2021
Predecir el futuro inmediato en este año que termina, se ha vuelto una labor titánica para quienes seguimos el desempeño del mercado inmobiliario y sus distintos nichos.
Transformación es una de las palabras que mejor describe el escenario complejo que han experimentado nichos como el inmobiliario turístico, la vivienda, el retail y las oficinas.
Hasta ahora, uno de los principales elementos que marcaba antes del COVID-19 el último trimestre del año era la temporada navideña, que fue durante años el principal punto de equilibrio por estrategia fiscal, para quienes participan en el segmento de oficinas, y con las fiestas decembrinas, la mejor época del comercio y una gran temporada de ocupación en el turismo.
Sin embargo, los escenarios no arrojarán grandes sorpresas las primeras semanas del año que está por empezar.
Es un hecho, que la manera en que los distintos segmentos se reinventan es mediante la adopción de distintos valores bajo los cuales desarrolladores, inquilinos e inversionistas medirán la rentabilidad de los portafolios.
A partir de ahora, en la valuación financiera quienes están en el mercado corporativo, deberán considerar plazos flexibles en plazo, moneda y superficies contratados.
De igual manera, esperar como en otras etapas bajas del ciclo a la toma de decisiones de los grandes usuarios corporativos en un año incierto en recuperación, no es opción para muchos de los desarrollos proyectados para un mercado que cambió.
En el retail los cambios también serán mayúsculos, no sólo por el nuevo efecto negativo que causa el cierre de espacios comerciales ante los cambios en el semáforo epidemiológico en distintas ciudades del país.
Las pérdidas iniciales que no podrán resistir distintos inquilinos de los centros comerciales, en especial los que tienen menor músculo financiero y no lograron insertarse en el modelo de las ventas online.
Este último aspecto es coyuntural para quienes se desempeñan en el segmento comercial. Grandes y pequeños han acumulado experiencias en estos meses.
En este sentido, el mercado industrial ha vivido su propia recomposición. Los corredores cercanos a los grandes centros de consumo, han realizado adecuaciones para integrar espacios de logística y distribución de mercancías.
Otros, enfocados a la manufactura, se preparan para el efecto del nuevo T-MEC y la recomposición de la cadena de suministros global.
En este espacio, hemos comentado el efecto de los múltiples riesgos observados vía los cap rates y el entorno creado a partir de tasas bajas de interés.
No menos importantes son los miles de cuartos de hotel de los desarrollos distribuidos en los distintos destinos del país, principalmente los orientados al viajero internacional.
Los Cabos, Riviera Maya, Cancún y Riviera Nayarit experimentan una transformación de cara a lo que se espera de viajeros el próximo año, los internacionales y el turismo local, que generará la balanza para el golpeado negocio turístico.
Quienes están directamente involucrados con este segmento, saben de la transformación de espacios y actividades al aire libre, que se realizan de cara al regreso a los resorts, que a partir de ahora tendrán un equilibrio en la balanza por el creciente viajero nacional.
Un factor en este sector que no se debe ignorar, es que los hábitos del viajero cambiaron y que aunado a ello, están las generaciones baby boomer y la representativa millennial. Ambos fueron impactados de forma relevante por la pandemia y las preferencias para el producto turístico tal cual existía al inicio de este año que termina, cambiaron.
Así que transformarse o morir, ese es el nombre del juego. Bienvenido 2021.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
E-COMMERCE
Las compras online aceleraron los cambios retail tradicional. Mientras el cierre de tiendas físicas durante 3 meses acentuó la caída en ventas en un 18% al cierre de julio, aquellos modelos de negocio que habían incorporado una infraestructura eficiente de comercio electrónico atemperaron la contracción.
A la situación originada por el COVID-19, se suman la caída previa en el crecimiento económico, el efecto tradicional por el cambio de sexenio. Sin embargo, lo que de manera relevante llama la atención es la relación que
Un reporte actualizado de la firma MAC Arquitectos Consultores revela que entre abril y noviembre, ha cambios significativos entre las ventas de las cadenas asociadas a la ANTAD y la afluencia a los centros comerciales.
En ese lapso, las curvas de ambos indicadores, prácticamente han tenido una similitud en su conducta, distinto al efecto que reflejan los picos y reducción en septiembre de los niveles de contagio.
Esta situación es reflejo del impacto que ha tenido un retail obligado a desarrollar estrategias online para aminorar la caída en ventas de los últimos meses.
De este diciembre, luego del black Friday y el Buen Fin, se espera una ligera recuperación.
AMANYARA TURKS & CAICOS
Tras sus primeros 15 años, el consorcio Aman concluyó la renovación completa de este resort cara a los nuevas exigencias del viajero global.
Esta estrategia incluye el diseño y distribución contemporáneos de los pabellones independientes con tejas de madera.
Amanyara Turks & Caicos dispone de 38 pabellones integrados con sensibilidad en su entorno natural verde con vistas al océano, estanques tranquilos o vegetación costera. Con superficies que van desde los 65 m2 hasta los 260 m2, han recibido una mejora completa, varios de los cuales tienen sus propias piscinas privadas.
Para marcar aún más el hito en 2021, y como parte de los cambios que el COVID-19 ha impuesto al mundo, en específico la industria de la hospitalidad, Amanyara introdujo a su oferta una serie de nuevas aventuras en tierra y en el océano, lo que permite a los huéspedes de todas las edades experimentar todo lo que la isla tiene para ofrecer, mientras crea recuerdos, una de las condiciones con que hoy compiten los resort, en particular los enfocados al mercado de lujo.
2020
Justo al inicio de este cambiante 2020 evaluamos el efecto que el bono demográfico representaba para las oportunidades de crecimiento de las ciudades, el potencial de nuevos compradores y el subsecuente beneficio para un ciclo inmobiliario que estaba por empezar en México y a nivel internacional.
El mundo empezó a escuchar sobre la irrupción del COVID-19 con los casos iniciales, que luego hacia finales del primer trimestre generarían un paro y distanciamiento social en México, que superó cualquier previsión respecto a un primer impacto económico en el negocio.
Más allá de lo experimentado en los primeros meses de la pandemia, el real estate se ha visto sumergido en una verdadera revolución de los espacios, cómo se concebirá y qué tendencias acelerarán su aterrizaje en un día con día que se sigue definiendo.
En estos meses han pasado en el entorno, los modelos híbridos de trabajo, los espacios flexibles e incluso la prevalencia de los esquemas remotos. Estos conceptos si bien no son nuevos en la industria, lograron acelerar su presencia en el mercado de oficinas, retail, hospitality y vivienda.
La tecnología ha jugado un papel fundamental en lo que se vive.
De la mano de la confianza en el proceso de regreso a los espacios, está el traslado de conceptos. Definimos 3 de ellos.
Uno es indiscutiblemente la hospitalidad de los inmuebles turísticos, que ha dejado la muestra a las corporaciones de cómo incorporarla en el workplace para crear experiencias para sus colaboradores. En el mismo sentido, debe anotarse la flexibilidad y el efecto que los espacios colaborativos (coworking) tomarán ante los cambios de necesidades de los inquilinos.
Otro y en sentido contrario, son los espacios de trabajo que abren áreas en diferentes resorts con la finalidad de hacer factible que los lugares de descanso, se conviertan en salas de juntas o áreas para la educación a distancia.
Y no menos importante, es la forma acelerada que el e-commerce ha revolucionado la operación de cadenas minoristas, tiendas departamentales, de autoservicios y restaurantes. En unos meses, las ventas online transformaron el concepto omnicanal en una supercarretera de ventas cuando el cierre de espacios físicos, dejaron en la web el único canal de salida para la venta.
El mismo comercio electrónico robusteció la explosión en la demanda de centros logísticos cercanos a los principales mercados de consumo, y a su vez, una especie de retrofit de edificios de segunda generación en minicentros de distribución para la última milla (last mile).
Este último factor, también hizo que locatarios de centros comerciales con ubicaciones privilegiadas, transformaran las superficies arrendadas en un área específica de pick up y entrega final al consumidor.
Indudablemente existen nuevas reglas y conceptos que detallaremos en futuras reflexiones. De momento, sirvan estos ejemplos para dejar claro que el mundo y el real estate no volverán a ser lo mismo.
Así como no desaparecerán las oficinas, centros comerciales y resorts, sí atravesarán por un proceso de transformación. Es lo que llamamos una ola reloaded de la que seguiremos contando en la fascinante historia por venir.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
BALCONES
El distanciamiento social en México, ha provocado en los primeros meses del año reacciones del mercado de consumidores que definen una nueva conducta en la demanda.
Una de ellas, es que en el primer semestre del 2020 la demanda de casas se redujo 21.4% respecto a sólo 2%, respecto al mismo período del año pasado.
Sin embargo, un elemento que destaca los nuevos hábitos en las ciudades del país es la preferencia destacada de los balcones entre las amenidades que ofrecen los espacios de vivienda.
Un reporte estadístico de la plataforma Lamudi revela lo anterior y establece que la tendencia de este período refleja que en tiempos de cuarentena los inquilinos sintieron apretados los espacios de vivienda, por tanto creció el patrón de búsquedas de propiedades que disponen de balcones y terrazas, además de áreas verdes.
Esto significa que los usuarios de propiedades se enfilan a buscar amenidades que fortalezcan la calidad de vida, hecho que pudiera reflejarse en un cambio en la reingeniería de productos, en particular en proyectos en diseño, o bien adecuaciones a los espacios construidos.
AMAN NYC
Tras meses en que el negocio de los resorts de lujo ha vivido una de las épocas más complicadas por el COVID-19, la cosmopolita ciudad norteamericana recibe a un nuevo proyecto de la cadena Aman, que abre sus puertas en la primavera de 2021.
Diseñado por el arquitecto Jean-Michel Gathy de Denniston, Aman New York da nueva vida al icónico Crown Building de Manhattanque además coincididirá con el centenario del edificio, ubicado en el cruce de las calles 57 y 5.
Conceptualmente el proyecto busca reproducir el estilo de vida Aman, en armonía con la actividad incesante de Manhattan, una de las ciudades más grandes del mundo.
Conformado por un hotel con 83 habitaciones y suites y 22 residencias de marca exclusivas, las primeras Aman Residences urbanas en todo el mundo, la propiedad ofrecerá servicios que incluyen lugares de entretenimiento y restaurantes de clase mundial, un Aman Spa completo y un Aman Club para miembros privados.
Ambos inmuebles comienzan con superficies de 70 metros cuadrados y cada una tiene una chimenea en funcionamiento, algo raro en Nueva York.
El diseño arquitectónico también consideró amplias terrazas al aire libre, incluido un ático único de cinco pisos. Los huéspedes y residentes tendrán acceso a instalaciones incomparables, incluidas tres restaurantes y un club de jazz.
URGENT CARE CENTERS
En los últimos años los inmuebles enfocados a la salud crecieron en algunos mercados desarrollados como Estados Unidos, pero en la era COVID-19 lo hacen exponencialmente.
Esta inercia de la actual coyuntura pone en el centro del debate lo que pudiera ser una nueva era en el desarrollo inmobiliario de especialidad médica. Su instrumentación en México tendría por supuesto tintes distintos, dada la estructura del sistema público y privado de salud.
Sin embargo, una revisión de lo que ocurre en otros mercados ayuda a entender la transformación que se vive. Nos referimos a los centros de atención inmediata, enfocados en la detección y diagnóstico con horarios extendidos sin previa cita para enfermedades agudas alejadas de la práctica médica primaria o clínicas.
Han crecido porque la inercia en otros mercados ha sido el cierre de los grandes hospitales y la atención a través de estas unidades de atención han sido una opción en el sistema de salud, que se diversifica a la par de otras ofertas que viven un desarrollo parecido, como es el caso de las pequeñas clínicas, hospitales de acceso crítico y los micro hospitales.
Un análisis de la firma Cushman & Wakefield, basado en datos de la Urgent Care Association, indica que en Estados Unidos el número de centros de atención de urgencia crecieron 44% el último lustro, mientras que los edificios de consultorios médicos lo han hecho apenas en 5.2%.
Esta evolución representa un incremento de 6 mil 100 hasta 9 mil unidades entre 2013 y 2018. Sin embargo, entre 2006 y 2016, el volumen de salas de emergencias se triplicó, mientras que la atención de urgencias creció 18 veces, de acuerdo con el reporte FAIRE Health.
La brecha que separa el proceso médico tradicional de esta demanda creciente enfocada en la atención de urgencias, se acentúa en zonas con déficit en la cobertura o rurales, a diferencia de las áreas urbanas.
Por tanto, su existencia habla de cómo están resolviendo las necesidades médicas que requieren atención urgente, y que anteriormente habría representado un espacio en las salas de emergencias de hospitales, que por cierto han cerrado en ese país en los últimos 4 años en forma desproporcionada ante los cambios demográficos en las zonas de referencia.
Por tanto, indica ese estudio, la habilidad para escalar este modelo es un componente clave para la expansión de la atención en urgencias, que haga además factible un sistema de salud sólido con altos retornos financieros, como lo ha sido históricamente en el negocio.
El nuevo modelo se enfoca en acortar la distancia entre la atención médica y el cliente, al tiempo que incrementa los niveles de servicios y controla los costos.
Por tanto, su evolución se explica porque cubren de manera rentable, las deficiencias de los servicios de salud tradicionales en zonas rurales, donde existen limitadas opciones médicas de atención primarias.
La revolución pudiera consolidarse con la integración de clínicas minoristas, hospitales de acceso crítico y micro hospitales. Todas son opciones que generan una escala, tanto que actualmente en Estados Unidos existen 14 empresas con al menos 50 ubicaciones.
La apuesta además se orienta al cambio demográfico en el que sólo los baby boomers tendrán en su grupo unos 29 millones de personas en 2030.
El tema no es menor, si se considera que la población mayor de 65 años crecerá 44%, al pasar de 51 millones de personas en 2017 a 73 millones en 2030.
Esta evolución es coyuntural y llama a la reflexión de cómo el sector privado e incluso el público de nuestro país, inmerso en un estado crítico debiera adecuarse de cara a los retos por venir.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
SUBARRENDAMIENTO CORPORATIVO
La cautela en las decisiones inmobiliarias abrió la puerta a nuevas modalidades, producto de los requerimientos de los inquilinos.
Esta inercia internacional plantea para los mercados en distintas ciudades de México, un cambio fundamental que justitica la multiplicidad de negociaciones entre inquilinos y propietarios, además de la desocupación de espacios o división de requerimientos distintos.
“Estamos viendo, todavía sin que haya una tendencia, que sí empieza a haber cierta disponibilidad de algunos arrendadores por flexibilizar de alguna manera los contratos. Ya sea por reducir los espacios, o por hacer a lo mejor una renovación de contratos que no sea tan a largo plazo”, dice Martha Millán, Senior Managing Director de Enterprise Strategies en Newmark México.
Esta coyuntura que aún está definiendo los nuevos parámetros orilla a desarrolladores e inversionistas a aceptar condiciones distintas a los contratos de largo plazo, muchos de los cuales traían consigo penalizaciones por cambios.
Actualmente no sólo están ajustándose condiciones, sino que además la figura del subarrendamiento está oxigenando a inquilinos con contratos vigente de largo plazo, o bien a planear de una manera estratégica las demandas de espacio en el futuro inmediato.
Otro factor que se produce en el entorno actual es el renacimiento de inmuebles de segunda generación, que habían experimentado procesos complejos por la salida al mercado de edificios A+ en construcción y que saldrán al mercado en los próximos 2 años.