REAL ESTATE HÍBRIDO DESAFÍA
Los hábitos cambiantes que ha dejado el COVID-19 imponen áreas de oportunidad ante las nuevas reglas del distanciamiento social y convivencia por los vaivenes del confinamiento sanitario.
De todos ellos, uno relevante es cómo la tecnología podrá resolver la demanda de procesamiento de datos y conectividad para dar cabida a la integración de esquemas operativos híbridos (presencial y a distancia).
Es el alojamiento en la nube, las plataformas de interacción y el equipo con que operan son parte del reto y oportunidad para la industria inmobiliaria.
Este planteamiento está relacionado con nuestro comentario de la semana pasada en relación con los data center y servicios complementarios de alojamiento.
Es evidente que esta infraestructura fue insuficiente para soportar la demanda de videoconferencias, envío de información y elementos que requiere el trabajo remoto. No se trata sólo del workplace, sino del trabajo en el hogar (remoto), los centros comerciales con accesos touchless, los flujos de inquilinos en edificaciones verticales e incluso espacios educativos, por mencionar algunos de los múltiples espacios que integran la industria.
Sólo en materia de control de accesos, decía un reporte de Markets & Markets, el mercado de software que los administra duplicaría su tamaño en el lapso 2019-2025 al pasar de $850 a mil 600 millones de dólares.
Incluso tal y como mencionaba el estudio de data center de NKF, la demanda actual se enfoca en cómo las organizaciones responden a continuar operando en la crisis, la dependencia de plataforma en la nube y la demanda de espacios preconstruidos para alojar centros de datos ahora y después del distanciamiento social.
Las grietas en la nube enfocan la problemática más allá de lo que en primera línea experimentaron las industrias de salud y farmacéutica. Fue evidente la ralentización universal en las velocidades de datos que se vivió en la red de mercados como Estados Unidos y Europa.
Por ello, la amenaza va mucho más allá de la velocidad de datos. Quienes ven la creciente tendencia hacia los inmuebles que soporten los sistemas híbridos, saben que no contar con infraestructura robusta aumenta el riesgo en la operación.
Sobre todo porque el distanciamiento que trajo a la mesa la telemedicina, la teleeducación y los telenegocios no están en una etapa de emergencia, sino de permanencia.
Si bien algunas de estas actividades regresarán a la actividad presencial, no lo harán en la misma proporción que antes del COVID-19.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
EXPANSIÓN TAPATÍA
La incorporación de nuevos corporativos es reflejo de la apuesta de inversionistas al crecimiento en la ciudad de Guadalajara que podría llegar pronto al millón de m2 de inventario, pese a creciente disponibilidad de espacios que refleja el mercado.
Lo anterior ocurre en el marco de un continuo proceso de edificaciones, que actualmente deja un inventario en construcción de 162 mil 281 m2, mientras que los precios de renta mensual llegaron a 18.19 dólares por m2, misma que podría iniciar un período de bajas, de acuerdo con el reporte al tercer trimestre del año que generó la firma NKF.
Haber sumado al inventario 3.5% adicional representó, según la firma, que por cuarto período consecutivo aumentara la tasa de disponibilidad en un mercado en plena expansión, lo que hace delicado el entorno ante un contexto macroeconómico de contracción.
En el mismo sentido, la absorción en el período fue negativa con un total de 12 mil 781m2, a pesar de que fue mejor que la del trimestre previo.
“En el pipeline de la ciudad de Guadalajara hay 162,281 m2 en proceso de construcción, lo cual representa casi el 23% del inventario clase A actual. Esto significa que en los próximos años el mercado corporativo de esta ciudad estará muy cerca de llegar a la marca del millón de m2”, prevé el reporte.
GHOST KITCHENS
Restaurantes transforman operación de cara al shut down. Mientras en México, operadores de gran tamaño ajustados por la crisis actual como Alsea encuentran en las ghost kitchen o cocinas oscuras un oxígeno para mantener en funcionamiento sólo 70% de sus sucursales, el panorama de este nicho es un área de oportunidad.
Si bien el cierre de restaurantes convirtió en fantasma distintos sitios que solían ser sitios habituales, la realidad es que esta industria enfrenta el dilema de cómo se mantendrán las ofertas iniciales bajo las cuales fueron abiertos cientos de restaurantes.
Uno de los retos es sobrevivir y luego la consolidación de economías de escala.
Analistas del sector consideran que las estructuras de tarifas que aportan las estrategias de delivery no serían suficientes para una industria altamente afectada por el distanciamiento social.
La lógica es que los modelos de entrega no son sostenibles en el largo plazo y crear un proceso de dependencia pudiera complicar más aún la situación.
En junio pasado, Alsea mismo reportó al mercado de valores que en los meses de abril y mayo incorporó el concepto a 34 unidades de algunas de las marcas que opera y que le permitieron generar 12 mil pedidos.
Esa estrategia fue acompañada por otra de delivery soportados en tecnología y digitalización que favorecieron el proceso.
GANADORES DEL REAL ESTATE
Los retos de los primeros 9 meses del año han sido gigantescos. En el camino se abrieron áreas de oportunidad para nichos transformados a partir de las consecuencias del COVID-19.
Si bien segmentos como la hotelería y las oficinas se adecuan a los tiempos actuales, no todos pierden. Tres segmentos ganadores son sin duda el industrial logístico, los data centers y la industria médica.
Por tanto, no es complejo entender el momento que vive el segmento industrial a partir del crecimiento de las ventas en línea.
Un estudio global de Cushman & Wakefield (C&W) revela que las ventas por internet en el retail han crecido 22.5% en los primeros meses de 2020 y para el segundo trimestre ya habían experimentado un crecimiento de 44.5% en un período de 12 meses. Por tanto, la lógica de este análisis refleja que en la historia reciente no se había generado una alta demanda de espacios en tiempos de recesión como los que se viven y que continuarán al menos hasta la segunda mitad de 2021.
Otro sector ganador son los data center. La mayor demanda de videoconferencias, envío de información y elementos que requiere el trabajo remoto forzó a numerosas compañías a utilizar un mayor número de servicios en la nube para establecer la conectividad con sus empleados.
Sobre los data center un análisis en el marco del COVID-19 de la firma Newmark Knight Frank (NKF), que paradójicamente plantea la disyuntiva del retail, destaca los nuevos tipos de propiedades que se moverán a partir de la demanda actual por la infraestructura que permita un eficiente alojamiento de información y datos.
Bajo esa perspectiva, la demanda actual está enmarcada en cómo las organizaciones están respondiendo a la crisis, los retos que impone la dependencia de plataforma en la nube y la demanda de espacios pre construidos para alojar centros de datos ahora y después del distanciamiento social. Es un hecho que el sistema como operaba registró en algunos casos grietas en la nube que han tenido que ser reforzadas.
Y es que esta industria en crecimiento no contaba con todos los elementos para la nueva demanda que se ha generado. Una encuesta que desarrolló NKF entre empresas con más de mil empleados, revela que la mitad de ellas invertirán en herramientas tecnológicas en el futuro inmediato, en particular las firmas involucradas con el sector financiero y manufactura.
41% de los mismos encuestados dijeron que la crisis del COVID generó presión en sus recursos tecnológicos (IT), por lo que un 32% gastarán presupuesto adicional en ancho de banda y capacidad de la red.
Esa tendencia revela que el contexto actual colocó en una situación crítica, no sólo a las empresas de las industrias de salud y farmacéutica, sino también a empresas involucradas con cadenas de suministro globales, logística y servicios financieros, entre otros.
Un último dato con base en reportes de la National Association of REITs que refleja el estado real de las inversiones es un comparativo que hace de los retornos de inversión de los REIT (Real Estate Investment Trust), que a mediados de abril de este año generaban 16.96% a los orientados a data center, mientras que castigaba con saldos negativos a los especializados en retail y hospitality.
Sin duda, los parámetros de la nueva demanda determinan las áreas donde los inversionistas dirigirán sus recursos.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
NUEVAS TENDENCIAS EN DESARROLLO
El cambio en los hábitos de los consumidores movió los pronósticos y tendencias en el mercado inmobiliario.
Una encuesta desarrollada por la plataforma mexicana de fondeo colectivo de inversión en bienes raíces M2Crowd, ubica esta transformación en 4 tendencias.
En el listado figuran la remodelación de espacios, fuentes de financiamiento alternativas, mayor uso de la tecnología y énfasis en calidad de vida.
La primera de ellas se refiere a la demanda de nuevos espacios habitacionales que hagan factible integrar áreas flexibles para favorecer el trabajo remoto, a través de la incorporación de un estudio. En el caso de edificios, la nueva dinámica ha generado la transformación de espacios como gimnasio y entretenimiento en espacios para actividades laborales.
En el aspecto tecnológico, destaca la incorporación de empresas tecnológicas inmobiliarias tipo proptech que facilitan la inclusión de funciones para agilizar la búsqueda, adquisición y obtención de financiamiento, así como el seguimiento en las áreas de ventas.
La calidad de vida y el bienestar, está generando la inclusión a los proyectos de áreas verdes en los edificios, y la búsqueda de ubicaciones cercanas a parques y servicios urbanos.
En el ámbito del crowdfunding la evolución es inminente y ha favorecido la incorporación de recursos para distintas fases del ciclo de construcción en los proyectos que van desde la demolición, cimentación y construcción.
Un estudio de la firma de consultoría PWC estima que el fondeo colectivo inmobiliario podría generar recursos por $250 mil millones de dólares a nivel internacional.
OCTAVIA CASA
Es el nuevo recinto en la Condesa. Surgido de la marca de ropa mexicana OCTAVIA, el despacho PPAA creó un refugio para un resort minimalista.
Pablo Pérez Palacios dice que la propuesta arquitectónica buscó dar valor a lo natural, simple, limpio, honesto y fresco.
Al interior de la casa creó un entorno simple y contemporáneo mexicano que rescató en el diseño y arquitectura, la identidad del emblemático barrio de la Ciudad de México.
En la decoración interna se incorporaron propuestas de las marcas Onora, Encrudo, Ente y la más reciente colección de homewear de Octavia.
Octavia Casa tiene 7 habitaciones, de los cuales dos son estudios, una habitación grande y 4 tipo hotel.
RENDIMIENTO & PANDEMIA
Prácticamente cualquier proyecto inmobiliario en los tiempos del COVID-19 ha atravesado y continuará por un constante proceso de ajustes para adaptarse al entorno cambiante.
La razón es resultado del impacto que la crisis sanitaria y económica. Los estados financieros y movimientos en las tasas de capitalización son una manera de percibir la ganancia que ante el riesgo obtienen inversionistas patrimoniales y los que buscan oportunidades.
En la industria inmobiliaria los cap rate han sido motivo de acalorados debates, particularmente cuando el mercado se ubica en el pico o en el piso del ciclo. Y esta ocasión no es la excepción.
Los valores de los activos, las rentas, ingresos y créditos son parte de la misma evaluación. Sin embargo, lo que hace distinto el momento actual es el valor que el mercado percibe de estos factores en un entorno incierto y cambiante, la liquidez con que cuentan distintos jugadores del mercado y la expectativa al riesgo que existe del país.
Como en otros tiempos, cada nicho es distinto. Oficinas ajustando niveles de disponibilidad, pipelines que se están modificando hacia los próximos meses y centros comerciales que experimentan un regreso parcial, con afectaciones en las ventas de los retailers.
Igual ocurre con la lenta recuperación del mercado inmobiliario turístico, en especial la fuerte contracción que han experimentado los hoteles enfocados a los mercados de negocios y convenciones.
Del otro lado y en un escenario el fortalecimiento que están teniendo los parques industriales; en particular, los enfocados a la manufactura que vislumbran oportunidades del nuevo T-Mec, así como de la pérdida de competitividad de China, y los que buscan alimentar la demanda de nuevos usuarios como el e-commerce.
Estos escenarios distintos son un común denominador que hace difícil establecer una lectura de lo que el rendimiento puede esperar en el último trimestre de 2020. Analistas coinciden que aún es pronto para pensar en ventas y reacomodos de portafolios masivos.
Una razón es que los inversionistas buscan grandes oportunidades, cuando muchos de los activos disponibles fueron adquiridos en tiempos de precios altos y una dinámica distinta a lo que ha dejado el shut down obligado por la pandemia.
Otra, que el precio del dinero en tiempos de bajas tasas de interés, crea incentivos distintos para los inversionistas. Apenas en el primer trimestre de este año, un análisis de SiiLA México basado en el comportamiento del Bono a 10 años, que ha seguido desde entonces a la baja dado que los bancos centrales buscan incentivar la economía, mostraba justo el momento en que cap rates en el segmento industrial se elevaron.
Bajo su lógica, dicho incremento en las tasas de capitalización obedece a la percepción de mayor riesgo en los activos por la pandemia, y las actividades de compra con precios bajos que ejercieron algunos jugadores del mercado con respaldo financiero.
Hacer un alto en este segmento pudiera ayudar a entender cómo el mercado industrial, uno de los más sólidos en la actividad inmobiliaria, tiene elementos para adaptarse con mayor flexibilidad al entorno cambiante. Veremos en las próximas semanas cómo lo hacen los demás.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg