NANODEPARTAMENTOS
Resultado de los altos precios en el mercado inmobiliario, el significativo crecimiento poblacional, y la creatividad arquitectónica y de diseño alentaron la demanda de una casa en un pequeño espacio.
Lo nuevo son los nano departamentos, es decir espacios habitables de menos de 30 metros cuadrados que se convierten la sala en comedor o en dormitorio ajustando a modo, la necesidad de los inquilinos. Hecho que representará en 2020, 6% del total de viviendas en el mundo, según la firma de bienes raíces JLL.
Estos surgen ante la necesidad de las nuevas generaciones de aprovechar el espacio en las ciudades más pobladas hasta convertirse en una tendencia real que traspasa fronteras y llegó a México.
En contraparte, un análisis de la plataforma Mercado Libre Inmuebles, indica que si bien la oferta de este nuevo tipo de espacios apenas representa 0.2% de las publicaciones, es superado por la demanda alcanza casi el 3%.
La tendencia señalada se basa en que las búsquedas de publicaciones existentes de este tipo de viviendas en la plataforma reciben casi 15 veces más visitas que un departamento de superficie mayor. Se trata de búsquedas que se incrementaron 15% en el último año.
En la mayoría de los casos, el patrón de búsqueda de este tipo de espacios es para generar procesos de arrendamiento. Las rentas de nanodepartamentos en el país tienen un valor promedio inferior a 6 mil pesos pero la popularidad que han ido adquiriendo ha empujado sus precios al alza; el aumento ha sido equivalente al 29% anual, frente a incrementos del 7% de propiedades con mayor extensión, según datos de la plataforma.
MULTIFAMILY EXPANDE
El negocio del multifamily creado a partir de proyectos de vivienda institucional en renta, representa apenas 1% de la vivienda en renta del país, pero creció a pasos acelerados ante la necesidad de vivienda en las principales ciudades del país.
Un grupo de 25 empresas integradas en la Asociación Mexicana de Vivienda en Renta (AVER) ha analizado en los últimos años el potencial del negocio. Por tratarse de una inversión estable respecto a otros activos y las aportaciones que genera en la solución al rezago de vivienda.
La inercia observada en el mercado mexicano no es única. En el tercer trimestre de este año, el negocio en Estados Unidos incrementó su volumen y retornos anuales, con un nivel de entre 5.3 y 5.43 % en el último caso, de acuerdo con previsiones de las firmas globales CBRE y C&W (Cushman & Wakefield).
Por esta razón, el mercado en México que ya supera los tres mil departamentos en renta en operación, recibirá en el futuro inmediato 10 mil unidades en construcción y planeación.
Los proyectos son liderados por las firmas Nomad Living, Metrobuilding, Urban Hub, Greystar, Gran Ciudad, LiveUp de Guadalajara y Fraterna de Monterrey, entre otras.
REAL ESTATE EMERGENTE
Es un hecho. Nuevos usuarios y segmentos de negocio han logrado equilibrar el tercer trimestre del atípico 2019 en el mercado inmobiliario de México. Todo pese a los ajustes del entorno macroeconómico.
Como hemos dicho en este espacio, para la inversión de largo plazo imperan otros aspectos. Por ejemplo, en el mercado de capitales la composición de participantes ha venido cambiando en los últimos 5 años. Una revisión de escenario hecha por CBRE revela que hasta el año pasado 39% de la inversión provenía del exterior, 59% de fideicomisos listados en el mercado bursátil y sólo 5% de recursos privados.
En el segmento del capital del exterior, 5 países han liderado este impulso de inversión: Estados unidos, España, Perú con incremento en las inversiones, y en el otro extremo se ubican Estados Unidos que elevó en los últimos 5 años 1% su participación de 3 mil 800 millones de dólares, Alemania que se mantuvo sin cambios con 381 millones de dólares y en el otro extremo Canadá que redujo 25% su nivel de inversión al ubicarse en 745 millones de dólares.
Estos resultados pueden explicarse por el efecto que nuevos usuarios de espacios corporativos, industriales y comerciales causan en distintos mercados.
Por ejemplo, los espacios flexibles de oficinas alentados por la expansión de redes de negocios con oficinas colaborativas, ha incrementado su participación de manera relevante desde 2015 en Ciudad de México (CDMX), Monterrey y Guadalajara.
Sólo en CDMX empezó en rangos de 100 mil m2 y este año rebasará los 300 mil m2.
Definitivo, los espacios de oficinas no solo tienen nuevos inquilinos y tenants, sino que su impacto ha podido verse en más que m2 de ocupación.
Actualmente los espacios de trabajo, han venido incorporando amenidades como servicios de cafetería, regaderas, instalaciones deportivas, áreas verdes, centro médico, áreas de juegos, estacionamiento para bicicletas, áreas y servicios de hospitalidad y bienestar, entre otros.
Se trata, de nuevos lineamientos en los que las comunidades han dejado de ser el único elemento que tomaron otros nichos como el residencial para atraer usuarios, en el caso corporativo son requerimientos que usan las empresas para retener personal y crear condiciones que favorezcan la productividad de sus plantillas laborales.
Por otra parte, en el contexto macroeconómico es relevante lo que ha motivado en el último trimestre la recuperación de sectores como oficinas, industrial y comercial.
La razón es el efecto que nuevos inquilinos de sectores como el tecnológico y comercio electrónico aportan. Muestra de ello es lo que a finales del mes pasado reveló Fibra Uno en su reporte al mercado, cuando anunció un incremento en sus ingresos de 9.4% y la revalorización de sus propiedades, en particular destaca el impulso se generado en sus ingresos provenientes de sus activos corporativos, industriales y comerciales.
No olvidemos que otro factor puede crear un balance en los resultados mencionados y es la baja en las tasas de interés. Bancos del sistema financiero preparan la salida al mercado con menores tasas de interés, en línea con la política monetaria del Banco de México.
Pese a la cautela general, éstas parecen ser señales de un cierre de año distinto a lo que ha creado en la primera mitad de año la incertidumbre en este inicio de ciclo inmobiliario.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
INTELIGENCIA EN DEPAS
Con un 22% de su oferta residencial Polanco lidera la incorporación al mercado de los departamentos inteligentes.
Se trata de una tendencia en la que la tecnología juega un papel fundamental, que grupos como Be Grand, han decidido incluir para mejorar su oferta de valor.
De acuerdo con datos de la plataforma inmobiliaria Lamudi.com.mx, la oferta inmobiliaria residencial en la capital del país está compuesta por inmuebles en venta en donde la tendencia es de un 70% hacia la vivienda vertical contra el 30% de la vivienda horizontal; en la alcaldía Miguel Hidalgo es en la zona de Polanco donde se concentra la participación mayoritaria de la oferta de vivienda con un 22%.
Un factor determinante del avance de este mercado, es el precio de los departamentos en venta en la alcaldía Miguel Hidalgo, a la que pertenece, mostró una variación porcentual de +3.24 % durante un año, subiendo el precio de m2 de 92 mil 700 pesos a 95 mil 700 pesos.
Es en el análisis de plusvalías en la región de Polanco donde existen proyectos de distintos tipos, que hacen que sea atractiva la inversión en un departamento inteligente, dado que puede tener un gran retorno de inversión.
Según lo dicho por la empresa, cada departamento inteligente tiene ventajas como asistencia personalizada al usuario, seguridad y ahorro de energía, entre otras ventajas.
La tecnología del departamento va mucho más allá de ciertos controles. Éstos interactúan con los dispositivos inteligentes y hasta con los electrodomésticos haciendo la vida más fácil a quienes habiten la residencia.
MÉXICO & CAP RATES
Además de la perspectiva de largo plazo con que inversionistas globales observan el mercado inmobiliario mexicano, existe un factor ineludible que determina las decisiones de negocios.
Históricamente los cap rates o tasas de rentabilidad han permitido generar interés, cautela o cancelación de inversiones en el real estate.
Si bien en el final e inicio de ciclos, siguen creando un contrapeso elementos como el bono demográfico, los fundamentales de la economía y el atractivo que ven inversionistas en el largo plazo, el reacomodo del mercado es evidente.
Cada ciclo es diferente. En mayo de 2018, que las presiones de la inestabilidad cambiaria se hicieron evidentes, hubo un ajuste positivo dado que los mayores ingresos producto de los contratos de arrendamiento en dólares, compensaron en los resultados financieros de las FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) las presiones que las crecientes tasas de interés de referencia crearon.
La competencia que generan las tasas de rentabilidad puede observarse a través del comportamiento que existe en mercados desarrollados donde las principales tasas se dan en nichos considerados como alternativos.
Es el caso de la hotelería, el senior living (estancias para adultos mayores) y residencias para estudiantes que registraban hasta agosto pasado tasas de 8.65, 6.90 y 5.75% respectivamente.
Esta comparación la ejemplificaron en distintas reflexiones Richard Barkham, global Chief Economist & Head of Americas Research y Spencer Levy, Americas Research & Senior Economic Advisor. Enfatizaron sobre la mayor participación de la inversión extranjera en el mercado de capitales al cierre de octubre pasado.
Por ello, los cambios en la rentabilidad observada en los últimos tiempos en México, llaman la atención de algunos analistas que señalan como un riesgo creciente por la reducción en el ritmo de crecimiento económico y lo que pudiera generarse si la deuda soberana cambia su actual status a través de nuevas opiniones de las calificadoras internacionales de riesgo crediticio.
No obstante, estimaron que de mantenerse las previsiones de inversión en 2019 podría alcanzarse un ritmo similar al que se registraba hace una década. Es un dato relevante, si se considera que hasta el año pasado en el mercado de capitales 35.6% de los más de mil millones de dólares inyectados localmente, eran generados por inversión extranjera.
Se prevé que al cierre de 2020 los países generadores más importantes de inversión sean Estados Unidos, China y Alemania que encontrarían en las industrias de manufactura, energía, automotriz, servicios turísticos y retail como los principales receptores.
Ese es el entorno en el que México debe competir por atraer nuevas inversiones en los próximos años.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
CHABLÉ LOS CABOS
Producto de la inercia del mercado turístico de lujo, avanza la conceptualización y edificación de un nuevo hotel Chablé, ahora en La Paz, Baja California Sur.
El proyecto, diseñado por Sordo Madaleno parte de una propuesta integrada con un estilo orgánico que se integra al desierto, a través de estructuras de madera laminada y concreto.
Desplantado en un terreno de más de 64 mil metros cuadrados, dispondrá de 16 mil m2 de construcción para edificar hotel y residencias.
El hotel que de avanzar su proceso constructivo sería inaugurado en 2022, se ubica en un terreno que tiene vistas al Golfo de California y vegetación integrada por cactáceas, bajadas de arena y el mar azul.
BOLSA VS PLATAFORMAS DIGITALES
El financiamiento de proyectos inmobiliarios a través de plataformas digitales de inversión, alojadas en la Ley Fintech (tecnología financiera), ha crecido de manera representativa entre nuevas generaciones de inversionistas, en particular los que corresponden al grupo millennial y centennial.
Algunas estimaciones indican que estos grupos representan más de 70% del mercado que invierte en estas plataformas.
Sin embargo, en el proceso de diversificación que vive la inversión en el mercado de capitales, analistas consideran que la balanza podría inclinarse hacia un regreso a las formas tradicionales.
La lógica que mueve la inversión en plataformas digitales de inversión destaca el bajo costo de acceso y los montos, pero autoridades del mercado bursátil aseguran que la democratización no representa un bajo costo operativo.
Es una cuestión de enfoque, pero también de cómo se está diversificando el mercado de inversión para el financiamiento de proyectos inmobiliarios.
COWORKING TRANSFORMA
No sólo es el principal tenant en algunas zonas del mercado corporativo en la Ciudad de México (CDMX), el nicho del coworking está transformando la lógica con que se ha vivido en los últimos años.
A través de la consolidación de distintos conceptos, el segmento ha registrado un crecimiento exponencial, actualmente absorben solo en la Ciudad de México 232,394 m² de espacios de coworking, que le ubican como la octava ciudad a nivel mundial entre los mayores mercados de trabajo colaborativo.
De acuerdo con estimaciones del CBRE en la región Americas, sólo en los últimos 3 años el inventario de este segmento ha crecido en 87%.
La expectativa es que el crecimiento del también conocido negocio del flexspace podría llegar al 9%, incluso en un escenario del repunte de la economía en 2021 o 2022 podría alcanzar incluso el 20%.
La demanda prevista ha generado una nueva competencia entre redes como IOS Offices, IZA Business Center, WeWork e incluso otros modelos como los liderados por IWG buscan mantener una presencia en el mercado.
Entre las nuevas apuestas figura la cadena latina Comunal Coworking, empresa peruana que busca aprovechar las ventajas que existen en el mercado local.