VOLATILIDAD EN COMMODITIES
Los precios de las materias primas aceleran su escalada, producto de la afección experimentada en las cadenas de suministro global, y constituyen un nuevo riesgo para la recuperación de la industria de la construcción.
A raíz del COVID-19, pero en particular la última década este negocio ha sido afectado no sólo por factores coyunturales, sino por la falta de inversión en infraestructura, mucha de la cual requiere de planes de inversión público-privada.
Adicionalmente la fragmentación de su composición en empresas de menor tamaño han evitado que logre consolidar su ruta de crecimiento.
Por ende, la historia no es nueva. En la Encuesta Nacional de Empresas Constructoras (ENEC) del INEGI, el año pasado, el valor de la producción generado por las constructores experimentó una caída de 23.8% respecto a 2019.
El estancamiento obedece a la falta de un eficiente ejercicio del gasto público, en particular el desarrollado por Petróleos Mexicano (Pemex), pero también por el rezago de la edificación de obras de ingeniería civil, que se contrajo 28.4% en el mismo período, luego de que la edificación retrocediera en la proporción comentada.
La Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción señaló a finales de 2020, que la pandemia influyó en la inercia negativa, de tal razón que el PIB (Producto Interno Bruto) de la construcción se desplomó 15%.
Estos números alertan sobre todo por su impacto en la actividad económica y en la creación de fuentes de empleo. El personal ocupado total descendió 19% hasta diciembre del año pasado, hecho que complica la ruta ascendente que lleve a la industria a los niveles de octubre de 2016, cuando alcanzaba su nivel más alto de actividad.
Sin embargo, detrás de estos datos de coyuntura, existe como hemos dicho otro tema que preocupa y es el aumento de precios en los insumos, es decir, los commodities que se emplean en la construcción civil, pero también en las edificaciones inmobiliarias.
Una perspectiva sobre el tema desarrollada por el área de análisis económico, proyectos y desarrollo a nivel global de Cushman & Wakefield (C&W) destaca el peso específico que tienen el diesel, la madera, el cobre y el acero.
Todos son parte estratégica en la industria y sus incrementos obedecen a la creciente demanda por el regreso, el inventario limitado y las interrupciones experimentadas en la cadena de suministro en los meses de la pandemia.
La volatilidad de los productos a nivel internacional en especial se hizo evidente en el segundo trimestre del año en curso, período en que los precios de la madera y cobre crecieron 60% respecto a 2020.
Lo mismo ocurrió con el diesel que en el mismo lapso elevó su nivel en más de 151%, además del precio del cemento que pese a su eficiencia productiva, se espera crezca 4% a finales de 2021.
En dicho análisis se destaca el esfuerzo que realizaron contratistas generales en distintos mercados para absorber parte de los incrementos en precios, ante la limitación de proyectos activos en el mercado durante el distanciamiento social.
Sin embargo, lo ocurrido en el segundo trimestre se ve como la antesala de una transferencia de aumentos de precios a los clientes, es decir, desarrolladores, inversionistas y finalmente al consumidor de espacios.
Son tiempos complejos por venir que requerirán de ingenio, pero sobre todo alternativas y soluciones en la operación de obra, que hagan eficiente el desarrollo en el negocio que aún no termina de entender las nuevas estructuras de operación en los espacios.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
WELLNESS II - LAS TENDENCIAS
El bienestar en el espacio de trabajo tiene múltiples aspectos por atender. En este episodio, Ryan Anderson, Vice President, Global Research & Insights, Herman Miller, comparte la relevancia de los modelos híbridos como pieza clave en la definición de espacios, mobiliario y prácticas corporativas.
ALOJAMIENTO TURÍSTICO ONLINE
Plataformas digitales favorecen la recuperación de los espacios turísticos urbanos de México, como parte de la inercia que generan los nuevos hábitos del viajero tras el COVID-19.
En su más reciente reporte, Tinsa identificó que la oferta de alojamiento turístico gestionado a través de plataformas digitales en Ciudad de México (CDMX), Tijuana, Cancún, San José del Cabo y la región Bajío. En estas ciudades turísticas la oferta online disponible ascendió a 54 mil 768 unidades activas.
Destaca que 63% se concentra en destinos de playa y 72% son casa completa, al tiempo que Playa del Carmen muestra la mejor recuperación con un 62% de ocupación promedio respecto al 20% del segundo trimestre del año pasado.
A la fecha, los destinos de playa tienen activas 69% de las unidades en renta, mientras que en destinos urbanos la renta activa es de 37%.
En contra parte, la ocupación hotelera, experimentó la mayor caída en entre abril y junio del año pasado, sin embargo, destaca que la recuperación se generó a partir del segundo semestre, misma que ha sido creciente y sostenida.
Hasta marzo del año en curso, la ocupación más elevada se dio en Cancún con 51%, mientras que en la CDMX fue de apenas 25%.
PENDRY WEST HOLLYWOOD
Tras un año de pandemia, la inauguración del nuevo resort suma lujo y bienestar en Los Angeles, California.
La inauguración de este hotel marca el regreso del chef Wolfgang Puck con el debut de Merosis y Ospero, conceptos de Wolfgang Puck Fine Dining Group.
Ubicado en una manzana completa del famoso Sunset Strip cuenta con 149 habitaciones que con su diseño de glamour relajado, destacan la tranquilidad de califronia con la modernidad, así como vistas de la ciudad desde donde se tiene acceso inmediato a los restaurantes, tiendas y vida nocturna de West Hollywood.
El inmueble es parte de la colección L.V.X. de la cadena Preferred Hotels & Resort que integra propiedades exclusivas, con servicio personalizado y experiencias culinarias, deportivas y de bienestar. Fue diseñado por la firma Ehlrich Yanai Rhee Chaney Architects y ejecutado por Cunningham Group Architects con interiores de Maryin Brudnizki Design Studio.
En la oferta de bienestar integra un Spa con actividades vanguardistas fitness, de salud y tecnología. Es el caso de las inyecciones de vitaminas personalizadas provistas por la alianza que cerró con The Hydration Room, que ayudan a atender los síntomas de la fatiga, estrés, deshidratación y apoyo inmunológico.
DINAMISMO RESIDENCIAL FRÁGIL
Oferta, demanda y precios determinan retos, en especial para la dinámica que depara el futuro inmediato a las propiedades residenciales en México con valores del segmento medio y que están por debajo de los 4 millones de pesos.
Si bien existen diferencias respecto al segmento y región del país donde éstos se ubiquen, además de los rangos que manejan distintas empresas de investigación de mercado, es un hecho que la pandemia ha hecho lo propio para impactar el desempeño de precios, plusvalías y desplazamiento de producto.
Otras razones que en definitiva se vinculan con el entorno macroeconómico son las tasas de interés, el efecto del aumento de precios de los materiales de construcción y los nuevos hábitos de compra que dejó la pandemia.
En el reporte denominado Evolución del comportamiento de precios de vivienda en México 2016-2021, Intelimétrica que dirige Fernando Vázquez, destaca el incremento que en los últimos 5 años han tenido Baja California, Nuevo León y Jalisco con aumentos en precios de 75, 61 y 40% respectivamente. El enfoque de mercado, como el turístico en Baja California, es un ejemplo de lo que motiva ese resultado.
Mientras que Veracruz, Puebla y Querétaro reflejan crecimientos en precios que van del 7, al 14 y hasta 24% en el mismo lapso. Esa brecha que separa el comportamiento en los valores de las propiedades se explica por otros factores locales que determinan la dinámica en cada entidad, como la inseguridad y el desempeño económico.
De este reporte destaca lo ocurrido en la Ciudad de México (CDMX), que hasta 2018 mantuvo un aumento acumulado en precios de 24%, pero que con algunos factores particulares como las restricciones a la edificación y luego el efecto en el consumo derivado de la pandemia, afectaron el desempeño de precios en el último año.
Sin embargo, la CDMX es el único estado que registra un crecimiento negativo acumulado de 10%, pero sigue siendo el mercado más grande del país, que ha sido resiliente y del que se espera un movimiento centrado en plusvalías más moderadas, muy distinto a las que han generado corredores como Roma, Condesa y Polanco en el pasado reciente.
Con estas puntualizaciones y los elementos que han modificado la dinámica en los precios es que actualmente Querétaro, Yucatán y Baja California junto con Ciudad de México, lideran actualmente el Top ranking de mejores precios por m2 en departamentos en venta.
Otro aspecto clave en la evolución de este mercado es el crédito que ha sido y seguirá siendo un factor determinante. En especial para el segmento medio de propiedades, justo las que se ubican en valores de 3 a 4 millones de pesos, que luego de la caída en colocación de financiamiento experimentada en 2020, pudiera empezar una franca recuperación en 2021.
Lo anterior está anclado a la continuidad en la política monetaria del banco central y lo que las tasas de interés permiten reflejar en el cálculo de pago mensual de los compradores con nuevos hábitos de trabajo y consumo.
Por ello, se explica el crecimiento del multifamily y algunas opciones de reconversión de usos, como los miles de m2 de oficinas que pudieran convertirse en habitacionales, cobran sentido.
En suma, se trata de una etapa baja del ciclo inmobiliario que en las principales zonas urbanas del país se mantendrá atento a las tasas de interés, empleo y la movilidad, esto último como consecuencia del trabajo remoto.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
SECOND HOMES
El distanciamiento social alentado por el COVID-19 reabrió las puertas al mercado residencial de descanso. Si bien el distanciamiento social no alejó totalmente a los compradores de vivienda para optar por una vida en los suburbios, una segunda casa abrió posibilidades de inversión.
Para algunos analistas, este tipo de compras hacen factible la protección del recurso, dado que las segundas propiedades siguen siendo una posibilidad de generar rentabilidad.
En función de lo anterior, estadísticas desarrolladas por Deloitte, On Real Estate y algunas plataformas de propiedades, las residencias plus y premium valoradas en más de $12 millones de pesos han detonado su crecimiento en zonas como Valle de Bravo y Avándaro.
A diferencia de otras etapas del ciclo inmobiliario, las segundas propiedades han sido vistas como la opción de un plan B, dado que ante la flexibilidad del trabajo remoto, la oferta de crédito de la banca comercial e institutos gubernamentales o simplemente son consideradas parte del portafolio patrimonial.
Entre los factores que lo determinan está la ubicación cercana a la Ciudad de México (CDMX), que favorece desplazamientos ante las nuevas estructuras de trabajo flexible, producto de la pandemia.
WELLNESS - EL WORKPLACE
El bienestar en el espacio de trabajo es una condición en las experiencias elegibles en las empresas. Kasey García, Southwest Region Lead, Workplace, CBRE detalla las 12 prioridades para lograrlo.
MODERN HOUSE SOHO
El tradicional barrio neoyorquino recibe a esta propuesta de resort de lujo adaptado a la era post COVID-19.
ModernHaus Soho es un hotel de lujo ubicado en en el tradicional barrio del SoHo con 114 habitaciones donde se exhibe una colección de arte contemporáneo de artistas.
Entre las pinturas y esculturas destacan las de Alexander Calder, Hans Hartung, George Condo, Harland Miller, Jean Dubuffet, Hans Hofmann, Nicolas Party y Kaws.
Adicionalmente y producto de la pandemia, dispone de más de 11 mil pies cuadrados de espacios al aire libre, además de un restaurante con una estrella Michelin.
Este inmueble desarrollado en Grand Street apoya parte de sus amenidades en el regreso del pilar de la vida nocturna del centro del emblemático bar lounge Jimmy y la icónica azotea de la terraza donde se observan vistas 360 del bajo Manhattan.
Su arquitectura se inspiraron en el movimiento artístico Bauhaus de principios del siglo XX, centrado en líneas limpias, armonía geométrica y grandes ventanales.
En la propuesta participaron la interiorista Melissa Bowers y Sitt se enfocó una perspectiva minimalista que destaca el entorno urbano y un total de 10 categorías de habitaciones diferentes disponibles, entre ellas 5 suites.
El Gallery Penthouse se ubica en el piso 16 desde donde se ubican vistas del Puente de Manhattan y la Torre de la Libertad.
En el nivel inferior el hotel alberga The Signature Room, un lugar para eventos de 3,100 pies cuadrados que utiliza una paleta limpia de negros champán, hueso y caviar, acompañada de cálidos tonos de madera para momentos especiales. El espacio cuenta con un comedor privado, una barra y una zona de estar.
REGRESO CORPORATIVO
La demanda de espacios con los modelos híbridos de trabajo no refleja aún cambios en los niveles de absorción de oficinas.
Si bien, diversos corporativos analizan la factibilidad de incorporarlo a su planeación de espacios, tras el COVID-19 los rangos de absorción de espacios de la última década de entre 300 y 500 mil m2 por año, quedaron en la historia.
Y es que a pesar de que el sector se afana en una ágil recuperación, el mercado no está reflejando una constante de aquella dinámica pre-pandemia.
Ya anteriormente habíamos comentado que el segundo trimestre, sería una prueba para los principales mercados (Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey).
Controlar la tasa de desocupación de 18.6% promedio que había al inicio de año en la Ciudad de México (CDMX), equivalente a más de 1.3 millones de metros cuadrados, lucía como una labor compleja dado que apenas en 4 corredores se concentra 69% de la oferta disponible.
Esta situación representa un reto para un mercado que ha comenzado a vislumbrar una difícil transformación de los espacios diseñados para oficinas, en otros usos a fin de parar las pérdidas que han generado miles de m2 sin desplazarse.
Sobre la mesa y en algunas discusiones se plantea un cambio de uso corporativo por residencial. Sin embargo, en inmuebles edificados al 100%, es complejo no sólo por las plantas, sino por la disposición de instalaciones, flujos y otros aspectos.
El modelo híbrido de trabajo demanda la atención de múltiples factores. Entre ellos, facilitar nuevas áreas privadas y de convivencia social, ahora aderezada por la integración de equipos desde distintos ambientes.
Por otra parte, aún en inmuebles en operación y ocupados, la creación de amenidades que hagan confiable la experiencia laboral requiere de cambios en las áreas abiertas que permitan el libre y sano flujo de aire.
Una encuesta sobre el Workplace en China de la firma arquitectónica Gensler hecha entre más de 3 mil trabajadores de oficina, indica que 99% de los empleados de oficina, dicen estar en un lugar de trabajo de tiempo completo, dividiendo su tiempo desde oficina y varias locaciones alternativas.
China experimentó la primera transición a las oficinas. Caso contrario es Estados Unidos, el Reino Unido y Australia que aún trabajan de manera remota el tiempo completo.
En el fondo, detrás del regreso están la productividad y el bienestar en los últimos meses. La última Encuesta de Diagnóstico de Bienestar 2021 desarrollada por la firma Willis Towers Watson revela que la pandemia afectó la productividad y bienestar del empleado en 64 y 80% respectivamente.
Lo anterior, es resultado del estrés, la salud mental, física y financiera, en particular ésta última es el problema más grave que lo hace un desafío de la fuerza laboral.
En los últimos 5 años, el interés de las organizaciones en la salud y el bienestar de los empleados y sus familias hasta 43%.
A pesar de que durante la pandemia 68% de los empleadores de esta encuesta considera que los programas que los atienden han sido eficientes, 2 de cada 5 piensa que su respuesta a la coyuntura actual o preparación a una futura, impactará en su enfoque y actividades de bienestar.
No obstante, ya en la práctica se verá si la flexibilidad y los nuevos modelos abren espacio a una relación laboral distinta, o si pesará la incorporación de sistemas eficientes de commuting en empleados, que redujo a partir del trabajo remoto, los largos traslados al espacio de trabajo.
Si bien en México el mercado corporativo aún dista de la inclusión de certificaciones orientadas al bienestar y salud de los empleados, existen casos como los validados por el sello WELL donde se integran distintos factores.
Lo considerado hasta ahora en las empresas para prepararse a un cambio en la regulación de las autoridades de trabajo, en particular la NOM 035 encaminada a validar los efectos en el bienestar producto del estrés laboral, ya es parte de la estrategia.
Sin embargo, el debate de cara a la generación de jornadas laborales flexibles, la determinación de aspectos de productividad y cumplimientos de objetivos aún no termina.
Indudablemente las oficinas permanecerán, pero su transformación tomará un profundo proceso de transformación de los conceptos que antecedieron los tiempos de la pandemia.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
REMOTE WORK RECAP
El teletrabajo abrió múltiples y extendidas oportunidades al desarrollo profesional de millones en el mundo. Este es un resumen de las tendencias del #remotework en 2021, exploradas en la serie #3ideas sobre esta alternativa de la vida laboral.
#Zoom #Tinsa #YOI