PUNTO VALLE
Es una de las 5 áreas comerciales de gran volumen a nivel nacional, que inició operaciones en la primera mitad del año en curso en México.
Punto Valle The Town Center en Monterrey es la apuesta con la que Visa Desarrollos buscó integrar un proyecto que compitiera con las diferentes propuestas inmobiliarias en la entidad, tras 4 años de construcción y una inversión de cinco mil millones de pesos.
Ubicado en un terreno en 40 mil 800 m2 del municipio de San Pedro Garza García en Monterrey, el desarrollo de usos mixtos incorporó otros usos como oficinas, un hotel Westin y centro de convenciones.
Se trata de un proyecto que en total dispone de 90 mil m2, de los cuales 55 mil 500m2 son de superficie rentable comercial con 150 locales donde se integraron 19 salas de exhibición de Cinpépolis y marcas de los segmentos luxury, affordable luxury y fast fashion.
SUSTENTABILIDAD CONTAGIA INVERSIONISTAS
Ser verde es una tendencia que ha crecido en el desarrollo inmobiliario, al grado de generar interés de inversionistas internacionales en distintos tipos de inmuebles.
Es el caso de Inmobiliaria Vinte que consolida su capitalización a partir de la venta del 7% de sus acciones a PROPARCO, banco de desarrollo francés, a quien atrajo la filosofía sustentable de la desarrolladora con acciones en sus proyectos orientadas a generar eficiencias en el consumo de energía, agua y gas.
Esta operación valuada en 20 millones de dólares es parte de un intercambio de acciones en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) con lo que fondeará proyectos sustentables y sostenibles, orientados a los ODS de ONU Habitat y a generar comunidades encaminadas al mismo objetivo.
Serio Leal Aguirre, presidente del Consejo y Director General de la inmobiliaria, dice que esta capitalización hará viable que en el 2021 todos sus desarrollos tengan la certificación inglesa EDGE.
Esta y otras acciones han hecho posible que la firma cuente con 800 viviendas certificadas. "La meta es que además de crecer 7% en nuestros ingresos y en la utilidad neta, logremos consolidar nuestra visión en pro del medio ambiente", explica.
Leal dice que esta operación es suficiente para robustecer la estructura financiera, cuyo pasivo es 2.15 veces EBIDTA, además de lo que se establezca cuando esté clara la política de subsidios, dado que el core business de la empresa se ubica en viviendas con un valor de $800 mil pesos.
CONVERGENCIA GENERACIONAL EN OFICINAS
En el 2025, uno de cada tres empleados en el mundo será de la generación Z, grupo que convivirá en el mismo sitio de trabajo con los baby boomer, generación X y los millennials.
Esta perspectiva ha motivado la transformación de los espacios de trabajo. De pequeños cubículos y amplias oficinas privilegiadas para la alta dirección, actualmente desarrolladores y distintos proveedores ven como un reto la convergencia en un mismo espacio, a distintas generaciones.
Corporativo Almacenes Cortina
La generación Z corresponde a las personas nacidas a partir de 1995, que en su mayoría nacieron como nativos digitales y cuya referencia es a partir de tecnología como el Wi-FI, Youtube e Instagram.
Datos recientes del Instituto Nacional de Estadística Geografía e Informática, confirma el tamaño representativo que tendrán las últimas generaciones en el sistema productivo, a quienes además importan factores como la fórmula trabajo-vida, relaciones fuera de línea y la calidad de vida.
Cúbica Lomas, diseño Colonnier y Asociados
Para firmas como PM Steele, entender los nuevos hábitos hacen que la construcción de sitios idóneos de trabajo son prioridad para los corporativos que entienden la relevancia de esta inversión en el mediano y largo plazo.
En este sentido, son igual de importantes los espacios vanguardistas y funcionales, como aquellos que con opciones abiertas y de integración hacen factible la flexibilidad en convivencia y desarrollo del trabajo en equipo y el crecimiento colectivo.
REINGENIERÍA FINANCIERA EN FIBRAS
Son días que los distintos vehículos financieros del mercado de capitales presentan resultados financieros del segundo trimestre que complementa esta atípica primera mitad de 2019.
Es un tema común que FIBRAS y CKDES han reconfigurado sus portafolios y estrategias financieras para mantener los fundamentales que les posicionan en el mercado de valores.
Recién comentamos que en los últimos tres años, el rendimiento del índice BMV FIBRAS redujo su rendimiento anualmente 3.50%, además de la pérdida de valor de los certificados que han hecho del actual ciclo, un momento invaluable para inversionistas que recompraron certificados.
Sin embargo, la forma que mantienen algunos instrumentos sus indicadores muestra las oportunidades que aún existen en el mercado de capitales mexicano. Este efecto ocasionado por el alza en tasas de interés demostró la fortaleza financiera del modelo.
Justo ayer, Fibra UNO anunció a la Bolsa Mexicana de Valores sobre la colocación de un bono por mil millones de dólares a través de bonos quirografarios en el mercado internacional.
¿Qué hizo a esta FIBRA experimentar una sobre suscripción de 4.5 veces, que le permitió exceder hasta mil millones de dólares los 800 millones originalmente previstos? Una parte es la estabilidad que se ve en el fideicomiso, pero otra lo que muchos inversionistas ven en el mercado inmobiliario en el largo plazo.
Del total de bonos, 600 millones se colocaron a un plazo de 30 años con un cupón de 6.39% y 400 más a 10 años con otro de 4.869%.
Hasta marzo pasado, este fidecomiso tenía un portafolio de 559 propiedades con una superficie acumulada de 8.6 millones de metros cuadrados en distintas entidades en el país.
Este proceso, como otros en el nicho abre una nueva etapa en el mercado de capitales, recuerda las oportunidades que vendrán, dado que en estas épocas suelen generarse estrategias de capitalización de empresas tradicionales de distintos sectores con activos inmobiliarios. Será un momento interesante.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
SOBREOFERTA DE OFICINAS, PRECIOS Y RENTABILIDAD
Hemos dicho que los temores respecto a un aumento en las tasas de disponibilidad de oficinas en la Ciudad de México, el mercado más grande de América Latina, deben observarse con cautela.
En ninguna época de inestabilidad, el nerviosismo ha sido un buen aliado. Menos cuando el mercado ha vivido momentos verdaderamente críticos y aún así se alcanzó al cabo de cierto tiempo estabilidad.
Cualquiera recuerda lo ocurrido entre 2003 y 2004, cuando el mercado experimentaba una tasa de disponibilidad alrededor de 32%. El resultado fue un derrumbe drástico en los precios desde entonces dolarizado. La solución de distintos desarrolladores, muchos de ellos con bajos o nulos niveles de apalancamiento, fue sentarse a esperar ofertas lógicas.
En algún momento se llegaron a registrar operaciones con niveles de precios bajos, pero con usuarios AAA que rentaron contratos de largo plazo, hecho que favoreció la ocupación y expectativas de propietarios.
Actualmente con un mercado estandarizado en dólares, los precios se han mantenido estables con un precio promedio al inicio de año de $24.12 dólares por metro cuadrado de renta, apenas impactado por el efecto inflacionario.
Las oficinas tenían en el primer trimestre una tasa de disponibilidad de 14.10% con la incorporación de 148 mil 748m2 de oficinas, metraje equivalente al 34% del espacio que se agregó en 2018, de acuerdo con un reporte de Newmark Knight Frank.
Lo que también hace distinto el actual escenario de los nuevos propietarios, muchos de ellos insertos en estructuras del mercado de capitales, es como ya lo indicamos en la entrega pasada el volumen de m2 en construcción, atemperado por el actual escenario, y la flexibilidad para generar condiciones distintas para los actuales inquilinos.
Es un hecho que hoy la industria cuenta con desarrolladores más experimentados. El aprendizaje de las épocas de crisis ayudó a compensar la balanza de oferta y demanda con aspectos como la ralentización de nuevos proyectos.
Esto puede observarse en los niveles de nuevas obras que registraban un promedio de 1.8 millones de m2 de construcción, indicador que bajó a 1.2 millones de m2, que a su vez podría caer por debajo del millón de m2 debido a que se han pospuesto proyectos.
De cualquier manera, los pronósticos continúan apuntando a que el inventario podría llegar a 7 millones de m2 al finalizar 2019, número que evidenciará lo que ya ocurre con alta concentración de desocupación en corredores como el Norte y Santa Fe, cuyas tasas de desocupación llegan a 23.4 y 17.1% respectivamente.
La historia es distinta para los propietarios de oficinas inmersos en el mercado de capitales. Si bien, sus carteras están integradas con portafolios estabilizados, es decir arrendados en más de 90% con inquilinos AAA, con rentas en dólares y de largo plazo, tienen un margen de acción limitado para generar concesiones como las que actualmente aplican propietarios institucionales con tal de mantener niveles de ocupación aceptables.
Existen en este grupo compromisos de rendimiento con su comunidad diversificada de tenedores de certificados, a quienes importa la forma doble en que se premia la tenencia de los mismos.
El consenso de analistas es que en este escenario la industria tiene en las nuevas economías una ayuda invaluable para compensar los ajustes de mercados tradicionales. Muestra de ello es lo que los operadores de redes de espacios colaborativos han aportado en materia de absorción de espacio, aunado a las ya mencionadas empresas de tecnología y entretenimiento, entre otros.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
EDIFICACIÓN VIRTUAL NUTRE EL SMART BUILDING
La evolución tecnológica basada en la tendencia del smart building logra reducir hasta 30% los costos de construcción de inmuebles.
La edificación virtual también conocida como el Building Information Modeling (BIM) hace eficientes los costos porque automatiza procesos tradicionales, anteriormente realizados por capital humano.
Es a través de esta tecnología que se generan gemelos digitales o la pre-construcción virtual que permiten a los arquitectos identificar errores en un modelo 3D para generar cambios o ajustar requerimientos de los clientes.
La corrección también se da a través de modelos simples de modelos 2D que llegan a optimizar hasta en un 50% el tiempo del proceso constructivo, además de que favorece la colaboración entre las distintas áreas de especialidad que intervienen en los procesos constructivos de inmuebles.
La adopción tecnológica facilita resolver la correcta integración de la tecnología para la resolución de problemas en obras vinculados con el cambio en el diseño con impacto en el costo final de los proyectos, errores de cálculo y fallas de comunicación entre las distintas áreas involucradas, asegura Carlos Jiménez, director general de Graphisoft Latinoamérica.
Una de las herramientas disponibles en el mercado para la edificación virtual es ARCHICAD, que opera distintas soluciones 3D.
THE LANDMARK GUADALAJARA LIDERA EN AMÉRICA LATINA
Producto de la propuesta inmobiliaria de usos mixtos The Landmark Guadalajara recibió el distintivo LADI 2019, otorgado como parte de las actividades desarrolladas en el 5to Encuentro Latinoamericano de Desarrolladores Inmobiliarios.
El proyecto desarrollado por Thor Urbana, que inició actividades a finales de 2o18, destacó como el mejor proyecto de usos mixtos por su arquitectura, diseño, oferta comercial e integración de otros factores a la propuesta.
Ubicado en la zona metropolitana de Guadalajara en el área Puerta de Hierro, The Landmark integra un espacio comercial, 20,000 m2 de espacios de oficinas AAA y una torre de 150 residencias con vista 180 grados.
En el área corporativa, el principal inquilino es WeWork y el complemento de retail hace posible generar un espacio de convivencia con cines, un National Geographic Ultimate Explorer, restaurantes, cafés, boutiques de moda, accesorios y artículos para el hogar.
Entre las marcas integradas destacan Salvatore Ferragamo, Hugo Boss, Long Champ, Miele, Casa Italia, Salvador Vergara, Max Mara, Pottery Barn, Weet Elm y diversos conceptos de restaurantes.