DILEMAS DEL DESARROLLO URBANO EN CDMX
La declaración de este martes de Claudia Sheinbaum, jefa de gobierno de la Ciudad en torno la cancelación de la segunda torre de Torre Mítikah ayer por no contar con medidas de mitigación suficientes abrió a un debate.
No se trata sólo de una cancelación de una nueva etapa de un megaproyecto, sino lo que está en la mesa de las autoridades en revisión y que son el marco de la política fundamentada en la Ley de Planeación que se mandará al Congreso de la CDMX a finales de mes, y dará paso a la creación del Programa General de Desarrollo Urbano, que reorientará el desarrollo urbano en la Ciudad.
La cancelación del permiso de la segunda Torre más alta en Mítikah anunciado ayer por la autoridad, da una señal clara que ya se preveía en el negocio inmobiliario. Son nuevos tiempos y el desarrollo urbano no será el mismo que en la última década, período en que se apostó al desarrollo vertical con proyectos de gran volumen y usos mixtos, basado en el modelo de polígono de actuación.
Se trata de torres de oficinas, centros comerciales, hoteles, vivienda e incluso grandes proyectos de vivienda institucional en renta, éstos últimos como respuesta a la demanda no cubierta por el desarrollo habitacional.
Se sabe que actualmente la Seduvi revisa 174 expedientes de polígonos de actuación de 2017 y 2018, que en 48 existen irregularidades que generaron revocaciones y juicios.
En el caso Mítikah, conceptos más, conceptos menos, la autoridad argumentó en su declaración el impacto adicional que representaría en materia de movilidad y servicios de agua potable el proyecto ubicado en la zona de Xoco, ubicado en la alcaldía Benito Juárez.
La primera fase del desarrollo que incluye una torre de oficinas, una residencial y centro comercial que se entregará a finales de 2020 continúa su avance de obra, que a la fecha es de 70% y en la que se estima una inversión de 3 mil millones de pesos.
Para el equipo que dirige Gonzálo Robina la noticia representa un reto, no sólo por ser la estrella de su portafolio inmobiliario en desarrollo, sino por la señal que se envía a los inversionistas. A pesar de que anoche Fibra Uno, reiteró en un comunicado la continuidad del plan maestro debido a que cuenta con las autorizaciones y obras, incluidas medidas de mitigación.
En algunos foros se ha destacado que los inversionistas ya están descontando el impacto de este tipo de medidas, en particular para adaptarse a las nuevas reglas con que se jugará el desarrollo inmobiliario en mercados como la CDMX. Por tanto, no extraña que grupos diversificados hayan incluido nuevas regiones en el país para compensar lo que no se podrá generar en la metrópoli.
En suma es forma, pero también fondo. Ambas características de la señal lanzada ayer, abren paso al rediseño de estrategias, que recuerdan la salida del Bando 2, emitido en 2010 cuando la actual jefa estaba en la Secretaría de Medio Ambiente de esa administración.
En el mundo existen múltiples casos de reconversión a partir del ensamble de zonas donde se generan las condiciones para estimular el desarrollo urbano. Ante las actuales circunstancias, se espera mucho de la Ley de Planeación y el Programa.
Si bien el crecimiento de las ciudades no se puede detener, los retos que abren las nuevas reglas urbanas son mayúsculos para una metrópoli que requiere regenerar múltiples zonas abandonadas, atender la problemática de movilidad, transporte y el robustecimiento de servicios.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
OFICINAS, OTRA VISIÓN DE LA EXPANSIÓN
El mercado corporativo de la Ciudad de México vivirá en 2019 el punto máximo del actual ciclo inmobiliario.
Con un inventario que crecerá 13% hacia el próximo tercer trimestre, el mercado de oficinas registra una tasa de disponibilidad de 22.6%, estima el reporte 2019 Forecast de la firma canadiense Avison Young para las regiones Norteamérica, Europa y Asia.
Esta previsión también toma en cuenta otros factores como la situación de la economía mexicana y el entorno para hacer negocios ante el cambio de gobierno federal y la incertidumbre que generó el acuerdo comercial trilateral con Estados Unidos y Canadá.
Es relevante observar la respuesta que ha generado el mercado a través de las entregas de nuevos edificios en los próximos meses, que representan serán el 55% de lo que se construye actualmente, luego de que se habían venido registrando niveles récord en absorción y construcción.
En consecuencia, el análisis prevé que el pipeline de nuevos proyectos tendrá una contracción, al igual que lo que se espera de corredores como Insurgentes, Periférico Sur y Periférico Norte, que mantienen atractivos niveles de oferta en la mira de los inversionistas y desarrolladores.
Muestra de ello son los contratos de arrendamiento firmados en el tercer trimestre del 2018, que se dieron a través de contratos de prearrendamiento con una entidad del gobierno y Total Play.
CIUDAD MÍTIKAH
Mítikah es mucho más que un conjunto de torres de usos mixtos, se trata del gran proyecto inmobiliario que establece la puerta con el ciudad del Sur. Su historia ha pasado por distintas transformaciones, propietarios y usos previos que ocupó en sus terrenos el extinto Centro Bancomer.
No sólo se trató de un ensamble de propiedades, sino que su salida vino acompañada de un plan maestro en el que se incorporaron mejoras en las calles contiguas de esa zona, además de una inversión total estimada a principios de marzo de más de 9 mil millones de pesos.
El proyecto propiedad de Fibra Uno, actualmente está en redimensionamiento, a partir de la revisión de permisos que la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) estableció en una de las torres que no especificó.
Para la primera etapa de Ciudad Mítikah se planearon 3 torres, que en conjunto integran un millón de m2 construidos, a los que se sumarían una torre residencial en renta con 660 unidades de 267 metros de altura, un hospital y una torre de consultorios, además de cinco pisos de centro comercial y hotel.
La primera de 3 torres de oficinas, las dos próximas Torre T y Torre K, fue diseñada por Sordo Madaleno y se ubica frente a Churubusco están en etapa final de construcción que agregará 61 mil metros cuadrados de oficinas desarrollados en 30 niveles.
Conforme a los parámetros arquitectónicos, las plantas tipo edificadas bajo el proceso de certificación LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) Gold, tienen vistas 360º y alcanzarán una altura total de 176 metros.
REAL ESTATE ON LINE
El avance tecnológico en el mercado inmobiliario avanza. Basta decir que las búsquedas de propiedades por internet mensuales crecieron 27% en México en el último año.
Esto luce alentador para quienes apuestan a un mercado con más tecnología, sin embargo, el avance dista aún de los niveles que tienen hoy otros mercados en Estados Unidos y Europa donde más de 50% de los internautas utilizan la web para hacer búsquedas de propiedades, según revela el portal inmobiliario Vivanuncios, de eBay.
Lo que hoy ocurre en México es revelador: las búsquedas de inmuebles por internet se elevaron de 50 a 70 millones anuales. Esto es parte de la penetración que tiene el internet en el país, con una población de 63 millones y que según la firma comScore podría elevarse en 2019 a 73 millones.
Propuesta arquitectónica del premio Pritzker 2010, Ryue Nishizawa.
Lo anterior importa si se considera que cerca de 7 millones de internautas buscarán inmuebles vía online, proporción equivalente a 8% del universo. De las búsquedas, estima Damián Gerberoff, director comercial de la firma, 60% lo hace para inmuebles habitacionales en arrendamiento y el resto en venta.
Otro factor destacable son los rangos de edad de sus usuarios. Entre 25 y 34 años buscan para rentar y de 35 a 44 años comprar.
Para el portal de eBay en México, este número ha sido importante porque si bien surgió como un medio on line de anuncios clasificados, los alcances se dirigieron con un enfoque vertical al negocio de los bienes raíces que creció de manera relevante.
En un reporte reciente, la firma indicó que los estados con mayores búsquedas son Ciudad de México, Estado de México, Jalisco, Puebla, Nuevo León, Querétaro y en últimas fechas Yucatán.
PARADIGMAS DEL BLOCKCHAIN
La reducción en ventas en distintas áreas del negocio inmobiliario es una realidad que ha modificado los pronósticos de negocios de diversos grupos inmobiliarios, en particular los enfocados a la vivienda.
Es un hecho que el entorno de incertidumbre que ha dejado el nuevo escenario económico e inicio de gobierno, han reducido de manera importante los niveles de ventas al tratarse de operaciones basadas en tiempos de construcción y colocación de producto. Es ésta una variable que ha salido de control.
La fórmula de salud financiera en los proyectos es simple: inversión (patrimonial o créditos), ventas y retornos. Este modelo había transitado con un buen ritmo gracias a la estabilidad y bajas tasas de interés.
Sin embargo, ahora lo que empezó como una ralentización de final de ciclo inmobiliario, se ha venido complicando con otros factores como el incremento de las tasas de interés hipotecario y los cambios en la política de subsidios que ayudó al desarrollo de vivienda de interés social y popular.
Ante ese entorno en el mercado se están gestando nuevas formas que permitirían generar ese equilibrio financiero para soportar el cambio de consumo en vivienda, de venta a renta.
Si bien el blockchain (cadena de bloques) y los contratos inteligentes no son ajenos al mercado inmobiliario nacional, dado que ya operan algunas plataformas desde hace tiempo, la actual coyuntura creo el momento propicio para su desarrollo con las ventajas que representa en materia creación de bancos de datos, registro de la propiedad y las transacciones en tiempo real que se pueden crear.
Un modelo que busca subirse a esta ola de la que se esperan resultados en la próxima década, por los retos de evangelizar el mercado, es el que propone David Castillo. Desde 2014 este joven empresario ha fundado empresas en Sillicon Valley y logró instrumentar con UXLON, la tecnología y un modelo basado en el uso de blockchain y contratos inteligentes que facilitan el acceso a fuentes distintas de financiamiento.
Su operación permite generar los elementos necesarios para una Initial Coin Offering (ICO), una oferta de valores en el mundo crypto, y su uso para financiar proyectos viables de emprendedores, de firmas startup o empresas establecidas.
El modelo que inicia en el terreno de las criptomonedas haría viable que proyectos bien planeados accedan a una forma de financiamiento segura, confiable y transparente.
Si bien el marco regulatorio de la Ley Fintech 2.0 no ha terminado de aterrizar, con UXLON Castillo ya analiza dos proyectos inmobiliarios diseñados para renta que subirá en breve a su plataforma.
Las utilidades para el inversionista dice, son seguras porque se basan en la plusvalía de los inmuebles, que al mismo tiempo son la garantía fiduciaria, y las rentas generadas con los niveles de ocupación de los mismos.
Se estima que la utilidad de rentas en México es del doble de lo que hoy se genera en mercados desarrollados como Japón, al tratarse de plataformas de inversión que generalmente son empleadas por inversionistas globales.
Sin duda aún falta profundidad en su análisis y comprensión, pero su aparición en el mercado rompe los paradigmas con que en el pasado se ha fondeado el desarrollo inmobiliario y abierto oportunidades de inversión. El trayecto por recorrer es largo, si consideramos que el modelo de la tokenización llegó a Nueva York con el cual un desarrollador local hizo uso del blockchain para financiar un condominio de residencias de lujo valuado en 30 de millones de dólares.
Opinión publicada en El Financiero/Bloomberg.
INTELIGENCIA RESIDENCIAL
La tecnología aplicada al mercado habitacional ha crecido a pasos agigantados. Hoy en el mercado es posible encontrar soluciones que tecnifiquen el control de distintos aspectos utilizados en casas habitación.
Sin embargo, el concepto de smart home ha experimentado distintos procesos de evolución que actualmente podrían estandarizarse a partir de lo que propone Kupiix, una tecnología mexicana con alcances integrales que van más allá de elementos estéticos de un inmueble.
Esta tecnología ofrece un servicio integral de seguridad que considera alarma con sensores de movimiento, agua, gas, humo, cierre y control de puertas. Se controla desde el teléfono celular del usuario a distancia.
De igual forma, sincroniza su sistema con el centro de control C5 de la Ciudad de México para resolver contingencias con autoridades.
La propuesta de la firma que dirige Roberto Arizmendi es integrar a través de una aplicación, otros servicios complementarios como seguros, sistemas de puntaje y una red prevista para un mercado que se estima entre 250 mil y medio millón de usuarios.