INCERTIDUMBRE & PERSPECTIVAS
¿Qué ven en el real estate mexicano los inversionistas a 30 mil pies de altura?
Con tintes diferenciadores, quienes lideran la toma de decisión para invertir ven un mercado con una desaceleración cíclica, pero sobre todo los que ven el mercado en el largo plazo saben que se trata al menos de un par de ciclos por navegar.
Otros opinan respecto a un mercado de retos y oportunidades, básicamente en lo relacionado con el mercado de oficinas, espacios colaborativos, la automatización, el avance de la hotelería y desde luego lo que se espera de mercados como Puebla, Yucatán, Nuevo León, Tamaulipas y Chihuahua, como destinos de inversión.
Esta mezcla de visión es la que compartieron a unos días de distancia y en continuidad al Fibra Day, la colocación de Grupo HIR Casa y el follow-on de Fibra Monterrey, inversionistas de la talla de Jim Mulvihill, director general de Black Creek Group y Adriano Mantesso, director general para América Latina de Ivanohé Cambridge, en el Business Forum de Mira Day.
Ambos ven el bono poblacional como un atractivo, la cercanía con el mercado americano acentuado por las disputas comerciales con China como una oportunidad capitalizable, y todas las tendencias en tecnología, los mercados millennial en los sectores habitacionales en venta y renta, como áreas de oportunidad.
De la coyuntura ven la incertidumbre en los mercados como la oportunidad de invertir con mejores condiciones y con cautela para ejercer procesos de inversión en el mercado de capitales, e indiscutiblemente la posición que aún mantiene México en América Latina.
No se debe perder de vista que en México los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) cuentan con activos acumulados por 27 mil 500 millones de dólares, que integran un portafolio de 23.8 millones de m2 en más de mil 750 propiedades.
Información de la Asociación Mexicana de FIBRAS (AMEFIBRA), que preside Luis Gutiérrez de Fibra Prologis, indica que éstas representan el equivalente a 3% del valor de capitalización de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) generaron en 10 años de cotización 15 mil empleos directos.
Más aún, pese a ser un año de incertidumbre, el índice registró un nivel de 31% de rendimiento comparado con el 3% generado por el Índice de Precios y Cotizaciones (IPC).
Parte de este resultado obedece a las bondades del instrumento, su integración y al camino que han seguido los procesos de modelo financiero de cara al actual ciclo económico.
En el otro extremo y no menos importante están las opiniones que Richard Barkham, global Chief Economist & Head of Americas Research y Spencer Levy, Americas Research & Senior Economic Advisor compartieron en el foro de conferencias organizado por CBRE.
Ambos destacaron la posición que juega México en el mapa de inversiones de la región Latinoamérica, la relevancia que como destino de inversión están jugando la Ciudad de México (CDMX) y otros mercados, así como la perspectiva de largo plazo con que se ve el actual contexto de mercado.
Aterrizar los escenarios, definitivo permite atemperar el ánimo y aclarar la visión desdibujada con que suele plantearse el panorama de los distintos nichos que integran el mercado.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
OFICINAS FLEXIBLES
Producto de los cambios en las estructuras humanas y operativas en las empresas, el interiorismo corporativo atraviesa por un ciclo dinamismo que impacta la planeación y construcción de los espacios de trabajo, en especial los destinados a usuarios intensivos ubicados en sectores que van de la consultoría, a los sectores farmacéutico, asegurador y telecomunicaciones, entre otros.
El DNA no es el mismo en cada empresa, pero sí determina la manera en que determina la decisión de elegir espacios, hecho fundamental para mercados que como la Ciudad de México (CDMX) tuvo un inventario de 7 millones de metros cuadrados en la primera mitad de 2019.
La Torre BBVA por ejemplo, experimentó en su diseño y edificación retos múltiples en la planeación de espacios respecto a requerimientos vinculados con la flexibilidad de espacios, áreas abiertas, trabajo en equipo y distintas generaciones en la operación.
“Los espacios se ven reflejados en nuestros valores, pero donde también priva mucho el trabajo en equipo necesitamos espacios abiertos para que los colaboradores puedan interactuar sin tener particiones físicas, dice Rafael Agenjo, Director de Inmuebles BBVA México BBVA, sobre el criterio que se siguió en el diseño de sus nuevas oficinas en México.
El directivo dice que un factor relevante en el diseño de la torre de Reforma es la posibilidad de transformar los espacios, como la que marca la incorporación de la forma de trabajo Agile que marca una estructura de trabajo a nivel transversal donde se empoderan los equipos y ponen metas de corto plazo con entregables concretos.
“Tenemos 4 grandes grupos que requieren espacios afines, además incorporamos servicios que motivan una nueva cultura wellness para los equipos de trabajo que considera la alimentación de más de 5 mil servicios al día”, explica.
Arturo Bañuelos, director de la división de administración de proyectos y desarrollos en JLL México recuerda sobre este proyecto lo determinante del proceso de planeación para determinar la distribución de espacios para un período de 20 años en los que podría cambiar la dinámica operativa o estrategia.
“Fue una larga historia de ir y venir en conversaciones con el banco en México, España, colaboradores que se fueron integrando porque todo se generó a partir de un estudio de planeación estratégica, que después detonó en el movimiento a Reforma y la inclusión de una segunda sede”, recuerda Bañuelos involucrado en la planeación, administración de proyecto y desarrollo del mismo.
Bajo estos parámetros es que actualmente se integran las decisiones de migración o apertura de espacios corporativos en un mercado cambiante y donde las oficinas son parte de los activos pensados en el largo plazo. Más aún, la apuesta de las grandes empresas es tener un diferenciador en su industria que permita retener personal.
RECUPERA BRÍOS EL CAPITAL MARKET
El mercado de capitales vivió ayer tiempos de movimiento que no se veían en los últimos meses, luego de la sequía que se dio en la mayor parte del año.
Destacaron 3 eventos. El primero de ellos fue la colocación de certificados bursátiles que anunció Fibra Monterrey por 3 mil 900 millones de pesos, que se constituyen como el primer follow-on del año que además contó con la participación de mil 500 inversionistas.
Otro no menos relevante fue el FIBRA Day que la AMEFIBRA (Asociación de FIBRAS Inmobiliarias en México) desarrolló en el mismo centro bursátil y un tercero, aunque no proveniente de los fideicomisos, fue la ceremonia con la que Grupo HIR celebró en el antiguo piso de remates la colocación de su segunda emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios con los que levantó mil millones de pesos.
En conjunto, fueron circunstancias que modificaron la percepción que existe sobre el desempeño del mercado de capitales enfocado el sector inmobiliario, pero también demuestra lo relevante que es el sector para el mercado bursátil.
Basta decir que 65% de las ofertas públicas iniciales y subsecuentes, como la mencionada han sido desarrolladas por FIBRAS, entre las cuales destacan Fibra Uno, Danhos y Terrafina por realizar la mayor distribución de dividendos a sus accionistas en el segundo trimestre del año.
Y no sólo eso, de acuerdo con la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) actualmente tiene registrados 100 trámites, de los cuáles 50 provienen de distintos Certificados de Capital de Desarrollo (CKDEs).
Además de las FIBRAS, actualmente cotizan 8 empresas enfocadas en el sector vivienda y 6 en el desarrollo inmobiliario.
Sea cual sea el caso, no se debe soslayar que en distintos foros se plantearon los retos que enfrenta el mercado de capitales. En el ámbito interno, es evidente el peso que tiene lo vinculado a la necesidad de recuperar la confianza en el país, la madurez de prácticas corporativas y los filtros que requiere cualquier colocación en el mercado.
No se debe olvidar que el rendimiento del Índice de Precios y Cotizaciones (IPC) registró el año pasado una caída de 15% y que apenas logró reducir el ajuste a 5%.
Y no sólo eso, siguen pesando en el corto plazo aspectos como la firma del nuevo T-Mec, el bajo crecimiento económico, la eventual baja en las tasas de interés y el efecto que están causando otras opciones de inversión como el crowdfunding y el e-commerce.
Para los inversionistas está claro que en lo inmediato la reducción en el ritmo de edificación en CDMX prácticamente en todos los nichos y el efecto de la menor demanda ha alimentado una reducción en la demanda de espacios y la diversificación operativa de distintos modelos de negocios.
Ejemplo de ello es la diversificación que hizo en los últimos meses HIR Casa, que de tener un alto nivel de concentración en la originación de crédito en CDMX, actualmente sólo representa 65% de su actividad y el resto lo ha desarrollado en otras ciudades del país.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
THE CAPE RESIDENCES
Tras cuatro años de operación, el proyecto The Cape Thompson Hotel en Los Cabos inició en su segmento residencial la remodelación de las distintas villas integradas al complejo hotelero.
Ubicado en la península de Baja California, el proyecto en remodelación está integrado por 32 unidades con distintos rangos de superficies, tipologías y tamaños. La estrategia es favorecer el desarrollo con el complemento residencial.
“La tendencia general en la industria es wellness y estilo de vida. Eso permitió integrar desde su conceptualización elementos como el hecho de que consideró 161 habitaciones con vista al mar”, recuerda Eduardo Segura Vehovec, managing director.
Comenta que los inversionistas tuvieron la visión de no esperar un ciclo de 8 años para hacer renovaciones o mejoras. “Si bien crecimos con un diseño de interiorismo competitivo, por la demanda y gran número de clientes repetitivos en el hotel, existió el interés por vender de tiempo completo las villas para lo cual se hace una inversión de 3 millones de dólares que terminará el próximo año”, detalla.
El plan de negocios considera que en el destino se integrarán cuatro mil habitaciones en los próximos 4 años producto del desarrollo inmobiliario de conceptos de lujo. Por lo tanto, dice, “tenemos que estar vigentes y muy listos con creatividad e innovación. No podemos sólo tener una continuidad en el hotel como está para mantenernos competitivos”.
La estrategia de basa en la redefinición del concepto contemporáneo de lujo la propuesta de interiorismo de Mariana Morales, incluye espacios con líneas limpias, modernas y minimalistas. Estos criterios se aplicaron a las villas que tienen una superficie de 133 metros cuadrados hasta poco más de 500 metros cuadrados.
Las distintas unidades acceden a las instalaciones contiguas al hotel como dos albercas, spa, gastronomía y otras actividades vinculadas con el estilo de vida y bienestar.
Originalmente diseñado arquitectónicamente por Javier Sánchez que rescató en el diseño original elementos nativos de la zona y un balance con la ubicación privilegiada del desarrollo en el desierto del Mar de Cortés.
Adicionalmente en el conjunto se combinaron los espacios con el diseño interior que integraron las tradiciones, cultura y diseño contemporáneo. Desde el desarrollo incluyó en la oferta gastronómica la propuesta del chef Enrique Olvera en el restaurante Manta.
Eduardo Segura dice que la oferta de alojamiento y tiempo completo de las villas, está pensada para responder a las necesidades de un viajero repetitivo que quiere un lugar no masivo. Por tanto, se crearon peculiaridades del estilo.
Mientras encuestas realizadas sobre el destino revelan que existe un alto índice de 70% de los clientes repetitivos y los que no, un 90% hablan de que tienen la intención de regresar, el desarrollo ha acumulado en los años de operación un total de mil 350 clientes repetitivos.
COLONIAS & MOVILIDAD EN CDMX
La movilidad en la Ciudad de México es una prioridad de las nuevas generaciones e inquilinos. Por tanto, la conectividad con medios de transporte como el que existe con las 12 líneas del Metro son fundamentales en la determinación de esos hábitos.
Escandón, Cuauhtémoc, Juárez, Roma, San Miguel Chapultepec y Condesa figuran entre las principales colonias que ofrecen buenas opciones de movilidad.
Sin embargo, no todas las zonas que cuentan con acceso al transporte son asequibles para los usuarios.
Un reporte realizado por la plataforma Vivanuncios destaca las bondades de la ubicación, pero también los amplios rangos y elevados costos de algunas de ellas.
Por ejemplo, la popular colonia Roma para usuarios locales y turistas por sus restaurantes, teatros y bares, está activa y con acceso a las estaciones Sevilla, Chapultepec, Insurgentes y Cuauhtémoc, además de Chilpancingo y Centro Médico, ubicadas en los límites de la colonia. Pero los rangos de renta fluctúan desde los 11 mil pesos a un estimado de 60 mil pesos.
Caso contrario es la colonia Escandón conocida por su ambiente familiar y alejado del bullicio colinda con la colonia Tacubaya y Condesa, al igual que conecta con las estaciones de metro Chilpancingo, Patriotismo y Tacubaya.
Los valores de arrendamiento inician en 12 mil pesos y llegan hasta 25 mil pesos, dado que se convirtió en una colonia que recibió la migración que dejó el sismo del 19 de septiembre de 2017.
Entre ambos rangos de precios de arrendamiento figuran las colonias Cuauhtémoc y Juárez que también gozan de conectividad, no sólo de transporte público sino de arterias importantes de la ciudad, y sus rentas empiezan en el piso de los 11 mil 500 y 15,000 pesos.
BAJÍO CORPORATIVO
Además de Querétaro, los mercados de oficinas de Aguascalientes, San Luis Potosí y en particular el de León, son fiel reflejo de la pérdida de dinamismo que durante años mantuvo el mercado de los parques industriales en el Bajío.
Para muchos es sabido que la negociación del nuevo acuerdo comercial T-MEC con Estados Unidos y Canadá, así como los cambios en los planes de algunas empresas, en particular del sector automotriz estadounidense, ha sido determinante para la cadena de suministro que se genera o cancela a partir de planes de inversión de largo plazo.
Y no es para menos, hasta el primer trimestre del año en curso, 53% de la demanda industrial en la zona se originaba en el sector automotriz y 39% por la actividad de manufactura. Por tanto, los cambios de planes de inversión como el que anunció Ford el año pasado, impactó el desempeño inmobiliario.
Considerado parte de los mercados emergentes, el corredor corporativo de Aguascalientes ha experimentado cambios en los precios de salida de arrendamiento, los ritmos de nuevas edificaciones y la tasa de disponibilidad desde el tercer trimestre de 2016, de acuerdo con la firma de servicios inmobiliarios CBRE.
Este cambio para un mercado que cuenta con un inventario de apenas 65 mil 656 metros cuadrados, un precio promedio de arrendamiento de 147 dólares por metro cuadrado y una tasa de 22.3%, no logró en el tercer trimestre del año en curso recuperar los precios y reducir la tasa de ocupación.
León que durante años ha sido considerado relevante por la evolución inmobiliaria industrial había venido incrementando el inventario de oficinas clases A y B con un total de 98 mil 929m2 y una tasa de disponibilidad de 14% en los últimos 5 años.
Sin embargo, los números del tercer trimestre revelan los ajustes del mercado. En este período se edifican más de 44 mil m2, mientras los precios de arrendamiento cayeron a 250 pesos por m2, de los más de 260 en que se encontraba en 2017.
Esta ciudad destaca respecto a otras en la región por su nivel de inversión extranjera directa que es de 2 mil 298 millones de dólares, una tasa de desocupación laboral de 3.7% y el tamaño de su población.
No menos importante es San Luis Potosí que elevó a 200 pesos el precio de arrendamiento por m2 para un mercado que tiene un inventario de 97 mil 282 metros cuadrados de oficinas clases A y B, así como una tasa de desocupación de 13.6%.
Adicionalmente algunas previsiones del mercado en la región Bajío han destacado la escasez de recurso humano ante una eventual recuperación de la demanda de empresas de manufactura, al igual que la capacitación derivada de la alta especialización que requieren algunas empresas ubicadas en la zona.
En la zona también se ha señalado la necesidad de generar empleados especializados que puedan integrarse al proceso de transición de capacidades derivadas de la automatización en algunas actividades productivas.
En los primeros meses del año se mencionaba de manera importante la llegada de empresas de Estados Unidos y China a la región por las oportunidades creadas para el sector exportador, en específico las ubicadas en la región T-MEC tema que aún no queda concluido.
Ese impasse ha producido cambios en los planes de negocios de algunas empresas, como FibraHotel que modificó su estructura financiera y reorientó su estrategia de expansión ante el debilitamiento del mercado hotelero de negocios en la región.
Por tanto, el Bajío se ajusta a los nuevos tiempos. Muestra de ello es la oportunidad que han generado la expansión del e-commerce a nuevas regiones y por otro lado, consolidar mercados logísticos urbanos.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
MANIGUA
Ubicado en Interlomas, el complejo habitacional vertical Manigua busca complementar la oferta residencial del emblemático corredor inmobiliario del poniente.
Actualmente el proyecto edifica dos torres de 32 niveles, que forman parte de la primera fase del desarrollo en proceso de preventa.
Con superficies promedio de 161 hasta 320 metros cuadrados, los departamentos cuentan actualmente con un precio mínimo de 8.8 millones de pesos, pero que llegan hasta 20.8 millones.
El desarrollo se desplanta en 20,000m2 de los 60,000m2 de terreno donde se ubica, por lo que asignó 40,000 m2 de áreas verdes, una casa club y otras amenidades.
Eduardo Czonstkowsky director comercial de Grupo Eco dice que el proyecto se diferencia de la oferta en la zona por su accesibilidad, localización, amenidades y formatos de departamentos.
“Cuando en el mercado se cuestiona de la evolución actual del mercado residencial, nuestra propuesta es una oportunidad de inversión para los adquirentes”, dice Czonstkowsky.
DESARROLLO INDUSTRIAL DE CDMX ATEMPERA
El dinamismo del negocio industrial que experimentan distintos mercados del norte del país va en sentido contrario de lo que refleja el desarrollo inmobiliario en la Ciudad de México (CDMX).
Esta lógica se basa en un continuo crecimiento de la demanda, pero que no se refleja en la misma dimensión en el inventario de edificios nuevos en construcción. Lo anterior representa que durante el tercer trimestre del año una variación apenas 0.5% respecto al inventario en construcción en el mismo período de 2018.
Un análisis de la firma Cushman & Wakefield (C&W) sobre el particular indica que el reducido crecimiento nuevas edificaciones en el centro del país refleja la preocupación entre los desarrolladores sobre los retos de la economía local en el mediano plazo.
Como hemos dicho, el norte del país continúa dinámico por el desempeño de ciertos corredores tradicionalmente enfocados a la manufactura, ahora complementados por la participación de otros sectores como la electrónica, equipamiento médico y otros.
Sin embargo, las áreas de oportunidad existen en otras regiones que en el pasado crecieron gracias al dinamismo industrial como el Bajío, ahora se replantean un reacomodo que pueda soportar la llegada de nuevas inversiones, esas que sólo pueden alentar un robustecido crecimiento económico y la ratificación del nuevo T-MEC con Estados Unidos y Canadá.
En el caso específico de la Ciudad de México y los corredores que la conectan en el Estado de México, reflejaron movimientos a números como la tasa de disponibilidad, las tendencias y los niveles de absorción en general.
La estabilidad en el comportamiento se generó por el comercio internacional y la inercia que aún mantenían los fundamentos de la economía. Incluso la actividad fue sana, producto de la demanda logística de empresas comerciales y el elevado dinamismo del e-commerce.
Este efecto hizo que la tasa de disponibilidad en el período fuera de 3%, sin embargo, este nivel representó una reducción anual de 10 puntos base.
De este grupo de corredores fue Tepotzotlán el corredor más dinámico en materia de bienes industriales, incluso logró alcanzar a Cuautitlán, que cuenta con 3.9 millones de m2 cuenta con el mayor inventario en el área metropolitana.
Como en otros mercados, como las oficinas, el mercado industrial y logístico ha mantenido sus precios por más de una década. Las rentas de salida, según la previsión de C&W, promediaron $5.21 dólares por m2 al mes lo que representó un incremento de apenas 0.3%.
Para quienes observan el mercado, la salida que equilibraría el moderado desempeño estable, es el incremento de la integración en las cadenas productivas internacionales para aprovechar el fuerte bono demográfico que tanto se menciona en ciclos inmobiliarios en expansión.
Esta opción la han podido ver firmas de nuevas economías como Amazon que rentó 28 mil m2 en el parque CPA en San Martín Obispo o Neovia Logistics que arrendó 27 mil 800 pesos en San Martin Obispo Park, ambos ubicados en Cuautitlán.
Con este escenario es obvio que el mercado está entrando a otra parte del ciclo inmobiliario. Veremos cómo se ajustan la confianza del desarrollador y la confianza del inversionista para tomar espacio aprovechando las oportunidades de ampliar cuotas de mercado.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.