THE LANDMARK TIJUANA
Como parte de la continuidad de su plan de expansión, Thor Urbana inició la edificación de la etapa residencial del proyecto The Landmark Tijuana, en la cual proyecta una inversión superior a $800 millones de pesos.
El proyecto desarrollado de manera conjunta con GFA plantea la edificación de una torre de 193 departamentos en un desarrollo vertical conceptualizado como resort living.
Si bien este concepto ya había sido incorporado a otros proyectos, el modelo busca rescatar del tiempo pre COVID-19 la movilidad, amenidades vinculadas con el bienestar.
Entre los espacios se incluyen gimnasio, business center, salón de yoga, áreas verdes, spa y otros conceptos de hospitalidad como valet parking, bell boy y entrenadores personales, entre otros.
Con lo anterior, la desarrolladora busca atraer al usuario de productos residenciales premium, en particular en la ciudad fronteriza que ha vivido un proceso de expansión inmobiliario por la cercanía con Estados Unidos y el crecimiento vertical.
El desarrollo incorpora un área comercial, espacio de oficinas y entretenimiento a fin de concentrar servicios en un mismo lugar.
FLEX SPACE
Al paso de los días distintas corporaciones asumen la realidad actual como el punto de partida de la nueva forma de operar. Aquí hemos comentado de los modelos híbridos, del avance obligado del trabajo remoto e incluso de cómo los espacios se adecuan para hacer del workplace un entorno de confianza e interacción en los colaboradores.
Es en las nuevas tendencias que las empresas plantean la integración de sistemas satelitales flexibles que hagan modelos sobre demanda, que algunas de las cadenas de espacios colaborativos adoptan para responder a las necesidades de sus inquilinos.
Este concepto no es de este tiempo, ya se venía integrando en los espacios colaborativos. Pero su irrupción obligada, en particular en mercados como Europa donde crece aceleradamente, hace de esta situación un tema complejo para el negocio corporativo en México.
Se trata de un cambio profundo para un negocio basado en contratos de largo plazo y con clientes corporativos, enmarcado en tiempos de caída en la demanda neta de espacios en Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey, los tres principales mercados del país.
Un aspecto que facilita este modelo es que 33% de los 1.3 millones de metros cuadrados disponibles hasta septiembre pasado en la Ciudad de México, están acondicionados según el más reciente reporte de mercado de la firma JLL. Es decir que esa proporción está lista para ser arrendada a usuarios con demanda de espacios, misma que cayó hasta 139 mil 352m2 en el tercer trimestre del año en curso.
La clave está en cómo y por cuánto tiempo serían arrendados. Por tanto, en el negocio y en particular en el patrimonial y con inversionistas institucionales, será complejo aceptar múltiples contratos por menos metraje y tiempo variable.
Una dinámica muy distinta a la que comentamos. Es el caso que evaluarán inversionistas de la estabilidad de los FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces), dado que sus fundamentos están planteados con base en el valor de mercado de los certificados y en los portafolios con activos estabilizados, antes del COVID-19 con niveles de ocupación superiores a 90%, contratos de largo plazo y en dólares.
Ejemplos internacionalmente existen varios. Basta ver lo que las firmas tecnológicas han anunciado como el trabajo remoto como una forma permanente de colaboración.
Un caso más sobre el particular es Standard Chartered Plc quien hace unas horas dijo que permitirá a la mitad de sus empleados encontrar una oficina cercana a casa para desempeñar actividades.
Y es que la estructura distinta también implica un reto trasladado a la operación de inmuebles con múltiples inquilinos que pedirán contratos diferenciados en plazo, precio y en distintas ubicaciones.
Para nadie es un secreto que el mercado corporativo vive tiempos de transformación profunda. Si bien continuarán participando empresas globales AAA con músculo y soporte financiero para lidiar con el efecto de la pandemia, es un hecho que el tamaño y forma de los inquilinos se democratizó.
Por lo anterior, una vez asumidas las adecuaciones a los espacios para los prototipos operativos y con medidas sanitarias y señalización muy específicas, vendrá el reto de aprender a administrar múltiples inquilinos o bien, se abrirá una oportunidad invaluable para quienes ya lo hacen y pueden responder a las necesidades coyunturales.
Anote en su lista observar el comportamiento de los espacios híbridos, los centros de negocio y los orientados al coworking. Son tiempos de cambio.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
NEW WORKPLACE ECOSYSTEMS
Dónde y cómo serán los espacios de oficinas son preguntas que nutren debates en las organizaciones de cara a la permanencia de los espacios de trabajo como se conocieron antes del COVID-19.
Los desafíos y decisiones inmobiliarias existen para los inversionistas, propietarios y desarrolladores, como para los inquilinos.
La decisión del regreso está vinculada con la forma segura de los espacios de trabajo, que genera un nuevo modelo de negocios que abra las oportunidades de inversión rentable en tiempos de cambios constantes.
Lo es porque los fundamentales que rigen la lógica del real estate comercial cambió. Por tanto, dice un análisis global de la firma Cushman & Wakefield, la salud y el bienestar se han vuelto una responsabilidad fundamental en las organizaciones.
De la misma manera, detalla, los supuestos sobre la productividad de los empleados se han disipado luego de meses de un entorno intensamente desafiante.
De esta forma, para integrar los ecosistemas del workplace múltiples organizaciones han pasado por procesos de auditorías de espacio existente, interpretaciones de las nuevas guías de espacio, diseño, la revisión del portafolio para adecuaciones sanitarias, los requerimientos de portafolio de largo plazo, e incluso el análisis de cómo las herramientas digitales pueden generar eficiencia en los costos.
ONE & ONLY MANDARINA
Tras meses de edificación la firma RLH Properties inició la operación de su apuesta en Riviera Nayarit.
Es el nuevo resort y comunidad residencial relevante que se ha desarrollado en ese polo de desarrollo turístico que busca atraer a los compradores y viajeros globales. One & Only es la marca operadora del este primer hotel con 105 habitaciones, así como las residencias del destino.
Desplantado en 265 hectáreas donde se ubica, el desarrollo cuenta con un frente de 2 kilómetros de playa virgen y zona de selva, que hacen factible actividades deportivas como el ciclismo de montaña y senderismo.
Adicional al inaugurado hotel el proyecto incluye private homes que permitirán a los residentes, acceder a servicios como concierge, chefs privados, Spa, Kids Club en una superficie de más de 7 mil metros cuadrados, además de restaurantes segmentados.
Entre las amenidades figuran la oferta gastronómica de la región, servicios de spa personalizado, actividades de wellness, instalaciones para niños y adolescentes y excursiones personalizadas en sus áreas naturales.
El segmento de Private Homes incluye en una primera etapa 54 residencias de la marca, rodeadas de vistas a las exuberantes laderas de las montañas y el Océano Pacífico. Construidas con una arquitectura innovadora y diseño contemporáneo, en plantas de 4, 5, 6 y 8 habitaciones de hasta 1,700 metros cuadrados de construcción, valuadas desde 5.2 millones de dólares.
Adicionalmente RLH Properties diseña el que será el segundo hotel del destino Mandarina, un Hotel Rosewood Mandarina que, con cerca de 140 habitaciones y más de 30 residencias, el cual ofrecerá una experiencia complementaria al primer hotel.
3Q
En días recientes creció la incertidumbre respecto a qué tan profundo fue el impacto del COVID-19 en el tercer trimestre (3Q) del año y sobre todo, cómo terminará para nichos como las oficinas, retail y el mercado industrial.
Esta situación ha despertado un debate aquí comentado con anterioridad, sobre el sentido de pertenencia, liderazgo y creatividad que sólo puede darse en los espacios laborales. Aspectos que se combinan con distintas encuestas en las que los colaboradores buscarán un mejor balance en la calidad de vida y la adopción de esquemas de trabajo remoto.
No existe una razón que pueda describir el momento que se vive en el mercado. Sólo que en el ambiente corporativo llegaron para quedarse los modelos de home office como un modelo combinado de colaboración, en especial en empresas de tecnología como Facebook.
Esos ejemplos son parte de la ola de mercados ganadores a partir del efecto económico y de distanciamiento social de la pandemia. Amazon, por ejemplo, anunció la expansión de su espacio corporativo y la contratación de más de 3 mil colaboradores.
El área de market research en Newmark explicó hace unos días con esos ejemplos, el panorama de lo ocurrido en el tercer trimestre del año, una fotografía no tomada en el mejor momento del mercado.
Si bien es evidente que para el mercado corporativo el escenario es aún indefinido, los procesos de renegociación de contratos y, sobre todo, la asesoría que haga factible definir de nuevo las necesidades de espacio para la operación corporativa en los tiempos por venir han generado movimiento en las firmas de servicios inmobiliarios.
Quienes apostaron por la desaparición de las oficinas y los modelos de co-working, pudieran resultar sorprendidos por las transacciones que se han generado en las últimas semanas. En general, la industria vio la llegada de modelos flexibles de arrendamiento.
Si bien no en todos los casos es sencillo, propietarios e inversionistas han tenido que aceptar que los inquilinos viven condiciones distintas. Muchos de ellos requieren modelos que van desde la misma superficie, pero distribuida en distintas ubicaciones; hasta superficies similares, con adecuaciones del espacio para adecuarse a las nuevas normas de distanciamiento y la integración de colaboradores remotos, como consecuencia de los modelos híbridos.
Se trata de un rebote que podría generar sorpresas en los números del 2020, a pesar de los crecientes niveles de disponibilidad que imperan en mercados como Ciudad de México (CDMX) y Guadalajara.
Al cierre del tercer trimestre, la CDMX contaba con una tasa de disponibilidad de 14.73%, cuando un período previo era de 16.22%. Con todo, se estima que este indicador registra un promedio anual de 17.12% producto de la desocupación de inmuebles y la salida al mercado de nuevos proyectos.
Adicionalmente, los analistas ven el efecto electoral de 2021 y una recuperación económica que podría iniciar en el segundo semestre de ese mismo año.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
CERO GAS
El desarrollo sostenible abre oportunidades a modelos innovadores de vivienda. Una de ellas es el proyecto Vivienda Cero Gas liderada por la desarrolladora Vinte, que hasta el año pasado desarrolló las primeras 56 Casas del tipo ubicadas en Tecámac, Estado de México.
La iniciativa desarrollada al seguir las bases de diseño de la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI), las reglas de otorgamiento de crédito del Infonavit y la coordinación estratégica con ALENER (Alianza por la Eficiencia Energética) fue diseñada para beneficiar al segmento de bajos ingresos, por tanto 75% fueron adquiridas con crédito Infonavit.
En un año de habitabilidad, las viviendas registraron una reducción del 57% en energía, 37% en agua y ahorros desde $700 al mes.
Calificada como transformadora por Ban Ki-Moon, el príncipe Frederik de Dinamarca y líderes globales, la iniciativa recibió el premio P4G (Partnership for Green Growth and the Global Goals 2030) State of the Art Partnership ODS 11 por su iniciativa Vivienda Cero Gas.
El galardón reconoce colaboraciones innovadoras entre organismos gubernamentales, asociaciones civiles y empresas sostenibles para lograr un desarrollo sostenible.
En particular, ganó por cubrir el objetivo de Desarrollo Sostenible 11, que corresponde a Ciudades y Comunidades Sostenibles de la Agenda 2030 de la Organización de las Naciones Unidas (ONU).
Esta tendencia ha venido creciendo en el sector vivienda, a través de certificaciones como la EDGE que registra actualmente 3,916 viviendas, así como el proyecto Net Zero Energy Homes que hasta 2010 generaba uno de los niveles más elevados en la región Latinoamérica.
SHOPPING TRANSFORMA
Los centros comerciales adecuan espacios de cara a la demanda de sus retailers por el e-commerce.
En un intento por compensar los ingresos afectados por el cierre de actividades impuesto por las restricciones sanitarias, distintos desarrolladores han realizado ajustes.
El cambio se gestaba desde antes del COVID-19, en función de la estrategia omnicanal de los retailers. Sin embargo, ahora en distintas negociaciones con desarrolladores las superficies incluyen un área comercial y otra de almacenamiento.
De hecho, en los centros comerciales detonó la adecuación de áreas destinadas al pick-up de productos, como una de las tendencias que ha detonado el comercio electrónico.
Para los desarrolladores, la necesidad de espacios de almacenamiento y concentración de entregas en la misma ubicación donde existe el punto de venta, ha permitido generar una alternativa de consumo en los tiempos actuales.
LAST MILE
Es para quienes saben del retail una tendencia secular. El e-commerce llegó para quedarse y no es estacional. Su irrupción a partir del COVID-19 hizo posible su desarrollo exponencial gracias a que existieron condiciones que apenas hace 3 años habrían imposibilitado su desarrollo.
Aunado a lo anterior, los cambios en los hábitos de compra favorecieron de una mejor manera a quienes tenían el sistema listo para incorporar esta forma de ingresos a su contabilidad, sumamente dañada por el cierre de tiendas por las medidas sanitarias de autoridades.
Un análisis desarrollado por el equipo que lidera José Carlos Alemán en SiiLA México revela el peso que tienen las ventas en línea. Este factor generó resultados mixtos al cierre del segundo trimestre del año, de acuerdo con información pública de los seis retailers que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
El resultado es revelador: incrementaron 140% las ventas en línea y vieron caer 45% las ventas en piso. Sin embargo, en algunos casos el peso específico del comercio electrónico fue mayor, tal es el caso de Sanborns para quien la operación en línea este elevó su participación en sus ventas totales de 8 a 60% en el período.
La misma situación ocurrió con Liverpool y Palacio de Hierro que lo elevaron hasta 78 y 60%, respectivamente.
Pero el tema no termina ahí, el efecto se concentra en específico en el last mile o última milla, ese paso que considera la entrega inmediata del producto al comprador.
En un negocio donde los tiempos y costos importan, el reto es cómo se eficienta el costo de llevar el producto al consumidor final, que hasta ahora representa 53% del costo total de la cadena de suministro, además del peso que representa el 5% adicional de combustible.
Hacerlo evitaría que muchas de las órdenes electrónicas de compra se cancelen debido al sobreprecio que representa recibir un producto de manera anticipada.
La forma que lo hace posible está ligado a la logística de la última milla integrada a la cadena de suministro. Y es este factor el que está generando una demanda inusual de propiedades localizadas cerca de las áreas de consumo.
El reporte señala que 24% de las 442 propiedades que monitorea sobre el particular se ubica en un radio de 15 kilómetros de distancia con la Ciudad de México (CDMX).
Pero dicho movimiento no es un tema fácil. Acceder a zonas bien ubicadas representa costos de mercado que el negocio online no está dispuesto a pagar. Por tanto, el atractivo son unos 104 activos clasificados como B con un área bruta rentable (ABR) menor a 20 mil m2, que apenas registran una disponibilidad de 13%
Así, los pequeños centros logísticos cercanos a ciudades como México, Guadalajara o Monterrey son el atractivo que jugadores como Amazon, Mercado Libre, Liverpool y otros del Top 10 buscan para robustecer y hacer eficiente su operación.
Basta decir que sólo Mercado Libre incrementó su capacidad de centros de empaquetamiento y distribución hasta un 620%, según SiiLA.
Bajo este escenario es que en distintas zonas empieza un proceso de conversión de propiedades como una invaluable oportunidad para propietarios e inversionistas.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg