SOBREOFERTA, MADURACIÓN O RIESGO EN OFICINAS
Históricamente el mercado de oficinas ha sido parte de distintos ciclos inmobiliarios. Ha transitado por el desarrollo, absorción de espacios y eventualmente por una contracción de la demanda.
Sin embargo, entender los actuales niveles de disponibilidad en el mercado de la Ciudad de México (CDMX), el más grande a nivel nacional, requiere considerar varios aspectos para declarar la actual disponibilidad como una insana sobre oferta.
El primero es ubicar dónde y en qué tipo de inmuebles se encuentran los niveles de disponibilidad. Las categorías de inmuebles han pasado por distintas nomenclaturas, pero las que actualmente operan son los mercados A+, A y los B, éste último vinculado con inmuebles antiguos de la década de los 70´s u 80´s que se mantienen activos en algunos corredores por el factor ubicación.
La proporción actual de edificios nuevos es de 65%, cuando hace no mucho representaba sólo la mitad del inventario.
Si se observa sólo el mercado A+ y A, la tasa de disponibilidad promedio en el primer trimestre del año se ajustó de 14.30% a 14.10%, número que se incrementa cuando se observa en específico lo reflejado en el corredor Norte.
Otro factor no menos relevante es el ritmo de crecimiento del inventario, que podría llegar a 7 millones de m2 al finalizar 2019. En los últimos tiempos, cada 4 años había crecido a un ritmo de 1 millón de m2, pero el período reciente de expansión, esa proporción se edificó en apenas 2 años.
Algunos observadores del mercado basados en el análisis del mercado, como un reciente reporte de la firma Newmark Knight Frank México, destacan niveles crecientes de oferta no de 2019, sino tiempo atrás.
Justo antes del S19 el mercado tenía una tasa elevada de disponibilidad que se equilibró a raíz de la mudanza de grandes usuarios a nuevos edificios, obligados por el sismo.
Además, en los últimos tiempos la absorción de espacios ha sido neta, alentada por usuarios de negocios de la nueva economía como el e-commerce, servicios de salud, investigación, consultores ambientalistas, entretenimiento y empresas de energías renovables, que si bien no son grandes usuarios en conjunto con una ocupación catalogada como hormiga y consistente.
Otra previsión de la firma Avison Young México señala que de manera integral, la absorción bruta llegó en el primer trimestre hasta 72 mil 988m2, equivalente a 30% menos de lo que se desplazaba en el mercado en 2018.
Con lo anterior, conviene preguntar qué es sano para un mercado que viene de un proceso de expansión. Alcanzar un nivel de 18% o incluso el 20% que se prevé alcanzar en 2020, no llegaría a mayores porcentajes porque con la transición un buen número de proyectos se han pospuesto.
Esta inercia de edificación de proyectos ha reducido su ritmo de construcción al grado que los 1.8 millones de metros cuadrados en construcción de hace un año, ahora se ajustaron a 1.2 millones que aportan 67 edificios, varios de ellos en etapa avanzada de construcción, y este número podría ajustarse en el corto plazo hasta 900,000m2
La reducción no sólo obedece a la nueva política de desarrollo urbano de la autoridad, sino a la incertidumbre general en el entorno.
La consolidación de nuevos mercados como Guadalajara, Mérida, Tepic y Querétaro justo en el área corporativa, son resultado del crecimiento del reciente ciclo del mercado.
En suma, el negocio de las oficinas está en una particular transformación. Dinámica además marcada por la incertidumbre macreoconómica y con excesiva liquidez, hechos que podrían transformarse en un entorno favorable con otros factores como la firma del nuevo T-MEC y una guerra comercial Estados Unidos-China.
Estos y otros temas son indispensables para entender el momento que vive este segmento, con posibilidades que podrían alejar el fantasma del riesgo. Detallaremos sobre el particular en próximas reflexiones.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
COMPRAR EN CDMX
Ante la caída de 5.2% en las ventas de viviendas nuevas en la zona conurbada de la Ciudad de México en el primer trimestre de 2019, las oportunidades de inversión se mantienen aunque con ritmos menores en valor de las propiedades y plusvalía.
En su reporte Coyuntura Inmobiliaria del período señalado, la firma Tinsa en su área de research revela que el mercado de vivienda mantiene atractivo por factores como el aumento en los valores de las propiedades y la oferta de créditos hipotecarios.
Sin embargo, a diferencia de otros períodos como el segundo trimestre de 2018 cuando el valor promedio de venta de vivienda registraba un incremento promedio de 5.6%, ahora es de 0.9% además de los ajustes en la tasa de absorción.
Las restricciones para el desarrollo inmobiliario en Ciudad de México (CDMX) son también un factor que permite prever oportunidades para la adquisición de propiedades para rentar, dado que existe una demanda continua no satisfecha de espacios de vivienda. No obstante, en el primer trimestre del año en curso las unidades que ingresaron a a la oferta cayó 38.2%
Si bien no lo asegura, el análisis de la firma sugiere que ante una menor oferta, los precios de los inmuebles pudieran incrementar su valor y acelerar la venta de inventarios existentes.
FIBRAS CON OTRA FIBRA
Es un tema común de los últimos meses. La forma en que los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) han transitado por un 2018 de pérdidas generalizada por la inestabilidad cambiaria, el ajuste en tasas de interés y otros factores vinculados con la incertidumbre de la transición política.
Hoy la situación es distinta. Una previsión de Intercam Casa de Bolsa sugiere que un eventual ajuste a la baja en las tasas de interés en el mediano plazo y un posible fin al freno del gobierno para el desarrollo de proyectos son factores determinantes para una mejoría en el desempeño de estos vehículos financieros.
Con todo, la política de desarrollo inmobiliario en la Ciudad de México (CDMX) donde se concentra una buena parte de los grandes proyectos, no ha logrado detener la expansión de desarrolladores a otros mercados. De tal razón, que la captación de nuevas inversiones es evidente en entidades como Guadalajara, Monterrey, Mérida y otros mercados en el norte del país.
Sin esta diversificación de mercados, el comportamiento del índice BMV FIBRAS ha mostrado en lo que va del año un cambio en el rendimiento dado que su fortaleza radica en la forma en que se garantizan los certificados a través de activos estabilizados. En un plazo de tres años, el rendimiento anualizado del índice ha sido de -3.50% a partir del incremento en tasas de interés, sin embargo actualmente muestra un incremento de 16.80%.
Este cambio es resultado de los elementos con que fueron diseñados estos vehículos. Por ejemplo, el nivel de ocupación de los activos, la calidad de los inquilinos y un sano endeudamiento, además resultados que muestran dividendos en general superiores a los instrumentos de deuda. Si se excluyen las fibras hoteleras por giro de negocio y a Storage de reciente creación, la ocupación promedio de los portafolios están por encima de 90%.
Cada segmento de especialización o combinación de activos, determina una perspectiva financiera distinta. Por ejemplo, el margen NOI que representa la ganancia operativa respecto al porcentaje de ingresos, sólo es menor a 70% en el caso de las fibras hoteleras que rondan el 33.5%, éste último como resultado de su requerimiento de un mayor gasto operativo, el que demanda el sector en materia de administración, mantenimiento, hospedaje y promoción de sus hoteles.
Por eso, se trata de instrumentos con ingresos predecibles y menos volátiles. Elementos que los harían atractivos como forma de inversión. Sin embargo, es un hecho que como estrategia, distintos fideicomisos han aprovechado los últimos meses para recomprar certificados que mostraban valores castigados de los certificados que en sus mejores tiempos de operación.
Este comportamiento se refleja en el RFT Fibra TC, un instrumento que replica el rendimiento de las FIBRAS sin considerar una reinversión del dividendo, mismo que había registrado una caída en 2018 de 20.18% y que en lo que va del año registra un rendimiento de 25.41%.
En conjunto, los elementos combinados han determinado niveles de cap rates promedio de 8%, en los certificados enlistados en la bolsa de valores, excepto Fibra Educa, Fibra Storage y Fibra Plus con un nivel menor. No obstante, los rendimientos se mantienen por encima de 10% para vehículos como Danhos, FIHO, Fibra INN y Macquarie.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
OUM WELLNESS
Se trata de un concepto de salud integral, un eslabón diferenciador de la tercera fase del desarrollo de usos mixtos y comunidad Arboleda, desplantada en 6,000 hectáreas ubicadas en el municipio de San Pedro Garza García, Nuevo León.
El OUM Wellness es un proyecto que trata de generar a la comunidad integrada a las distintas áreas residencial, corporativa y comercial un espacio de armonización de cuerpo, mente y espíritu.
Será el primer Net Zero Energy Building en América Latina y el número 20 a nivel internacional. El proceso de certificación de este centro se enfoca en la conservación de energía mediante la producción de energía renovable.
Además el espacio de bienestar calificará en las certificaciones LEED Platinum y WELL, ambas parte del Living Building Challenge. Entre las acciones de ahorro de energía destacan la incorporación de jardines verticales y techos verdes, fachada bioclimática humedecida por condensados, recuperación pluvial, chimenea de calor, captación solar, espejo de agua reductor de temperatura y orientación.
Otros detalles del desarrollo aún no se conocen, sin embargo, se trata de una de las principales aportaciones de sustentabilidad en el negocio inmobilario de México y la región.
COLIVING OR NOT COLIVING
Su llegada al mercado inmobiliario no es fortuita. En México y otros países como Estados Unidos, la crisis de vivienda está motivando a jóvenes profesionales a grandes ciudades. Son un grupo de trabajadores educados que buscan estar cerca de sus lugares de trabajo, pero que no disponen del recurso para comprar una propiedad.
Esos nuevos requerimientos de vivienda en renta, motivaron el surgimiento de casos de proyectos para el coliving. Un reporte de la firma Cushman & Wakefield (C&W) asegura que factores como ubicación, convivencia, comunidad y accesibilidad son la clave del crecimiento.
En México, una de las primeras incursiones fue la desarrollada desde el año pasado por la firma RETNA entró en el segmento del coliving en la Ciudad de México (CDMX).
Con dos variables de costo de arrendamiento dirigidas a los nichos de inquilinos jóvenes de altos y medianos ingresos, la empresa creó dos conceptos para quienes están dispuestos a pagar por un departamento con servicios compartidos desde 5,000 hasta $18,000 pesos al mes.
La diferencia además del costo de las marcas Weave y Koon, radica en factores como la ubicación y las amenidades integradas a los mismos. Es un modelo que va más allá de la oferta de las tradicionales suites.
Rodrigo Barrera, fundador de RETNA dice que eligieron un inmueble a remodelar en la colonia Anzures por la ubicación y las facilidades adicionales que permite el proyecto arquitectónico de renovación.
No es un dorm, ni a lo que se accede en un departamento con roomies. Es un concepto habitacional similar a lo ofrecido por el coworking. Operado por Club de Rentas, con 3 años de experiencia en el mercado el primer proyecto Weave Anzures está planeado, como otras opciones en evaluación, para un mercado que se ubica a no más de 20 minutos al trabajo porque privilegia la movilidad.
Sin embargo, pese a sus beneficios un número de operadores en Estados Unidos están experimentando áreas de oportunidad ante factores a considerar para su evolución.
Una de ellas es que los residentes urbanos gastan más de 30% de sus ingresos en el arrendamiento. Otra son el matrimonio y la formación familiar atrasadas. Y en definitivo, el logro educativo y cuentas de ahorro llegaron a niveles récord respecto a la deuda educativa.
En consecuencia, los operadores están buscando nuevas opciones para diferenciar los desarrollos y generar una base de rentas que maximice los ingresos.
ENCUENTRO OCEANÍA
Además de cubrir la demanda comercial de la zona del aeropuerto, Encuentro Oceanía, proyecto desarrollado por Pulso Inmobiliario será la sede del IKEA donde ubicará su primera tienda en México.
De acuerdo con la previsión, el proyecto abrirá sus puertas en octubre de 2020 y la tienda del gigante sueco concretará su llegada a América Latina desde nuestro país.
El proyecto está a un kilómetro del Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México (CDMX), el complejo cuenta con más de 75 mil metros cuadrados de área rentable. En él operarán 15 salas de cine, 150 locales comerciales, 14 restaurantes, áreas de comida y distintos conceptos de entretenimiento.
No olvidemos que otra incursión relevante en el mercado es Manacar, una de las últimas obras que el desaparecido Teodoro González de León, logró hacer realidad.
RESORTS, MÁS QUE ALOJAMIENTO
Independiente a la diversificación de la hotelería de negocios, la industria del alojamiento vive una transformación orientada a generar experiencias y espacios de convivencia.
Esta inercia ha hecho posible que áreas poco rentables de los hoteles, hoy sean el espacio de integración que favorece el consumo de alimentos y bebidas.
Patricio del Portillo, director de hotelería en la firma CBRE dice que en la operación la integración de áreas de convivencia elevó de 10 a 15% los ingresos del hotel.
Y no sólo eso, en la oferta de alojamiento se ha integrado el concepto de suites para ampliar los períodos de estadía de los huéspedes.
Adicionalmente la demanda en las ciudades, acompañada por la expansión de marcas hoteleras favoreció su integración en desarrollos de usos mixtos.
En el segmento de resorts all inclusive, dice del Portillo, las marcas descubrieron que el cliente tradicional busca una mayor oferta gastronómica, entretenimiento nocturno, noches temáticas espectáculos.