TOLUCA PI
El mercado inmobiliario industrial sostiene el extremo de la expansión y solidez del actual ciclo inmobiliario, pero no con el mismo dinamismo en la Ciudad y Estado de México, donde ha crecido la demanda por espacios logísticos para atender el crecimiento de nuevos mercados como el comercio electrónico.
Frontier Toluca parte de la plataforma industrial de Artha Capital es uno de los proyectos, que busca tomar la demanda que existe en la zona. Con tres naves industriales clase A y certificación LEED, se ubica a 10 minutos del aeropuerto Internacional de Toluca.
Un reporte de mercado de la firma CBRE al cierre del segundo semestre de 2019 deja ver en la tasa de disponibilidad el mercado México y Toluca donde se experimentan 5.2% y 2.8% respectivamente, la demanda de espacios que soporten el crecimiento en la zona contigua al mercado de consumo más grande del país.
Es en el centro del país donde se percibe una dinámica alentada por la consistencia del comercio electrónico en la demanda de nuevos espacios industriales.
Destaca en este sentido, lo que aporta la Ciudad de México (CDMX) como el mercado más grande ante la alta demanda de espacios respecto a la lentitud con que se han mantenido otros segmentos como la vivienda y oficinas.
En este lapso, la absorción neta en el corredor, llegó a 231 mil m2, equivalentes a 75% de la oferta que entró al mercado.
La CDMX tiene el segundo inventario más grande a nivel industrial con 8.4 millones de metros cuadrados y una tasa de disponibilidad de 5.1 por ciento, apenas después de Monterrey. Y no sólo eso, sino que se edifican actualmente 354 mil 873 m2 de nuevos espacios industriales.
Si bien en general, el inventario industrial creció 8% a nivel nacional sólo el comercio electrónico registró en el segundo trimestre un crecimiento de 38% en su actividad, a partir del creciente uso de la tecnología para la compra de bienes y servicios, dinámica que ubica a México como el segundo mercado más grande en Latinoamérica para este negocio.
El e-commerce representaba hasta principios de 2019, el 11% de la demanda nacional, una proporción menor al mismo período de 2018. Su presencia sigue siendo coyuntural para alimentar la demanda de espacio logístico e industrial entre los 13 mercados más importantes del país, sobre todo si se considera que en la zona metropolitana de la CDMX es la principal fuente de demanda de espacio, antes del segmento logístico.
Este canal de consumo ha impactado la demanda de espacio para la integración de centros de distribución y almacenamiento, no sólo en los corredores de la CDMX y Estado de México, sino en ciertos espacios en la ciudad que se han adaptado para soportar la entrega de la última milla de las compras online.
19S: REHABILITACIÓN, RETROFIT Y MÁS
Dos años pasaron del 19 de septiembre de 2017. Historias polarizadas se generaron por los sismos y desde entonces, las discusiones se han diluido.
El fondo del asunto es la lección aprendida, lo alcanzado en materia de nueva regulación constructiva y los compromisos de autoridades, desarrolladores y sociedad.
No existe al momento, un análisis integral en la opinión pública, ha ganado el efecto de la nueva política restrictiva para nuevas edificaciones. Es un proceso obligado para intentar ubicar los abusos y reconocer lo positivo que se ha edificado en los últimos años.
Con todo, es un hecho que la rehabilitación no para en las zonas afectadas, sino en lo que debería suceder para identificar y reestructurar lo que quedó tocado estructuralmente por los sismos, pero que no recibió ningún tipo de atención.
En distintas zonas de la Ciudad de México (CDMX) lo que falta es un retrofit, como el que ha permitido a ciudades como San Francisco en Estados Unidos, vivir un proceso de más de una década ir restableciendo la estructura de múltiples edificios dado que se trata de una zona sísmica. Es incluso un camino que aún no termina.
La CDMX es una zona sísmica y requiere de acciones contundentes, no sólo dejar en el análisis superficial acciones inconclusas, como el hecho de que existen edificios dañados que han sido demolidos y una regeneración real que acompañe los nuevos corredores inmobiliarios que ha anunciado el gobierno.
Mientras eso sucede, un factor que pocos observan es lo que ha ocurrido con el mercado, en particular el de la icónica colonia Condesa que ha vivido en las últimas dos décadas, la mayor expansión y consolidación de precios de propiedades que se haya visto.
Lo distinto en estos dos años es además de las demoliciones, el incremento con menor ritmo que experimentan sus precios. La plataforma Lamudi dice que el precio de los departamentos han subido en el último año 4.87%.
Es un mercado en el que con la mayor atención de autoridades, no ha logrado generar procesos eficientes de tratamiento de predios que permitan la rehabilitación de inmuebles, además de algunos casos en los que con todo y demolición, por falta de régimen de propiedad en condominio hay afectado a propietarios que perdieron por completo sus inmuebles.
En la alcaldía de Cuauhtémoc se tienen registradas 121 unidades familiares en etapa de reconstrucción, de las cuales 15 se han demolido, 49 están en obra o por iniciar, una terminada y 56 en proceso administrativo.
La plataforma también señala que de 250 unidades multifamiliares en etapa de rehabilitación, ninguna se ha demolido, 51 están por iniciar o en obra, 2 terminadas y 197 en procedimiento administrativo.
Con los datos anteriores es un hecho que el reto de la reconstrucción tiene resultados limitados, a pesar de la evolución mismo del mercado que pese a todo apenas ralentizó el aumento de precios.
Una última reflexión obligatoria es la cultura de la población no sólo de pedir el uso de materiales resistentes, diseños estructurales avalados, sino participar en una verdadera acción ordenada de protección civil que haga factible generar la ayuda en momentos clave, en especial los posteriores a un sismo.
Todo en suma es parte de una breve parada por lo sucedido en 24 meses posteriores al sismo. En espera que el aprendizaje sea suficiente para fomentar cultura y desarrollo inmobiliarios sólidos y adecuados a los nuevos tiempos.
BAJÍO INDUSTRIAL MANTIENE
Pese a las razones de incertidumbre en la actual coyuntura económica y comercial, el mercado industrial del Bajío continúa su ritmo de consolidación.
Un análisis desarrollado por la firma Newmark Knight Frank indica lo anterior y asegura que adicional a la dinámica de entidades como Guanajuato, Aguascalientes, San Luis Potosí, Los Altos Jalisco y Michoacán, Querétaro es el segundo destino que mayor atracción de inversiones registra, después de la Ciudad de México.
Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional en América Latina dice que es resultado de la sólida cultura industrial, motivo por el cual ha sido consistente en la atracción de inversiones de la industria automotriz, aeroespacial y maquila a nivel internacional.
Factores que determinarán un eventual impulso es la próxima ratificación del nuevo T-MEC que firmará las nuevas condiciones de comercio con Estados Unidos y Canadá.
El acuerdo comercial es importante por la apuesta que se hizo en períodos previos en el sector automotriz, sólo en el Bajío se encuentran 8 de las grandes armadoras del mundo y 800 firmas proveedoras.
Por ende, la industria automotriz ocupó el sector lugar en producción de vehículos en el mundo con exportaciones de 80 mil millones de dólares.
Juan Flores, del área de market research de la firma dice que existen dos escenarios claros: el positivo que genera la guerra comercial de Estados Unidos con China, y el área de oportunidad con la firma del T-MEC o acciones directas del gobierno de Estados Unidos contra el sector.
En conclusión, explica Flores, "difícilmente se van a poder revertir tantos años de industrialización en la zona. Firmas automotrices como KIA, BMW y otras ven nichos de oportunidad den México".
DÓNDE RENTAN PRIMER DEPA EN CDMX
Son 3 las alcaldías en la Ciudad de México (CDMX) que concentran la mayor demanda de inmuebles donde una población promedio de 30 años busca su primer espacio de vivienda.
Un análisis desarrollado por el portal Lamudi indica la concentración poblacional que busca su primer departamento en ese grupo de nuevos inquilinos. Se trata de un 30% de los jóvenes menores a 30 años, según la Encuesta Demográfica Retrospectiva (Eder) 2017 del INEGI.
La demanda de este segmento de consumo se basa en la necesidad de independencia familiar, estudios, migración y búsqueda de mejores oportunidades laborales.
Esta tendencia motivó el boom de nuevos conceptos como el co-living o el crecimiento migratorio en colonias que se posicionan por precios bajos. La mayor parte de ellas se ubican en las alcaldías Benito Juárez, Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo.
En ellas se ubican cinco colonias alternativas donde se encuentran espacios con una renta menor a 11 mil pesos mensuales. Se trata de Portales, San Pedro de los Pinos, Tacubaya, Anáhuac y Santa María la Ribera.
TIJUANA, MEXICALI & SALUD
El turismo de salud alentó el liderazgo de Tijuana y Mexicali como las ciudades que están logrando captar la atención de turistas que buscan servicios médicos y bienestar.
El crecimiento de las ciudades fronterizas han logrado generar ventajas competitivas y beneficios mutuos a partir del desarrollo de este segmento.
"La atención médica de calidad para el consumidor norteamericano está generando oportunidades de crecimiento y desarrollo económico a partir del turismo de salud", explica Pedro Delgado Beltrán, director de Hospitality en la firma Newmark Knight Frank (NKF).
Sólo en la localidad de Los Algodones, delegación de Mexicali con una población de 5 mil habitantes, cuenta con más de 350 consultorios dentales que ofrecen servicio a usuarios de Arizona y California.
De manera complementaria aportan a la zona el pueblo mágico de Tecate donde servicios de bienestar (wellness/spa) son referente.
Con un mayor impacto figura Tijuana que actualmente es el principal receptor de turismo médico, al grado que en 2018 recibió 1.7 millones de pacientes y acompañantes, y obtuvo una derrama económica estimada en 600 millones de dólares.
DISRUPCIÓN DIGITAL EN PROPIEDADES VACACIONALES
Son múltiples los jugadores involucrados en el negocio del alojamiento de propiedades vacacionales, en especial las que operan a través de plataformas digitales inmersas en el fenómeno de la economía colaborativa.
La de mayor impacto en México es Airbnb, con más de 6 millones de opciones de alojamiento en 190 países hasta 2018. Sin embargo, en el mundo figuran otras como Booking, Housetrip, HomeAway, Kid and Co, entre otras que han sabido capitalizar los hábitos de consumo de las nuevas generaciones.
En el estudio Impacto del alojamiento con fines turísticos en casa habitación, reservadas a través de medios digitales, a cargo de la Universidad Anáhuac y Hoteles por México de la Asociación Nacional de Cadenas Hoteleras, se revelan distintas tendencias que demuestran la evolución digital y sus efectos en las propiedades del giro.
El análisis evidencia lo que ha provocado el avance de la innovación, el efecto de las prácticas online y la mencionada economía colaborativa. Pero también, lo que ha modificado en materia de rentabilidad para los pequeños y medianos propietarios, así como a la industria hotelera.
Es así que nichos como la propiedad vacacional, all inclusive, hoteles de negocios y ecoturísticos viven una profunda transformación orientada a la reducción de los costos de transacción, al eliminar intermediarios en ventas.
Detalla que los nuevos sistemas de distribución para alojamiento y la economía colaborativa piden a las plataformas de alojamiento de corto plazo conectar pares, no intermediarios, maximizar el uso del capital, redistribuir la oferta y usar capacidades ociosas.
Esta percepción ha generado que el año pasado, el número de unidades completas activas ofertadas al mes en México creciera 45.7%, al pasar de 47 mil 859 a 69 mil 333 unidades en ese lapso.
Este volumen de propiedades en entidades como Baja California, Ciudad de México, Estado de México, Guanajuato, Oaxaca, Quintana Roo, Sinaloa y Yucatán generó ventas estimadas en 20 mil millones de pesos al cierre del año pasado.
Dicho ritmo se acentúa en algunos destinos como Cancún, en donde existían dos mil 687 unidades vacacionales disponibles administradas a través de plataformas, o bien que 7.1% del total de turistas que salen de ese aeropuerto se alojó en rentas vacacionales.
La competencia digital es ardua, en particular cuando se trata de maximizar y competir en una industria que cada dos años en la última década, ha crecido alrededor de medio millón el número de habitaciones y deja ventas globales de más de 570 mil millones de dólares, según Euromonitor.
En este entorno, el negocio hotelero en México es el número 7 en el Top 10 mundial con una ocupación promedio de 56.7% de acuerdo con Datatur.
Estos factores han exigido el uso de tecnología para facilitar conexiones y nuevas maneras de comercializar. Así, según el estudio esta práctica aprovecha el flujo de datos, avances tecnológicos e infraestructura de internet para reducir los costos de transacción y movilizar la capacidad ociosa.
El hilo conductor, explica, es un incorporador basado en internet que conecta las relaciones y los pagos entre quienes buscan bienes y servicios, y quienes los proporcionan. Sin embargo, existen otros elementos relevantes por analizar respecto al impacto real y regulación que trataremos en próximas entregas.
Mientras tanto, es un hecho que la disrupción digital está cambiando la percepción de inversionistas, propietarios y usuarios de sitios de alojamiento en el país.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
ALOJAMIENTO MUY ONLINE
El negocio del alojamiento experimenta el avance de la innovación, el efecto de las prácticas online y la economía colaborativa.
Es así que nichos como la propiedad vacacional, all inclusive, hoteles de negocios y ecoturísticos viven una profunda transformación orientada a la reducción de los costos de transacción, al eliminar intermediarios en ventas.
En el estudio Impacto del alojamiento con fines turísticos en casa habitación, reservadas a través de medios digitales, se destaca la tendencia y muestra cómo se ha comportado el negocio inmobiliario turístico.
“Los nuevos sistemas de distribución para alojamiento y la economía colaborativa pide a las plataformas de alojamiento de corto plazo conectar pares, no intermediarios, maximizar el uso del capital, redistribuir la oferta y usar capacidades ociosas”, detalla.
La competencia es ardua si se considera que cada dos años en la última década, el número de habitaciones ha crecido alrededor de medio millón y deja ventas globales de más de 570 mil millones de dólares, según Euromonitor.
En este entorno, el negocio hotelero en México es el número 7 en el Top 10 mundial con una ocupación promedio de 56.7% de acuerdo con Datatur.
Estos factores han exigido el uso de tecnología para facilitar conexiones y nuevas maneras de comercializar. Así, según el estudio esta práctica aprovecha el flujo de datos, avances tecnológicos e infraestructura de internet para reducir los costos de transacción y movilizar la capacidad ociosa.
El hilo conductor, explica, es un incorporador basado en internet que conecta las relaciones y los pagos entre quienes buscan bienes y servicios, y quienes los proporcionan.