quienes están dispuestos a pagar por un departamento con servicios compartidos desde 5,000 hasta $18,000 pesos al mes.
La diferencia además del costo de las marcas Weave y Koon, radica en factores como la ubicación y las amenidades integradas a los mismos. Es un modelo que va más allá de la oferta de las tradicionales suites.
Rodrigo Barrera, fundador de RETNA dice que eligieron un inmueble a remodelar en la colonia Anzures por la ubicación y las facilidades adicionales que permite el proyecto arquitectónico de renovación.
No es un dorm, ni a lo que se accede en un departamento con roomies. Es un concepto habitacional similar a lo ofrecido por el coworking. Operado por Club de Rentas, con 3 años de experiencia en el mercado el primer proyecto Weave Anzures está planeado, como otras opciones en evaluación, para un mercado que se ubica a no más de 20 minutos al trabajo porque privilegia la movilidad.
Sin embargo, pese a sus beneficios un número de operadores en Estados Unidos están experimentando áreas de oportunidad ante factores a considerar para su evolución.
Una de ellas es que los residentes urbanos gastan más de 30% de sus ingresos en el arrendamiento. Otra son el matrimonio y la formación familiar atrasadas. Y en definitivo, el logro educativo y cuentas de ahorro llegaron a niveles récord respecto a la deuda educativa.
En consecuencia, los operadores están buscando nuevas opciones para diferenciar los desarrollos y generar una base de rentas que maximice los ingresos.
ENCUENTRO OCEANÍA
Además de cubrir la demanda comercial de la zona del aeropuerto, Encuentro Oceanía, proyecto desarrollado por Pulso Inmobiliario será la sede del IKEA donde ubicará su primera tienda en México.
De acuerdo con la previsión, el proyecto abrirá sus puertas en octubre de 2020 y la tienda del gigante sueco concretará su llegada a América Latina desde nuestro país.
El proyecto está a un kilómetro del Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México (CDMX), el complejo cuenta con más de 75 mil metros cuadrados de área rentable. En él operarán 15 salas de cine, 150 locales comerciales, 14 restaurantes, áreas de comida y distintos conceptos de entretenimiento.
No olvidemos que otra incursión relevante en el mercado es Manacar, una de las últimas obras que el desaparecido Teodoro González de León, logró hacer realidad.
RESORTS, MÁS QUE ALOJAMIENTO
Independiente a la diversificación de la hotelería de negocios, la industria del alojamiento vive una transformación orientada a generar experiencias y espacios de convivencia.
Esta inercia ha hecho posible que áreas poco rentables de los hoteles, hoy sean el espacio de integración que favorece el consumo de alimentos y bebidas.
Patricio del Portillo, director de hotelería en la firma CBRE dice que en la operación la integración de áreas de convivencia elevó de 10 a 15% los ingresos del hotel.
Y no sólo eso, en la oferta de alojamiento se ha integrado el concepto de suites para ampliar los períodos de estadía de los huéspedes.
Adicionalmente la demanda en las ciudades, acompañada por la expansión de marcas hoteleras favoreció su integración en desarrollos de usos mixtos.
En el segmento de resorts all inclusive, dice del Portillo, las marcas descubrieron que el cliente tradicional busca una mayor oferta gastronómica, entretenimiento nocturno, noches temáticas espectáculos.
PERSPECTIVA INDUSTRIAL
Los factores se suman al entorno macroeconómico que rodea la actividad inmobiliaria en distintos segmentos. Fuera de la Ciudad de México (CDMX), que experimenta un cambio en la política de desarrollo urbano, distintas entidades del país no han parado en su dinámica.
Nos referimos a lo que se genera en el Centro y Norte del país donde corredores industriales y comerciales mantienen su ritmo de desarrollo, aunque con un dinamismo menor, selectivo y con cautela. Pero qué es lo que mantiene este movimiento.
La respuesta sigue siendo múltiple: los fundamentales de la actividad económica, el efecto del reciente crecimiento de la clase media y pese a todo, la ubicación geográfica y el estatus de socio comercial que tiene México con Estados Unidos, el todavía mercado más grande de Estados Unidos.
En su conjunto, este contexto alimenta la perspectiva de desarrolladores, fondos de inversión y otros vehículos financieros, que a pesar del replanteamiento de algunas estrategias financieras de deuda, aún atrae a inversionistas.
Es decir, a mayor riesgo, mayor rendimiento. Una ganancia que sostiene el spread que separa hasta con 400 puntos base la inversión en México respecto a lo que ofrecen mercados desarrollados como Estados Unidos.
Por esta razón, los fondos de inversión mantienen planes de crecimiento y la salida de vehículos financieros con menores restricciones que las que existen en otros como los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) y lo que han logrado los CERPIs, que permiten la inversión fuera del país, facilitando estrategias de diversificación territorial.
Un ejemplo de la visión de mediano y largo plazo es BTS Development que a 10 años de distancia en el inicio de su operación, planea un modelo de expansión hacia el año 2025 que le permitirá acumular un portafolio de un millón de metros cuadrados de espacios industriales.
Los cerca de 400 mil m2 que planea sumar a su actual portafolio de 660 mil m2, serán financiados con recursos propios y la ejecución de una segunda fase de inversión y desarrollo con Prudential Global Investment Management, a través de su CKD (Certificado de Capital de Desarrollo) Prumex IV.
La firma que dirigen Pablo Barcos y Rodrigo Fernández en las áreas de inversión y operaciones, busca con esta fórmula generar una inversión de 200 millones de dólares para ampliar su operación en el Bajío, Estado de México y el norte del país.
Este caso es muestra de lo que nutre la actividad de desarrollo industrial, a partir de la influencia que tiene el mercado de capitales en México.
Aquí comentamos que a finales de 2018 en el mercado se listaron 36 emisoras, de las cuales 3 fueron FIBRA E, 3 fideicomisos inmobiliarios, 12 CKDes (aunque no todos enfocados al sector) y 6 CERPI´s. Sólo en monto de financiamiento 52 mil 523 millones de pesos fueron generados por las emisiones de FIBRA E, 7 mil 477 de CKDes y 10 mil 255 de FIBRAS.
Fueron números aportados por las FIBRAS E de CFE, Grupo Aeroportuario Ciudad de México y Prodemex, además de la salida de Fibra EDUCA, U-Storage y Upsite México.
Era indudablemente otro contexto, que actualmente se ha enfocado a la instrumentación de distintas estrategias financieras de los distintos participantes, pero que validan la visión de largo plazo con que el dinero institucional controlado por administradores de fondos norma sus decisiones de inversión.
Cierto es que el valor de los activos de algunos instrumentos no es el mismo, pero en perspectiva el mercado industrial, dolarizado y con un sólido desarrollo de inmuebles Clase A, ha logrado generar una visión de rentabilidad que hoy se ubica en rangos de 7.5 a 9% de tasas de cap rate.
La rentabilidad aunada al dinamismo que siguen promoviendo negocios como el comercio on line, la manufactura y las cadenas sólidas de suministro de hubs de manufactura, automotrices, aeroespacial, equipo médico y electrónico, permiten vislumbrar un escenario de desarrollo y oportunidades.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg
TRIÁNGULO LOGÍSTICO
Le llaman el corredor CTT. Integrado por Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán este triángulo se ha venido configurando como la piedra angular del negocio logístico madre que abastece la demanda de la Ciudad de México (CDMX) y Área Metropolitana.
La salida de la actividad industrial de la CDMX fue el primer detonador de su desarrollo y en los últimos cinco años, la demanda de distribución de empresas enfocadas al comercio en línea para abastecer a sus usuarios.
Francisco Muñoz, vicepresidente senior de servicios industriales en CBRE México, dice que el país está desfasado en relación con las tendencias comerciales y tecnológicas de mercados como Estados Unidos.
Sin embargo, el principal cambio es el efecto que ya existe en el tamaño y dimensiones de las naves de almacenamiento. Al inicio de los cambios el área promedio de las naves era de entre 10 y 15 mil metros cuadrados. Actualmente va de 30 hasta 100 mil metros cuadrados.
Los requerimientos también están vinculados con la diversificación de canales de venta de empresas del retail que integran a su oferta de ventas la comercialización en línea.
Este movimiento y la escasez de superficie para la edificación respecto a la demanda creciente de espacio en la última década, ha favorecido el crecimiento del corredor logístico hacia el norte. En particular, detalla Muñoz, los municipios de Huehuetoca y Tepeji del Río, ubicados después de la caseta de cobro de la autopista México-Querétaro.
El especialista considera que si bien los márgenes se ven impactados por el costo del peaje y el uso intensivo de unidades de transporte, la operación desde estos corredores se compensa por el costo menor del terreno en estas zonas respecto a los ubicados en el triángulo CTT.
OLA TEC EN RETAIL
La diversificación de canales de venta de las distintos retailers que utilizaban el punto de venta tradicional y que luego integraron el comercio en línea, está modificando la manera en que se plantean estrategias de expansión.
Este efecto ha modificado sustancialmente el crecimiento de los centros comerciales en mercados desarrollados como Estados Unidos y Canadá. Al grado que hoy día las marcas se sirven de mecanismos alternativos para determinar la efectividad de penetración de mercado.
Uno de ellos son las pop un stores y lo que han empezado a generar los conceptos nacidos en la cultura on line, y que ahora buscan conectar con sus usuarios a través de sucursales en una dinámica conocida como Click to connect.
Este último movimiento llama la atención porque ha modificado la manera en que se plantean las estrategias de expansión de negocios de nueva generación. Algunos de ellos nacidos en la web, hoy empiezan la apertura de puntos de contacto con sus clientes donde se puede crear una experiencia distinta al click.
La tendencia se une a otros factores fundamentales de los cambios de hábito de los compradores, es el caso de los espacios colaborativos, áreas de entretenimiento y espacios lúdicos generen experiencias distintas para los usuarios. Todo lo que sea necesario por ganar cuotas de mercado y fidelidad de los compradores.
TRANSPORTE ELÉCTRICO
Son un total de 11.5 millones de personas que se mueven en la zona metropolitana, pero 80% lo hace en las distintas opciones de transporte público que opera en la Ciudad de México.
Esta inercia ha alentado el desarrollo de proyectos que buscan atender con eficiencia y menor impacto ambiental la demanda de movilidad en el transporte público. Uno de ellos es el transporte eléctrico que además de contar con experiencia en el pasado, representa una opción para reducir la huella de carbono.
Su instrumentación tiene efecto directo en el mejoramiento de la calidad del aire, la optimización de los costos operativos y robustece la seguridad energética, que en los últimos meses atravesó por una crisis de abastecimiento de combustible.
Obedece también las alternativas que autoridades e iniciativa privada han buscado en las últimas dos décadas, mediante distintos programas que buscan mejorar la calidad del aire acorde con los estándares internacionales.
Se trata de programas en los que se podrían sustituir alrededor de 30 mil unidades en un lapso de 4 años. Sin embargo, la apuesta es ambiciosa dado que la integración de ecosistemas de electro movilidad y su aplicación, requiere también considerar aplicaciones en esquemas de negocio que involucran transporte privado y público, a través de autobuses de pasajeros, vehículos de carga y logística, así como vehículos compactos de servicio público y privado.
Un ecosistema integral involucra que el ecosistema sea integral en la optimización de ingeniería, incentivos para la fabricación, políticas públicas, económicas y de accesibilidad.