INSURGENTES A PRUEBA
Con un inventario de 2.2 millones de metros cuadrados, Insurgentes ha logrado consolidarse como uno de los corredores inmobiliarios de oficinas con proyectos inmobiliarios relevantes, a la par de lo que actualmente registran Reforma, Polanco o Santa Fe.
Esta tendencia no es nueva, ha venido sucediendo en los últimos años. En este corredor donde se ubican el proyecto Manacar de usos mixtos, colinda Reforma 180 y otros, se registra una tasa de disponibilidad de 14%, un número representativo respecto al 13.3% de otros corredores, según el reporte MarketBeat de oficinas de Cushman & Wakefield al último trimestre del año pasado.
Aleph San Angel, proyecto de usos mixtos con componente oficinas y retail en desarrollo.
Este fenómeno ha favorecido una revalorización en los precios promedio de renta mensual por metro cuadrado de $25.50 dólares, niveles similares a lo que hoy se oferta en Lomas Altas y Bosques. Analistas consideran que la incorporación de proyectos de gran volumen de metraje en 2019, que se suman a los 80 clase A en inventario, supone retos para desplazar el producto nuevo en este mercado.
Sin embargo, la dinámica registrada alienta el desarrollo e incorporación de nuevos proyectos. Basta decir que fue este corredor que concentró 2 de las 10 principales operaciones de arrendamiento en la Ciudad de México con 23 mil 870 metros cuadrados que se arrendaron en el corporativo Vertia y los 7 mil 781 metros cuadrados que tomó el IMSS en el inmueble IS 1960.
COSTA CANUVA, EXPERIENCIA SUSTENTABLE E INTEGRAL
Lejos de lo que representa en el crecimiento de destinos turísticos en los próximos años, Riviera Nayarit ha logrado consolidar con Costa Canuva la nueva era del turismo sustentable y generador de experiencias.
Como aquí lo comentamos, éste destino junto con Los Cabos y Riviera Maya son los principales generadores de inversión en nueva infraestructura hotelera de 2019 y los próximos años. Sin embargo, a diferencia de otros destinos, este busca consolidar el modelo de negocio inmobiliario sustentable y sostenible para una zona que requiere de integración en la derrama económica y actividad productiva.
Para lograrlo, el equipo que lidera Rafael Lang busca constituir una comunidad de turismo de lujo integral desarrollado en distintas etapas. La primera de las que se desplantarán a lo largo de 267 hectáreas, considera una inversión de 250 millones de dólares para edificar la infraestructura inicial, una marina, un campo de golf diseñado por Greg Normal y Lorena Ochoa, club de playa, acuático y trails, entre otros.
En el proceso inicial se suman adicional al hotel boutique Siari en operación, el hotel Ritz Carlton Reserve, que anunciaron a finales de año Thor Urbana y GFA, y un Fairmont Hotels & Resort éste último en el actual semestre.
Más allá de lo anterior, en la generación de experiencia es relevante el modelo y apuesta integral de Mota-Engil Turismo considera la integración de experiencias vía la unión de actividades en ecosistemas en entornos de playa, selva, mar, montaña y ríos.
La propuesta va más allá del servicio de actividades porque incluye clases que hacen factible la experiencia de los usuarios.
El modelo de inversión que considera en una década mil 800 millones dólares, suma a comunidades a nivel fuentes de empleo, dado que 95% de ellas provendrán de poblados colindantes integrados al municipio de Compostela. De la misma manera, se considera el desarrollo de cadenas productivas que suministren insumos desde localidades ubicadas en un radio de 60 kilómetros del proyecto.
Una de las razones que favorece la integración social es la creación de una zona denominada Pueblo Marinero, que contará con distintas opciones gastronómicas y boutiques que complementan las amenidades del proyecto.
Otro factor determinante para la incorporación de turismo nacional ubicado en la zona del Bajío y el extranjero es la conectividad vía el Aeropuerto Internacional de Puerto Vallarta y la que dejará el tramo carretero Las Varas-Compostela.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
TOP 6 INVERSIÓN INMOBILIARIA 2019
Son Baja California Sur, Veracruz, Aguascalientes, Oaxaca, Campeche, Nuevo León, Mérida y Ciudad de México las seis entidades de México con el mayor potencial de inversión debido a que han sabido combinar la fórmula oferta y rentabilidad.
Un estudio desarrollado por el portal de propiedades Lamudi indica que dichos estados sobresalen por su creciente actividad económica.
Hasta el tercer trimestre del año pasado Baja California incrementó su actividad económica 12.4%, Puebla 6.8%, Guanajuato 5.3%, San Luis Potosí 5% y Morelos 4.8%. Esta dinámica alentó el incremento de inversión en proyectos inmobiliarios.
Sin embargo, el contexto de cada entidad determina el despunte de mercado, como Baja California Sur, que se ha consolidado como uno de los destinos emergentes de inversión. Aquí los precios por m2 se incrementaron en el último año 7%.
Nuevo León, en cambio es el estado más atractivo para desarrolladores inmobiliarios que encuentran en la región: un alto nivel de ingresos per cápita, potencial en la densidad poblacional y una demanda creciente de inmuebles.
En Veracruz, en cambio, se redujeron 12.06% las operaciones de venta en las viviendas nuevas con un precio menor a un millón de pesos. Mientras que en Quintana Roo sigue anclando la inversión en el sureste del país. Muestra de ello es el valor de la propiedad que se incrementó a un ritmo anual de 8% de 2015 a la fecha.
HOTELERÍA EXPANDE REAL ESTATE
Son 27 mil habitaciones las que se integrarán a los distintos destinos turísticos en 2019, oferta que nutrirá distintos corredores, pero que destacan en el rubro de cinco estrellas y ultra lujo en Riviera Maya, Los Cabos y Riviera Nayarit.
Esta dinámica se une a lo que se prevé en el segmento especializado en negocios que continuará su desarrollo en Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara y las ciudades del Bajío.
Esta expansión a distintos niveles es parte de la recuperación del turismo internacional que visita los destinos del país, y lo que se ha generado a partir de la participación de inversión institucional en el negocio inmobiliario de este nicho.
El análisis sobre dicha evolución CBRE México Research considera que el crecimiento continuo, si bien moderado, es parte de la atracción de viajeros internacionales y las apuestas de distintos consorcios.
En particular destaca el interés de inversionistas para encontrar ubicaciones en las zonas de mayor auge turístico, independientemente del rango de precios.
Esta dinámica era previsible, en función de lo que la Secretaría de Turismo espera este año, con un crecimiento de 5.8% en la llegada de turistas internacionales que generarán una derrama económica anual 4.3% superior.
Con todo, el estudio señala a la automatización como uno de los retos que enfrenta la hotelería, dado que las recientes tendencias se enfocan en monitorizar y agilizar servicios vinculados con los clientes.
Se trata, dice el análisis, desde la identificación en el proceso de registro, hasta la reservación de servicios, con opciones tecnológicas como pulseras inteligentes que se vinculan con la tarjeta bancaria del cliente. Esta interacción hace factible realizar pagos directos y con garantía de seguridad, lo que evita el uso del efectivo como forma de pago.
En este sentido, será un reto importante no sólo diversificar las propuestas de desarrollo y destinos, sino mejorar la calidad de la mano de obra que sea compleja de automatizar.
La diversificación es relevante si se considera que durante años, destinos como Cancún, Ciudad de México y Los Cabos se han mantenido en el liderazgo de los destinos de inversión hotelera, donde acumularán al final de 2019, 65% del total de nuevos cuartos de hotel.
Opinión publicada en El Financiero/Bloomberg.
DESTINO COSTA CANUVA
Canuva, ubicado en Riviera Nayarit, en el que se invertirán mil 800 millones de dólares en un lapso de 10 años.
La intención es constituir una comunidad de turismo de lujo integral y sustentable en el pacífico mexicano, desplantada a lo largo de 267 hectáreas.
A la fecha, se desarrolla la primera etapa que representa una inversión de 250 millones de dólares con los que se construye la infraestructura inicial, la marina, el campo de golf diseñado por Greg Normal y Lorena Ochoa, club de playa, acuático y trails.
Las obras de la primera etapa se integran al hotel boutique Siari en operación, además de un hotel Fairmont Hotels & Resort en el primer semestre del año.
Otra obra relevante es el hotel Ritz Carlton Reserve de 110 habitaciones, de la cadena Marriot, que será el segundo de la cadena para un mercado y se construye a partir de una alianza con Thor Urbana y GFA.
La propuesta une ecosistemas y ammenities en entornos de playa, selva, mar, montaña, ríos y otros que le permitirán competir con otros destinos enfocados al mercado nacional e internacional. En este caso, el que accederá a través del Aeropuerto Internacional de Puerto Vallarta.
Otra conexión que busca integrarse a la conectividad del turismo nacional, es la que dejará la carretera en construcción Las Varas-Compostela.
Relevantes también son el impacto ambiental y la integración de las comunidades, ya que en total se crearán ocho mil 500 empleos directos, 95% de los cuales será de los poblados colindantes al proyecto, ubicados en el municipio de Compostela.
Adicionalmente se genera un programa de capacitación y desarrollo de cadenas productivas que hagan factible que los insumos sean generados localmente y provengan de un radio de 60 kilómetros alrededor.
EFECTO ROMA RESIDENCIAL
Distintas historias de coyuntura no lograron impactar el desempeño inmobiliario residencial que vive de colonia Roma. Dos sismos, el último S19 y ahora el furor que existe por las nominaciones y premios Oscar de la película mexicana Roma grabada en las inmediaciones de la legendaria colonia, ambientada en los primeros años de la década de los setenta.
El hecho es que ninguno ha movido el dinamismo residencial complementa atención mundial. Una revisión de su desempeño desarrollada por la firma Tinsa, revela que el valor de las propiedades se ha mantenido.
"El valor por metro cuadrado promedio fue de $67,861 pesos, mientras que el precio promedio por unidad fue de $6,254,754 pesos", dice la empresa.
Hasta finales del año pasado, la Roma registraba un stock de 921 unidades, 99% de ellas departamentos con un inventario en venta que se desplazaba a un ritmo de 63 unidades en ese trimestre.
Poco a poco y a diferencia de otros suburbios, la colonia Roma ha complementado su oferta residencial vertical con el crecimiento comercial, que sin duda la hacen un mercado que continúa con un ritmo particular su crecimiento para compradores y desarrolladores.
VIVIENDA DE MÉXICO LIDERA EN AL
Con mil 575 proyectos residenciales activos, el mercado de la Ciudad de México encabeza el desempeño del negocio en la región, representada por proyectos nuevos en la región y deja atrás las ciudades de Santiago en Chile, Lima en Perú y Bogotá en Colombia.
Un estudio en la zona desarrollado por Tinsa, muestra además otras características que permiten observar el desempeño destacado en volumen y precios en el mercado de la Ciudad de México, donde en vivienda vertical se registraron hasta finales de 2018, precios de venta de 2 mil 354.8 dólares por metro cuadrado.
El indicador de precios es sólo un aspecto que genera diferencias respecto a las otras ciudades incluidas en el estudio. Destaca también, el alto que en el volumen de proyectos tienen las casas respecto a los departamentos, de 25% cuando en Santiago es de 17%, pero de apenas 2 y 1% en Lima y Bogotá.
En promedio, estos 4 mercados concentraron 141 mil 615 unidades disponibles en un mercado que creció 3% en este indicador.
Sin embargo, un aspecto relevante del análisis es la composición del stock por tipo de vivienda, ya que en la CDMX es de apenas 19%, mientras que en Lima es de 58% y en Chile de hasta 45%. En promedio, este segmento representa 32% del inventario actual.
Esta proporción aunada al peso de otros segmentos como el medio, medio bajo, residencial y residencial plus, revela la realidad del mercado habitacional: no existe equilibrio como en otras ciudades en el segmento medio.
Un aspecto revelador de los ritmos que tienen estos mercados es el ritmo de entrega y avance de obra de los proyectos. Mientras en Colombia 62% es para entrega inmediata, en la Ciudad de México este indicador es de 42%.
Las ventas y sus tendencias también son representativas. En el último trimestre de 2018, las ventas conjuntas de estos mercados fueron de 28 mil 511 unidades. Santiago de Chile registró 49% de unidades vendidas del inventario disponible de vivienda media, mientras que en Bogotá 84% se colocaron de los segmentos de interés social, medio y medio bajo.
Los precios son un factor que también determina el valor de los mercados. Para los departamentos en los mercados de referencia, el precio de venta promedio es de 144 mil 135 dólares, con un rango por m2 de mil 767.2 dólares y una superficie habitable de 71.6m2.
Sin embargo, en el mercado de casas, los valores más altos se registraron en Santiago de Chile con mil 694 dólares por m2.
En el segmento luxury los edificios de departamentos con el nivel más elevado están en la Ciudad de México con un precio promedio de 751 mil 717 dólares y un promedio por m2 de 3 mil 708 dólares.
En ese mismo rango, el valor más accesible es en Santiago de Chile donde se adquieren productos similares con un precio promedio de 568 mil 804 dólares y un valor por m2 de 3 mil 708 dólares.
Caso distinto es Bogotá, donde se ubican las superficies habitables más grandes que en promedio son de 213m2, al tiempo que en Chile están las más pequeñas con una superficie de 160m2.
Este review busca establecer no sólo el liderazgo del mercado capitalino, sino parte de lo que aportó la reciente ola de expansión.
Opinión publicada en El Financiero|Bloomberg.
NUEVOS CORREDORES CORPORATIVOS
La Ciudad de México (CDMX) tiene una nueva competencia en entidades del país, que a pesar de experimentar oferta sobrada en mercados alejados de los centros de negocios, está acompañado por corredores corporativos más allá de Monterrey y Guadalajara.
Se trata de Querétaro y Puebla que con nuevos proyectos que incluyen espacios de oficinas, hicieron que la concentración del portafolio nacional bajara a 73% para CDMX, cuando hace 5 de años era de 88%, de acuerdo con una previsión de CBRE.
La firma de servicios inmobiliarios revela que las nuevas ciudades duplicaron el tamaño de sus inventarios de oficinas, que motivó el desarrollo de proyectos institucionales con demanda de empresas que adicionalmente busca espacios para una operación basada en la mezcla de nuevas generaciones de empleados y tecnología.
Estos factores están provocando cambios en las formas de trabajo y estándares de productividad, dado que los nuevos mercados se enfocan en la integración de su actividad a procesos de exportación de una manufactura que día a día se vuelve más sofisticada.
DEPAS MILLENNIALS
Ante el creciente mercado de compradores millennial, desarrolladores construyen proyectos adhoc a sus hábitos de compra, que hasta ahora se enfocan más en los departamentos que en casa habitación.
Un análisis de la Inmobiliaria Qaya asegura que parte de la preferencia por los depas radica en que este grupo poblacional prefiere accesibilidad, seguridad y ubicación donde va a vivir.
La accesibilidad está directamente vinculada con el costo respecto al de una casa, valor que lo hace asequible a este segmento de la población.
En el ámbito de la seguridad, la integración de sistemas en edificios con diversidad de departamentos integran elementos como caseta de vigilancia a cargo de los accesos.
Respecto a la ubicación, los desarrollos residenciales verticales se ubican en zonas céntricas dado que el volumen de unidades, permite equilibrar al desarrollador el costo de la tierra. Así, en la fórmula se maximiza la rentabilidad, pero también se desarrolla en zonas céntricas que facilitan el traslado.