EFECTO ROMA RESIDENCIAL
Distintas historias de coyuntura no lograron impactar el desempeño inmobiliario residencial que vive de colonia Roma. Dos sismos, el último S19 y ahora el furor que existe por las nominaciones y premios Oscar de la película mexicana Roma grabada en las inmediaciones de la legendaria colonia, ambientada en los primeros años de la década de los setenta.
El hecho es que ninguno ha movido el dinamismo residencial complementa atención mundial. Una revisión de su desempeño desarrollada por la firma Tinsa, revela que el valor de las propiedades se ha mantenido.
"El valor por metro cuadrado promedio fue de $67,861 pesos, mientras que el precio promedio por unidad fue de $6,254,754 pesos", dice la empresa.
Hasta finales del año pasado, la Roma registraba un stock de 921 unidades, 99% de ellas departamentos con un inventario en venta que se desplazaba a un ritmo de 63 unidades en ese trimestre.
Poco a poco y a diferencia de otros suburbios, la colonia Roma ha complementado su oferta residencial vertical con el crecimiento comercial, que sin duda la hacen un mercado que continúa con un ritmo particular su crecimiento para compradores y desarrolladores.
VIVIENDA DE MÉXICO LIDERA EN AL
Con mil 575 proyectos residenciales activos, el mercado de la Ciudad de México encabeza el desempeño del negocio en la región, representada por proyectos nuevos en la región y deja atrás las ciudades de Santiago en Chile, Lima en Perú y Bogotá en Colombia.
Un estudio en la zona desarrollado por Tinsa, muestra además otras características que permiten observar el desempeño destacado en volumen y precios en el mercado de la Ciudad de México, donde en vivienda vertical se registraron hasta finales de 2018, precios de venta de 2 mil 354.8 dólares por metro cuadrado.
El indicador de precios es sólo un aspecto que genera diferencias respecto a las otras ciudades incluidas en el estudio. Destaca también, el alto que en el volumen de proyectos tienen las casas respecto a los departamentos, de 25% cuando en Santiago es de 17%, pero de apenas 2 y 1% en Lima y Bogotá.
En promedio, estos 4 mercados concentraron 141 mil 615 unidades disponibles en un mercado que creció 3% en este indicador.
Sin embargo, un aspecto relevante del análisis es la composición del stock por tipo de vivienda, ya que en la CDMX es de apenas 19%, mientras que en Lima es de 58% y en Chile de hasta 45%. En promedio, este segmento representa 32% del inventario actual.
Esta proporción aunada al peso de otros segmentos como el medio, medio bajo, residencial y residencial plus, revela la realidad del mercado habitacional: no existe equilibrio como en otras ciudades en el segmento medio.
Un aspecto revelador de los ritmos que tienen estos mercados es el ritmo de entrega y avance de obra de los proyectos. Mientras en Colombia 62% es para entrega inmediata, en la Ciudad de México este indicador es de 42%.
Las ventas y sus tendencias también son representativas. En el último trimestre de 2018, las ventas conjuntas de estos mercados fueron de 28 mil 511 unidades. Santiago de Chile registró 49% de unidades vendidas del inventario disponible de vivienda media, mientras que en Bogotá 84% se colocaron de los segmentos de interés social, medio y medio bajo.
Los precios son un factor que también determina el valor de los mercados. Para los departamentos en los mercados de referencia, el precio de venta promedio es de 144 mil 135 dólares, con un rango por m2 de mil 767.2 dólares y una superficie habitable de 71.6m2.
Sin embargo, en el mercado de casas, los valores más altos se registraron en Santiago de Chile con mil 694 dólares por m2.
En el segmento luxury los edificios de departamentos con el nivel más elevado están en la Ciudad de México con un precio promedio de 751 mil 717 dólares y un promedio por m2 de 3 mil 708 dólares.
En ese mismo rango, el valor más accesible es en Santiago de Chile donde se adquieren productos similares con un precio promedio de 568 mil 804 dólares y un valor por m2 de 3 mil 708 dólares.
Caso distinto es Bogotá, donde se ubican las superficies habitables más grandes que en promedio son de 213m2, al tiempo que en Chile están las más pequeñas con una superficie de 160m2.
Este review busca establecer no sólo el liderazgo del mercado capitalino, sino parte de lo que aportó la reciente ola de expansión.
Opinión publicada en El Financiero|Bloomberg.
NUEVOS CORREDORES CORPORATIVOS
La Ciudad de México (CDMX) tiene una nueva competencia en entidades del país, que a pesar de experimentar oferta sobrada en mercados alejados de los centros de negocios, está acompañado por corredores corporativos más allá de Monterrey y Guadalajara.
Se trata de Querétaro y Puebla que con nuevos proyectos que incluyen espacios de oficinas, hicieron que la concentración del portafolio nacional bajara a 73% para CDMX, cuando hace 5 de años era de 88%, de acuerdo con una previsión de CBRE.
La firma de servicios inmobiliarios revela que las nuevas ciudades duplicaron el tamaño de sus inventarios de oficinas, que motivó el desarrollo de proyectos institucionales con demanda de empresas que adicionalmente busca espacios para una operación basada en la mezcla de nuevas generaciones de empleados y tecnología.
Estos factores están provocando cambios en las formas de trabajo y estándares de productividad, dado que los nuevos mercados se enfocan en la integración de su actividad a procesos de exportación de una manufactura que día a día se vuelve más sofisticada.
DEPAS MILLENNIALS
Ante el creciente mercado de compradores millennial, desarrolladores construyen proyectos adhoc a sus hábitos de compra, que hasta ahora se enfocan más en los departamentos que en casa habitación.
Un análisis de la Inmobiliaria Qaya asegura que parte de la preferencia por los depas radica en que este grupo poblacional prefiere accesibilidad, seguridad y ubicación donde va a vivir.
La accesibilidad está directamente vinculada con el costo respecto al de una casa, valor que lo hace asequible a este segmento de la población.
En el ámbito de la seguridad, la integración de sistemas en edificios con diversidad de departamentos integran elementos como caseta de vigilancia a cargo de los accesos.
Respecto a la ubicación, los desarrollos residenciales verticales se ubican en zonas céntricas dado que el volumen de unidades, permite equilibrar al desarrollador el costo de la tierra. Así, en la fórmula se maximiza la rentabilidad, pero también se desarrolla en zonas céntricas que facilitan el traslado.
VIVIENDA MEDIA A PRUEBA
Presionado por las tasas de interés, el negocio medio residencial vive un parteaguas. En diferentes ciclos inmobiliarios, el segmento medio ha sido por mucho el factor de solidez del mercado habitacional, el sustento de la banca comercial y el origen del progreso inmobiliario de las ciudades.
Es justo la vivienda que tiene un valor de 750 mil pesos a cuatro millones de pesos, altamente ligada al crédito hipotecario de la banca comercial y que ha logrado adecuarse a las necesidades de compradores y desarrolladores de distintas ciudades del país.
Sin embargo, como hace unos días reflexionaba Gene Towle de Softec, su permanencia y crecimiento en el mercado habitacional están ligados a lo que desarrolladores y bancos puedan generar como estrategia para hacer frente a un nuevo reto: las crecientes tasas de interés.
Cada punto porcentual que aumentan las tasas de interés, representa para un comprador o familia elevar 10% de sus ingresos para adquirir el mismo inmueble, además del enganche y gastos de apertura del crédito. Lo anterior, pese a la estrategia de los tres principales bancos de mantener en los primeros días de 2019 el nivel de tasas de interés.
Durante meses, este factor no fue relevante, incluso logró mantenerse para compensar los variables costos de los materiales de construcción, debido a la guerra de tasas. Aunado a este factor, se suma la eliminación de subsidios a la vivienda barata.
El inicio del aumento en tasas tiene un efecto directo en este sector, que representa más de la mitad de las ventas del negocio de vivienda, además de lo que aportan a la industria los segmentos residencial, residencial plus y vivienda vacacional.
Fue en 2006, según estadísticas de Softec, el año en que mejor desempeño tuvieron las ventas en este rubro, luego vino la caída de 2010 y la subsecuente recuperación.
Esta previsión no está lejos de la realidad de la contracción en ventas del último trimestre de 2018. Un reporte de la firma Tinsa revela la caída en ventas de los segmentos popular, tradicional y la vivienda media.
Para algunas ciudades como la de México, la vivienda media representa un gran reto por la falta de disponibilidad de tierra accesible para desarrolladores, una norma que permita la construcción y desde luego estímulos fiscales específicos que hagan sentido financiero para proyectos que regeneren zonas abandonadas.
En este espacio comentamos estadísticas que una persona necesita en promedio 25 años de ingreso laboral para cubrir el valor de una vivienda de 60 m2 en México, asumiendo que la totalidad de sus ingresos se destina a ese objetivo.
Si bien la situación de la CDMX donde se producen alrededor de 20 mil viviendas al año es distinta en algunas como Querétaro donde existe sobre oferta, la realidad es que un plan que permita la reconversión urbana haría factible el desarrollo de nuevos corredores inmobiliarios de gran densidad e integrados a proyectos de usos mixtos.
Así ha sucedido en Jalisco, Guanajuato, Monterrey y Mexicali que con planes de largo plazo generaron modelos urbanos para redensificar zonas focalizadas e integrar la vivienda media.
Opinión publicada en El Financiero|Bloomberg.
DATA CENTERS HÍBRIDOS
Los centros de datos atraviesan por una revolución, la tecnológica. Con un alto potencial y proceso previo de crecimiento, ahora se preparan para vivir una transición en la forma en que se concibe el almacenamiento de datos de los usuarios.
En el estudio Outlook México 2019, la firma CBRE señala que 70% de las operaciones de data centers son build to suit y contratados de manera directa por la empresa, además de que los sistemas de almacenamiento en la nube han cambiado los requerimientos de espacio.
Lo anterior implica que en la transformación, un modelo híbrido es el responsable de crear la transición en la que los centros operativos dejaron de ser entidades aisladas e independientes, para trabajar de forma paralela con el respaldo, crear un ecosistema que convive con la nube pública y los micro data centers.
México es el mercado más importante en centros de datos en América Latina, después de Brasil, con un total de 250 mil m2 de inventario distribuido fundamentalmente en Ciudad de México y Querétaro, aunque también operan en Aguascalientes, Nuevo León y Guadalajara.
El reporte puntualiza a partir de datos de Gartner y Deloitte, que en función del cambio tecnológico el gasto de las empresas destinado a este rubro se redujo 10% en los últimos dos años.
Además se ha generado que los usuarios busquen invertir en el almacenamiento como un servicio
THE SUMMIT
Entre los proyectos de usos mixtos y de desarrollo vertical, este 2019 se incorpora al mercado The Summit Santa Fe.
Se trata de una propuesta en construcción que integra 94 mil 500 m2 de oficinas y espacio comercial.
El complejo se ubica en la zona centro de Santa Fe.
La propuesta arquitectónica integra en la parte inferior una área comercial y espacios públicos integrados con terrazas y zonas abiertas.
Adicionalmente el proyecto integró la certificación LEED (Leadership in Energy & Environmental Design) en la categoría Oro.