TASAS A LA BAJA ABREN HORIZONTE A HIPOTECAS
El ajuste a la baja de la tasa de interés de referencia abrió una nueva ventana de oportunidad para la consolidación del crédito hipotecario mexicano, que venía de una fuerte competencia marcada por la guerra de tasas.
Información de la Asociación de Bancos de México (ABM) revela que en los primeros seis meses del año, el portafolio de la banca en créditos inmobiliarios mantiene un ritmo anual de crecimiento de más de 10 por ciento.
El efecto se traduce también en la manera que los usuarios del crédito vuelven a estar en el radar de los perfiles de asignación de créditos por su capacidad de compra. De igual manera, la baja es una opción que abre oportunidades a desarrolladores que pueden acceder a fuente de financiamiento para los socorridos créditos puente.
RESIDENCIAL REGIO IN MOTION
Con incrementos en el valor promedio de venta por metro cuadrado y ajustes ligeros a la baja en el ritmo de colocación, el mercado inmobiliario residencial de Monterrey y su zona metropolitana avanzó en el segundo trimestre de 2019.
Estas características generadas en el Informe de Coyuntura Inmobiliaria de la firma TINSA revelan que con un promedio de ingreso per cápita anual de 265 mil 518 pesos, la demanda de propiedades residenciales en venta en la entidad continúa debido a la elevada proporción de consumidores que compra, respecto a sólo un 15% que renta.
Se trata de un mercado con 4.4 millones de habitantes y 1.2 millones de hogares para quienes existen 271 proyectos activos de distintas categorías, pero que mantienen uniformidad en la composición de la oferta. Esto ha permitido que los proyectos enfocados al segmento social equivalen a 34% de la oferta, mientras que el segmento medio 28% y el residencial/residencial plus hasta 38%.
Si bien de la oferta mencionada por tipo se distribuye en distintas zonas, fueron los municipios de Juárez, García y Apodaca lo que concentraron 52% de las ventas en el área metropolitana, proporción equivalente a 4 mil 778 unidades de vivienda tipo popular, tradicional y media.
En el segundo trimestre del año, se desplazaron nueve mil 249 unidades ubicadas en un 91% de proyectos vertical. Un aspecto complementario es la dinámica del segmento residencial plus, en el que existe un universo de 102 proyectos ubicados en los municipios de Santa Catarina, San Pedro Garza García y Monterrey.
La inercia que se vive en la entidad se refleja también en el incremento general del valor por m2, que se elevó de 11 mil 344 pesos a 11 mil 907 pesos, pero con un mayor crecimiento en la vivienda residencial y residencial plus que en promedio elevaron 5.3% sus precios.
Si bien el stock de vivienda vertical se redujo 1.3%, al registrarse 3 mil 948 unidades, el precio de venta promedio creció 18.7%, por lo que actualmente se adquieren unidades de este segmento en un precio de venta promedio de 4.8 millones de pesos.
En el otro extremo de la oferta figuran al cierre de la primera mitad del año, 92 proyectos de vivienda económica, popular y tradicional, concentradas en los municipios de Apodaca, Cadereyta, Ciénega de Flores, El Carmen, García, General Escobedo, General Zuazua, Guadalupe, Juárez, Pesquería, Salinas Victoria y San Nicolás de los Garza.
El dinamismo de este segmento hizo viable que ingresaran 3 mil 920 unidades que motivaron un crecimiento de 2.2% en la velocidad de las ventas.
Caso distinto fue el segmento medio, que incrementó a 2 mil 48 unidades las ventas y 77 proyectos que lograron desplazar 2 mil 48 unidades.
Se trata de un mercado que ha logrado diversificar la disponibilidad de producto, sin perder dinamismo en nuevas edificaciones.
De lo heredado por el último ciclo inmobiliario, destaca la inercia por la edificación vertical en los segmentos residencial y residencial plus, que si bien sólo representan 10% de las ventas actuales en el mercado, revelan la forma en que se reconfigura el landscape de la sultana del norte con un evidente crecimiento vertical.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
MANDARINA, TRAS LAS SECOND HOMES DE LUJO
Riviera Nayarit se ha convertido en el imán que atrae proyectos turísticos inmobiliarios enfocados al mercado de lujo.
Es el caso de las 265 hectáreas donde se ubica el proyecto integral One&Only Mandarina con frente de playa y zona de selva, que hacen factible actividades deportivas como el ciclismo de montaña y senderismo.
Adicional a un hotel, la propuesta inmobiliaria de RHL Properties incluye private homes que permitirán a los residentes, acceder a servicios como concierge, chefs privados, Spa, Kids Club en una superficie de más de 7 mil metros cuadrados, además de restaurantes segmentados.
En la integración de experiencias, el proyecto contará con un centro ecuestre y club de polo, además de un Rosewood Resort & Spa.
OFICINAS, SIGNOS NEGATIVOS
Incremento en los niveles de disponibilidad, indicadores negativos en la absorción neta y una disminución en la construcción de nuevos proyectos son los signos de la pérdida de dinamismo en el mercado inmobiliario corporativo de la Ciudad de México (CDMX).
Al cierre del primer semestre del año, la firma Newmark Knight Frank indica que pese a lo adverso del panorama, el segundo semestre tendrá una dinámica distinta.
En el período enero a junio, si bien el mercado de oficinas rebasó en su portafolio el techo de 7 millones de metros cuadrados y experimentó la entrada de 342 mil m2, registró como no sucedía desde 2017 una absorción neta negativa.
Parte de esta evolución, obedeció de acuerdo con el área de market research al volumen de 200 mil m2 que ingresaron al inventario y a una atípica desocupación de espacios.
En consecuencia, la dinámica de rentas y ventas cayó 36% respecto a la primera mitad de 2018.
Pese a la política restrictiva y de revisión de proyectos del gobierno local, actualmente existen 76 proyectos en construcción del tipo activos, que permitirían incrementar el tamaño del inventario hasta 8 millones de m2 en los próximos 3 ó 4 años.
Juan Flores, director del área, dice que la tasa de disponibilidad creció a 15,78%, que deja 1.1 millones de m2 disponibles, entre los que destaca la oferta del corredor norte, Santa Fe y Polanco, los tres principales corredores con más disponibilidad de nuevos espacios.
"Sin duda las absorciones negativas y la baja en los precios pueden parecer alarmantes en esta coyuntura, sin embargo, es necesario entender que hoy el mercado está reaccionando a la enorme cantidad de proyectos de oficinas que se detonaron hace por lo menos 2 años. Así que con el tiempo se irán estabilizando", concluye.
NIA, PROPONE MEGADESARROLLO EN RIVIERA NAYARIT
La evolución de Riviera Nayarit continúa con la generación oportunidades de negocios que existen en el corredor turístico.
Al seguir esta inercia, Artha Capital anunció una asociación estratégica con Marriott International para la integración de un desarrollo turístico integral de mil 440 habitaciones.
Se trata de NAI el proyecto con el que la cadena global incorporará al destino cuatro de sus principales marcas: Westin, Marriott, Autograph Collection y Ritz Carlton, en su primer concepto Todo Incluido (All Inclusive) a nivel global.
Dividido en dos etapas con un horizonte de conclusión de cinco años, el desarrollo requerirá una inversión estimada en 800 millones de dólares y la generación de aproximadamente 12 mil empleos directos, así como 20 mil empleos indirectos.
Con esta alianza, Artha Capital busca posicionarse como una de las empresas públicas líderes en el desarrollo y gestión de activos hoteleros en México.
Carlos Gutiérrez, Socio Fundador comenta que “este proyecto es emblemático para Artha Capital ya que demuestra nuestra capacidad para originar oportunidades de inversión altamente atractivas. De igual manera, es una señal de la fortaleza y compromiso de nuestro equipo, nuestros socios y colaboradores para seguir creando valor a los inversionistas y ofrecer experiencias únicas a nuestros clientes.”
Mientras, German Ahumada, Socio Fundador dice que “el sector turístico es actualmente uno de los más atractivos y de continuo crecimiento. Tenemos certeza del enorme potencial de desarrollo y la oportunidad que esto representa para nuestros inversionistas.”
Pese a los ajustes actuales, ésta inversión es parte de la transformación que ha vivido el sector turístico en los últimos años. Las preferencias de los viajeros se enfocan hacia hoteles con amplia diversidad de experiencias, áreas comunes de socialización, una oferta gastronómica innovadora y variada, así como un mayor compromiso con la sustentabilidad y cuidado del medio ambiente.
El Todo Incluido ha dejado de ser un mercado de nicho y se ha convertido en una categoría de hoteles. El cambio del paradigma busca transformar la experiencia y cultura de los resorts. “Tenemos la confianza en la fortaleza de las marcas y la capacidad de Marriott para ofrecer un producto único en su tipo en Riviera Nayarit”, mencionó German Ahumada.
“Riviera Nayarit ha despuntado como uno de los sitios turísticos favoritos de México por su atractivo natural, gran accesibilidad y desarrollo de infraestructura”, mencionó Carlos Gutiérrez. NIA, nombre con el que se identifica el proyecto, será un destino integral para recibir a los millones de turistas que llegan cada año a Puerto Vallarta, así como una opción accesible para el mercado proveniente de la zona del Bajío, dada la cercanía con Guadalajara una vez abierta la nueva carretera.
Consistente con un crecimiento en el segmento de hoteles de playa, este desarrollo va en línea con la estrategia de diversificación del Fondo.
PERSPECTIVAS & REALIDAD
La semana previa enfatizamos en la forma que el real estate turístico empezó a impactar el ritmo de crecimiento en distintos destinos turísticos del país.
Abordamos los factores internos, pero no abundamos en el contexto regional. Cómo en América Latina y El Caribe, la economía apenas crecerá 1.7%, de acuerdo con una previsión del Banco Mundial.
Este impacto se acompaña con el ajuste en la tasa de crecimiento anual del turista internacional cayó, pero fue compensado con un incremento del gasto promedio del turista, a propósito de la dinámica cambiaria.
Así, mientras la economía nacional y quienes la miden internamente debaten por qué no existe recesión, los destinos turísticos del país son objeto de análisis de inversionistas globales que han ampliado los tiempos de decisión.
Sin embargo, las decisiones se mantienen, al grado de continuar el crecimiento en Riviera Maya, como ya lo mencionamos. En este corredor, se edifican 3proyectos grandes para Riviera Maya, uno de ellos tendrá 850 habitaciones con una inversión de $250 millones de dólares y estará listo a finales de año. Los otros dos proyectos tendrán 1,000 habitaciones cada uno y aún se encuentran en construcción, su apertura se espera para el mes de octubre.
A su vez, en Ciudad de México, el segundo mayor destino de inversión hotelera y la mayoría los cuartos enfocados en el segmento de negocios, se sigue encontrando el fiel de la balanza, para lo que se puede pronosticar a nivel nacional.
Se trata de los cuartos planeados para el próximo año, en el que se prevé la edificación de 8 mil 300 habitaciones.
Una perspectiva adicional de mayor análisis, como la que propone en su reporte de Hotelería la firma CBRE, son las tarifas. Sólo en el Caribe mexicano se experimenta una contracción de tarifas en el primer semestre del año, debido a la entrada de nuevas marcas hoteleras.
En contraparte, destinos como Los Cabos y Mazatlán han sido los que más han incrementado sus tarifas con respecto al mismo período de 2018.
Para el área de hotelería de CBRE, que dirige Patricio del Portillo, la situación prevaleciente en la Riviera Maya se ha traducido en un efecto de sustitución, donde la demanda ha comenzado a crecer en Playas del Pacifico tales como Los Cabos, Vallarta – Riviera Nayarit y Mazatlán, donde se observa un crecimiento en el ADR.
La revisión de estos aspectos es fundamental en tiempos que distintos nichos de la actividad inmobiliaria se ajustan a los nuevos tiempos.
Después de todo, México ocupa el séptimo lugar a nivel mundial en la recepción de turistas y el lugar 16 en captación de visitas. La mayor parte de los visitantes internacionales, que proceden de Estados Unidos (53.2%) y Canadá (16.2%), quienes optan por Cancún como destino principal, seguido de la Ciudad de México, Puerto Vallarta y Los Cabos.
Para el año en curso, las previsiones pronostican el arribo de 43.3 millones de turistas extranjeros, es decir 4.7% más respecto al año pasado, y un ingreso de divisas por 23 mil 600 millones de dólares, 10.6% más que en 2018, de acuerdo con la Secretaría de Turismo.
Estos dos números demuestran lo mencionado líneas anteriores, este año habrá un efecto combinado que difícilmente cambiará a una cancelación definitiva de proyectos en los inversionistas. En particular, por todo lo que está actualmente en Cancún y Riviera Maya, apuntalado en un mediano plazo por lo que el proyecto controvertido del Tren Maya podrá dejar en los próximos años.
Este último es un contrapeso por la concentración del crecimiento de cuartos en las playas, principalmente en esa zona, a pesar de la disminución en el número de llegadas de turistas en casi un 7%.
Todos son factores ajenos al clima de inversión interno en la industria. Después de todo, la inversión global equilibra su visión con distintos factores que al parecer, seguirán siendo razón suficiente para fortalecer nuevos destinos en el país. Eso lo saben quienes pese a los temas coyunturales, alimentan este nicho del real estate.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
DINAMISMO RESIDENCIAL EN MONTERREY
El dinamismo inmobiliario basado en el desarrollo vertical continúa siendo una tendencia relevante en la Zona Metropolitana de Monterrey, que al segundo trimestre del año registra 271 proyectos activos, distribuidos en 6 segmentos económicos.
En su reporte de tendencias de ese mercado, la firma Tinsa indica que los proyectos de tipo social representan un 34% de la oferta, el segmento Medio un 28% y el Residencial y Residencial Plus el restante 38%, dinámica que compensa el crecimiento habitacional en distintos segmentos.
De esta forma y a diferencia de otros mercados en el país, mantuvo su dinámica de mercado. En este período se vendieron 9,249 unidades, 9% alojado en unidades Verticales y 91% a unidades horizontales.
Los resultados muestra el desplazamiento de 9,249 unidades, donde los municipios de Apodaca, García y Juárez concentran el 52% de estas ventas.
En el período se registraron 45,708 unidades disponibles; quedando un total de 271 proyectos activos, donde el 30% corresponde a proyectos de vivienda vertical y un 70% a vivienda horizontal.
En cuanto a los valores por m2 en el segundo trimestre de 2019, los segmentos Sociales presentan un promedio de $8,191/m2, el segmento Media de $11,804, el Residencial de $26,034 y el Residencial Plus de $46,684/m2. En general la zona presenta una variación trimestral positiva del 4.97%.