RETAIL EN GRANDE
El avance del comercio on line, la automatización de procesos y la innovación tecnológica, han sido integrados a las estrategias de crecimiento del negocio del retail en México, pero no detuvieron el desarrollo y apertura de nuevos proyectos.
De hecho, hasta la segunda mitad del año en curso se tiene prevista la construcción de 1.9 millones de metros cuadrados de superficie rentable y buena parte de ellos, corresponde a proyectos de gran dimensión.
En el período enero-mayo, iniciaron operaciones 5 centros comerciales, uno de ellos con una superficie de más de 89 mil m2. A Explanada Querétaro se sumaron, Punto Valle con 55 mil 500m2, Almanara con 26 mil m2 en Torreón, Puerta Tlatelolco con 22 mil y Parque Vértice Tlaxcala con 16 mil 500 m2, según el reporte Mexico CRE Outlook de la empresa CBRE.
Otros con avance en su edificación y que serán incorporados al mercado en el segundo semestre del año son Mítikah, Paseo Xochimilco y con la marca Explanada unidades en Hidalgo, Aguascalientes y Sinaloa.
Estas nuevas edificaciones se sumarán al actual inventario de 23,5 millones de metros cuadrados de centros comerciales con distintos conceptos como regional mall, fashion mall, outlets, usos mixtos, power center, community y neighborhood malls, al igual que distintos life style centers.
¿MICROMOVILIDAD PARA TODOS?
Es la alternativa de generar opciones de traslado en distancias cortas, justo las que van de 1 a 8 kilómetros. Se trata de la micromovilidad que genera impactos complementarios a la vida en las urbes.
La movilidad es un tema prioritario para las ciudades, en particular la de México (CDMX) con severos problemas de tráfico, un sistema de transporte saturado y falta de planeación urbana. Ante esta circunstancia opciones individuales como la bicicleta, las motocicletas eléctricas y los scooters han crecido a pasos acelerados, con el consecuente reto de una regulación eficiente.
Un análisis de McKinsey Center for Future Mobility, revela que 60% de los viajes realizados en auto en las ciudades son menores a 8 kilómetros. Por tanto, las alternativas de micromovilidad son una opción para edificar ciudades con mayor eficiencia, menor congestionamiento y contaminación.
Esta tendencia confirma que la movilidad para distancias que se pueden recorrer a pie, está creando hábitos nuevos con alcances positivos en el desarrollo inmobiliario, los lugares de trabajo o simplemente la vía a pie.
REAL ESTATE BIPOLAR
El mercado inmobiliario está bipolar. Lo está porque en el actual contexto macroeconómico y financiero, atento además a las reglas de desarrollo en mercados relevantes como la Ciudad de México (CMDX), no transita sólo por un escenario negativo, pero tampoco por uno positivo generalizado.
Desde el escéptico y nervioso contexto interno, hasta las oportunidades que se ven desde el exterior; desde el alicaído mercado de vivienda media y de interés social, hasta el maduro mercado industrial y la expansión que se observa en hotelería y retail, o la preocupación con que se ven los niveles de ocupación en oficinas.
Todas las escenas, en conjunto, son parte del mosaico que ha caracterizado la situación del negocio de los bienes raíces en éste y otros ciclos.
La bipolaridad no es nueva, pero sí determina la situación que vive el mercado. Lyman Daniels, presidente de CBRE México y Colombia, usó la palabra y compartió una aleccionadora presentación para explicar el momento actual del negocio la semana pasada en el encuentro sobre mercado de capitales que organizó el Urban Land Institute (ULI) México.
En el foro, las posturas coincidieron en las oportunidades que existen en distintos sectores y regiones del país, además de lo determinante que sería un cambio en el grado de inversión de la deuda soberana de México o la de Petróleos Mexicanos (PEMEX). Plantearía un escenario totalmente distinto a lo que se ha generado en los primeros meses de la actual administración.
Experiencias como la comentada en la entrega anterior sobre la colocación que Fibra UNO hizo por bonos quirografarios de mil millones de dólares en el mercado internacional, invitan a una reflexión de esa visión que se tiene desde el exterior del negocio en México. Nos referimos a la sobre suscripción obtenida de 4.5 veces y con emisiones de largo plazo.
Con todo, conforme al análisis expuesto por CBRE, al inversionista de este negocio importan factores como la situación del turismo, la inversión extranjera, sectores como el automotriz, el mercado de deuda, la aceptación de los 3 países del T-MEC y desde luego la migración.
Es la relación comercial con Estados Unidos, una de las principales razones que nutren la expectativa del mercado de parques industriales en la región norte de México y lo que pudiera impactar a otros clusters establecidos en el Bajío.
Sólo en el mercado automotriz, la nueva regla de origen incrementa de 62 a 75% el contenido de un automóvil proveniente de Estados Unidos, Canadá o México; 40% debe ser elaborado en zonas de alto salario, 70% del acero y aluminio que contiene el auto debe ser provenir de los 3 países, y una serie de elementos que han alentado inversiones en el nicho.
Asimismo, es difícil abstraer el contexto global que rodea las decisiones de inversión. Si bien, hace tres años el ingreso y el crecimiento del valor del capital representaban cerca del 80%, actualmente el rendimiento se ubica a la cabeza de las prioridades de inversionistas, mientras que el valor del capital cayó en este lapso a 12% y la diversificación se elevó a 17%.
Esta mezcla es importante porque revela el apetito de inversionistas en mercados que como el mexicano, aún ofrecen tasas de capitalización atractivas, en algunos nichos.
En particular, destacan los 1.9 millones de m2 de espacios comerciales que se construyen y no sólo eso, sino el tamaño de los proyectos no sólo ubicados en la CDMX, sino en otros mercados como Querétaro, Monterrey, Torreón, Tlaxcala, Aguascalientes, Hidalgo y Sinaloa.
Una vez más, se trata de oportunidades de desarrollo inmobiliario que determinan por qué continúa su evolución, pese a la perspectiva desalentadora con que otra parte del mercado ve la situación que se vive en estos días.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
PUNTO VALLE
Es una de las 5 áreas comerciales de gran volumen a nivel nacional, que inició operaciones en la primera mitad del año en curso en México.
Punto Valle The Town Center en Monterrey es la apuesta con la que Visa Desarrollos buscó integrar un proyecto que compitiera con las diferentes propuestas inmobiliarias en la entidad, tras 4 años de construcción y una inversión de cinco mil millones de pesos.
Ubicado en un terreno en 40 mil 800 m2 del municipio de San Pedro Garza García en Monterrey, el desarrollo de usos mixtos incorporó otros usos como oficinas, un hotel Westin y centro de convenciones.
Se trata de un proyecto que en total dispone de 90 mil m2, de los cuales 55 mil 500m2 son de superficie rentable comercial con 150 locales donde se integraron 19 salas de exhibición de Cinpépolis y marcas de los segmentos luxury, affordable luxury y fast fashion.
SUSTENTABILIDAD CONTAGIA INVERSIONISTAS
Ser verde es una tendencia que ha crecido en el desarrollo inmobiliario, al grado de generar interés de inversionistas internacionales en distintos tipos de inmuebles.
Es el caso de Inmobiliaria Vinte que consolida su capitalización a partir de la venta del 7% de sus acciones a PROPARCO, banco de desarrollo francés, a quien atrajo la filosofía sustentable de la desarrolladora con acciones en sus proyectos orientadas a generar eficiencias en el consumo de energía, agua y gas.
Esta operación valuada en 20 millones de dólares es parte de un intercambio de acciones en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) con lo que fondeará proyectos sustentables y sostenibles, orientados a los ODS de ONU Habitat y a generar comunidades encaminadas al mismo objetivo.
Serio Leal Aguirre, presidente del Consejo y Director General de la inmobiliaria, dice que esta capitalización hará viable que en el 2021 todos sus desarrollos tengan la certificación inglesa EDGE.
Esta y otras acciones han hecho posible que la firma cuente con 800 viviendas certificadas. "La meta es que además de crecer 7% en nuestros ingresos y en la utilidad neta, logremos consolidar nuestra visión en pro del medio ambiente", explica.
Leal dice que esta operación es suficiente para robustecer la estructura financiera, cuyo pasivo es 2.15 veces EBIDTA, además de lo que se establezca cuando esté clara la política de subsidios, dado que el core business de la empresa se ubica en viviendas con un valor de $800 mil pesos.
CONVERGENCIA GENERACIONAL EN OFICINAS
En el 2025, uno de cada tres empleados en el mundo será de la generación Z, grupo que convivirá en el mismo sitio de trabajo con los baby boomer, generación X y los millennials.
Esta perspectiva ha motivado la transformación de los espacios de trabajo. De pequeños cubículos y amplias oficinas privilegiadas para la alta dirección, actualmente desarrolladores y distintos proveedores ven como un reto la convergencia en un mismo espacio, a distintas generaciones.
Corporativo Almacenes Cortina
La generación Z corresponde a las personas nacidas a partir de 1995, que en su mayoría nacieron como nativos digitales y cuya referencia es a partir de tecnología como el Wi-FI, Youtube e Instagram.
Datos recientes del Instituto Nacional de Estadística Geografía e Informática, confirma el tamaño representativo que tendrán las últimas generaciones en el sistema productivo, a quienes además importan factores como la fórmula trabajo-vida, relaciones fuera de línea y la calidad de vida.
Cúbica Lomas, diseño Colonnier y Asociados
Para firmas como PM Steele, entender los nuevos hábitos hacen que la construcción de sitios idóneos de trabajo son prioridad para los corporativos que entienden la relevancia de esta inversión en el mediano y largo plazo.
En este sentido, son igual de importantes los espacios vanguardistas y funcionales, como aquellos que con opciones abiertas y de integración hacen factible la flexibilidad en convivencia y desarrollo del trabajo en equipo y el crecimiento colectivo.
REINGENIERÍA FINANCIERA EN FIBRAS
Son días que los distintos vehículos financieros del mercado de capitales presentan resultados financieros del segundo trimestre que complementa esta atípica primera mitad de 2019.
Es un tema común que FIBRAS y CKDES han reconfigurado sus portafolios y estrategias financieras para mantener los fundamentales que les posicionan en el mercado de valores.
Recién comentamos que en los últimos tres años, el rendimiento del índice BMV FIBRAS redujo su rendimiento anualmente 3.50%, además de la pérdida de valor de los certificados que han hecho del actual ciclo, un momento invaluable para inversionistas que recompraron certificados.
Sin embargo, la forma que mantienen algunos instrumentos sus indicadores muestra las oportunidades que aún existen en el mercado de capitales mexicano. Este efecto ocasionado por el alza en tasas de interés demostró la fortaleza financiera del modelo.
Justo ayer, Fibra UNO anunció a la Bolsa Mexicana de Valores sobre la colocación de un bono por mil millones de dólares a través de bonos quirografarios en el mercado internacional.
¿Qué hizo a esta FIBRA experimentar una sobre suscripción de 4.5 veces, que le permitió exceder hasta mil millones de dólares los 800 millones originalmente previstos? Una parte es la estabilidad que se ve en el fideicomiso, pero otra lo que muchos inversionistas ven en el mercado inmobiliario en el largo plazo.
Del total de bonos, 600 millones se colocaron a un plazo de 30 años con un cupón de 6.39% y 400 más a 10 años con otro de 4.869%.
Hasta marzo pasado, este fidecomiso tenía un portafolio de 559 propiedades con una superficie acumulada de 8.6 millones de metros cuadrados en distintas entidades en el país.
Este proceso, como otros en el nicho abre una nueva etapa en el mercado de capitales, recuerda las oportunidades que vendrán, dado que en estas épocas suelen generarse estrategias de capitalización de empresas tradicionales de distintos sectores con activos inmobiliarios. Será un momento interesante.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
SOBREOFERTA DE OFICINAS, PRECIOS Y RENTABILIDAD
Hemos dicho que los temores respecto a un aumento en las tasas de disponibilidad de oficinas en la Ciudad de México, el mercado más grande de América Latina, deben observarse con cautela.
En ninguna época de inestabilidad, el nerviosismo ha sido un buen aliado. Menos cuando el mercado ha vivido momentos verdaderamente críticos y aún así se alcanzó al cabo de cierto tiempo estabilidad.
Cualquiera recuerda lo ocurrido entre 2003 y 2004, cuando el mercado experimentaba una tasa de disponibilidad alrededor de 32%. El resultado fue un derrumbe drástico en los precios desde entonces dolarizado. La solución de distintos desarrolladores, muchos de ellos con bajos o nulos niveles de apalancamiento, fue sentarse a esperar ofertas lógicas.
En algún momento se llegaron a registrar operaciones con niveles de precios bajos, pero con usuarios AAA que rentaron contratos de largo plazo, hecho que favoreció la ocupación y expectativas de propietarios.
Actualmente con un mercado estandarizado en dólares, los precios se han mantenido estables con un precio promedio al inicio de año de $24.12 dólares por metro cuadrado de renta, apenas impactado por el efecto inflacionario.
Las oficinas tenían en el primer trimestre una tasa de disponibilidad de 14.10% con la incorporación de 148 mil 748m2 de oficinas, metraje equivalente al 34% del espacio que se agregó en 2018, de acuerdo con un reporte de Newmark Knight Frank.
Lo que también hace distinto el actual escenario de los nuevos propietarios, muchos de ellos insertos en estructuras del mercado de capitales, es como ya lo indicamos en la entrega pasada el volumen de m2 en construcción, atemperado por el actual escenario, y la flexibilidad para generar condiciones distintas para los actuales inquilinos.
Es un hecho que hoy la industria cuenta con desarrolladores más experimentados. El aprendizaje de las épocas de crisis ayudó a compensar la balanza de oferta y demanda con aspectos como la ralentización de nuevos proyectos.
Esto puede observarse en los niveles de nuevas obras que registraban un promedio de 1.8 millones de m2 de construcción, indicador que bajó a 1.2 millones de m2, que a su vez podría caer por debajo del millón de m2 debido a que se han pospuesto proyectos.
De cualquier manera, los pronósticos continúan apuntando a que el inventario podría llegar a 7 millones de m2 al finalizar 2019, número que evidenciará lo que ya ocurre con alta concentración de desocupación en corredores como el Norte y Santa Fe, cuyas tasas de desocupación llegan a 23.4 y 17.1% respectivamente.
La historia es distinta para los propietarios de oficinas inmersos en el mercado de capitales. Si bien, sus carteras están integradas con portafolios estabilizados, es decir arrendados en más de 90% con inquilinos AAA, con rentas en dólares y de largo plazo, tienen un margen de acción limitado para generar concesiones como las que actualmente aplican propietarios institucionales con tal de mantener niveles de ocupación aceptables.
Existen en este grupo compromisos de rendimiento con su comunidad diversificada de tenedores de certificados, a quienes importa la forma doble en que se premia la tenencia de los mismos.
El consenso de analistas es que en este escenario la industria tiene en las nuevas economías una ayuda invaluable para compensar los ajustes de mercados tradicionales. Muestra de ello es lo que los operadores de redes de espacios colaborativos han aportado en materia de absorción de espacio, aunado a las ya mencionadas empresas de tecnología y entretenimiento, entre otros.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.