AMOMOXTLI
Con un diseño arquitectónico contemporáneo y alojado en una quinta, elhotel Amomoxtli se inserta en la sierra del Tepozteco que da cabida a Tepoztlán, uno de los corredores inmobiliario holístico y de descanso en el Estado de Morelos.
El proyecto busca reducir la huella de carbono de su operación a través de acciones como la instalación de una planta solar en los techos donde se genera 80% de su consumo energético.
La propuesta de amenidades incluye actividades de descanso, spa, Temazcal, recorridos y un restaurante que ofrece una gastronomía distintiva.
HOTELERÍA INNOVA Y REINVENTA
Si bien el negocio hotelero y turístico inmobiliarios destacan por ser los de mayor dinamismo en materia de nuevas inversiones, enfrentan retos importantes.
Algunos de ellos como aquí lo hemos señalado están vinculados a la digitalización y los hábitos de los nuevos consumidores, pero otros destacan por la diversificación del negocio y la manera que se busca crecer.
En su lista de evaluación podría anotar también la reconfiguración de las grandes marcas, el diseño arquitectónico, los conceptos e incluso la reinvención de paradigmas con que algunas cadenas, han decidido replantear su modelo de negocio para tener una posición en el competido mercado.
Todo esto aplicado al entorno del sector indudablemente se convierte en un factor elemental de competitividad para permanecer en los nuevos tiempos, no sólo de usuarios segmentados, sino de hábitos y plataformas.
Este entorno lo viven destinos con áreas de oportunidad, pero también algunos consolidados como Cancún y Riviera Maya, donde actualmente se edifican 3 proyectos grandes, uno de ellos con 850 habitaciones y una inversión de $250 millones de dólares, otros dos proyectos tendrán 1,000 habitaciones cada uno.
No muy distinta es la situación de la Ciudad de México, el segundo mayor destino de inversión hotelera y la mayoría los cuartos enfocados en el segmento de negocios, junto con el placer una de las dos razones fundamentales que guían el turismo.
Este análisis que se profundizará hoy y mañana en el 4th Mexico Hotel & Resort Expansion Forum, organizado por Leisure Partners en alianza con Mykar Events, es coyuntural para un negocio que evoluciona y busca adaptarse a los nuevos tiempos.
Liderado por John McCarthy, el foro busca también alentar oportunidades de inversión, abrir la discusión en los temas coyunturales y generar propuestas que eleven las mejores prácticas, el crecimiento y desarrollo sustentable.
En el encuentro se espera la participación de 300 empresarios involucrados en la industria de la hospitalidad, entre ellos Grupo Posadas, Orange Investments, Grupo Quest y Grupo Hotelero Santa Fe, entre otros.
El marco de esta reunión es el pronóstico ralentizado de una industria que con todo planea el próximo año la edificación de 8 mil 300 habitaciones. Sólo en el Caribe mexicano se experimenta una contracción de tarifas en el primer semestre del año, debido a la entrada de nuevas marcas hoteleras.
Sobre el particular compartimos en fecha reciente la expectativa de CBRE dibuja en su reporte de Hotelería.
En el análisis contrapone la expansión, respecto a la mayor participación que tienen destinos como Los Cabos y Mazatlán, además de lo que Vallarta y Riviera Nayarit aportan. En estos destinos el resultado se ha medido a través del incremento en sus tarifas con respecto al mismo período de 2018.
Por estas razones, analizar se vuelve una condición indispensable para un país como México, que ocupa el séptimo lugar a nivel mundial en la recepción de turistas y el lugar 16 en captación de visitas.
Recordemos que hasta finales de 2018, la mayor parte de los visitantes internacionales, que proceden de Estados Unidos (53.2%) y Canadá (16.2%), quienes optan por Cancún como destino principal, seguido de la Ciudad de México, Puerto Vallarta y Los Cabos.
Es un escenario determinante para pensar en las opciones de su consolidación.
CROSS DOCK, LO INN EN INDUSTRIAL
Las modificaciones que el comercio electrónico ha generado en el sector industrial son profundas, no sólo se trata de ubicación y seguridad. Ahora las naves industriales requieren de naves con mayor altura libre de hasta 12 metros y naves tipo cross dock, con andenes de ambos lados para eficientar la entrada y salida del producto.
Esta evolución es reciente, dado que anteriormente el mercado industrial construía naves con altura libre promedio de 9.75 metros y front dock. Ahora, dice, entre mayor altura tenga la nave y mayor cantidad de andenes, se cotiza mejor”, precisó Patricio Domínguez, director para el sector industrial de NKF.
Un factor adicional que revolucionó el mercado de los parques industriales es la automatización, dado que los requerimientos corporativos establecen aumentar la producción, mejorar la calidad y evitar riesgos para las personas.
En consecuencia, indica la firma, se ha generado una pérdida de puestos de trabajo poco calificados, pero a cambio se han generado otras necesidades de personal para diseñar, fabricar, poner en marcha y controlar estos nuevos procesos.
Otro aspecto positivo de la transformación de la actividad es que se ha abierto el segmento de los MicroParques con Minibodegas.
Hacia el segundo semestre del 2019 y primer semestre del 2020 se tiene registrada la incorporación de 120 mil m² de área rentable en la zona metropolitana de la Ciudad de México para este sector.
“Esta tendencia se dio para satisfacer las necesidades de almacenaje y distribución de pequeñas y medianas empresas y con especificaciones de construcción Clase A (andén de carga, altura de 10 metros, patio de maniobras, etc.)”, asegura Domínguez.
TOLUCA PI
El mercado inmobiliario industrial sostiene el extremo de la expansión y solidez del actual ciclo inmobiliario, pero no con el mismo dinamismo en la Ciudad y Estado de México, donde ha crecido la demanda por espacios logísticos para atender el crecimiento de nuevos mercados como el comercio electrónico.
Frontier Toluca parte de la plataforma industrial de Artha Capital es uno de los proyectos, que busca tomar la demanda que existe en la zona. Con tres naves industriales clase A y certificación LEED, se ubica a 10 minutos del aeropuerto Internacional de Toluca.
Un reporte de mercado de la firma CBRE al cierre del segundo semestre de 2019 deja ver en la tasa de disponibilidad el mercado México y Toluca donde se experimentan 5.2% y 2.8% respectivamente, la demanda de espacios que soporten el crecimiento en la zona contigua al mercado de consumo más grande del país.
Es en el centro del país donde se percibe una dinámica alentada por la consistencia del comercio electrónico en la demanda de nuevos espacios industriales.
Destaca en este sentido, lo que aporta la Ciudad de México (CDMX) como el mercado más grande ante la alta demanda de espacios respecto a la lentitud con que se han mantenido otros segmentos como la vivienda y oficinas.
En este lapso, la absorción neta en el corredor, llegó a 231 mil m2, equivalentes a 75% de la oferta que entró al mercado.
La CDMX tiene el segundo inventario más grande a nivel industrial con 8.4 millones de metros cuadrados y una tasa de disponibilidad de 5.1 por ciento, apenas después de Monterrey. Y no sólo eso, sino que se edifican actualmente 354 mil 873 m2 de nuevos espacios industriales.
Si bien en general, el inventario industrial creció 8% a nivel nacional sólo el comercio electrónico registró en el segundo trimestre un crecimiento de 38% en su actividad, a partir del creciente uso de la tecnología para la compra de bienes y servicios, dinámica que ubica a México como el segundo mercado más grande en Latinoamérica para este negocio.
El e-commerce representaba hasta principios de 2019, el 11% de la demanda nacional, una proporción menor al mismo período de 2018. Su presencia sigue siendo coyuntural para alimentar la demanda de espacio logístico e industrial entre los 13 mercados más importantes del país, sobre todo si se considera que en la zona metropolitana de la CDMX es la principal fuente de demanda de espacio, antes del segmento logístico.
Este canal de consumo ha impactado la demanda de espacio para la integración de centros de distribución y almacenamiento, no sólo en los corredores de la CDMX y Estado de México, sino en ciertos espacios en la ciudad que se han adaptado para soportar la entrega de la última milla de las compras online.
19S: REHABILITACIÓN, RETROFIT Y MÁS
Dos años pasaron del 19 de septiembre de 2017. Historias polarizadas se generaron por los sismos y desde entonces, las discusiones se han diluido.
El fondo del asunto es la lección aprendida, lo alcanzado en materia de nueva regulación constructiva y los compromisos de autoridades, desarrolladores y sociedad.
No existe al momento, un análisis integral en la opinión pública, ha ganado el efecto de la nueva política restrictiva para nuevas edificaciones. Es un proceso obligado para intentar ubicar los abusos y reconocer lo positivo que se ha edificado en los últimos años.
Con todo, es un hecho que la rehabilitación no para en las zonas afectadas, sino en lo que debería suceder para identificar y reestructurar lo que quedó tocado estructuralmente por los sismos, pero que no recibió ningún tipo de atención.
En distintas zonas de la Ciudad de México (CDMX) lo que falta es un retrofit, como el que ha permitido a ciudades como San Francisco en Estados Unidos, vivir un proceso de más de una década ir restableciendo la estructura de múltiples edificios dado que se trata de una zona sísmica. Es incluso un camino que aún no termina.
La CDMX es una zona sísmica y requiere de acciones contundentes, no sólo dejar en el análisis superficial acciones inconclusas, como el hecho de que existen edificios dañados que han sido demolidos y una regeneración real que acompañe los nuevos corredores inmobiliarios que ha anunciado el gobierno.
Mientras eso sucede, un factor que pocos observan es lo que ha ocurrido con el mercado, en particular el de la icónica colonia Condesa que ha vivido en las últimas dos décadas, la mayor expansión y consolidación de precios de propiedades que se haya visto.
Lo distinto en estos dos años es además de las demoliciones, el incremento con menor ritmo que experimentan sus precios. La plataforma Lamudi dice que el precio de los departamentos han subido en el último año 4.87%.
Es un mercado en el que con la mayor atención de autoridades, no ha logrado generar procesos eficientes de tratamiento de predios que permitan la rehabilitación de inmuebles, además de algunos casos en los que con todo y demolición, por falta de régimen de propiedad en condominio hay afectado a propietarios que perdieron por completo sus inmuebles.
En la alcaldía de Cuauhtémoc se tienen registradas 121 unidades familiares en etapa de reconstrucción, de las cuales 15 se han demolido, 49 están en obra o por iniciar, una terminada y 56 en proceso administrativo.
La plataforma también señala que de 250 unidades multifamiliares en etapa de rehabilitación, ninguna se ha demolido, 51 están por iniciar o en obra, 2 terminadas y 197 en procedimiento administrativo.
Con los datos anteriores es un hecho que el reto de la reconstrucción tiene resultados limitados, a pesar de la evolución mismo del mercado que pese a todo apenas ralentizó el aumento de precios.
Una última reflexión obligatoria es la cultura de la población no sólo de pedir el uso de materiales resistentes, diseños estructurales avalados, sino participar en una verdadera acción ordenada de protección civil que haga factible generar la ayuda en momentos clave, en especial los posteriores a un sismo.
Todo en suma es parte de una breve parada por lo sucedido en 24 meses posteriores al sismo. En espera que el aprendizaje sea suficiente para fomentar cultura y desarrollo inmobiliarios sólidos y adecuados a los nuevos tiempos.
BAJÍO INDUSTRIAL MANTIENE
Pese a las razones de incertidumbre en la actual coyuntura económica y comercial, el mercado industrial del Bajío continúa su ritmo de consolidación.
Un análisis desarrollado por la firma Newmark Knight Frank indica lo anterior y asegura que adicional a la dinámica de entidades como Guanajuato, Aguascalientes, San Luis Potosí, Los Altos Jalisco y Michoacán, Querétaro es el segundo destino que mayor atracción de inversiones registra, después de la Ciudad de México.
Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional en América Latina dice que es resultado de la sólida cultura industrial, motivo por el cual ha sido consistente en la atracción de inversiones de la industria automotriz, aeroespacial y maquila a nivel internacional.
Factores que determinarán un eventual impulso es la próxima ratificación del nuevo T-MEC que firmará las nuevas condiciones de comercio con Estados Unidos y Canadá.
El acuerdo comercial es importante por la apuesta que se hizo en períodos previos en el sector automotriz, sólo en el Bajío se encuentran 8 de las grandes armadoras del mundo y 800 firmas proveedoras.
Por ende, la industria automotriz ocupó el sector lugar en producción de vehículos en el mundo con exportaciones de 80 mil millones de dólares.
Juan Flores, del área de market research de la firma dice que existen dos escenarios claros: el positivo que genera la guerra comercial de Estados Unidos con China, y el área de oportunidad con la firma del T-MEC o acciones directas del gobierno de Estados Unidos contra el sector.
En conclusión, explica Flores, "difícilmente se van a poder revertir tantos años de industrialización en la zona. Firmas automotrices como KIA, BMW y otras ven nichos de oportunidad den México".
DÓNDE RENTAN PRIMER DEPA EN CDMX
Son 3 las alcaldías en la Ciudad de México (CDMX) que concentran la mayor demanda de inmuebles donde una población promedio de 30 años busca su primer espacio de vivienda.
Un análisis desarrollado por el portal Lamudi indica la concentración poblacional que busca su primer departamento en ese grupo de nuevos inquilinos. Se trata de un 30% de los jóvenes menores a 30 años, según la Encuesta Demográfica Retrospectiva (Eder) 2017 del INEGI.
La demanda de este segmento de consumo se basa en la necesidad de independencia familiar, estudios, migración y búsqueda de mejores oportunidades laborales.
Esta tendencia motivó el boom de nuevos conceptos como el co-living o el crecimiento migratorio en colonias que se posicionan por precios bajos. La mayor parte de ellas se ubican en las alcaldías Benito Juárez, Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo.
En ellas se ubican cinco colonias alternativas donde se encuentran espacios con una renta menor a 11 mil pesos mensuales. Se trata de Portales, San Pedro de los Pinos, Tacubaya, Anáhuac y Santa María la Ribera.