MALLS TRENDY
Si bien el concepto de usos mixtos avanzó como una opción para generar áreas comerciales en proyectos de gran dimensión, los centros comerciales en construcción siguieron siendo dominados por la modalidad fashion mall en casi 50%.
Un factor para elegir la moda es el tráfico que generan tiendas luxury hall y entretenimiento, tendencia que creció a partir de la saturación a la que están llegando los powers centers, centros comunitarios y neighborhood centers.
Esta dinámica se ha reflejado en los niveles de ocupación, desarrollo de proyectos y los precios.
Punto Valle, Monterrey.
Mientras en un fashion mall o centro comercial regional, las rentas mensuales por metro cuadrado llegan hasta mil 200 pesos, en un usos mixtos el precio máximo es 650 pesos, a la par de un valor máximo de un lifestyle center.
Esta dinámica de precios se ve reflejada en el crecimiento en ciudades medias que actualmente se sostiene lo suficiente para registrar al cierre del segundo trimestre del año un nivel de 1.9 millones de metros cuadrados de espacios comerciales, de acuerdo con un análisis de la firma CBRE.
THE WATER FRONT
Inspirado en las ciudades históricas de playa del sur de California y su zona de South Bay, la firma CallisonRTKL logró revitalizar la zona comercial The Water Front.
El diseño buscó también resarcir el efecto del paso de los años, los incendios y las tormentas de la zona del Pacífico.
Con la propuesta se demuestra que un proyecto integral que considera un entorno que integra tráfico peatonal a lo largo de la orilla del mar y el movimiento vehicular de Pacific Avenue. Se generó en consecuencia, espacio para la convivencia.
ABSORCIÓN, OFERTA & VOLATILIDAD
Terminó el primer semestre del año y el mercado corporativo de oficinas confirmó los temores de una menor demanda y pérdida en el ritmo de nuevas edificaciones.
Lo fue si se considera que la absorción en el período fue 64% más débil para el período en los últimos cinco años. Esto es sólo reflejo de lo que ya hemos comentado: cambios en el ánimo de los inversionistas y la manera en que se han pospuesto nuevas inversiones.
Esta cautela prolongada es desde la perspectiva de Cushman & Wakefield (C&W) en su último reporte, efecto del entorno y también de lo que empezó a ocurrir en el primer trimestre del año en curso.
Si bien, en lo avanzado hasta ahora, la demanda neta positiva fue de 91 mil metros cuadrados alentada por industrias como servicios financieros y tecnología, la tasa de disponibilidad aumentó 60 puntos base, para alcanzar 13% en momentos en que se agregaron al inventario 527 mil m2, equivalentes a 5.5% del portafolio corporativo de igual período de 2018.
Por ende, dice el análisis, el inventario de oficinas en construcción es actualmente 43.3% menor al de hace un año, además de la manera en que se han venido postergando proyectos ante la política restrictiva de las autoridades respecto a la autorización de nuevas obras.
En este lapso, destacan operaciones relevantes como las que cerraron Laboratorios Armstrong en Periférico Sur 4605, un edificio clase B, Metlife en Plaza Carso y Atento en One Marina Park.
Otra forma de ubicar la situación actual es la que también compartió estos días CBRE. En este período, la demanda nueva de espacios corporativos que ubicaron fue de 75 mil m2, respecto al inicio de dos proyectos en construcción que sumarán 50 mil metros cuadrados, una vez concluidos.
Las diferentes perspectivas, se basan en la medición del tipo de mercado. La primera de C&W considera edificios clase B. En particular cuando se deja fuera este mercado, la tasa de disponibilidad sube a 15.02% con un nivel de absorción bruta que incluye espacios pre arrendados, llegó en la primera mitad del 2019, a 150 mil m2.
Con todo, la disponibilidad en el segundo trimestre del año, se ubica dos puntos porcentuales por debajo del período previo y 4 puntos porcentuales respecto al mismo período de 2018. Este resultado es producto de la demanda de espacios corporativos y el desfase de proyectos que están por entregarse, en particular se acentúa en los corredores Lomas Palmas e Insurgentes, altamente demandados respecto a Lomas Altas y Polanco que esperan la incorporación de nuevos inmuebles.
CBRE mide en su indicador de construcción un total de 1.5 millones de m2 de 65 proyectos, que incluyen 84 mil m2 de nueva oferta. Además de que la mencionada política restrictiva y de revisión de permisos de construcción de las autoridades ha motivado que se ajusten las fechas de entrega durante los próximos cinco años, dado que muchos de ellos están detenidos temporalmente.
Son los corredores Insurgentes, Polanco y Santa Fe, los que concentran 64% el pipeline de proyectos en construcción. Del total, 49 proyectos de ellos ajustarán a lo dispuesto en los nuevos polígonos de actuación y la regularización obligada por la nueva política en la CDMX.
A diferencia de C&W, esta firma ubica a los servicios corporativos, call centers y business centers como los sectores que dinamizaron la absorción de espacios en el segundo trimestre del año.
Distintos enfoques que confirman la volatilidad e incertidumbre, así como las oportunidades que se abren en el mercado de oficinas de la Ciudad de México.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
BIPOLARIDAD & ENTORNO
¿Qué alimenta las expectativas polarizadas que mueven las decisiones de inversión en el mercado inmobiliario?
Son varios vehículos. De algunos comentamos recién en este espacio. Otros son ajenos a las razones específicas de cada nicho.
Se trata del crecimiento económico (Producto Interno Bruto), ajustado a la baja en los últimos meses, la inflación, el desempleo, la ratificación del nuevo acuerdo comercial T-MEC y la evaluación que las calificadoras de riesgo crediticio darán al plan de negocios de Petróleos Mexicanos (PEMEX).
Éste último aspecto modificaría la expectativa que los inversionistas tienen para colocar recursos en proyectos inmobiliarios, ubicados en un escenario incierto y al mismo tiempo con grandes oportunidades.
Una baja en la calificación a la deuda de PEMEX y por ende a la deuda soberana, elevaría la expectativa de riesgo del inversionista. Por tanto, ubicar el impacto que tendría en el mercado de deuda del sector es importante.
Más aún cuando su tamaño en México, que extraoficialmente oscila entre 24 y 25 mil millones de dólares, aún dista de la gran operación de éste en Estados Unidos, y un escenario caótico podría limitar su crecimiento y consolidación.
Independiente a lo anterior, algunos analistas dicen que este aspecto no se considera de alto riesgo para la inversión en nichos como el industrial, que ya experimentó la incertidumbre de la renegociación comercial con Estados Unidos y Canadá.
Otros creen que es un factor determinante por la manera que se tendrá que premiar el riesgo de invertir localmente, hecho que haría inviables los modelos financieros pensados para proyectos de mediano y largo plazo.
Sea cual sea el escenario, lo que compensa la expectativa e incertidumbre son la relación y ubicación geográfica de México con Estados Unidos, que a su vez tiene conflicto comercial con China y requiere proveer con producción externa su mercado interno.
Esta lectura es la que ha hecho crear un mercado inmobiliario industrial consistente que cuenta actualmente con un portafolio de 80.5 millones de metros cuadrados, de los cuales más de la mitad se ubica en 13 mercados. Y no sólo eso, el reporte al primer trimestre del año de la firma CBRE, indica que la tasa de disponibilidad general llega a 4.2%, y sube a 5.4% en este grupo de mercados que muestran un precio de renta de salida de 4.41 dólares por metro cuadrado.
El precio que se mantiene actualmente en los principales corredores, no dista de lo que se ofertaba hace algunos años. Se trata de un sector que en las regiones Bajío y Norte, está altamente dolarizado, mientras que en Ciudad de México (CDMX) ha diversificado la moneda en que se comercializan los contratos de arrendamiento, dado que 45% ya se negocia en pesos.
Este aspecto es muestra de la madurez y crecimiento que han experimentado algunos corredores por el impacto de la consolidación de sectores como el automotriz, aeroespacial, logístico y equipo médico, que han venido a compensar lo que durante años hicieron la manufactura y otras actividades productivas. Son, en suma, sectores que han hecho posible el crecimiento en la zona norte, Bajío y la zona del Golfo de México.
Es en corredores como Coahuila, Nuevo León, Tamaulipas, Aguascalientes, San Luis Potosí, Guanajuato, Querétaro, Ciudad de México y Zona Metropolitana donde se hacen apuestas con desarrollo inmobiliario pensado para la demanda de estos negocios en expansión.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
DOWNTOWN MIAMI
El desarrollo inmobiliario residencial en Miami continúa su crecimiento. Entre las decenas de torres comerciales que se levantan en esa ciudad, destaca Aston Martin Residences, ubicado justo en la zona de downtown.
Desplantado en 66 pisos, el proyecto vertical considera 391 residencias con modelos que van de 1 a 5 habitaciones, además de otras amenidades distintivas en el competido mercado de la Florida.
Al igual que otros desarrollos verticales, en éste complejo residencial se integran cuatro pisos de amenidades como piscina, telecomunicaciones y factibilidad pet friendly. Todo se conecta a través de un sistema integrado de 310 elevadores de alta velocidad, una marina para el ingreso de yates, estaciones de carga para autos eléctricos y bicicletas, entre otros.
RETAIL EN GRANDE
El avance del comercio on line, la automatización de procesos y la innovación tecnológica, han sido integrados a las estrategias de crecimiento del negocio del retail en México, pero no detuvieron el desarrollo y apertura de nuevos proyectos.
De hecho, hasta la segunda mitad del año en curso se tiene prevista la construcción de 1.9 millones de metros cuadrados de superficie rentable y buena parte de ellos, corresponde a proyectos de gran dimensión.
En el período enero-mayo, iniciaron operaciones 5 centros comerciales, uno de ellos con una superficie de más de 89 mil m2. A Explanada Querétaro se sumaron, Punto Valle con 55 mil 500m2, Almanara con 26 mil m2 en Torreón, Puerta Tlatelolco con 22 mil y Parque Vértice Tlaxcala con 16 mil 500 m2, según el reporte Mexico CRE Outlook de la empresa CBRE.
Otros con avance en su edificación y que serán incorporados al mercado en el segundo semestre del año son Mítikah, Paseo Xochimilco y con la marca Explanada unidades en Hidalgo, Aguascalientes y Sinaloa.
Estas nuevas edificaciones se sumarán al actual inventario de 23,5 millones de metros cuadrados de centros comerciales con distintos conceptos como regional mall, fashion mall, outlets, usos mixtos, power center, community y neighborhood malls, al igual que distintos life style centers.
¿MICROMOVILIDAD PARA TODOS?
Es la alternativa de generar opciones de traslado en distancias cortas, justo las que van de 1 a 8 kilómetros. Se trata de la micromovilidad que genera impactos complementarios a la vida en las urbes.
La movilidad es un tema prioritario para las ciudades, en particular la de México (CDMX) con severos problemas de tráfico, un sistema de transporte saturado y falta de planeación urbana. Ante esta circunstancia opciones individuales como la bicicleta, las motocicletas eléctricas y los scooters han crecido a pasos acelerados, con el consecuente reto de una regulación eficiente.
Un análisis de McKinsey Center for Future Mobility, revela que 60% de los viajes realizados en auto en las ciudades son menores a 8 kilómetros. Por tanto, las alternativas de micromovilidad son una opción para edificar ciudades con mayor eficiencia, menor congestionamiento y contaminación.
Esta tendencia confirma que la movilidad para distancias que se pueden recorrer a pie, está creando hábitos nuevos con alcances positivos en el desarrollo inmobiliario, los lugares de trabajo o simplemente la vía a pie.
REAL ESTATE BIPOLAR
El mercado inmobiliario está bipolar. Lo está porque en el actual contexto macroeconómico y financiero, atento además a las reglas de desarrollo en mercados relevantes como la Ciudad de México (CMDX), no transita sólo por un escenario negativo, pero tampoco por uno positivo generalizado.
Desde el escéptico y nervioso contexto interno, hasta las oportunidades que se ven desde el exterior; desde el alicaído mercado de vivienda media y de interés social, hasta el maduro mercado industrial y la expansión que se observa en hotelería y retail, o la preocupación con que se ven los niveles de ocupación en oficinas.
Todas las escenas, en conjunto, son parte del mosaico que ha caracterizado la situación del negocio de los bienes raíces en éste y otros ciclos.
La bipolaridad no es nueva, pero sí determina la situación que vive el mercado. Lyman Daniels, presidente de CBRE México y Colombia, usó la palabra y compartió una aleccionadora presentación para explicar el momento actual del negocio la semana pasada en el encuentro sobre mercado de capitales que organizó el Urban Land Institute (ULI) México.
En el foro, las posturas coincidieron en las oportunidades que existen en distintos sectores y regiones del país, además de lo determinante que sería un cambio en el grado de inversión de la deuda soberana de México o la de Petróleos Mexicanos (PEMEX). Plantearía un escenario totalmente distinto a lo que se ha generado en los primeros meses de la actual administración.
Experiencias como la comentada en la entrega anterior sobre la colocación que Fibra UNO hizo por bonos quirografarios de mil millones de dólares en el mercado internacional, invitan a una reflexión de esa visión que se tiene desde el exterior del negocio en México. Nos referimos a la sobre suscripción obtenida de 4.5 veces y con emisiones de largo plazo.
Con todo, conforme al análisis expuesto por CBRE, al inversionista de este negocio importan factores como la situación del turismo, la inversión extranjera, sectores como el automotriz, el mercado de deuda, la aceptación de los 3 países del T-MEC y desde luego la migración.
Es la relación comercial con Estados Unidos, una de las principales razones que nutren la expectativa del mercado de parques industriales en la región norte de México y lo que pudiera impactar a otros clusters establecidos en el Bajío.
Sólo en el mercado automotriz, la nueva regla de origen incrementa de 62 a 75% el contenido de un automóvil proveniente de Estados Unidos, Canadá o México; 40% debe ser elaborado en zonas de alto salario, 70% del acero y aluminio que contiene el auto debe ser provenir de los 3 países, y una serie de elementos que han alentado inversiones en el nicho.
Asimismo, es difícil abstraer el contexto global que rodea las decisiones de inversión. Si bien, hace tres años el ingreso y el crecimiento del valor del capital representaban cerca del 80%, actualmente el rendimiento se ubica a la cabeza de las prioridades de inversionistas, mientras que el valor del capital cayó en este lapso a 12% y la diversificación se elevó a 17%.
Esta mezcla es importante porque revela el apetito de inversionistas en mercados que como el mexicano, aún ofrecen tasas de capitalización atractivas, en algunos nichos.
En particular, destacan los 1.9 millones de m2 de espacios comerciales que se construyen y no sólo eso, sino el tamaño de los proyectos no sólo ubicados en la CDMX, sino en otros mercados como Querétaro, Monterrey, Torreón, Tlaxcala, Aguascalientes, Hidalgo y Sinaloa.
Una vez más, se trata de oportunidades de desarrollo inmobiliario que determinan por qué continúa su evolución, pese a la perspectiva desalentadora con que otra parte del mercado ve la situación que se vive en estos días.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.