PERSPECTIVA INDUSTRIAL
Los factores se suman al entorno macroeconómico que rodea la actividad inmobiliaria en distintos segmentos. Fuera de la Ciudad de México (CDMX), que experimenta un cambio en la política de desarrollo urbano, distintas entidades del país no han parado en su dinámica.
Nos referimos a lo que se genera en el Centro y Norte del país donde corredores industriales y comerciales mantienen su ritmo de desarrollo, aunque con un dinamismo menor, selectivo y con cautela. Pero qué es lo que mantiene este movimiento.
La respuesta sigue siendo múltiple: los fundamentales de la actividad económica, el efecto del reciente crecimiento de la clase media y pese a todo, la ubicación geográfica y el estatus de socio comercial que tiene México con Estados Unidos, el todavía mercado más grande de Estados Unidos.
En su conjunto, este contexto alimenta la perspectiva de desarrolladores, fondos de inversión y otros vehículos financieros, que a pesar del replanteamiento de algunas estrategias financieras de deuda, aún atrae a inversionistas.
Es decir, a mayor riesgo, mayor rendimiento. Una ganancia que sostiene el spread que separa hasta con 400 puntos base la inversión en México respecto a lo que ofrecen mercados desarrollados como Estados Unidos.
Por esta razón, los fondos de inversión mantienen planes de crecimiento y la salida de vehículos financieros con menores restricciones que las que existen en otros como los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) y lo que han logrado los CERPIs, que permiten la inversión fuera del país, facilitando estrategias de diversificación territorial.
Un ejemplo de la visión de mediano y largo plazo es BTS Development que a 10 años de distancia en el inicio de su operación, planea un modelo de expansión hacia el año 2025 que le permitirá acumular un portafolio de un millón de metros cuadrados de espacios industriales.
Los cerca de 400 mil m2 que planea sumar a su actual portafolio de 660 mil m2, serán financiados con recursos propios y la ejecución de una segunda fase de inversión y desarrollo con Prudential Global Investment Management, a través de su CKD (Certificado de Capital de Desarrollo) Prumex IV.
La firma que dirigen Pablo Barcos y Rodrigo Fernández en las áreas de inversión y operaciones, busca con esta fórmula generar una inversión de 200 millones de dólares para ampliar su operación en el Bajío, Estado de México y el norte del país.
Este caso es muestra de lo que nutre la actividad de desarrollo industrial, a partir de la influencia que tiene el mercado de capitales en México.
Aquí comentamos que a finales de 2018 en el mercado se listaron 36 emisoras, de las cuales 3 fueron FIBRA E, 3 fideicomisos inmobiliarios, 12 CKDes (aunque no todos enfocados al sector) y 6 CERPI´s. Sólo en monto de financiamiento 52 mil 523 millones de pesos fueron generados por las emisiones de FIBRA E, 7 mil 477 de CKDes y 10 mil 255 de FIBRAS.
Fueron números aportados por las FIBRAS E de CFE, Grupo Aeroportuario Ciudad de México y Prodemex, además de la salida de Fibra EDUCA, U-Storage y Upsite México.
Era indudablemente otro contexto, que actualmente se ha enfocado a la instrumentación de distintas estrategias financieras de los distintos participantes, pero que validan la visión de largo plazo con que el dinero institucional controlado por administradores de fondos norma sus decisiones de inversión.
Cierto es que el valor de los activos de algunos instrumentos no es el mismo, pero en perspectiva el mercado industrial, dolarizado y con un sólido desarrollo de inmuebles Clase A, ha logrado generar una visión de rentabilidad que hoy se ubica en rangos de 7.5 a 9% de tasas de cap rate.
La rentabilidad aunada al dinamismo que siguen promoviendo negocios como el comercio on line, la manufactura y las cadenas sólidas de suministro de hubs de manufactura, automotrices, aeroespacial, equipo médico y electrónico, permiten vislumbrar un escenario de desarrollo y oportunidades.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg
TRIÁNGULO LOGÍSTICO
Le llaman el corredor CTT. Integrado por Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán este triángulo se ha venido configurando como la piedra angular del negocio logístico madre que abastece la demanda de la Ciudad de México (CDMX) y Área Metropolitana.
La salida de la actividad industrial de la CDMX fue el primer detonador de su desarrollo y en los últimos cinco años, la demanda de distribución de empresas enfocadas al comercio en línea para abastecer a sus usuarios.
Francisco Muñoz, vicepresidente senior de servicios industriales en CBRE México, dice que el país está desfasado en relación con las tendencias comerciales y tecnológicas de mercados como Estados Unidos.
Sin embargo, el principal cambio es el efecto que ya existe en el tamaño y dimensiones de las naves de almacenamiento. Al inicio de los cambios el área promedio de las naves era de entre 10 y 15 mil metros cuadrados. Actualmente va de 30 hasta 100 mil metros cuadrados.
Los requerimientos también están vinculados con la diversificación de canales de venta de empresas del retail que integran a su oferta de ventas la comercialización en línea.
Este movimiento y la escasez de superficie para la edificación respecto a la demanda creciente de espacio en la última década, ha favorecido el crecimiento del corredor logístico hacia el norte. En particular, detalla Muñoz, los municipios de Huehuetoca y Tepeji del Río, ubicados después de la caseta de cobro de la autopista México-Querétaro.
El especialista considera que si bien los márgenes se ven impactados por el costo del peaje y el uso intensivo de unidades de transporte, la operación desde estos corredores se compensa por el costo menor del terreno en estas zonas respecto a los ubicados en el triángulo CTT.
OLA TEC EN RETAIL
La diversificación de canales de venta de las distintos retailers que utilizaban el punto de venta tradicional y que luego integraron el comercio en línea, está modificando la manera en que se plantean estrategias de expansión.
Este efecto ha modificado sustancialmente el crecimiento de los centros comerciales en mercados desarrollados como Estados Unidos y Canadá. Al grado que hoy día las marcas se sirven de mecanismos alternativos para determinar la efectividad de penetración de mercado.
Uno de ellos son las pop un stores y lo que han empezado a generar los conceptos nacidos en la cultura on line, y que ahora buscan conectar con sus usuarios a través de sucursales en una dinámica conocida como Click to connect.
Este último movimiento llama la atención porque ha modificado la manera en que se plantean las estrategias de expansión de negocios de nueva generación. Algunos de ellos nacidos en la web, hoy empiezan la apertura de puntos de contacto con sus clientes donde se puede crear una experiencia distinta al click.
La tendencia se une a otros factores fundamentales de los cambios de hábito de los compradores, es el caso de los espacios colaborativos, áreas de entretenimiento y espacios lúdicos generen experiencias distintas para los usuarios. Todo lo que sea necesario por ganar cuotas de mercado y fidelidad de los compradores.
TRANSPORTE ELÉCTRICO
Son un total de 11.5 millones de personas que se mueven en la zona metropolitana, pero 80% lo hace en las distintas opciones de transporte público que opera en la Ciudad de México.
Esta inercia ha alentado el desarrollo de proyectos que buscan atender con eficiencia y menor impacto ambiental la demanda de movilidad en el transporte público. Uno de ellos es el transporte eléctrico que además de contar con experiencia en el pasado, representa una opción para reducir la huella de carbono.
Su instrumentación tiene efecto directo en el mejoramiento de la calidad del aire, la optimización de los costos operativos y robustece la seguridad energética, que en los últimos meses atravesó por una crisis de abastecimiento de combustible.
Obedece también las alternativas que autoridades e iniciativa privada han buscado en las últimas dos décadas, mediante distintos programas que buscan mejorar la calidad del aire acorde con los estándares internacionales.
Se trata de programas en los que se podrían sustituir alrededor de 30 mil unidades en un lapso de 4 años. Sin embargo, la apuesta es ambiciosa dado que la integración de ecosistemas de electro movilidad y su aplicación, requiere también considerar aplicaciones en esquemas de negocio que involucran transporte privado y público, a través de autobuses de pasajeros, vehículos de carga y logística, así como vehículos compactos de servicio público y privado.
Un ecosistema integral involucra que el ecosistema sea integral en la optimización de ingeniería, incentivos para la fabricación, políticas públicas, económicas y de accesibilidad.
CETRAM
Atender la problemática de movilidad sugiere atender distintos factores. Uno de ellos a los cuales llega el análisis es el transporte público y con él las terminales de transporte.
Para la Ciudad de México (CDMX), las terminales de transporte habían sido sólo funcionales para hacer enlace con otras opciones de traslado.
Sin embargo y aún cuando están en una aparente indefinición, los Centros de Transferencia Modal (CETRAM) tienen en su conceptualización valores importantes como la creación de espacios de comunicación para los usuarios del transporte público con seguridad, eficiencia y confort.
En la mayor parte de los CETRAM se integraron propuestas de usos mixtos que dieron cabida a un nicho del negocio inmobiliario comercial, orientado a combinar usos que crearon servicios para la población de las terminales de transporte de gran flujo.
Las nuevas opciones previstas en el ambicioso plan se alojan en centros de conexión en transporte o hubs, tal y como ocurre en ciudades como Londres o Madrid.
Algunos casos en desarrollo son los centros pensados para terminales como El Rosario y Chapultepec, Zaragoza y el metro Constitución de 1917.
Se trata en todos los casos de propuestas arquitectónicas y conceptuales que buscan transformar la estética, convivencia y servicios integrales como tiendas de autoservicio, cines, locales gourmet y área de mesas.
Una de las aportaciones de la propuesta arquitectónica en estos centros es mejorar los esquemas y diagramas de flujo mediante la integración de espacios abiertos.
Se trata de áreas que incorporan espacio público, a través de elementos como plazoletas al exterior, puentes peatonales, retornos viales y otros que favorecen la transformación de la zona.
VIDA PÚBLICA & CIUDAD
Una de las principales lógicas que movió la reciente política de desarrollo urbano en la Ciudad de México fue recuperar el espacio y vida pública de miles de habitantes y población flotante.
Los resultados han registrado algunos avances, como el sistema de movilidad alterno individual de bicicletas, motocicletas eléctricas, scooters y distintas plataformas de transporte privado. Con todo y las controversias generadas en materia regulatoria y de operación.
Para bien o para mal, se ha demostrado que crear opciones de movilidad y transporte público, resulta benéfico contrario a edificar más vialidades, como en su momento se buscó apostar por los segundos pisos.
Así lo cree Ghigo Di Tommaso de la oficina en San Francisco, California de GHEL, que en días recientes el Urban Land Institute (ULI) México creó debate sobre el particular.
Pero la vida pública va mucho más lejos. El transporte y la integración de espacios intermodales como los también controvertidos y necesarios CETRAM, tienen un papel fundamental en hacer que los extenuantes y costosos traslados desde y hacia la CDMX aporten mucho más, que ser en el pasado receptores de comercio informal, inseguridad y áreas desaprovechadas.
Ejemplos de esta figura pueden hoy destacarse del trabajo que se proyectó en distintas estaciones como Chapultepec, San Lázaro, Constitución de 1917 y otros. En todos los casos se genera con diseño arquitectónico propuestas que buscan cambiar la estética arquitectónica, abrir espacios peatonales e integrar servicios comerciales con el proceso de renovación.
Estas figuras son fundamentales para favorecer que la Ciudad siga estando, como dice Di Tommaso, referencia a través de colonias como Condesa, Roma y avenidas como Reforma, referencia de viajeros cosmopolitas de Nueva York, Los Ángeles, San Francisco y otras ciudades en el mundo, que buscan vivir la actividad intensa generada a partir de la reciente dinámica de crecimiento de infraestructura y servicios.
Con todo, el camino es largo aún. Si bien, prácticamente cualquier proyecto de gran dimensión y usos mixtos tiene en sus objetivos alentar la vida pública, sólo algunos realmente promueven la dotación de servicios e integración y áreas de integración para sus habitantes, usuarios de áreas comerciales y oficinas.
Esa bandera, la de correctas medidas de mitigación, impacto urbano, vialidades, servicios, etc. ha sido tomada por la actual administración local. Sin embargo, el fenómeno de integración social a partir de proyectos que consolidan la vida urbana va mucho más allá y forma parte del landscape que durante años ha buscado generar una nueva visión metropolitana.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
MERCADOS TOP EN MÉXICO
Son 15 mercados los que guardan el mayor valor del mercado residencial y residencial plus en el país para inversionistas nacionales y extranjeros.
Se trata de ciudades como Cancún, Guadalajara, Monterrey, Querétaro, Puebla, Mérida y San Miguel Allende entre otras. En ese ranking figuran ciudades cosmopolitas y destinos turísticos que transfirieron el beneficio del desarrollo inmobiliario a partir de su consolidación.
La razón de esta evolución, de acuerdo con el reporte inmobilario de la firma Softec al segundo trimestre de 2018, es la integración de valores agregados y proyectos consolidados.
Ejemplo del dinamismo que mantienen algunos mercados es San Miguel de Allende, que ha logrado ser polo turístico y de desarrollo habitacional y residencial, registra índices de crecimiento de entre 3 y 5% anual de acuerdo con previsiones de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios en la entidad (AMPI).
Así además de recibir 12 millones de turistas, logró generar un atractivo para viajeros extranjeros, a partir de ser considerada durante dos años la mejor ciudad del mundo para vivir y en consecuencia, promover atracción en inversionistas extranjeros.
Este mercado realizó el año pasado un promedio de 31 ventas mensuales con una tasa de anual de 18% de plusvalía, que a su vez ha dejado rangos de rentas de dos mil 300 pesos hasta 14 mil pesos diarios con un período mínimo de 13 días de rentas al mes.
CRECER EN CDMX
El desarrollo inmobiliario en la Ciudad de México no será el mismo en el futuro inmediato. Primero fue la cancelación del nuevo aeropuerto, luego una oleada de revisiones a los polígonos de actuación, a la que siguieron clausuras de obra y ahora una acción común, como la tala de árboles en la colonia Xoco, que creo una crisis social en la comunidad e incluso llegó al Congreso.
El centro de este proceso es de nuevo el proyecto Ciudad Mítikah. Es un tema de fondo y forma en el reordenamiento urbano de la CDMX. La edificación de vialidades y obras complementarias para la operación de grandes proyectos requieren de modificaciones debido a la forma en que inicialmente se trazaron vialidades.
La pregunta es si las obras que Mítikah realizó para abrir nuevos espacios públicos de convivencia con la idea generar beneficios sociales y ambientales en Mayorazgo, son válidas para una comunidad más participativa.
Fibra Uno explicó que con el fin de recuperar y mejorar el entorno, así como dar cumplimiento de las medidas de mitigación dictadas por la autoridad, iniciaron con permisos trabajos de poda, limpieza y remoción de algunos árboles en la colonia Xoco.
La noticia cayó como bomba en redes sociales a la comunidad que calificó la acción de ecocidio, hecho que complicó las mesas de negociaciones entre la empresa y la autoridad con quien se evalúan ajustes a los permisos del proyecto integral que Claudia Scheinmaum dijo no continuaría de la misma forma.
La poda generó la detención y posterior liberación de 9 trabajadores. El desarrollador dijo también apenas este miércoles que contaba con permisos y realizará medidas de mitigación apegadas a la normatividad vigente. A cambio del retiro, generó la limpieza de más de 700 árboles en Xoco, además de restituir con tres nuevos cada unidad podada.
El fondo es la percepción de la industria que en los últimos meses observa diversas clausuras como parte de una la línea restrictiva que sigue la actual administración para “reordenar” el desarrollo inmobiliario en la Ciudad.
En el caso de la zona de Xoco anteriormente se había trabajado un programa de inclusión para mejorar el entorno de calles que durante años permanecieron oscuras y sin interacción social.
Sin embargo, esta situación aunada a la ralentización de ventas en nichos como vivienda, comercio y oficinas, indudablemente han modificado los resultados de proyectos ofertados y también el desarrollo de nuevas obras, que mantienen en stand still los planes de negocios de distintas empresas inmobiliarias.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.