DESARROLLO URBANO: RETOS & REALIDADES
Los polígonos de actuación y planes de desarrollo son el inicio de un sano crecimiento. Más aún cuando el crecimiento de las ciudades es inevitable.
En este espacio hemos abordado el problema del desarrollo urbano descontrolado y las consecuencias que la evolución inmobiliaria sin orden, ha provocado en distintas regiones del país.
Desde los planes de desarrollo urbano, los polígonos de actuación, los fideicomisos y otros modelos buscan detonar el crecimiento de las ciudades. En este sentido, la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) formalizó la entrega de constancias de seis nuevos Polígonos Urbanos Estratégicos (PUEs), que buscan al igual que otras iniciativas contribuir al ordenamiento territorial y urbano.
La propuesta formalizada ayer en los polígonos de comunidades de Yucatán, Jalisco, Aguascalientes, Sonora y Tamaulipas busca también maximizar el uso de suelo mixto, al igual que la instrumentación de esquemas de movilidad sustentable.
Actualmente existen 23 polígonos que han hecho factible la generación de vivienda digna, sustentable y calidad, algo similar a lo propuesto en días pasados en el marco del foro CoRe y que está relacionada con la escasez de vivienda accesible en zonas donde es requerida.
Este aspecto ha sido planeado en el marco de ONU Habitat, cuando se ubica a la Ciudad de México (CMDX) como una de las más excluyentes de América Latina.
Según esta previsión en los últimos tres años en la CDMX la oferta de vivienda media cayó 8.6%.
Entender la marginación a la que se sujetan compradores es fácil: un trabajador debe invertir durante 25 años para adquirir una vivienda del segmento medio de apenas 60 metros cuadrados.
Estadísticas de Softec también han puntualizado que esa inercia negativa, provocó también una reducción de 2.5% en el inventario y 0.8% en el número de proyectos, además del efecto contrario en los precios unitarios que en este período crecieron 32%.
A nivel nacional el problema crece si se considera que 75% de la población vive en ciudades. Por tanto, la demanda no cubierta seguirá presionando el aumento de precios con efectos negativos en la población, excluyendo por precios.
Otros valores asociados a la generación de parámetros son la densidad y asignación de suelo eficiente e intensivo, sin embargo, su permanencia en el mercado es razón suficiente para generar otros problemas en el segmento de la gestión, con abultados procesos de trámites, y el crecimiento desordenado.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
CIC YUCATÁN
Conceptualizado y construido con parámetros sustentables e integrado al proyecto Distrito Congresos, el Centro Internacional de Congresos de Yucatán, busca colocarse en el mercado internacional de turismo de reuniones que actualmente atraen destinos de América Latina.
El inicio de sus actividades en abril pasado, tras dos años de edificación que requirió una inversión de mil 300 millones de pesos, se ha convertido en un detonador de la actividad hotelera y de servicios en la Ciudad de Mérida, dado que se ubica en el corredor Centro Histórico.
De acuerdo con el Fideicomiso Público para el Desarrollo del Turismo de Reuniones en Yucatán, el recinto ha hecho posible consolidar el Distrito de Congresos como un atractivo inmobiliario, “un destino obligado que da vida a los hoteles y servicios localizados en un radio de 600 metros”.
En el plan estratégico, establece que era necesaria una nueva etapa de evolución turística de la Ciudad Mérida, que ha tenido un gran enfoque previo en el turismo de reuniones, pero que según la perspectiva estaba saturado en cuanto a su funcionamiento por lo que se interponían los eventos con el mercado de turismo de convenciones.
La idea es que la infraestructura turística se complemente con el CIC de Yucatán para competir internacionalmente en el corto plazo con destinos especializados como Brasil, Argentina, Perú, Colombia, Chile y Costa Rica que actualmente atraen los principales congresos.
En su conceptualización uno de los activos importantes fue la certificación desde el día cero de su edificación con acciones sustentables que le otorgaron el distintivo Oro LEED (Leadership in Energy & Environmental Design), como un compromiso con la preservación del medio ambiente y el control del consumo energético, a través de distintas tecnologías incorporadas.
La colocación de paneles solares e iluminación Led, permitirán generar un ahorro energético del 30%, para una ciudad con una temperatura promedio de 32º centígrados y un 80% de humedad.
Un nuevo modelo de negocios
De acuerdo con el plan, el modelo cambió para integrar los atractivos turísticos de Yucatán e integrar una estrategia comercial enfocada a las necesidades del mercado de congresistas, que necesitan distintos tamaños de salones, desde break out para aforos menores como los de gran capacidad para acortar la distancia de la negociación
La segunda fue generar una estructura administrativa y de gestión, misma que se materializó con el Fideicomiso Público para el desarrollo del Turismo de reuniones de Yucatán (Fideture), que con su visión al 2047 permitirá garantizar la continuidad y transversalidad que da certeza jurídica, además de competitividad comercial y rentabilidad administrativa.
El plan estratégico del Fideicomiso hace factible recaudar recursos producto de los eventos, que permite atraer congresos para con la integración de fondos adicionales que soportan su operación a través del impuesto del 3% de hospedaje, cuente con fondos propios, establecer metas comerciales y cerrar socios estratégicos como el generado con Samsung.
En Fideture participan autoridades gubernamentales, representantes de la hotelería y turismo, al igual que de la operadora Asur y organismos camerales como Coparmex, Canaco y otros.
A noviembre de 2017, el CIC está comercializado al 100% que dejará un total de 7 mil 300 congresistas de diferentes tipos.
En la estrategia de negocios se buscó complementar la infraestructura del Centro de Convenciones Yucatán Siglo XXI ubicada en la zona norte de esa ciudad, mismo que se orientará a satisfacer las necesidades de congresos nacionales. Con las 2 propuestas de convenciones, el recinto busca hacer competitivo respecto a otras ciudades como Monterrey, Guadalajara, Puebla y Querétaro.
INFRAESTRUCTURA MANTIENE OFICINAS
Pese a todo, las oficinas tienen un aliado: los grandes proyectos de infraestructura.
Este elemento hizo posible que la absorción bruta acumulada al tercer trimestre de 2018 fuera 31% más que igual período del año pasado, de acuerdo con un análisis de la firma de servicios inmobiliarios CBRE.
Desde su perspectiva los megaproyectos de infraestructura como el Tren Interurbano México-Toluca y el Centro de Transferencia Intermodal (Cetram) de Chapultepec, además de otros proyectos como la modernización de 5 terminales de transporte en Ciudad de México, están alentando la edificación de nuevos espacios.
Según el reporte, actualmente se construyen 1.8 millones de metros cuadrados, en distintos corredores, pero sobresalen Insurgentes, Polanco y Santa Fe.
Este contexto hace posible generar en el tercer trimestre una tasa de disponibilidad de 15%, una absorción neta de 57 mil 425 metros cuadrados y un precio de salida promedio de $24.72 dólares de renta mensual por metro cuadrado.
Sin embargo, y pese a los pronósticos generados por la inestabilidad y transición gubernamental, en el año se han desplazado 424 mil m2 de oficinas, nivel que podría llegar a 500 mil metros cuadrados.
INNOVACIÓN VERTICAL MEXICANA
La verticalidad está a prueba, los nuevos tiempos de gestión obligarían a replantear su permanencia. El desarrollo vertical en las principales ciudades del país está entrando en una nueva etapa: de expansión en muchos casos, y de expectativa y moderación en otros como la Ciudad de México (CDMX).
Es tan relevante que el último ciclo inmobiliario no se podría entender sin los usos mixtos, pero tampoco sin el crecimiento en lo alto. Sin embargo, una serie de factores están determinando una etapa distinta para esta combinación de elementos.
El primero indudablemente es la mayor participación ciudadana en la autorización de licencias, además de lo que en materia de gestión representará el aval de grupos multidisciplinarios.
No menos importante es la determinación de autoridades de moderar las grandes obras, para tener una política responsable que considere procesos de planeación urbana de largo plazo que generen soluciones para la vida de las ciudades y sus habitantes.
La última década ha sido excepcionalmente interesante respecto a la integración de grandes firmas de arquitectos globales que han consolidado un derroche de talento. Nos referimos a las propuestas de Zaha Hadid, Tadeo Ando, Cesar Pelli, Norman Foster y lo que internacionalmente han conseguido arquitectos mexicanos como Teodoro González de León, Ricardo Legorreta, Enrique Norten y de manera destacada en estos días, Benjamin Romano.
Éste último, logró lo que muchos preveían con su presea de la octava edición del International High Rise Award (IHA) entregado en Frankfurt, al ser reconocida Torre Reforma como el rascacielos número uno en el mundo.
Esas son las facetas que ha dejado el desarrollo vertical, ese por el que aún apuestan desarrolladores con proyectos como las Torre Mítikah, Reforma Colón o Reforma 432.
Su sana evolución permitirá construir los tiempos por venir en el real estate mexicano.
Artículo publicado en El Financiero/Bloomberg.
TOWN SQUARE METEPEC
Thor Urbana finalmente formalizó la apertura del lifestyle center en Metepec, enfocado totalmente al negocio del edutainment.
Este proyecto inició en una primera etapa con la apertura del primer National Geographic Ultimate Explorer (NGUX), un centro de entretenimiento infantil desarrollado en 2 mil m2, producto de la asociación que concretó con iP2Enternteinment.
Desarrollado junto con GFA Grupo Inmobiliario, este centro con 230 locales comerciales tomó 26 meses de proceso de edificación y una inversión de 6 mil millones de pesos. Participó en su diseño arquitectónico la firma estadounidense Elkus Manfredi.
REFORMA Y SUS RASCACIELOS
La tradicional avenida en CDMX tiene aún cabida de edificios de altura.
La relevancia que actualmente tiene avenida Reforma entre los 10 principales corredores inmobiliarios corporativos de la Ciudad de México, se debe a los miles de metros cuadrados que se alojan en edificaciones verticales.
Son cerca de 300 mil metros cuadrados de espacios de oficinas ubicados en dos decenas de proyectos, muchos de los cuales han levantado torres como BBVA Bancomer, Reforma, Reforma Latino, Reforma 180, Mapfre y otros que modificaron el skyline de la ciudad.
Sin embargo, en el actual proceso de transición de gobierno local y federal, esta historia podría plantear un escenario distinto para torres en proceso como Reforma Colón o Reforma 432.
La escacez de tierra, pero sobre todo la indefinición de una política urbana requiere de un análisis más profundo para esta arteria en la que empresas e inversionistas apuestan al arrendar m2 que hoy llegan hasta 34 dólares por m2.
ALBOA DIVERSIFICA ESPACIOS
La cadena de centros de entretenimiento Alboa Enterteinment Hall inició la operación del primer centro integral con shows en vivo en el centro comercial Mundo E para aforos mayores, en este caso un escenario con una longitud de 80m2.
La apuesta, de acuerdo con José Ignacio Higuera, director de marca, es parte del plan de expansión que tiene la cadena de 10 unidades en operación, con el que busca diversificar el concepto original de servicios de boliche, billar, gastronomía y otras amenidades vinculadas con el entretenimiento.
Algunas amenidades complementarias son gastronomía y mixología de autor, además de otros pilares de su oferta de servicios de entretenimiento conformado por 10 complejos en distintas ciudades del país.
NET ZERO BUILDINGS LLEGAN A MÉXICO
Ya no sólo es la reducción del consumo energético, se trata de llevarlo a 0.
La preservación del medio ambiente a través de la automatización, uso de materiales y diseño arquitectónico en los edificios de oficinas públicas y privadas, escuelas y centros comerciales ha ido más allá del control en el consumo energético.
Desde el año dos mil, cuando empezó la certificación de edificios Cero Emisiones o Net-Zero en Estados Unidos, la instrumentación de acciones ha evolucionado de tal manera que las oportunidades de eficiencia energética a través del uso de energías renovables se han maximizado.
El Institute for Building Efficiency, tenía hasta hace 4 años decenas de edificios certificados que parten de un modelo de construcción y operaciones inmobiliarias que no queman combustibles fósiles y no produce emisiones de carbono.
Si bien, el modelo de negocio establece lapsos de recuperación en la inversión que llegan hasta 15 años, las ventajas del modelo en materia de reducción de consumo energético son incentivo en el mercado inmobilario norteamericano que complementa los ahorros con la emisión de bonos de carbono.
En este lapso, el negocio inmobiliario de bajo consumo energético se ha desarrollado, al grado que en actualmente se gesta el primer caso de un centro de bienestar Net-Zero en el Distrito Campestre, de Valle Oriente en Monterrey.
Más allá de una moda, y pese al costo, la instrumentación de tecnologías encaminadas a las cero emisiones resultan un modelo de inversión que al paso del tiempo genera mejoras en el rendimiento energético de los inmuebles.
Una edificación inicia la reducción de emisiones debido a la incorporación de sistemas de automatización y control bajo la plataforma METASYS, así como un sistema de aire acondicionado geotérmico que funciona mediante bombas de calor de alta eficiencia.
El modelo de operación ha sido incorporado a proyectos como Corporativo iDeAs, ubicado en San José California, además de algunos ejercicios que ha elaborado el gobierno norteamericano producto de los compromisos de reducción de consumo energético.
Su instrumentación se vuelve relevante si se considera que 70% de la energía de un edificio comercial se destina a iluminación y acondicionamiento, de acuerdo con la US Energy Information Administration.
El crecimiento de esta tendencia ha sido exponencial. De tres edificios que había en Estados Unidos hacia el dos mil, año en que el US Green Buildings Council reconocía algunas edificaciones por sus acciones encaminadas a mejorar la eficiencia energética, en junio de 2014 había 11,510 edificaciones certificados.