GHOST KITCHENS
Restaurantes transforman operación de cara al shut down. Mientras en México, operadores de gran tamaño ajustados por la crisis actual como Alsea encuentran en las ghost kitchen o cocinas oscuras un oxígeno para mantener en funcionamiento sólo 70% de sus sucursales, el panorama de este nicho es un área de oportunidad.
Si bien el cierre de restaurantes convirtió en fantasma distintos sitios que solían ser sitios habituales, la realidad es que esta industria enfrenta el dilema de cómo se mantendrán las ofertas iniciales bajo las cuales fueron abiertos cientos de restaurantes.
Uno de los retos es sobrevivir y luego la consolidación de economías de escala.
Analistas del sector consideran que las estructuras de tarifas que aportan las estrategias de delivery no serían suficientes para una industria altamente afectada por el distanciamiento social.
La lógica es que los modelos de entrega no son sostenibles en el largo plazo y crear un proceso de dependencia pudiera complicar más aún la situación.
En junio pasado, Alsea mismo reportó al mercado de valores que en los meses de abril y mayo incorporó el concepto a 34 unidades de algunas de las marcas que opera y que le permitieron generar 12 mil pedidos.
Esa estrategia fue acompañada por otra de delivery soportados en tecnología y digitalización que favorecieron el proceso.
GANADORES DEL REAL ESTATE
Los retos de los primeros 9 meses del año han sido gigantescos. En el camino se abrieron áreas de oportunidad para nichos transformados a partir de las consecuencias del COVID-19.
Si bien segmentos como la hotelería y las oficinas se adecuan a los tiempos actuales, no todos pierden. Tres segmentos ganadores son sin duda el industrial logístico, los data centers y la industria médica.
Por tanto, no es complejo entender el momento que vive el segmento industrial a partir del crecimiento de las ventas en línea.
Un estudio global de Cushman & Wakefield (C&W) revela que las ventas por internet en el retail han crecido 22.5% en los primeros meses de 2020 y para el segundo trimestre ya habían experimentado un crecimiento de 44.5% en un período de 12 meses. Por tanto, la lógica de este análisis refleja que en la historia reciente no se había generado una alta demanda de espacios en tiempos de recesión como los que se viven y que continuarán al menos hasta la segunda mitad de 2021.
Otro sector ganador son los data center. La mayor demanda de videoconferencias, envío de información y elementos que requiere el trabajo remoto forzó a numerosas compañías a utilizar un mayor número de servicios en la nube para establecer la conectividad con sus empleados.
Sobre los data center un análisis en el marco del COVID-19 de la firma Newmark Knight Frank (NKF), que paradójicamente plantea la disyuntiva del retail, destaca los nuevos tipos de propiedades que se moverán a partir de la demanda actual por la infraestructura que permita un eficiente alojamiento de información y datos.
Bajo esa perspectiva, la demanda actual está enmarcada en cómo las organizaciones están respondiendo a la crisis, los retos que impone la dependencia de plataforma en la nube y la demanda de espacios pre construidos para alojar centros de datos ahora y después del distanciamiento social. Es un hecho que el sistema como operaba registró en algunos casos grietas en la nube que han tenido que ser reforzadas.
Y es que esta industria en crecimiento no contaba con todos los elementos para la nueva demanda que se ha generado. Una encuesta que desarrolló NKF entre empresas con más de mil empleados, revela que la mitad de ellas invertirán en herramientas tecnológicas en el futuro inmediato, en particular las firmas involucradas con el sector financiero y manufactura.
41% de los mismos encuestados dijeron que la crisis del COVID generó presión en sus recursos tecnológicos (IT), por lo que un 32% gastarán presupuesto adicional en ancho de banda y capacidad de la red.
Esa tendencia revela que el contexto actual colocó en una situación crítica, no sólo a las empresas de las industrias de salud y farmacéutica, sino también a empresas involucradas con cadenas de suministro globales, logística y servicios financieros, entre otros.
Un último dato con base en reportes de la National Association of REITs que refleja el estado real de las inversiones es un comparativo que hace de los retornos de inversión de los REIT (Real Estate Investment Trust), que a mediados de abril de este año generaban 16.96% a los orientados a data center, mientras que castigaba con saldos negativos a los especializados en retail y hospitality.
Sin duda, los parámetros de la nueva demanda determinan las áreas donde los inversionistas dirigirán sus recursos.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
NUEVAS TENDENCIAS EN DESARROLLO
El cambio en los hábitos de los consumidores movió los pronósticos y tendencias en el mercado inmobiliario.
Una encuesta desarrollada por la plataforma mexicana de fondeo colectivo de inversión en bienes raíces M2Crowd, ubica esta transformación en 4 tendencias.
En el listado figuran la remodelación de espacios, fuentes de financiamiento alternativas, mayor uso de la tecnología y énfasis en calidad de vida.
La primera de ellas se refiere a la demanda de nuevos espacios habitacionales que hagan factible integrar áreas flexibles para favorecer el trabajo remoto, a través de la incorporación de un estudio. En el caso de edificios, la nueva dinámica ha generado la transformación de espacios como gimnasio y entretenimiento en espacios para actividades laborales.
En el aspecto tecnológico, destaca la incorporación de empresas tecnológicas inmobiliarias tipo proptech que facilitan la inclusión de funciones para agilizar la búsqueda, adquisición y obtención de financiamiento, así como el seguimiento en las áreas de ventas.
La calidad de vida y el bienestar, está generando la inclusión a los proyectos de áreas verdes en los edificios, y la búsqueda de ubicaciones cercanas a parques y servicios urbanos.
En el ámbito del crowdfunding la evolución es inminente y ha favorecido la incorporación de recursos para distintas fases del ciclo de construcción en los proyectos que van desde la demolición, cimentación y construcción.
Un estudio de la firma de consultoría PWC estima que el fondeo colectivo inmobiliario podría generar recursos por $250 mil millones de dólares a nivel internacional.
OCTAVIA CASA
Es el nuevo recinto en la Condesa. Surgido de la marca de ropa mexicana OCTAVIA, el despacho PPAA creó un refugio para un resort minimalista.
Pablo Pérez Palacios dice que la propuesta arquitectónica buscó dar valor a lo natural, simple, limpio, honesto y fresco.
Al interior de la casa creó un entorno simple y contemporáneo mexicano que rescató en el diseño y arquitectura, la identidad del emblemático barrio de la Ciudad de México.
En la decoración interna se incorporaron propuestas de las marcas Onora, Encrudo, Ente y la más reciente colección de homewear de Octavia.
Octavia Casa tiene 7 habitaciones, de los cuales dos son estudios, una habitación grande y 4 tipo hotel.
RENDIMIENTO & PANDEMIA
Prácticamente cualquier proyecto inmobiliario en los tiempos del COVID-19 ha atravesado y continuará por un constante proceso de ajustes para adaptarse al entorno cambiante.
La razón es resultado del impacto que la crisis sanitaria y económica. Los estados financieros y movimientos en las tasas de capitalización son una manera de percibir la ganancia que ante el riesgo obtienen inversionistas patrimoniales y los que buscan oportunidades.
En la industria inmobiliaria los cap rate han sido motivo de acalorados debates, particularmente cuando el mercado se ubica en el pico o en el piso del ciclo. Y esta ocasión no es la excepción.
Los valores de los activos, las rentas, ingresos y créditos son parte de la misma evaluación. Sin embargo, lo que hace distinto el momento actual es el valor que el mercado percibe de estos factores en un entorno incierto y cambiante, la liquidez con que cuentan distintos jugadores del mercado y la expectativa al riesgo que existe del país.
Como en otros tiempos, cada nicho es distinto. Oficinas ajustando niveles de disponibilidad, pipelines que se están modificando hacia los próximos meses y centros comerciales que experimentan un regreso parcial, con afectaciones en las ventas de los retailers.
Igual ocurre con la lenta recuperación del mercado inmobiliario turístico, en especial la fuerte contracción que han experimentado los hoteles enfocados a los mercados de negocios y convenciones.
Del otro lado y en un escenario el fortalecimiento que están teniendo los parques industriales; en particular, los enfocados a la manufactura que vislumbran oportunidades del nuevo T-Mec, así como de la pérdida de competitividad de China, y los que buscan alimentar la demanda de nuevos usuarios como el e-commerce.
Estos escenarios distintos son un común denominador que hace difícil establecer una lectura de lo que el rendimiento puede esperar en el último trimestre de 2020. Analistas coinciden que aún es pronto para pensar en ventas y reacomodos de portafolios masivos.
Una razón es que los inversionistas buscan grandes oportunidades, cuando muchos de los activos disponibles fueron adquiridos en tiempos de precios altos y una dinámica distinta a lo que ha dejado el shut down obligado por la pandemia.
Otra, que el precio del dinero en tiempos de bajas tasas de interés, crea incentivos distintos para los inversionistas. Apenas en el primer trimestre de este año, un análisis de SiiLA México basado en el comportamiento del Bono a 10 años, que ha seguido desde entonces a la baja dado que los bancos centrales buscan incentivar la economía, mostraba justo el momento en que cap rates en el segmento industrial se elevaron.
Bajo su lógica, dicho incremento en las tasas de capitalización obedece a la percepción de mayor riesgo en los activos por la pandemia, y las actividades de compra con precios bajos que ejercieron algunos jugadores del mercado con respaldo financiero.
Hacer un alto en este segmento pudiera ayudar a entender cómo el mercado industrial, uno de los más sólidos en la actividad inmobiliaria, tiene elementos para adaptarse con mayor flexibilidad al entorno cambiante. Veremos en las próximas semanas cómo lo hacen los demás.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
DEMANDA RESIDENCIAL
Pese a los pronósticos pro suburbios, las zonas centrales de CDMX mantienen liderazgo. Son las delegaciones Benito Juárez, Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo que mantuvieron la mayor demanda de propiedades en renta y venta.
En el Reporte 2020 del Mercado Inmobiliario, se observa que esas alcaldías lograron superar las predicciones de una salida de inquilinos.
La primera posición del reporte desarrollado por la plataforma Lamudi fue Benito Juárez, seguida por Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo.
En los tres casos puede observarse una mayor tendencia en la actividad hacia la renta, que en venta. El dinamismo, según el estudio, obedece a las mejoras de infraestructura que se han construido en los últimos años.
Contrario a algunos pronósticos que vaticinaban un exilio, inquilinos y compradores, siguen atentos a las ventajas que estas alcaldías tienen en materia de escuelas, transporte público, salud, parques, supermercados y centros comerciales.
Si bien esta dinámica se ha mantenido al paso de los meses de 2020, analistas consideran que la continuidad de la demanda podría verse impactado debido al menor dinamismo económico y la pérdida de fuentes de empleo.
DESAFÍO CORPORATIVO
Por razones de coyuntura ya expuestas en este espacio, el mercado corporativo vive un momento de cambios estructurales que se mantendrán a lo largo de los próximos años.
Prácticamente todas las firmas de servicios inmobiliarios, incluidas NKF (Newmark Knight Frank), JLL, CBRE, Cushman & Wakefield (C&W), Avison Young, Colliers International y Coldwell Banker Commercial han generado distintas perspectivas de los cambios que se observan en este nicho del negocio inmobiliario.
Se trata de un impacto estructural y cíclico que genera distintos escenarios. Las firmas globales los ubican en 3 escenarios que tratan de vislumbrar los tiempos de recuperación.
Sin embargo, no será un tema fácil de procesar. A nivel global la tasa de disponibilidad llegaba antes de la crisis a 10.9% al cierre del cuarto trimestre del año y se espera llegue a 15.6% en el 2022.
La recuperación de la economía y el empleo, serán indicadores precisos que permitirán generar movimiento en la absorción, de ahí que hasta ahora se ubique 2022 como el lapso de recuperación.
Un análisis liderado por Kevin Thorpe, Chief Economist en Washington de C&W prevé que los niveles de disponibilidad regresarán a niveles previos a la crisis en un 11% hacia 2025.
Lo mismo sucede en materia de niveles precios, que pudieran experimentar ajustes en los próximos años, de cara a una larga recuperación.
Y no solo eso, revertir la prolongada era de densificación con cada vez menores requerimientos de absorción de espacio por empleado tras décadas de crecimiento del workplace, sólo pudo ser interrumpida por el COVID-19.
En este sentido, NKF que ubica un nivel de disponibilidad de 17.4% promedio en América Latina, ve un escenario desafiante en 2020.
El aumento de las tasas de disponibilidad y el aplazamiento en la construcción de proyectos, debido a la cuarentena en la región, son factores que evidencian la contracción que se reflejó en el dinamismo corporativo en Buenos Aires, Río de Janeiro, Sao Paulo, San José de Costa Rica, Lima, Bogotá y Santiago de Chile.
Aunque con particularidades, estos mercados registran en general contracciones en las tasas de absorción a partir del aplazamiento de decisiones de contratos de arrendamiento de las empresas y el impacto que causan en los portafolios, nuevos inmuebles en construcción que serán integrados al mercado.
En el caso de las tres ciudades más importantes de México, el escenario es similar dado que el contexto macroeconómico, el efecto del distanciamiento prolongado y las definiciones corporativas están sujetas a análisis.
A finales de junio, esta firma preveía para la Ciudad de México (CDMX) una actividad de 95 mil m2, cifra históricamente baja en los últimos 5 años con un impacto en los sub mercados Norte, Insurgentes y Polanco.
Otras ciudades del país, como la Zona Metropolitana de Monterrey, tuvo una dinámica moderada en el primer semestre del año debido a la situación actual que dejó una absorción bruta en renta acumulada en lo que va del 2020 de 11 mil 505 m², que apenas representa 30.6% en comparación a los primeros semestres de los últimos dos años cuando en promedio se desplazaban 37 mil m2.
En el caso de Guadalajara el efecto se reflejó en un incremento del inventario que alcanzó los 684 mil 162 producto de la inclusión de un proyecto que acerca a este mercado a la marca de los 700 mil m². Ese nivel será superado si se consideran los 100 mil m² en proceso de construcción en esa ciudad.
Es un hecho que el desafío es múltiple en el mundo y la región Latinoamérica no es la excepción. Dependerá de la solidez de cada mercado, las posibilidades de adecuarse a variables que no forman parte de decisiones corporativas, sino de un entorno cambiante y sujeto a la evolución de la crisis sanitaria.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.