OFICINAS REGRESAN AL CRECIMIENTO
El final del tercer trimestre del año es anecdótico en las oficinas. No sólo porque los procesos de recuperación históricos han sido en el cuarto, sino porque luego de la larga espera de mejores tiempos resultado de la pandemia, finalmente regresa con una recuperación de la demanda que impacta toda la ecuación del negocio.
CBRE estima que la demanda en el creció 84% en el último año tomando como base el tercer trimestre, tiempo en que se agregaron al mercado 33 mil m2 de nueva oferta focalizada en Polanco y Reforma.
Este movimiento llevó al mercado a acumular un portafolio de 7.4 millones de m2 clase A, una tasa de disponibilidad promedio de 18.6 por ciento, al reducir 2.9 puntos porcentuales interanualmente.
El efecto es resultado de una absorción neta trimestral que llegó a 15 mil m2, con un volumen acumulado de 175 mil m2, ubicados en el denominado Centro de Negocios de la Ciudad de México (CBD), es decir Polanco, Insurgentes y Lomas Palmas.
Es en el CBD donde se concentra el 71 por ciento de las operaciones que permitieron que la absorción bruta ascendiera a 107 mil m2 y un acumulado anual 390 mil m2.
De la cifra registrada en los primeros 9 meses del año, el 30 por ciento se generó por contratos de renovaciones, expansiones, reubicaciones y subarrendamientos.
Si bien, este efecto ha reducido la disponibilidad de corredores como Polanco y Reforma Centro, es un hecho como aquí lo hemos comentado que el trabajo híbrido sigue siendo el motor de la recuperación.
En el reporte específico de la misma firma Encuesta de Sentimiento de Ocupantes de Oficinas en México de este año, se destaca que 78 por ciento de las empresas de servicios en CDMX adoptaron modelos de trabajo presencial de 3 a más días de la semana, con la tendencia hacia los esquemas híbridos.
Es una evolución del entorno laboral que adicionalmente ha alentado la inversión en tecnología y herramientas de colaboración donde 87 por ciento de los usuarios proyecta incrementar el espacio ocupado o huella en los próximos 3 años.
Un desafío importante es cómo podrán cubrir esa demanda prevista, en medio de un mercado con un indicador de construcción de apenas 7 proyectos que sumarían 246 mil m2, 30 por ciento del cual está pre arrendada y 60 por ciento se concentra en el corredor CBD.
La concentración de nueva oferta de espacio es importante, si se considera que otra tendencia relevante se enmarca en la necesidad de las empresas de contar con espacios satelitales que desde distintas ubicaciones cercanas a la residencia de los colaboradores fomentan el regreso y productividad de la fuerza laboral.
Este factor ha detonado en el mercado que el 50 por ciento de los espacios actualmente sean ofertados en formatos acondicionados, plug & play y subarriendo.
Lo alcanzado hasta septiembre es continuidad del cierre de julio cuando se tenía registrado el ingreso al mercado de 11 mil m2, una absorción neta 160 mil m2 A y A + y bajo construcción 272 mil m2.
Estar atento a estas tendencias permitirá a desarrolladores e inversionistas entender el movimiento de inquilinos cada vez más sofisticados y diversos en sus necesidades.
Tener espacios dispuestos para estas nuevas condiciones serán la clave de una recuperación que actualmente alientan las empresas del sector tecnológico, incluyendo tecnología & IT, transporte y logística, así como medios y telecomunicaciones.
Este escenario nos permite ver que la historia del negocio corporativo de CDMX, donde ocurre 85 por ciento de las transacciones del país, aún escribe nuevos capítulos de cara a la continuidad de la recuperación, que logre reflejar no sólo en aumento de precios, sino en nuevas decisiones de inversión.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Edelman Los Ángeles, Gensler.
CAPELLA KYOTO
Localizado en el corazón de Kioto, cerca del conocido teatro Miyagawa-chō Kaburenjo donde se realizan danzas tradicionales, es una de las propuestas de hospitalidad de lujo más esperados de 2025.
Capella Kyoto es un hotel de cuatro niveles y 92 habitaciones que rinde desde la sencillez de su diseño, homenaje al patrimonio cultural de la ciudad, integrando cuidadosamente una colección de obras de arte y objetos tradicionales japoneses.
Cada habitación es decorada con tonos relajantes y texturas que reinterpretan con un estilo contemporáneo los espacios y respetando el legado de las tradiciones geishas (geiko) de la ciudad.
En lo que sus creadores llaman un puente entre el pasado y presente, el resort ofrece una experiencia culinaria de nivel mundial y espacios diseñados para el bienestar.
Por ello, cada espacio une arte, cultura y composición convirtiéndose en un refugio encantador que combina la serenidad japonesa con el lujo moderno.
Este hotel no será solo un lugar para hospedarse, sino una ventana hacia la belleza y las tradiciones atemporales de Kioto.
AVALÚOS Y TECNOLOGÍA
En el centro de la irrupción de la IA, la determinación de valores es estratégica. Conversamos con Bertha Lorena Mercado, presidenta actual de FECOVAL.
CARIBE MEXICANO EN EL TOP
La participación de nuevos mercados en la salida de proyectos hoteleros y residenciales es señal positiva de la confianza del inversionista, el desarrollo de nuevos formatos y desde luego la diversificación alcanzada en el negocio hotelero.
En consecuencia, destinos complementarios vendrán a fortalecer lo alcanzado en la última década. Sin embargo, la formación de esa ola aún sigue teniendo una fuerte inercia desde Cancún y Riviera Maya, que se mantienen en el liderazgo de expansión hotelera como los indiscutibles mercados turísticos ganadores de 2025.
Muestra de ello es la captación que registran en los 10 grandes hoteles que con más de 300 habitaciones están proyectados a abrir entre 2025 y 2027,
A la cabeza del Top 10 documentado por CBRE México, figura el RIU Mazatlán 2 con 800 habitaciones que abrirá sus puertas al final del período referido, pero en las posiciones 2 y 3 con 500 y 600 habitaciones aparecen el Grand Fiesta Americana Riviera Cancún y el Grand Hyatt Cancún Beach Resort.
Así, en los próximos 3 años se sumarán 3 mil 849 cuartos, producto de la atracción de inversión generada en otros destinos como Los Cabos, Riviera Nayarit-Punta Mita, CDMX, Monterrey y el referido Mazatlán.
Además de la profundidad y volumen de las habitaciones construidas a lo largo de décadas, el posicionamiento reciente de los corredores del caribe mexicano es resultado del incremento en los niveles de ocupación, el número de viajeros y las tarifas.
Por ello, estos destinos concentraron el 97 % de los nuevos cuartos de hotel abiertos en los últimos meses.
Algunos números documentados con base en estadísticas de CoStar revelan que la captación de divisas por visitantes internacionales que registraron un gasto promedio individual de 404.4 dólares, dejó también un crecimiento en el ingreso por habitación disponible. 27 % en Cancún y 12 % en Riviera Maya.
Este número viene de una tendencia al alza que inició desde el año 2020, alcanzando el pico más alto en la primera mitad de 2022.
Otro factor que refleja la solidez del destino es la continua llegada de turistas nacionales, que en julio pasado creció 6 % Cancún y 16 % en Riviera Maya.
Asimismo de acuerdo con cifras de SECTUR, en la segunda semana del verano, las ocupaciones llegaron a 76.3 y 75.7 % respectivamente.
Todas son razones de peso que evidencian no sólo el crecimiento de la hotelería, sino un mayor dinamismo dinamismo en la salida de resorts en el segmento de lujo y ultra lujo con proyectos integrales de resort y branded residences.
En distintas regiones turísticas de playa y ciudades han llegado St. Regis, Four Seasons, Ritz Carlton, Thompson, Pininfarina, Clevía Autograph Collection, Maison Furnished y otras marcas alineadas con el potencial integrado de ambas líneas de negocio.
Es una inercia, como aquí lo hemos comentado, que ha dejado un crecimiento destacado en el mercado residencial de ultra lujo, donde al menos existen 20 proyectos alineados a marcas hoteleras o de lujo, 75 % ubicado en playas, pero donde también participan Ciudad de México y San Miguel de Allende.
Este último detalle lo compartió hace unos días en un reporte Tinsa México. En él destaca también cómo los precios de venta en los proyectos brandeados registra un crecimiento de 17 % más alto que los proyectos luxury mismos que mantienen un valor por m2, 67 % mayor.
De continuar esta inercia es previsible que otros mercados como Monterrey y Guadalajara pronto reciban este tipo de incursiones, como muestra de su potencial.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
TRABAJO FLEXIBLE
En un entorno de recuperación, modelos híbridos aceleran transformación de espacios y cambian las necesidades de espacio en las empresas para dar vida a la recuperación en CDMX.
EXPANSIÓN HOTELERA 2025
Producto del incremento en los niveles de ocupación, número de viajeros y tarifas, Cancún y Riviera Maya se mantienen en el liderazgo de expansión hotelera entre los mercados inmobiliarios turísticos ganadores de 2025.
De acuerdo con estadísticas al cierre del primer semestre del año, estos destinos concentraron 97 por ciento de los nuevos cuartos de hotel abiertos al consolidar la oferta inmobiliaria turística del corredor.
En el reporte Hotelería y Turismo la firma CBRE destaca cómo la captación de divisas por visitantes internacionales que registraron un gasto promedio individual de 404.4 dólares.
Así, estas tendencias generaron la integración en dichos mercados de 2 mil 100 cuartos hoteleros.
“Los resultados muestran que, pese a los retos coyunturales, Cancún y la Riviera Maya continúan consolidándose como destinos estratégicos para la inversión hotelera y turística en México”, asegura Christian Lega, vicepresidente del área de Hotels en CBRE México.
Desde su perspectiva, en la inercia fueron el crecimiento en tarifas y por habitación disponible (RevPAR) la evidencia de la resiliencia del sector y su capacidad de generar valor en el mediano y largo plazo.
En cuanto a los indicadores financieros, la Tarifa Diaria Promedio (ADR) creció 21 por ciento en Cancún y 15 por ciento en Riviera Maya.
Mientras que el ingreso RevPAR aumentó 27 por ciento en Cancún y 12 por ciento en Riviera Maya, reflejo de la fortaleza y atractivo de los destinos en el mercado turístico nacional e internacional.
Se trata en todos los casos de una tendencia al alza, si se compara con los picos que retomó el negocio desde la primera mitad de 2022, luego de la caída experimentada en la industria en 2020, según cifras referidas por la firma inmobiliaria con base en información de CoStar.
De manera complementaria, al cierre de julio la llegada de turistas nacionales creció 6 y 16 por ciento en Cancún y Riviera Maya respectivamente.
Mientras que de acuerdo con la Secretaría de Turismo de Quintana Roo, en la segunda semana del verano Cancún alcanzó un nivel de ocupación del 76.3 por ciento, mientras que Riviera Maya registró 75.7 por ciento.
El nivel alcanzado en verano reflejó también el promedio acumulado en el primer semestre que para esos mercados fue de 74.5 y 76 por ciento, respectivamente.
No obstante, el dinamismo turístico sostiene el crecimiento hotelero en distintos destinos del país al consolidar proyectos por más de 3 mil 849 cuartos en los próximos tres años según la perspectiva de la empresa.
La oferta proyectada sumará entre 2026 y 2028 infraestructura que consolida destinos complementarios a los mencionados. En la lista figuran Los Cabos y Punta Mita, Mazatlán, Ciudad de México y Monterrey.
Sin embargo, el crecimiento será constante ya que se prevé que durante el segundo semestre del año, se sumarán un total de 3 mil 900 nuevos cuartos en los principales mercados turísticos.
DESAFÍO HÍBRIDO IMPACTA
Alinear las expectativas y asistencia presencial promedio de la fuerza laboral en las oficinas, sigue siendo el principal reto de las empresas, propietarios e inversionistas con activos corporativos.
Es un tema que no se ha terminado de calibrar, luego de que la pandemia dinamizó el home office y buscó entender cómo favorecer las políticas en las empresas a fin de establecer su demanda de espacios.
Por tanto, atender temas como la revitalización de la experiencia del espacio de trabajo, priorizar estacionamiento e incorporar las tecnologías conectadas por encima de otros servicios es el diagnóstico vigente de las más recientes encuestas.
Una de ellas es la que recién presentó CBRE México, al asegurar en el reporte Americas Office Occupier Sentiment Survey 2025 que el trabajo híbrido consolidó su participación en el mercado de oficinas de CDMX, donde 78 % de los usuarios asiste entre 3 y 5 días a la semana.
El resultado de este sondeo sobre la percepción de usuarios de espacios corporativos determina que estos hábitos para CDMX, donde sucede 85 % de las transacciones del país, fortalecen la consolidación del modelo que integra el trabajo presencial y online.
Su efecto es determinante porque crea un impacto para un mercado con un portafolio de 7.3 millones de m2 clase A, que experimenta una tasa de disponibilidad promedio de 18.39 %, pero que les de 11.71 y 11.58 % en Polanco y Reforma Centro.
Lejos del efecto en precios que podría experimentar movido por una mayoría de inquilinos enfocados en los servicios, hay quien dice que la clave será el momento en que la tasa de vacancia llegue a la frontera del 10 %, porque los precios que hoy se encuentran en un promedio de 22.96 dólares por m2 empezarían a experimentar valores mayores.
Este escenario se fundamenta en que hasta el segundo trimestre del año, se tenía registrado el ingreso al mercado de 11 mil m2, una absorción neta 160 mil m2 A y A+ y bajo construcción 272 mil m2.
No menos relevante es la creciente participación de corredores próximos a la zona conurbada de la ciudad, dado que la movilidad está presionando a las empresas a disponer de sistemas satelitales de oficinas, que permitan favorecer con alternativas distintas de ubicaciones donde sus colaboradores puedan desempeñar el trabajo.
Es un tema que en perspectiva debiera observarse, en función de que sólo 14% de los colaboradores busca nuevas experiencias en las oficinas, 39 % trabaja solo y muy en especial que 27 % de los espacios no se ha remodelado los últimos 6 años.
Se trata de una tendencia influenciada por las 5 formas de trabajo identificadas por otros sondeos como el Global Workplace Survey 2025 de la firma de arquitectura Gensler.
Nos referimos al trabajo solo, trabajo presencial con otros, trabajo virtual con otros, aprendizaje y socialización.
Si unimos lo que este sondeo incide en la forma en que se ha usado el espacio en los últimos tres años, entenderemos lo que mueve esta evolución y la recuperación.
En función de lo anterior, en 2022, 56 % de las firmas encuestadas expandió su espacio, un año después lo hizo en 70 %, y este año, se estima lo hará en un 87 %.
Son números que definen como las 8 prioridades que los usuarios de oficinas consideran en la adopción del trabajo híbrido, inciden directamente en la demanda de espacios en las empresas.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica semanalmente en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Gensler San Francisco.
DÉFICIT Y DESBALANCE EN VIVIENDA
Asequibilidad y nuevos mercados determinan la dinámica habitacional donde CDMX revela la falta de oferta que compense alta de precios.
1 HOTEL TOKIO
El distrito japonés de Akasaka es la sede de este resort de eco-lujo, nada más alejado de la ola verde más importante del mundo.
Es así que entre las brillantes luces y bullicio de Tokio se integró este refugio natural que marca el debut de 1 Hotels en Japón, que abrirá sus puertas en este otoño.Su integración sigue la filosofía de eco-lujo de la marca, al añadir toques locales a través del diseño cuidadoso de un hotel de 211 habitaciones inspirado en los paisajes naturales del país, con rocas cubiertas de musgo, paredes con vegetación y piedra de Oya.
Asimismo incorporó al wabi-sabi, arte japonés que busca encontrar la belleza en la imperfección y jardines zen que inspiran el spa, que entre su oferta de bienestar ofrece baños turcos y una piscina cubierta.
En suma, 1 Hotel Tokio mezcla la belleza natural y las tradiciones atemporales de la ciudad, que además detrás sus muros, se accede al vibrante pulso de Tokio conocido por sus calles dinámicas, jardines tranquilos y lugares de interés cultural que celebran el patrimonio de la ciudad.
En sus detalles busca rendir homenaje a la resiliencia de la naturaleza y al espíritu de la capital de Japón, conocido por su liderazgo en sostenibilidad, combinando innovación y tradición que buscan crear un futuro más verde.
Es por ello, que en ella operan amplios programas de reciclaje hasta desarrollos urbanos energéticamente eficientes, que priorizan la armonía ambiental en todos los niveles.
Esta inercia puede verse en los sistemas de transporte público alimentados por energías renovables, las certificaciones de construcción ecológica como CASBEE e iniciativas vanguardistas en conservación del agua y reducción de residuos que establecen nuevos estándares para la vida urbana.
VIVIENDA ZMVM
Con un incremento en precios unitarios de 9.6 por ciento, la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMVM) registró resultados mixtos al cierre del segundo trimestre del año, lapso en el que se comercializaron 3.9 por ciento más unidades que en 2024.
En Informe de Coyuntura Inmobiliaria de la firma Tinsa México by Accumin señala la región donde participan Ciudad de México (CDMX), Estado de México y los municipios más importantes del Estado deHidalgo, registró al finalizar la primera mitad del año siete mil 566 unidades, volumen en el que destaca el 11.6 por ciento de crecimiento en el segundo trimestre del año.
Señala también cómo el segmento medio lideró el desplazamiento de nuevas unidades, mientras que el tradicional registró una recuperación relevante, luego de que CDMX concentró 41 por ciento de las ventas, 45 por ciento los municipios conurbados del Estado de México y 15 por ciento los municipios de Hidalgo.
El reporte indica que la participación de los municipios que integran el estado de Hidalgo ha crecido de manera importante, luego de que pasó de 844 unidades en el segundo trimestre de 2024 a 1,106 unidades en el segundo de este año.
Con rangos de valor de 953 mil 557 pesos a 2.9 millones de pesos, el segmento medio mantiene el liderazgo en unidades vendidas de la región; sin embargo, el segmento tradicional, con precios que van de 544 mil 998 a 953 mil 557 pesos, presentó una recuperación importante.
Por zonas, el Norte de la región se posicionó como líder en ventas, luego de que se desplazaron 3 mil 507 unidades vendidas, lo que representa 46.4 por ciento de participación y un crecimiento del 11 por ciento anual. La zona Centro, por su parte, concentró 22 por ciento de participación con 1,674 unidades vendidas equivalente a un crecimiento de 12 por ciento.
Por alcaldía o municipio, Zumpango destacó con el mayor número de unidades desplazadas al acumular la venta de mil 34 unidades, producto de un crecimiento anual del 5.1 por ciento.
Es la alcaldía Cuauhtémoc (CDMX) la que alcanzó la segunda posición en ventas con 938 unidades, pero registró una contracción del 4 por ciento en las ventas en relación con lo alcanzado un año atrás.
Por su parte, Tizayuca y Tecámac en Hidalgo y Estado de México respectivamente, observaron un aumento de 30 por ciento en las ventas, principalmente en el segmento medio. Mientras que la alcaldía Benito Juárez en CDMX redujo 15 por ciento en las ventas en el lapso de referencia.
Otro factor importante reportado por la firma es el desempeño del mercado de vivienda usada, que creció 5 por ciento con un precio unitario por m2 de 41 mil 972 pesos.
La edad promedio de la vivienda es de 17 años, considerado un mercado atractivo que refleja su participación en la colocación de créditos hipotecarios.
En este sentido, Justino Moreno, director de Consultoría Inmobiliaria de Tinsa México asegura que el conocimiento del mercado y la detección de la demanda son claves para la toma de decisiones.
“Vemos un mercado de contrastes donde corredores importantes han presentado una reducción en el número de unidades vendidas y el inicio de proyectos nuevos. Por otro lado, la zona Norte, donde predomina el segmento Medio, registró crecimientos importantes en el número de unidades vendidas”, concluye.