TRABAJO CORPORATIVO A DISTANCIA
El COVID-19 ha impactado distintas áreas de la actividad inmobiliaria. Las oficinas y la posibilidad del trabajo a distancia se han establecido en el mercado más por el distanciamiento social obligado.
¿Pero qué tan profundo y permanente puede ser el home office o esquemas flexibles?
La firma Capright analiza este cambio inminente para la actividad corporativa en distintas ciudades. En el caso de algunas en Estados Unidos, plantea como primer punto la eficiencia operativa de los colaboradores, seguida por el ahorro en tiempo y costos en traslados al lugar de trabajo.
Otro factor determinante es la flexibilidad respecto a las horas de trabajo y días de la semana para el cumplimiento de funciones.
Del lado de las empresas, insiste la firma de valuación, una menor necesidad de espacios de trabajo representa un ahorro significativo para las empresas, independiente a los avances tecnológicos para medir la productividad del trabajo a distancia.
Y menciona información de la Oficina de Estadísticas Laborales en Estados Unidos que en 2018 ya registraba que 25% de los empleados hizo parte o la totalidad de su trabajo en el hogar, una tendencia que se mantuvo con ese nivel la última década.
Sin embargo, no todas las áreas de las empresas son factibles de desarrollarse con un esquema flexible. Lo que sí aplica para departamentos como la administración y finanzas es distinto en otras áreas.
Bajo esta perspectiva, el trabajo flexible o a distancia será al término de la contingencia un parteaguas para las empresas, los desarrolladores y el personal.
CAPITAL MARKET & CORONAVIRUS
Quienes han seguido el desempeño del mercado de capitales mexicano, desde sus primeros años de creación saben que las emisiones de certificados de los fideicomisos están basadas en portafolios estabilizados, la mayor parte de ellos integrados por inmuebles con altos niveles de ocupación por inquilinos AAA, muchos de ellos con rentas en dólares.
Esta combinación empezó a entrar en un contexto que cambiará de nuevo el panorama para los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS), que en 2019 habían experimentado una pérdida de valor de sus títulos.
En ese momento, los inversionistas hicieron dos cosas: recomprar títulos con un valor menor recuperando representatividad y refinanciar deuda, como coloquialmente se dice: aventar hacia adelante los vencimientos de deuda de corto y mediano plazo.
El COVID-19 a su vez adereza el difícil entorno con espacios comerciales, oficinas y hoteles vacíos ante la contingencia. Hecho que incluso ha motivado presiones de inquilinos, en particular de cadenas comerciales que operan vía renta más de 13 mil 600 tiendas que se niegan a pagar rentas durante el cierre operativo de la contingencia en los centros comerciales, algunos de ellos afiliados a la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).
En esa postura figuran nombres y retailers de peso como el caso de Alsea, Inditex México, H&M, Forever 21 y otros muchos que han permitido la ocupación en activos de grupos como GICSA, FRISA, MRP (Mexico Retail Properties), Thor Urbana, FibraShop, Grupo Gigante Inmobiliaria, Fibra Danhos y otros miembros activos de la ADI.
Esta situación orilló también a que en las últimas horas, Fibra Uno (FUNO) anunciara que dispuso de 50% de la línea de crédito disponible, y equivalente a 6 mil 750 millones de pesos y 205 millones de dólares, ante los efectos iniciales del COVID-19.
La FIBRA más grande del mercado de capitales comunicó al mercado bursátil que la línea de crédito revolvente hará posible apoyar a operadores, inquilinos y proveedores. Eso asumiendo que la contingencia durara sólo abril, pero el tiempo aún es incierto.
Por ello el tema no es menor para FUNO que cuenta con un portafolio de 641 propiedades equivalentes a 10.1 millones de metros cuadrados de área bruta rentable.
Además de que los certificados de FUNO cayeron 3.89% en la jornada de ayer, no está por demás señalar que en el último mes, los mayores ajustes negativos de las 10 principales empresas que integran el Índice FIBRAS están representadas por Fibra HD, Fibra Hotelera M, Fibra Monterrey, Fibra Danhos y la mencionada Fibra Uno.
Hasta la segunda mitad del año pasado, de acuerdo con información de la Asociación Mexicana de FIBRAs Inmobiliarias (AMEFIBRA) el rendimiento que los 12 FIBRAS listados alcanzó un nivel promedio de 27.53%, pese a la pérdida de valor de algunos certificados, respecto al 2.88% que en ese momento registraba el Índice de Precio y Cotizaciones (IPC).
Destacaban en septiembre los resultados que alcanzaron los FIBRAS de Macquarie, Prologis, Terrafina y Fibra Uno. Todos superaron el 30%, analistas dicen que por el efecto del impacto cambiario.
Si bien estos vehículos de inversión que representan alrededor de 3% del mercado total de valores, permite contextualizar lo que pudiera venir en materia de retornos, hasta ahora se mantienen atractivos comparado con el rendimiento de los distintos bonos gubernamentales disponibles en el mercado financiero.
Así que la clave para evitar un descalabro mayor se basa en la estabilidad de los ingresos, las operaciones y los niveles de desocupación. Y justo esos elementos hasta ahora difícilmente pueden pronosticarse.
Como en otras ocasiones lo hemos comentado, veremos las reacciones de los distintos actores para enfrentar la situación actual.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
CHABLÉ MAROMA
Con más de un año de iniciar operaciones el nuevo Chablé Maroma ratificó la continuidad del modelo del grupo hotelero que de la mano de Grupo Hamak edificó su primera unidad en una vieja hacienda de Mérida.
El Chablé de Maroma es una construcción nueva, que rescata en sus 70 villas e instalaciones elementos distintivos de su primera unidad. Entre los aspectos similares destacan un spa, servicio personalizado y restaurantes con menús innovadores basados en la cultura de México creados por el chef Jorge Vallejo.
Este resort de lujo se ubica en la playa de Maroma de la Riviera Maya, entre las ciudades turísticas de Playa del Carmen y Cancún, a menos de una hora del aeropuerto de Cancún.
RENTAS EN RESIDENCIAL
La cuarentena abrió la posibilidad de que inicie un movimiento de huelga de rentas en las principales ciudades de México.
Es parte de una realidad que ya empiezan a vivir mercados sólidos como Nueva York en Estados Unidos donde existen movimientos enfocados evaluar la suspensión del alquiler a través de la intervención de las autoridades.
Esta situación, pudiera acentuarse en México debido a distintos factores.
Uno de ellos es que 30% de los hogares en México destina más de 30% de su ingreso al pago de su renta, al superar el máximo recomendado para tener finanzas sanas.
Otro que sólo el 41% de los hogares en renta del país tendría un contrato de arrendamiento, lo que implica que más de la mitad no tiene la certeza jurídica para demostrar sus derechos como personas inquilinas y se aumenta el riesgo de que sean desalojadas.
Durante la pandemia originada por el virus COVID-19 se ha generado una caída en el ingreso de las familias dado que se han creado despidos.
En un contexto así, dice el portal inmobiliario Lamudi surge la pregunta ¿y cómo van a pagarme la renta?
Ante este contexto, la plataforma #NoTePreocupesPorLaRenta a fin de contribuir con la incertidumbre que ha generado la contingencia. “Antes de la crisis sanitaria, los desarrolladores y propietarios se encontraban entusiastas con las expectativas del segundo semestre de este año, por lo que sumarse a participar en esta iniciativa, no solamente ayuda a generar empatía con sus inquilinos y construir una buena reputación”, dice la plataforma.
La iniciativa busca ayudar a desarrolladores, asesores inmobiliarios y propietarios de inmuebles que no podrán cobrar la renta por la situación del COVID-19, a través de la creación de alianzas con arrendadores y desarrolladores inmobiliarios para diferirla durante los 3 meses que se prevé durará la contingencia.
Tiempo de estrategias
El distanciamiento social empezó a hacer lo propio en el real estate mexicano. Oficinas, centros comerciales y los show rooom de proyectos residenciales están vacíos como parte del efecto inicial.
Entender el fenómeno de menor socialización y lo que está por venir en distintos mercados será coyuntural para la creación de estrategias específicas de inquilinos, desarrolladores e inversionistas, que ya venían enfrentando circunstancias particulares en distintas regiones del país.
Sólo en el mercado de oficinas se ven venir negociaciones de precios de renta de dólares a pesos, cambios en los plazos de los contratos, la demanda de menores superficies para complementar la operación con trabajo a distancia son parte de los nuevos tiempos.
En este nicho, la integración de nuevas formas de trabajo en los últimos años abrió un nuevo panorama para la vida laboral en medio de la contingencia médica.
Actualmente las ciudades medianas y grandes cuentan con espacios corporativos que han hecho posible la integración de nuevas formas de colaboración en las organizaciones y a quienes de manera independiente desarrollan actividades profesionales.
Son tiempos de una profunda reflexión que permita la creación de escenarios que permitan enfrentar procesos de desaceleración leves o moderados, transitorios e incluso severos con una larga recuperación por las secuelas que provocará.
FOUR SEASONS RESORT LOS CABOS
Considerado el proyecto inicial con el que la firma Irongate ancló su primera de 3 marcas de hotelería de lujo en Costa Palmas, Four Seasons ha logrado posicionarse entre los visitantes a Los Cabos.
Se trata de un resort además de lotes y residencias, que entre otras amenidades contará con un Club, un muelle para yates y otros. El concepto Four Seasons Resort & residences se pensó en el comprador de lujo que ya sigue la marca a través de otras unidades de lujo en el mundo.
El proyecto inició operaciones en octubre pasado. En esta primera etapa se integraron propiedades diseñadas por la marca global y villas privadas con frente al mar, que hacen factible integrar diseños arquitectónicos y de interiores personalizados.
La oferta de este proyecto integral es parte de las visitas a docenas de propiedades y resorts de lujo que ya se daban anteriormente en Los Cabos. La inercia previa ha hecho de éste destino un sitio atractivo para visitantes de fin de semana de Los Ángeles y otras ciudades de la costa Este de Estados Unidos.
Antes del Four Seasons del Mar de Cortés, ya figuraban a últimas fechas Montage, Nobu Hotel y el 1 Hotel, además de Solaz, éste último un Luxury Collection Resort.
Costa Palmas se ubica a 45 minutos del Aeropuerto Internacional de Los Cabos.
RETAIL & CORONAVIRUS
Lo que para algunos retailer mexicanos con infraestructura para efectuar ventas y entregas en línea es una oportunidad con la contingencia, para los desarrollos comerciales la actual coyuntura es un verdadero reto ante las restricciones para operar.
Pocos podían visualizar hasta finales de 2019, que el cierre de puntos de venta hiciera lo propio en las estimaciones de ventas de cadenas departamentales, centros comerciales y locales independientes en las principales calles de algunos mercados como la Ciudad de México (CDMX).
El estudio COVID-19 Implicaciones para el Mercado Inmobiliario Mundial de JLL asegura que las cadenas minoristas que cuenten con una infraestructura robusta para cumplir con las compras online y pongan mayor énfasis en el cambio a un modelo minorista onmicanal flexible, podrían ser beneficiados en el largo plazo.
Sin embargo, también considera que los retailers navegarán por un período de riesgo elevado para el flujo de caja, en especial los que cuentan con márgenes de ganancia reducidos, y mayores costos operativos, derivados de una caída en la demanda del consumidor y la interrupción de las cadenas de suministro.
Este contexto podría enfrentar a propietarios, desarrolladores e incluso vehículos financieros como FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) y CKDES (Certificados de Capital de Desarrollo) con sus inquilinos si la contingencia se extiende más allá del aviso actual del 30 de abril.
Como en otros períodos de crisis el mercado del retail entraría en procesos de negociación cuando los arrendadores soliciten paliativos temporales en sus rentas. Ya de por sí la cadena minorista que enfrente una mayor reducción de liquidez y capital, podría demorar la apertura de tiendas y posponer remodelaciones de los puntos de venta.
La clave en todo el escenario, dice el análisis de JLL será asegurar una continuidad en las operaciones redefiniendo las cadenas de suministro para mitigar los riesgos de alguna eventual sacudida a futuro.
Recordemos que con una penetración de 65% México era desde el año pasado, el segundo lugar en las ventas por internet en América Latina, el doceavo a nivel internacional y que sin COVID-19, el e-commerce mexicano incrementó hace 2 años, 35% su participación en el retail con ventas por 15 mil 200 millones de dólares, de acuerdo con información de la Asociación Mexicana de Ventas OnLine (AMVO).
No obstante, en el negocio del retail tradicional el efecto es importante. Si bien la previsión de JLL es a nivel global, deja ver la ruta compleja por la que atravesarán ciudades de ingreso internacional en los mercados de productos de lujo ante la caída de los viajes internacionales. Lo anterior porque no son productos esenciales y tendrá prioridad en el consumo los productos perecederos.
Habrá por tanto una disrupción en la cadena de suministro que llevará a crear eficiencia en inventarios con niveles más bajos, que impacte a su vez en incrementos en los precios al consumidor, ya que todo será cuestión de la flexibilidad para administrarlos.
En este segmento JLL plantea un escenario complejo para los operadores de moda, que con base en un modelo tradicional de dos temporadas, sufriría efectos secundarios de la disrupción.
Un escenario menos difícil se dará, si la transmisión del virus disminuye a mediados del año, dado que el período de ventas estacional del cuarto trimestre no sería afectado y el impacto financiero de todo 2020 se atenuaría.
Con todo, el estudio revela el fuerte golpe que han experimentado las ventas, más aún si la diseminación del COVID-19 continúa hacia finales del año.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
TORRES OBISPADO
Considerado uno de los proyectos integrales de usos mixtos verticales más importantes de Monterrey, Torres Obispado avanza en su proceso de edificación.
Además de contener uno de los edificios más altos en América Latina, las dos torres desarrolladas por Ancore Group y Nest se desplantan en un terreno ubicado en la colonia Obispado donde integran espacios residencial hotel oficinas y área comercial.
Una de ellas consideró una altura de 281 metros integrados a 63 niveles y la segunda llegará apenas a 146.5 metros.
En el proyecto integrado a la certificación LEED (Leadership in Energy & Environmental Design) se integraron 172 departamentos, además de un hotel Hilton Garden orientado al mercado de negocios y salud con 176 llaves, además del área comercial y otras amenidades.