E-COMMERCE RESILIENTE RECAP
Distintos factores reconfiguran la próxima era del retail. El e-commerce, la presencia omnicanal y el rediseño de espacios comerciales integran la discusión. Este es un recap de lo relevante abordado en esta serie de entrevistas.
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REFORMA
En esta icónica avenida de la Ciudad de México (CDMX) ha pasado de todo. Sismos, marchas, bloqueos, expansión vertical y ahora un impasse para redefinir lo que sucederá en los miles de m2 que la conforman.
En especial un tramo de ella considerado por analistas e inversionistas como la golden mile del mercado de oficinas mexicano, vive una tendencia atípica como herencia de un año de distanciamiento provocado por el COVID-19.
Hasta el último trimestre del año pasado, el corredor Reforma Centro que dispone de un inventario de 942 mil 117m2, registraba una tasa de disponibilidad de 10.50% y una tasa de absorción trimestral neta negativa de 802m2.
Ambos indicadores si bien no son positivos, sí lograron diferenciarse del resto de los 10 corredores que conforman el mercado. Fueron los más bajos si se les compara con el complejo escenario de los corredores Lomas Altas y Norte, ambos con un nivel promedio superior a 40% en cada caso en materia de disponibilidad y de casi 4,000 m2 negativos de absorción neta.
A estas circunstancias debemos sumar que el corredor Reforma Centro cuenta con el precio promedio más alto de la ciudad, dado que cada m2 se renta de acuerdo con el reporte más reciente generado por Newmark de $29.45 dólares.
El contexto del futuro inmediato es por demás atractivo si se considera que guarda un estado neutral al momento, dado que se enmarca en una situación generalizada compleja ante la dificultad que tendrán los desarrolladores e inversionistas para establecer pronósticos de demanda neta.
Este último indicador representó para el corredor hasta el 3er trimestre del 2020, acumular 28% de la demanda neta de toda la ciudad de México en el lapso.
Es como señala otro reporte de la firma JLL, resultado de la pandemia en uno de los períodos de mayor reto para el mercado, dado que en ese lapso se registró apenas una demanda neta de 34 mil 953m2.
Un factor importante que debe considerarse es que 17% de la demanda neta acumulada hasta el tercer trimestre, fue resultado de pre arrendamientos y preventas de edificios en Reforma y Perisur de años anteriores y que justo se ingresaron al inventario ese año.
Entre las operaciones más relevantes del último trimestre destacan los 6,910m2 que tomó Afore XXI Banorte en el anexo de Torre Mayor, los 1,998 m2 de la Embassy of The United States of America en Reforma 265, además de otras de Liberty Finanzas en Torre del Ángel y Axtel también en Reforma 265.
Por ello esta avenida sigue siendo relevante. Es además una de las 3 que concentrará la nueva oferta en construcción hacia los próximos 3 años, dado que en ella se edificará 26% del nuevo portafolio.
Recordemos que en ella abrirá en breve el nuevo Ritz Carlton de la CDMX alojado en Chapultepec Uno, Grupo Xtra planea la edificación de Puerta Reforma, además de Reforma Colón del Grupo Sordo Madaleno y Corporativo Reforma 445.
Todas son apuestas ambiciosas para un mercado que se redefine, pero que indudablemente sacará provecho de las oportunidades que plantean las reglas de uso en el mercado corporativo. En especial, las edificaciones concluidas a la espera de los nuevos requerimientos de inquilinos por espacios flexibles y adecuados a modelos híbridos de trabajo.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
DATA CENTERS RESILIENTES
Sustentables, poderosos y durables. Así serán los centros de datos en el futuro inmediato desde la perspectiva Kevin Imboden, Director de Research, División Data Center en Cushman & Wakefield (C&W).
QUERÉTARO INDUSTRIAL
El icónico mercado vive tiempos de cambio, tras el COVID-19 y el nuevo T-MEC.
Pese a la desaceleración provocada por el COVID-19, el corredor en su área industrial ha visto recuperar su actividad, enfocada en sectores logísticos, comercio electrónico y manufactura, dado que forma parte de la región del Bajío.
Una de las zonas de mayor crecimiento es el denominado corredor Aeropuerto, que mantiene la dinámica logística y manufacturera. En él se concentran 40 mil m2 de constricciones y 180 mil m3 en edificación, de acuerdo con un reporte de la firma Newmark.
Con un inventario de 6.2 millones de m2 y una tasa de disponibilidad de apenas 6.8%, el mercado registró una baja promedio en los precios de arrendamiento hacia los $3.81 dólares mensuales por m2.
Esta evolución es resultado del proceso de recuperación económica y del empleo en la región, que en octubre registró la generación de más de 11 mil nuevos empleos. Adicionalmente figura el impacto que provocaron algunas desocupaciones en 2 parques industriales, así como el efecto que causó en el inventario la salida de 2 parques industriales.
AMAN ZOE
La oferta en el lujo del descanso ha transformado la propuesta de distintos resorts, en particular en el Mediterráneo donde ya se planea la llegada del descanso verano, en el marco de la nueva realidad.
El complejo de descanso ubicado en la cima de una colina Griega, reabirá actividades los primeros días de abril e integró actividades relacionadas con el bienestar. Es el caso del retiro de restauración y equilibrio, o bien actividades en el mar.
La arquitectura del espacio se mantuvo sin grandes cambios, dado que desde su planeación inicial consideró actividades outdoor y de baja densidad. Entre las de reciente incorporación figuran las clases de tenis y clínicas para huéspedes lideradas por entrenadores de alto nivel, servicio que se originó a través de la asociación con la Academia de tenis LUX.
FLEXIBILIDAD & ABSORCIÓN CORPORATIVA
El final de 2020 no fue igual que los últimos cinco años. Fue el período que apenas agregó un inmueble corporativo con 27,000 m2 al inventario de la Ciudad de México (CDMX), el mercado más importante del país.
Este dato es revelador de la disminución en la actividad constructiva que ya se había acentuado con el cambio de administración en la CDMX, hecho que explica la lógica de inversionistas, pero hace evidente que el daño.
Si bien la tasa de edificaciones había tenido saldos positivos, existía desde hace tiempo preocupación para muchos que veían complicado que la demanda de espacios fuera suficiente para mantener niveles aceptables de desocupación.
El COVID-19 y la inactividad que dejó la emergencia sanitaria desaceleró la absorción de espacios, al grado que generó una pausa para muchos desarrolladores y una tasa de desocupación de 18.6%, equivalente a más de 1.3 millones de metros cuadrados, 69% de los cuales se concentran en cuatro corredores.
La actividad reportada por la firma Newmark al 4Q de 2020, destaca los corredores Norte y Santa Fe, que en conjunto representan 43% de la disponibilidad total del mercado. Adicionalmente Insurgentes y Polanco, en total concentran otro 26% del total.
Otro factor importante en la fórmula es la absorción neta que recuperó, sin llegar a números positivos, su caída de -161 mil 632m2 en el tercer trimestre, a -41 mil 726m2 en el último cuarto del año.
Estos números evidencian lo preocupante que representa para una industria sólida, que ya mostraba signos de alerta desde hace 2 años, cuando la absorción bruta empezó a alcanzar niveles bajos.
Bajo este escenario es relevante traer a la mesa, lo que muchos plantean como una solución a la crisis que vive este nicho. Se trata de los espacios flexibles, que evitarían una mayor caída ante una recuperación de la que aún no se tiene una fecha específica de recuperación.
El cambio que se vive es estructural y está vinculado con una profunda transformación en la lógica que movió durante años el mercado de oficinas: contratos de largo plazo con grandes usuarios y en dólares.
Hoy el escenario es totalmente opuesto. Los usuarios están redefiniendo las demandas de espacio, dado que las nuevas políticas sugieren una desconcentración operativa, sistemas satelitales y sobre todo la necesidad de contratos flexibles, mientras concluye el gran período de incertidumbre.
Este año se cumplen 4 años de la irrupción de los modelos de oficinas con espacios de coworking, que si bien tuvieron predecesores nacionales y extranjeros, crecieron su participación en el inventario de oficinas con una tasa de 87% de crecimiento en el bienio 2017-2019.
Así que lo que se planteó en su momento como un esquema vanguardista obligado por la pandemia en empresas de reciente creación, creció como tendencia.
La última encuesta desarrollada por la firma Willis Towers Watson, Tendencias en Compensación y Teletrabajo en un año atípico 2021, destaca que en promedio 70% de los empleados de 300 empresas encuestadas continúa en home office.
Este sondeo revela también un incremento en el número de empresas que cuenta con una política de home office: 29% la tiene y 47% la está desarrollando. Esto significa que 63% otorgó apoyo con equipo de cómputo y 86% da apoyo en especie.
Lo anterior no representa un fin de las oficinas, sino la nueva lógica que rige las decisiones corporativas respecto a la demanda de espacios, dado que esta y otras encuestas cada día destacan la llegada del trabajo remoto combinado con otras alternativas, que darán como resultado un esquema híbrido.
Este enfoque es el que rige la revolución del negocio de oficinas en las principales ciudades del país.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
VIVIENDA RECUPERA
La afectación producto del distanciamiento social provocado por el COVID-19 impacto de forma relevante el mercado de vivienda en 2020.
Un sondeo de la firma Tinsa, revela datos de recuperación en 18% de los encuestados, a pesar de otros efectos negativos producto de la pandemia.
Una encuesta realizada con 150 actores del mercado revela lo anterior y establece que 46% señalaron tener una disminución de ventas superior a 25% y 69% ven una continuidad en la pérdida de dinamismo en la comercialización de proyectos en 2021.
Entre las acciones que aplicaron para mitigarlas destacan la incorporación de promociones y descuentos, facilidades de pago y planes innovadores de gestión.
“Al cierre del 2020, 46% de las empresas registraron una disminución en ventas de más del 25% respecto al año anterior y 3 de cada 10 presentaron afectaciones de más del 50%. Esto significó para más de la mitad de las empresas de la industria que la afectación en ventas fue mayor de la esperada a inicios de la pandemia”, asegura Jesús Ramón Orozco de la Fuente, director general de Tinsa México.
Un dato relevante que evidencia la incertidumbre de los compradores es que entre los encuestados, 43% mencionó la cancelación de contratos, al tiempo que 41% ha perdido clientes.
Sin embargo, más de la mitad dijo tener capacidad para mantener operaciones por más de 12 meses, a pesar de la crisis. Incluso destacaron que las oportunidades actuales se dirigen hacia la compra y adquisición de terrenos, desarrollo de nuevos modelos de negocios e inversión en activos inmobiliarios.
CALA DE MAR
Este resort une al descanso experiencias gourmet y se desplanta en la cima de un acantilado en Ixtapa Zihuatanejo.
Cala de Mar es un hotel de playa exclusivo que integra a su infraestructura 59 suites cuentan con una alberca privada en una amplia terraza, desde la que se puede visualizar el Océano Pacífico.
Calificado en 2020 por sus experiencias fue diseñado arquitectónicamente por Santiago Aspe, Enrique Muller y José Manuel López Vázquez, quienes integraron el predominio de las curvas y círculos, a través de muros que sugieren la forma de mar y objetos decorativos circulares.
Entre sus actividades un Paseo Culinario de primer nivel con opciones culinarias como el restaurantes A Mares y Las rocas que ofrecen creaciones únicas que se fusionan la cocina tradicional mexicana y contemporánea.
En el área wellness es el único que dispone de un spa y centro de bienestar de la región de clase mundial, que ofrece más de 550 metros cuadrados de espacios interiores y exteriores, además de una área especial para la práctica del Yoga y Pilates que cuenta con una vista destacada al Océano.
RETAIL ATEMPERA EXPANSIÓN
El retail recibió con el COVID-19 y dos cierres de operaciones en distintos tiempos de la pandemia, el golpe que faltaba para atemperar la dinámica de crecimiento que mantuvo hasta 2019, cuando acumuló un crecimiento en un lustro de 21% en el portafolio de centros comerciales con superficies mayores a 10,000m2.
La adopción de programas COVID-free con la reapertura de tiendas ha sido fundamental en el regreso, en especial en el lapso julio- septiembre. Sin embargo, los cierres producto de la instrumentación de los semáforos epidemiológicos ha frenado la recuperación, al grado que desarrolladores con activos en el área han tenido que negociar con autoridades e inquilinos.
El tema es relevante si se considera que sólo en la Ciudad de México (CDMX) operan 4.5 millones de m2 de centros comerciales, de los cuales una cuarta parte corresponde a community center (centros de comunidad) donde la interacción social va más allá de las compras que sugerirían otros formatos como los Shopping Mall Center.
Es por ello que hasta mediados del año pasado los niveles de disponibilidad de locales comerciales era de hasta 15%, mientras que en las tiendas a la calle llegaron hasta 30%. Esas condiciones se han acentuado en arterias como Masaryk, que vive además una transición de comercio dejando atrás la era de las marcas de lujo.
El daño económico en los retailer ha llevado a cierres memorables como el caso de Best Buy que cerró en diciembre sus puertas tras 13 años de operación en México.
La salida de la cadena se suma a distintas negociaciones ríspidas que se han dado con otros inquilinos como las cadenas de cine, que tienen una gran representatividad en grandes centros comerciales, pero también en aquellos que con una ancla y más de 30 locales para quienes el cierre de salas de cine lo es todo.
Aún así, la resiliencia de este segmento de la actividad inmobiliaria está más presente que nunca. Finalmente, la cadena sueca IKEA abrirá el próximo miércoles su primera tienda en América Latina, al interior de Encuentro Oceanía que desarrolla Pulso Inmobiliario.
Si bien el ritmo de aperturas cayó a 1% al cierre de 2020, esa dinámica hizo posible integrar un pipeline de nuevos proyectos en construcción de 52 centros comerciales con un área rentable en conjunto de 1.98 millones de m2, que se incorporarán al inventario gradualmente en los próximos cinco años.
Se trata de proyectos con grandes dimensiones de superficie rentable como Distrito La Perla de Fibra Shop, Parque Tepeyac de Fibra Danhos, Mítikah en su área comercial de Fibra Uno, Península Tijuana que edifican CDT Desarrollos y Vertex, al igual que los Paseo Xochimilco y Coapa de GICSA, quien también proyecta formatos comerciales de su marca Explanada en Aguascalientes.
Y no sólo eso, arquitectos y desarrolladores, al igual que lo documentado por la firma CBRE en su Insight sobre el segmento del Retail al cierre de 2020, destacan el acondicionamiento y edificación de más y mejores espacios abiertos, que inviten a los compradores a visitar los centros comerciales, pero también a crear nuevas experiencias de consumo para un comprador que aceleró el uso y adopción de nuevas tecnologías para favorecer las compras digitales.
Se trata de una reconfiguración de los centros comerciales en operación que dimensionará bajo un nuevo planteamiento áreas abiertas, pero también la integración de nuevos usos como servicios de salud, hoteles que en el regreso permanecen dado que no cuentan con uso sustituto, aunque en algún momento se ha explorado su reciclaje hacia el mercado residencial.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
E-COMMERCE RESILIENTE III
Servicio, experiencia e innovación. Así tendrán que funcionar los centros comerciales en la era post COVID-19. Es el tercer episodio con la perspectiva de Jacinto Arenas, director general de Ares Arquitectos.